【正文】 81 / 235（9） “自己經(jīng)營”對商鋪的功能要求如 果 是 自 己 經(jīng) 營 ， 您 希 望 商 鋪 內(nèi) 具 有 哪 些 功 能%%%%%%%%%%%%%卷 簾門有 單獨(dú) 洗手 間有 自動 噴淋中 央空 調(diào) 其。反映了人們的購鋪思想還比較保守，對投資小面積商鋪的意思還不夠強(qiáng)烈。以上；僅有 %的目標(biāo)客戶愿購 40 m2178。79 / 235（7）目標(biāo)客戶自營范圍如 果 您 是 自 己 經(jīng) 營 ， 您 主 要 的 經(jīng) 營 范 圍 是% %%%% %%%%%%%%%%%%%%男 女服 裝 休 閑 裝 餐 飲 飾 品 娛 樂休 閑服 務(wù)皮 鞋皮 具童 裝童 品家 居飾 品如 果 您 是 自 己 經(jīng) 營 ， 您 主 要 的 經(jīng) 營 范 圍 是分析：目標(biāo)客戶自營，經(jīng)營范圍十分豐富，涉及家居飾品、童裝童品、皮鞋皮具、休閑服務(wù)、娛樂、飾品、餐飲、休閑裝和男女服裝等多個(gè)種類，總體上比例分配相差不大，主要分布在 %~%之間，只有皮鞋皮具經(jīng)營者偏少，僅占%。77 / 235（5）購買商鋪的主要用途您 購 買 商 鋪 的 主 要 用 途 是投 資%%兩 者 兼 而 有 之%自 營%投 資自 營兩 者 兼 而 有 之分析：消費(fèi)者購買商鋪的主要功能是“投資和自營”兼而有之，在抽樣中占 %；不準(zhǔn)備經(jīng)營，完全依靠投資獲益的占%；而自營的僅占 %；這反映了人們對房地產(chǎn)投資的期望，因此，抓住時(shí)機(jī)，為這部分消費(fèi)者提供房地產(chǎn)投資機(jī)會十分重要。而 “人民廣場附近”目前盡管尚無商業(yè)項(xiàng)目，可是消費(fèi)者認(rèn)為它是“購買商鋪的首選位置 ”的仍有 %，可見人民廣場作為新的商業(yè)中心前景可觀，但是由于認(rèn)定該地段的消費(fèi)者所占比例不高，所以在這里開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目有一定的風(fēng)險(xiǎn)。由此可見地段決定價(jià)值，尤其是地段決定購買欲望的重要性。同時(shí)，這也反映了近三年內(nèi)商鋪投資的潛力巨大。因此餐飲業(yè)和娛樂業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?。于是，了解消費(fèi)者的購物時(shí)段，合理制定促銷策略在商場營運(yùn)與管理中顯得尤為重要。因此，保證商品質(zhì)量，制定合理價(jià)格，提供良好的購物環(huán)境是聚集商場人氣，保證商場生意興旺的重要條件。建議在商場規(guī)劃中，以食品、服裝和日用百貨為重點(diǎn)，鞋帽和家居飾品為輔。69 / 235（3）消費(fèi)者主要購買商品您 平 常 最 喜 歡 購 買 的 商 品 主 要 是 哪 幾 類% %%%% %%%%%%%%%%日 用 百 貨 服 裝 食 品 鞋 帽 家 居 飾 品 其 他您 平 常 最 喜 歡 購 買 的 商 品 主 要 是 哪 幾 類分析：消費(fèi)者平常最喜歡購買的商品主要為食品、服裝和日用百貨，在所調(diào)查的消費(fèi)者中它們分別占 %、%和%。其次， “價(jià)格適中、購物環(huán)境好”也是人們購物的重要理由，他們也占到了 %和%。佳樂家超市的優(yōu)勢輻射功能使周邊地塊盡得其利，地段價(jià)值提升日益明顯。 65 / 235（3） 文化程度： 文 化 程 度%大 %高 中 及 以 %本 % 碩 士 以 %高 中 及 以 下大 專本 科碩 士 以 上分析：進(jìn)行商鋪投資的客戶文化水平并不是很高，高中及以下人群所占比例最多，為 %；大專次之，為 %； 66 / 235（4）家庭收入狀況：家 庭 月 收 入%%%% % 2022~3000元3001~4000元4001~5000元5001~8000元8001~10000元分析：被調(diào)查者高收入者較多，家庭月收入在 5000 元以上的占 %；3000~5000 元的占 %；被調(diào)查者大多為私營業(yè)主，所以高收入者偏多理所當(dāng)然，這也反映了商鋪投資市場前景樂觀?？傮w分布平衡，符合調(diào)查要求。調(diào)查時(shí)間：2022 年 5 月 12 日——2022 年 5 月 24 日本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查問卷 1000 份，收回有效問卷 982 份。調(diào)查對象抽樣范圍：服飾、鞋帽、小商品、家電、手機(jī)、化妝品、花藝、工藝品、圖書、IT、餐飲、娛樂、休閑服務(wù)等各行各業(yè)。二、 項(xiàng)目調(diào)查方式調(diào)查方法：本次調(diào)查我們設(shè)計(jì)了“消費(fèi)者購租商鋪意向調(diào)查問卷” 。 4150 萬的僅占 %，顯示當(dāng)?shù)厥袌龅膬蓸O分化明顯，樓盤的品質(zhì)對高端客戶的吸引是明顯的。 建議在住宅的價(jià)格定位上滿足大眾所需，結(jié)合公司的實(shí)際情況，快速回籠現(xiàn)金。59 / 235（18）您認(rèn)為下列哪些因素可以體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的水平？ 分析：整體的市場上對物業(yè)的呼聲越來越高了，可當(dāng)?shù)氐奈锕芩絽s停在初級水平，有待進(jìn)一步的提高，其中硬件要屬智能化的水平，軟件方面體現(xiàn)在物管公司的管理水平上。 遙控家居設(shè)備是則是市場的新龐，但需要考慮的是它的運(yùn)行成本。57 / 235（16）您認(rèn)為智能化住宅主要表現(xiàn)在哪些方面 %%%%%%%%%%%%互 聯(lián)網(wǎng) 服務(wù)智 能保 安管 理可 視電 話遙 控家 居設(shè) 備分析：XX 當(dāng)?shù)氐男^(qū)智能化的表現(xiàn)不高，但市場的需求卻有上升的趨勢，這集中在智能保安管理方面。 二房的選擇也是一個(gè)不弱顯示，但廣場附近的高土地成本使得二房的面積不能過小。55 / 235(14)下 列 價(jià) 格 中 您 購 買 廣 場 市 政 府 附 近 樓 盤 的 可 能 有 多 大2801～ 3000元 /平 方 米%3001～ 3200元 /平 方 米%2601～ 2800元 /平 方 米%2400～ 2600元 /平 方 米%2400～ 2600元 /平 方 米2601～ 2800元 /平 方 米2801～ 3000元 /平 方 米3001～ 3200元 /平 方 米分析：好產(chǎn)品應(yīng)該有好價(jià)格支撐才做得到，但市場對價(jià)格的敏感度一直是很高的，在 XX 住宅樓盤中單價(jià)超過 3000 元的住宅房銷售狀況不樂觀，最好表現(xiàn)的怡和星國際最初的起價(jià)也是在 3000 元以下，而我們項(xiàng)目的定價(jià)必然也是一個(gè)消費(fèi)者關(guān)注的核心問題。53 / 235（12）請您對人民廣場、市政府附近這個(gè)地方進(jìn)行評價(jià)分析：人民廣場的區(qū)位是本項(xiàng)目的最大的賣點(diǎn)，其它的價(jià)值有待于開發(fā)、引導(dǎo)，目前尚有許多不足。52 / 235（11）入戶花園與購房欲望商 品 住 宅 內(nèi) 有 約 3～ 4㎡ 的 花 園 （ 入 戶 花 園 ） ，是 否 會 增 加 您 選 購 這 套 房 間 的 興 趣0%不 知 %不 太 會 增 %肯 定 不 會 增 %肯 定 會 大 大 增 加%可 能 會 增 %肯 定 不 會 增 加不 太 會 增 加不 知 道可 能 會 增 加肯 定 會 大 大 增 加分析：從這一方面可以看出消費(fèi)者越來越重視生活的環(huán)境了，過半數(shù)的人認(rèn)為有一個(gè)入戶的花園會提高生活的質(zhì)量。 顯示結(jié)果表明，陽臺的功用不再停留在滿足洗衣等生活層面上，觀景的功用明顯的提到了重要的位置上來。 客廳的面積也是 XX 消費(fèi)者關(guān)心的問題，因?yàn)槠毡榈南M(fèi)者認(rèn)為大客廳是高檔住宅的代名詞。（8）主要考慮房間內(nèi)部因素49 / 235分選 擇 一 套 住 宅 時(shí) ,主 要 考 慮 房 間 內(nèi) 部 的 什 么 因 素陽 臺 面 積%客 廳 朝 向%通 風(fēng)%采 光%樓 層%客 廳 面 積%采 光 通 風(fēng)樓 層 客 廳 面 積客 廳 朝 向陽 臺 面 積析：在中國受傳統(tǒng)文化的影響，住宅的朝向消費(fèi)是普遍關(guān)心的 。 小區(qū)的配套與發(fā)展商的信譽(yù)和實(shí)力基本等同的被消費(fèi)者重視。 交通和配套也逐步被消費(fèi)看重。 （6）主要考慮位置因素47 / 235在 決 定 購 買 住 宅 的 位 置 時(shí) ， 主 要 考 慮 什 么 因 素價(jià) 格%戶 型%治 安 狀 %自 然 環(huán) 境%生 活 方 便%交 通 狀 況%周 邊 配 套 設(shè) 施% 價(jià) 格戶 型治 安 狀 況自 然 環(huán) 境 生 活 方 便交 通 狀 況周 邊 配 套 設(shè) 施 分析：在一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不快的市場，消費(fèi)者首先考慮的一定是價(jià)格。 分期付款卻成為當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)，這與當(dāng)?shù)厝藢Α鞍唇摇焙汀胺制凇钡母拍畈磺逵幸欢P(guān)系。 建議在新戶型的推廣上，注意用實(shí)際說話，在樣板間上多做文章，注意細(xì)節(jié)的處理。 二房的低端產(chǎn)品與四房的高端產(chǎn)品的需求基本持平。 建議在住宅的面積選擇上要注意這些信息，合理的引導(dǎo)市場消費(fèi)。 121130 平方位居第二位，也是目前市場最熱銷的一種。 隨著市場的進(jìn)一步成熟，小高層已被消費(fèi)者接受，并在近期的銷售中呈良好的上升趨勢，但能看出來，推廣的難度還是較大，多層仍為消費(fèi)者的首選樓盤。 從表上分析看來市場的需求量是有一定上升趨勢的，但漲幅不大。42 / 235第二節(jié)　消費(fèi)者調(diào)查基本情況概述一、客戶投資意向（1）購房時(shí)間購 房 時(shí) 間半 年 %6個(gè) 月 ~%1年 ~%2年 ~%3年 以 % %半 年 內(nèi)6個(gè) 月 ~1年1年 ~2年2年 ~3年3年 以 上分析：從上表可以看出打算在 2 年以內(nèi)購房的客戶占到 50%以上。41 / 235（3）調(diào)查者的收入水平家 庭 月 收 入 狀 況1000元 以 %1001~%2022~%2501~%3001~%3501~% 1000元 以 下1001~2022元2022~2500元2501~3000元3001~3500元3501~4000元分析：XX 的人均收入在全省不是很高，10012022 元的中等收入占 %，具有代表性。這二類客戶各占一半。調(diào)查時(shí)間：2022 年 5 月 3 日——2022 年 5 月 10 日本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查問卷 500 份，收回有效問卷 490 份。調(diào)查對象抽樣范圍：國家公務(wù)員、行政事業(yè)單位人員、私營業(yè)主、公司白領(lǐng)及其他各行各業(yè)人員。二、調(diào)查方式調(diào)查方法：本次調(diào)查我們設(shè)計(jì)了“住宅消費(fèi)者購房調(diào)查問卷” 。其它因素如銀行利率的調(diào)整等因素，都將對本項(xiàng)目造成影響。政策因素國家的土地政策、房地產(chǎn)法規(guī)的頒布也可能對本項(xiàng)目造成影響。不可抵抗力地震、暴風(fēng)雪、戰(zhàn)爭等不可抵抗力有可能對項(xiàng)目造成影響。從無序競爭到有序競爭從原始的房地產(chǎn)開發(fā)階段，到商品房市場的發(fā)展，以及房地產(chǎn)開發(fā)理念的提升、實(shí)力派（如怡和星國際）的崛起，房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識也在增強(qiáng)，相關(guān)土地政策、房地產(chǎn)政策的出臺，房地產(chǎn)市場競爭將打破原始的競爭狀態(tài)，逐漸向市場化發(fā)展，優(yōu)勝劣汰。市場營銷也漸有起色在售樓部的裝修、銷售物料的準(zhǔn)備、銷售人員的培訓(xùn)、大型的戶外廣告、外地策劃公司的介入，這些都反映出本地的房地產(chǎn)市場的真實(shí)狀況。發(fā)展商極力營造與配套個(gè)性化的 XX 人精神樂園，兼容各種性格。繁華中心點(diǎn)，水邊的香格里拉。坐銷。項(xiàng)目包裝及營銷手法 戶外廣告（路牌廣告） 、網(wǎng)絡(luò)廣告。住宅僅余 20 套 。一次性付款無折扣。銷售價(jià)格 最低價(jià) 2350，最高價(jià) 3300，層差 70 元。產(chǎn)品特點(diǎn)小區(qū)配套 內(nèi)設(shè)會所，區(qū)內(nèi)商鋪。采暖方式 集中供暖。主力戶型朝向 南北朝向。共四棟，中間兩棟為塔式。 陽光外灘項(xiàng)目名稱 陽光外灘 電話 8213333 8253333發(fā)展商 香港中升（灘坊）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 廈門大風(fēng)堂建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)承建商 山東諸誠建筑有限公司山東景芝建工集團(tuán) 廣告策劃 廈門大風(fēng)堂物業(yè)管理 威廉物管 物管費(fèi) 元/㎡車位數(shù) 租價(jià)：80 元/月售價(jià) 萬，275 個(gè)地理位置 XX 市東風(fēng)東街白浪河畔（北下河）車戶比 1：開盤日期 交樓日期 現(xiàn)房占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率35 畝 5 萬㎡ 322 套 4 棟 45%戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例二房二廳 80110 36 %三房二廳 133139 185 %四房二廳 133158 65 %戶型及面積 主力戶型及面積分布四房二廳 186 24 %33 / 235五房二廳 189 12 %規(guī) 劃 行列布局。內(nèi)設(shè)名門現(xiàn)代城會所，小區(qū)實(shí)行全封閉式管理。20 年后舒適生活首映式。項(xiàng)目包裝及營銷手法 戶外廣告（路牌廣告） ，無看樓通道，外墻包裝(期房時(shí)有)。銷售進(jìn)度 65%目標(biāo)市場分析 中高收入消費(fèi)者。均價(jià) 2750付款方式及折扣 按揭首付 30%，20 年。銷售價(jià)格 按套銷售。交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房產(chǎn)品特點(diǎn)小區(qū)配套 會所內(nèi)設(shè)游泳館、棋牌室、咖啡廳、健身房、桌球室、乒乓球室，室內(nèi)網(wǎng)球場。主力戶型朝向 南北朝向。外墻為面磚。園林設(shè)計(jì)地中海式風(fēng)格。名門現(xiàn)代城