【正文】 制藥業(yè)和保健品行業(yè)回報(bào)分析 ............................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 國(guó)際非處方藥 市場(chǎng) .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 中藥行業(yè)概述 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第 2 部分 藥品市場(chǎng)概述 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 改善腸功能類 ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 減肥產(chǎn)品 .................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 太太口服液、太太靜心口服液 .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 百消丹 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 重點(diǎn)品種分析 ..................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2020 年中國(guó)保健品市場(chǎng)概述 ............................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 2020 年中國(guó)保健品市場(chǎng)概述 ............................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 進(jìn)入非處方藥市場(chǎng)和中藥市場(chǎng)可以有效延長(zhǎng)產(chǎn)品和企業(yè)的生命周期，可以跨越 22 種法定功效的限制，保健品行業(yè)、非處方藥市場(chǎng)和中藥市場(chǎng)有較好的協(xié)同作用，三鑫集團(tuán)可以也應(yīng)該進(jìn)入制藥領(lǐng)域。本報(bào)告提出的三步走的建議為，首先三鑫集團(tuán)用 23 年的時(shí)間建立起其在骨關(guān)節(jié)炎和高血脂保健品市場(chǎng)的品牌形象，再利用 35 年時(shí)間做好該市場(chǎng)的細(xì)分以及進(jìn)入相關(guān)制藥行業(yè)，長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和戰(zhàn)略樹立企業(yè)在改善老年生活質(zhì)量的形象。 產(chǎn)業(yè)策略 保健品行業(yè)市場(chǎng)大、發(fā)展快、潛力 大、回報(bào)高的特點(diǎn)，以及骨關(guān)節(jié)炎和高血脂市場(chǎng)大、發(fā)展快，但治療產(chǎn)品不理想的狀況，加上三鑫集團(tuán)在產(chǎn)品（原料）、信息、媒介和資金方面的優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該說三鑫集團(tuán)具備進(jìn)入保健品行業(yè)的必要條件。在未來幾年，保健品行業(yè)將出現(xiàn)下列新趨勢(shì)：市場(chǎng)趨向規(guī)范化、消費(fèi)持續(xù)增加但趨于理性、新保健食品趨于功效明確和定位準(zhǔn)確、銷售渠道的多元化、行銷趨于精細(xì)化和專業(yè)化。 盡管我國(guó)保健品行業(yè)比起前幾年有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，但仍舊存在著諸多問題如：低水平重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重 、管理法規(guī)不完善、假冒偽劣保健品泛濫等。 機(jī)遇和挑戰(zhàn) 對(duì)保健品行業(yè)和制藥行業(yè)中的處方藥和非處方藥進(jìn)行的對(duì)比分析可以看出，保健品行業(yè)目前能夠宣傳的保健功能只有 22 種，市場(chǎng)監(jiān)管較松，保健品市場(chǎng)在快速發(fā)展中調(diào)整和進(jìn)步，產(chǎn)品的功效成分多數(shù)不能做到單一成分，價(jià)格較高，不能報(bào)銷，宣傳的對(duì)象以終端消費(fèi)者為主，終端渠道以藥店和超市為主。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)與中國(guó)保健科技學(xué)會(huì)對(duì)保健食品宣傳內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果表明：宣傳內(nèi)容不符合有關(guān)法律法規(guī)的占 %，其中對(duì)產(chǎn)品功能進(jìn)行虛假宣傳的占 %；另外，未經(jīng)過衛(wèi)生部批準(zhǔn)，擅自宣稱產(chǎn)品具有保健功能的占 %。但據(jù)調(diào)查，最近消費(fèi)者對(duì)保健品廣告的信任程度明顯降低，很多人表示對(duì)廣告宣傳的療效表示懷疑。 廣告和營(yíng)銷 廣告仍是消費(fèi)者認(rèn)知保健品的最主要的渠道。雖然二類城市的居民收入、消費(fèi)支出等方面與一類城市還有一定的差距，但二類市場(chǎng)仍具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α? 女性對(duì)于保健品需求高于男性。經(jīng)濟(jì)條件許可會(huì)購(gòu)買的比例，教師最高 ％，其次為離退休職工 ％。不同職業(yè)對(duì)象對(duì)保健品的需求情況不同。另外通過市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著年齡的提高，消費(fèi)者對(duì)保健品需求逐漸增強(qiáng)。 2020 年市場(chǎng)份額前三名的品牌分別是：腦白金、紅常青羊胎素、排毒養(yǎng)顏膠囊。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)中不到 20％的品種占據(jù)了 50％的市場(chǎng)份額。 消費(fèi)者行為 近 20 年來，我國(guó)城鄉(xiāng)保健品消費(fèi)支出的增長(zhǎng)速度為 15%至 30%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出發(fā)達(dá)國(guó)家 13%的增長(zhǎng)率。 2020 年太太藥業(yè)的利潤(rùn)率達(dá)到 24%，而凈資產(chǎn)收益率則達(dá)到 64%，像這樣的數(shù)字在國(guó)內(nèi)制藥行業(yè)中是極為少見的 。中國(guó)保健品行業(yè)銷售利潤(rùn)率約為 %，凈資產(chǎn)收益率約為 %，盈利能力基本與中藥企業(yè)接近或持平?；瘜W(xué)藥品（包括原料藥、制劑、生物制品等）企業(yè)的利潤(rùn)率 8%，凈資產(chǎn)收益率 13%；中藥企業(yè)的利潤(rùn)率 11%，凈資產(chǎn)收益率 14%。制藥業(yè)的市值 /收入為 億美元，在 48 個(gè)行業(yè)中居第一位。美國(guó) 500 強(qiáng)企業(yè)所涉及的 48 個(gè)行業(yè)中，制藥業(yè)的利潤(rùn)率高居榜首，約為 %。非處方藥的營(yíng)銷手段主要是靠品牌的廣告宣傳 ,投入大，收效快，風(fēng)險(xiǎn)也大。城市化、老齡化和降低費(fèi)用的需求非處方藥有較大發(fā)展的主要原因。國(guó)際非處方藥市場(chǎng) 2020 年銷售 486 億美元，占全球藥品市場(chǎng)的 16%，增長(zhǎng) 2%。中藥發(fā)展有政策性支持。中藥品種注意對(duì)癥治療，更適合做 OTC 品種，而 OTC 品種隨著自我治療意識(shí)的加強(qiáng)會(huì)有長(zhǎng)足發(fā)展。 中藥的利潤(rùn)率和回報(bào)率較醫(yī)藥工業(yè)的平均水平高，原因是中藥易形成自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)；一般可以回避較 多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。從 2020 年全球藥品銷售前 10 名來看，治療降脂有兩個(gè)藥物，分別是輝瑞的立普托 70 億和默沙東的舒降脂 53 億；治療骨關(guān)節(jié)炎的有兩個(gè)藥物，分別是法瑪西亞的西樂葆 31 億和默克的萬絡(luò) 26 億。 2020 年全球藥品市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到 3920 億美元，增長(zhǎng) 12%。在衛(wèi)生部準(zhǔn)予申報(bào)的 22 項(xiàng)保健功能中，具有免疫調(diào)節(jié)、調(diào)節(jié)血脂和抗疲勞三項(xiàng)功能的產(chǎn)品占全部產(chǎn)品的三 分之二。其中投資總額在 1 億元以上的大型企業(yè)只占 ％，投資總額在 1 億元以下、 5000 萬元以上的中型企業(yè)占 38％，投資不足10 萬元的作坊式企業(yè)占 ％。在新的行業(yè)規(guī) 范和競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)中，抓住機(jī)遇和適應(yīng)新環(huán)境的企業(yè)重新站立起來，保健品行業(yè)疲而不衰，相信 2020 年和 2020 年保健品行業(yè)的低谷孕育著新的機(jī)遇。 2020 年保健品消費(fèi)額達(dá)到 500 億。 1996 年以后國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列有關(guān)保健品行業(yè)的制度規(guī)定。在這一階段，由于保健品的高額利潤(rùn)和相對(duì)較低的政策壁壘 和技術(shù)壁壘，涌現(xiàn)出了大小 3000 多家保健品生產(chǎn)企業(yè)。 中國(guó)保健品行業(yè)興起于 80 年代，發(fā)展至今，經(jīng)歷了幾次大起大落。消費(fèi)者對(duì)營(yíng)養(yǎng)的認(rèn)同并不意味著對(duì)保健品的認(rèn)同。美國(guó)的保健品市場(chǎng)監(jiān)管很寬松，允許在食品標(biāo)簽中使用疾病相關(guān)陳述。美國(guó)、西歐和日本三塊市場(chǎng)合計(jì)占了全球保健品市場(chǎng) 85%的份額。 總 體來看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更成熟了，向著大規(guī)模、高品質(zhì)、重地段及多投資渠道的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在理性化和靈活性之間游走。 在房地產(chǎn)開發(fā)中，奉行地段是第一要義，市民購(gòu)房也是看中地段。 而文昌路西連火車站，東接大運(yùn)河，橫跨揚(yáng)州老城和新區(qū)，沿途也有 10 多家居住小區(qū)。目前，沿途分布 10 多個(gè)住宅小區(qū)。這兩條 “ 住宅主軸 ” 呈 “ 十 ” 字形，搭起了揚(yáng)城房地產(chǎn)布局的骨架。另一條是沿文昌路住宅軸線。 兩條 “ 住宅主軸 ” 撐起揚(yáng)州居住區(qū)骨架 從揚(yáng)州房地產(chǎn)大勢(shì)看，目前已經(jīng)形成兩條 “ 居住主軸 ” 。最典型的是開發(fā)商在東區(qū)打造了陽光家居城。有的市場(chǎng)很重視景觀設(shè)計(jì)，漂亮的公共建筑已成為一道城市風(fēng)景線。 目前，西區(qū)已形成金陽光、金鑫、美琪等三大農(nóng)副綜合市場(chǎng)，布點(diǎn)合理，互為犄角。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和家居廣場(chǎng)：投資新品種 金陽光農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)的項(xiàng)目被列為揚(yáng)州市政府 2020 年菜籃子工程。此外，人為地抬高價(jià)位或不執(zhí) 行規(guī)定價(jià)格現(xiàn)象。這是揚(yáng)州房?jī)r(jià)上揚(yáng)重要因素。另外小區(qū)配套如中心花園、會(huì)所等費(fèi)用高，幾乎占房?jī)r(jià)的 1015%。據(jù)抽樣調(diào)查，每年平均上漲幅度 110 多元 /平方米以上，盡管價(jià)格上漲較快，但由于原 來房?jī)r(jià)基數(shù)較低，所以房屋價(jià)格總體上在全省居于中等水平。如何看待這些現(xiàn)象，市物價(jià)局工農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格處管興余處長(zhǎng)談了自己看法。開發(fā)商 “ 自產(chǎn)自管 ” 現(xiàn)象明顯減少。物業(yè)管理的優(yōu)劣對(duì)于房屋品質(zhì)的影響已成為共識(shí)。還有的開發(fā)公司也借鑒國(guó)外模式，初步推出了 “ 小區(qū)鄰里中心 ” 方案。 同時(shí)小區(qū)會(huì)所設(shè)置已由原來的乒乓房、活動(dòng)室、閱覽室等老面孔轉(zhuǎn)向創(chuàng)造運(yùn)動(dòng)健康、享受休閑的氛圍。像崇文苑邀請(qǐng)的是法國(guó)設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，宋城名都的推廣計(jì)劃是南京專家的精心策劃。 房屋品質(zhì)在提升 目前，在揚(yáng)州市場(chǎng)上吸引購(gòu)房戶 “ 眼球 ” 的樓盤，基本上在產(chǎn)品上都有相當(dāng)高的水準(zhǔn)。這兩家公司都是外地 來?yè)P(yáng)的上市公司。比較有代表的是，漸江萊因達(dá)開發(fā)公司斥巨資吃下了主城區(qū) 10 多萬平方米的 53 號(hào)土塊，光買地就花去了近 2 億元。以往揚(yáng)州 5 萬平方米左右就于大型樓盤了，但現(xiàn)在揚(yáng)州也出現(xiàn)了 10 萬平方米的超級(jí)樓盤。環(huán)境也好，景觀也好，戶型也好，都屬于人，都是為了讓生活在這里的人生活得更方便、更舒適。 揚(yáng)城有關(guān)專家認(rèn)為，走向成熟的都市地產(chǎn)，不論科技如何發(fā)展，都要以人為本。后來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始考慮小區(qū)景觀設(shè)計(jì)并逐步完善配套，發(fā)展到四菜一湯（即四個(gè)組團(tuán)一個(gè)中心區(qū)）集中中心區(qū)式的景觀設(shè)計(jì)；后來，大家發(fā)現(xiàn)小區(qū)有了一個(gè)大客廳，有了一個(gè)大家樂廣場(chǎng)，漸漸發(fā)展到小區(qū)集中會(huì)所。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)不再是單純追求利潤(rùn)最大化，而是在服務(wù)社會(huì)、滿足人們的需求前提下實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)。 總體上看，揚(yáng)州住 宅市場(chǎng)仍處于較初級(jí)階段， 2020 年的大發(fā)展主要是數(shù)量的發(fā)展，而不是品質(zhì)的發(fā)展 2020 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾大特征 “ 以人為本 ” 成了開發(fā)商的普適規(guī)則 揚(yáng)州已經(jīng)定位 “ 東方浪漫之都 ” 形象，這個(gè)定位在房地產(chǎn)開發(fā)上一個(gè)映射為：開發(fā)商普遍重視 “ 以人為本 ” 。 揚(yáng)州市住宅市場(chǎng)物業(yè)類型及特征 （ 1）公 寓 a、 規(guī)劃設(shè)計(jì)總體 水平不高 b、主力戶型在 120 ㎡左右，三房二廳 c、 物業(yè)管理僅限于安全及衛(wèi)生 d、社區(qū)環(huán)境建設(shè)水平不高，大部分為樓間綠化帶 e、 建筑立面設(shè)計(jì)粗糙 （ 2）別 墅 a、 缺山少水 b、建筑密度大 c、 軟硬件配套標(biāo)準(zhǔn)不高 d、規(guī)劃缺乏特色 當(dāng)然隨著時(shí)間的發(fā)展，揚(yáng)州已出現(xiàn)了較高標(biāo)準(zhǔn)的別墅項(xiàng)目，如海德公園。隨著市政府 “ 西進(jìn) ” 步伐，西區(qū)不斷升溫，市民一致看好西區(qū)的發(fā)展。到目前為止，大部分購(gòu)房者均不愿涉足東區(qū)，現(xiàn)在東區(qū)的購(gòu)房者也主要是考慮價(jià)格低的因素。提起東區(qū)，揚(yáng)州市民聯(lián)想到的是窮、臟、亂、差，但隨著城市改造步伐的加快，交通狀況有顯著改善，東區(qū)在市民心目中的形象有所提升。揚(yáng)州對(duì)老城區(qū)的規(guī)劃至今尚無定論，一直在維持原貌及建設(shè)現(xiàn)代文明兩個(gè)方向之間討論，導(dǎo)致老城區(qū)的改造裹足不前。市民賣舊房買新房，住房交易市場(chǎng)已良性循環(huán)。非住宅房交易量激增，說明揚(yáng)州工商業(yè)興旺，商業(yè)用房成為投資熱點(diǎn)。去年市區(qū)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓８７８６筆。 2020 年揚(yáng)州住宅市場(chǎng)價(jià)格也較 2020 年有較大提升，從 2020 年總體 1600 元 /㎡左右到現(xiàn)在總體約 2020 元 /㎡，提升了約 25%。 （二）揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析 2020 揚(yáng)州市投資總體規(guī)模 2020 年是揚(yáng)州市房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的一年，出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。 西 區(qū)的中心商務(wù)區(qū)正在醞釀之中，來鶴臺(tái)的出現(xiàn)給 CBD 的形成增添了濃筆重彩。位于邗江路與文昌西路交會(huì)處的來鶴臺(tái)廣場(chǎng)，就是在這樣的大背景下誕生的。 來鶴臺(tái)一飛沖天，努力打造西區(qū) CBD 揚(yáng)州去年被臺(tái)灣有關(guān)方面評(píng)為極力推薦投資的城市之一，揚(yáng)州理想的投資環(huán)境，吸引外商紛至沓來。 從消費(fèi)者角度出發(fā)，新住宅大量投放市場(chǎng)，必然形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，高企的房?jī)r(jià)有可能回落，這對(duì)于消費(fèi)者而言，未嘗不是件好事。未雨綢繆，果斷拉開城市的骨架，為城市拓展埋下伏筆，無疑是高明之舉。 房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，揚(yáng)州的發(fā)展箭在弦上，長(zhǎng)江三角洲將形成以上海為核心的大都會(huì)，揚(yáng)州必定會(huì)在這一輪發(fā)展中重振雄風(fēng)。如何吃準(zhǔn)土地的價(jià)格，頗傷腦筋。初略估算，若平均成交價(jià)以 50 萬元 /畝計(jì)，出讓土地的總價(jià)達(dá) 10 個(gè)億?？偯娣e為 1,322,874 平方米，折合將近二千畝。據(jù)悉，教場(chǎng)的地塊改造，再次列入 2020 年的計(jì)劃。此外，揚(yáng)州畢竟是歷史文化名城，舊城內(nèi)有許多彌足珍貴的歷史遺存，如何妥善改造，面臨兩難選擇。 舊城改造虛晃一槍 教場(chǎng)拆遷裹足不前 從總體上看， 2020 年舊城改造的步伐不快，諸多不確定的因素制約著老城區(qū)改造的進(jìn)程。整個(gè)項(xiàng)目和城市空間的拓展、城市配套的更新緊密相連。 “ 宋城名都 ”獨(dú)辟蹊徑，經(jīng)過策劃者的大膽創(chuàng)新，獲得了極大成功。補(bǔ)償?shù)姆绞綖樨泿虐仓煤拓泿虐仓媒痤~同等的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 拆遷條例新鮮出爐 貨幣安置塵埃落定 在眾目關(guān)注下，揚(yáng)州市新版的《揚(yáng)州市市區(qū)房屋拆遷安置條例》新鮮 出爐，給拆遷工作注入了全新的內(nèi)涵。房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，已經(jīng)使樓市 “ 泡沫 ” 浮起，泰來否極，牛熊交替登場(chǎng)，畢竟是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在規(guī)律。 有人說，房?jī)r(jià)的上漲完全是由旺盛需求造成的，不存在所謂 “