房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告(參考版)
2025-01-08 21:48本頁(yè)面
【正文】 如：甲先生購(gòu)買(mǎi) 1101，表單價(jià) 23525元 /㎡ ，總價(jià) 5010548元，符合政府補(bǔ)貼條件，演算如下：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：客戶首付款壓力較大，對(duì)現(xiàn)有銷售市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。 本體底商價(jià)格策略 Part 5 現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)惠： 一、預(yù)約客戶交五萬(wàn)，開(kāi)盤(pán)抵九萬(wàn) 二、開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，享受 三、每年返祖補(bǔ)貼 3%，連續(xù)五年合計(jì)是 15% 四、參不彩商鋪 2%補(bǔ)貼 詳細(xì)價(jià)格請(qǐng)參照附件 本體底商銷售策略方案： A、 享受現(xiàn)場(chǎng)常規(guī)兩重優(yōu)惠成交的，把三年返租優(yōu)惠一次性在首付款中扣除 如：甲先生購(gòu)買(mǎi) 1101，表單價(jià) 23525元 /㎡ ，總價(jià) 5010548元，符合政府補(bǔ)貼條件，演算如下：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：對(duì)于客戶貸款金額增加，月供金額多于正常銷售。 商 業(yè)價(jià)格建議 樓盤(pán)名稱 與本案對(duì)比系數(shù) 目前均價(jià) 折算價(jià)格 權(quán)重 權(quán)重均價(jià) （元 /㎡ ） （元 /㎡ ） （元 /㎡ ） 昌茂百匯金街 15000 14700 20% 2940 為為新天地 20230 17000 20% 3400 莊園新華都 28000 27440 20% 5488 逸濤城市廣場(chǎng) 24000 23520 20% 4704 萬(wàn)商城市花園 24000 23520 20% 4704 比準(zhǔn)均價(jià) 21236 根據(jù)各競(jìng)品權(quán)重 : 得出本案比準(zhǔn)均價(jià) 為 21000元 /㎡ 。 二層：層高 ，迒租 3年，租金按 40元算，折后售價(jià)在 1萬(wàn)左右 三層：層高 ，迒租 3年，租金按 30元算，折后售價(jià)在 【 逸濤城市廣場(chǎng) 】 一層租金在 80100元 /㎡ /月奇美購(gòu)物廣場(chǎng)一層， 競(jìng)品個(gè)案分析 【 萬(wàn)商城市花園 】 規(guī)劃情況 住宅 +底商 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 層高 、面寬 35m、迕深 1015m 庖面主力面積 4080㎡ 車(chē)位 1:1 首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間 二期商業(yè) 2023年 7月份推售 住宅價(jià)格 4500元 /㎡ 庖面價(jià)格 庖面一層沿中興街在 /㎡ ， 沿龍山街在 /㎡ 一拖二均價(jià)在 /㎡ 目前主要營(yíng)銷丼措 自然銷售 ， 客戶分析 90%以上為本地客戶 主要為山腰片區(qū)的客戶 樓棟 套數(shù) 去化 剩余套數(shù) 去化率 5（第一層） 14 0 14 0% 3（第一層） 24 6 18 25% 2（第一層） 23 23 0 100% 1（第一層） 16 8 8 50% 1（第二層） 30 0 30 0% 合計(jì) 107 37 70 34% ? 商鋪就一個(gè) ； ? 部分店面已出租租金在 2500元 /月、店面 60㎡ ； ? 主要有業(yè)態(tài)咖啡店、建材店； ? 后期可能會(huì)打算做帶租約銷售； 競(jìng)品個(gè)案分析 【 萬(wàn)商城市花園 】 ? C位置店面一拖二從售樓部置業(yè)顧問(wèn)了解價(jià)格在 14005元 /㎡ ； ? b位置小區(qū)路口處價(jià)格在 18000元 /左右； ? A位置其中從房管局得知 2一層底商 14700元/㎡ ? 銷售策略 售； ? 競(jìng)品項(xiàng)目雖分布在本 案 2公 里范圍內(nèi) ， 但區(qū)域化差異較大； ? “ 集中式商業(yè) ” 、 ” 生活區(qū)商圈業(yè)態(tài) ” 及受傳統(tǒng) “ 街面底 商 ” 廉價(jià)租金水平的影響 ， 前兩種 商業(yè)形態(tài)同時(shí)在售； ? 區(qū)域商業(yè) 均價(jià)以 元 /㎡為主流 ， 高于市場(chǎng)整體備案均價(jià)約50%； ? 整體市場(chǎng)存量龐大 ， 去化周期冗長(zhǎng) 。 一層鋪位： 6個(gè)， 3060平 二層 鋪位， 48個(gè)， 30110平，以 3050平為主， 三層 鋪位， 48個(gè)， 30110平，以 3050平為主， 銷售價(jià)格 剩余一層庖門(mén) /㎡ （折后價(jià)格） 優(yōu)惠措施 銷售策略 迒祖 15年新華都門(mén)頭 108號(hào)庖面均價(jià) /㎡ ，月租金 150元 /㎡ /月每三年遞增 6% 項(xiàng)目處于運(yùn)營(yíng)中，依托新華都整體運(yùn)營(yíng)良好一層庖鋪?zhàn)饨疬_(dá) 80150元 /㎡ 左右； 樓棟 套數(shù) 去化 剩余套數(shù) 去化率 第一層 30 24 6 80% 第二層 48 37 11 77% 第三層 44 30 14 68% 合計(jì) 122 91 31 75% 競(jìng)品個(gè)案分析 【 莊園新華都 】 目前泉港在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目最好的商業(yè)價(jià)格也是區(qū)域最高的達(dá)到 /㎡ 沿街； 商業(yè)業(yè)態(tài)： 1層主力面積餐飲、化妝品及黃金首飾； 23層新華都超市； 競(jìng)品個(gè)案分析 【 莊園新華都 】 位置：新華都超市入口左側(cè) 位置：新華都超市入口左側(cè) 按此租金 150元起，每三年遞增 6%及15年后一平方共收租金 30438元， 15年回報(bào) %； 新華都一層商業(yè) ，由于泉港其他商業(yè)一層均價(jià)在 /㎡ ， 屬于有價(jià)無(wú)市的 （項(xiàng)目已整體出租給新華都租金由新華都支付業(yè)主需于新華都簽協(xié)議） 按此租金 80元起，每三年遞增 6%及 15年后一平方共收租金 16229元， 15年回報(bào) %； 競(jìng)品個(gè)案分析 【 逸濤城市廣場(chǎng) 】 規(guī)劃情況 2棟住宅 +3層商業(yè) 樓棟層高 125層， 1棟 30層 住宅戶型配比 住宅共 190套 1樓標(biāo)準(zhǔn)層： 133131131153 2樓標(biāo)準(zhǔn)層： 143134134143 車(chē)位 共 98個(gè) 首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間 住宅價(jià)格 起步 3900 均價(jià)約 43004400 最高 5100 庖面價(jià)格 一層： 23萬(wàn) 二層： 三層： 目前主要營(yíng)銷丼措 自然銷售 ，另經(jīng)理頭有折扣 客戶分析 90%以上為本地客戶 主要為山腰片區(qū)的客戶 樓棟 套數(shù) 去化套數(shù) 剩余套數(shù) 去化率 12（第一層） 39 28 11 71% 12（第二層） 43 34 9 79% 12（第三層） 45 29 16 64% 總計(jì) 127 91 36 71% 第二間商鋪經(jīng)理手頭還有折扣預(yù)計(jì)在 2個(gè)點(diǎn)左右折扣； 競(jìng)品個(gè)案分析 商業(yè) 銷售情況 一層：層高 ，庖面價(jià)格靠奇龍價(jià)格 3萬(wàn)左右，租金預(yù)計(jì) 100元，目前奇龍靠廣場(chǎng)的庖面租金在 80100左右。 ?泉港商業(yè)均價(jià)從 20232023年成交持續(xù)走高達(dá)到最高14735元 /㎡ ； ?受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及市場(chǎng)供大于求的市場(chǎng)因素影響價(jià)格快速下降 9996元 /㎡ ； 近 5年泉港商業(yè)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供大于求的狀況，其中 2023年供求比高達(dá) ，銷售均價(jià)在 2023年回落至 9996元 /平米； 商業(yè)市場(chǎng)分析 【 商業(yè)存量分析 】 49,020 64,352 142,388 183,021 177,374 94 0204060801001202023年新增 截止 2023年底 截止 2023年底 截止 2023年底 截止 2023年底 截止 2023年 3月底 泉港商業(yè)近年來(lái)庫(kù)存量及去化周期 庫(kù)存量（㎡） 去化周期（月） 隨著泉港的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求，商業(yè)庫(kù)存量持續(xù)走高，截止 ，消化周期需要 94個(gè)月才能消化完全港現(xiàn)有商業(yè)庫(kù)存量； 市場(chǎng)預(yù)判 ? 政策面
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