【正文】 街交界處西北角 戶車比 1：1開盤日期 一期 2022 年 8 月 9 日 交樓日期 2022 年 6 月 30 日23 / 235占地面積 建筑面積 容 積 率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率 萬㎡ 萬㎡ 420 余套 5 棟 %， 戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例二房二廳 53 %三房二廳 114 9 %三房二廳 128141 179 %三房二廳 150157 133 %四房二廳 11 %五房二廳 11 %(一期) 4 1%戶型及面積 主力戶型及面積分布復(fù)式 180—280（二期）20 %規(guī) 劃行列布局、現(xiàn)代建筑風(fēng)格。一期 4 棟，沿街 3 棟有底商，為一梯三層。住宅部份總建筑面積 ㎡建 筑 二期建材：高級(jí)斷熱橋鋁型材、鋁合金窗、中空玻璃、1 米以下為 12 毫米的鋼化夾膠安全玻璃。主力戶型朝向 南北朝向。24 / 235項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套 市政府、富華大酒店、假日酒店等周邊配套較為齊全。項(xiàng)目包裝及營銷手法 戶外廣告（墻體、霓虹燈、路旗） 、售樓部包裝。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：1) 項(xiàng)目概況怡和3） 產(chǎn)品研究怡和25 / 2354） 營銷推廣該項(xiàng)目的營銷推廣非常成功，已成為 XX 市民心目中的高品質(zhì)樓盤之一。? 將物業(yè)管理作為項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。富華公寓項(xiàng)目名稱 富華公寓 電話 05368788266 8788277發(fā)展商 XX 新立克置業(yè)有限公司 策劃代理 北京聯(lián)眾房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 美國公司與當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)承建商 濟(jì)南四建 廣告策劃 北京聯(lián)眾(后期撤出)26 / 235物業(yè)管理 山東中房物業(yè)管理公司 物管費(fèi) 車位數(shù) 120 個(gè)地下車位，售 8 萬元/個(gè)地理位置 福壽東街 168 號(hào)車戶比 1：開盤日期 202212 交樓日期 20222占地面積 建筑面積 容 積 率 戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率15 畝 5 萬㎡ 5 200 20 層 1 棟16 層 1 棟 40% 83%戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例三房二廳二衛(wèi) 146 ㎡ 62 31%三房二廳二衛(wèi) 156 ㎡ 26 13%四房二廳二衛(wèi) 217 ㎡ 36 18%三房二廳三衛(wèi) 234 ㎡ 52 26%戶型及面積 主力戶型及面積分布空中 ㎡ 4+20=24 12%規(guī) 劃A(16 層、地下二層為商鋪，一梯二層)座前有二 期 3 萬平方的超市與正大集團(tuán)合作，B 座(18 層，地下二層為商鋪，一梯二層)180186。目標(biāo)市場(chǎng)分析 中高收入者項(xiàng)目包裝及營銷手法僅包裝了售樓部，大折頁，有沙盤坐銷賣點(diǎn)及主廣告語 財(cái)富中心，至尊宅邸項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：該樓盤屬于比較失敗的樓盤。? 周邊環(huán)境(對(duì)面為檢查院)使部分客戶在選擇中，不把它做為首選。182 平方的復(fù)式銷售不快，120130 平方的銷售最快，4 月銷售額均為 900 多萬元目標(biāo)市場(chǎng)分析 商人，白領(lǐng)階層項(xiàng)目包裝及營銷手法 折頁加單頁，墻體廣告，沙盤，XX 晚報(bào)(整版)、坐銷加行銷賣點(diǎn)及主廣告語 中心花園，天一廣場(chǎng)，社區(qū)會(huì)所，安保智能系統(tǒng)，地理位置，主廣告語：蘇杭園林式水景健康社區(qū)，東部新城區(qū)居住夢(mèng)想，都市心靈養(yǎng)生處，項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：30 / 235清荷園分三期開發(fā)。采用多樣化戶型設(shè)計(jì)，提高可選擇性。建 筑 外窗為高級(jí)鋁合金窗，配透明玻璃。采暖方式 集中供暖。最高價(jià) 70 余萬，最低價(jià) 30 萬。外地人占 20%。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：32 / 235名門現(xiàn)代城是名屋置業(yè)有 限 公 司 繼名門世家之后，在 XX 傾心打造的一座高品質(zhì)新城。一梯兩戶、一梯四戶。133㎡為主力戶型。項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套 地處繁華地段，商業(yè)配套齊全，交通便利。銷售進(jìn)度 臨東風(fēng)街商鋪售磬。折頁。賣點(diǎn)：雙景電梯住宅、酒店式迎賓大堂、私家疊水泳池、立體雙層花園、水景休閑咖啡廳、封閉式物業(yè)管理、全地下車道、人車分流、管家貼心服務(wù)、IC 卡門禁系統(tǒng)、地景噴泉瀑布、閉路監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：陽光外灘位于 XX 市中心，最便捷的交通干線區(qū)域，和平路、四平路近在咫尺。在營銷包裝方面相對(duì)較好的有：人民廣場(chǎng)的“怡和星國際” 、東風(fēng)街的“清荷園”等。（二）社會(huì)因素政治因素政局的動(dòng)蕩，領(lǐng)導(dǎo)人的變更，個(gè)人的意愿等可能對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展造成影響。37 / 235第四章　市場(chǎng)需求調(diào)查分析第一節(jié)　消費(fèi)者住宅調(diào)查分析一、消費(fèi)者調(diào)查的目的通過消費(fèi)者購房需求調(diào)查，掌握目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣、購買水平（包括收入狀況、可接受單價(jià)、總價(jià)等） 、投資意向38 / 235（包括地段選擇、物業(yè)類別、投資時(shí)機(jī)、投資面積、配套及功能要求等） 、信息來源及客戶的共同特征（如年齡分布、職業(yè)比例、文化程度等）等為項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分、銷售策略等提供決策依據(jù)。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)、濰城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)的四平路、濰州路、新華路和勝利東街；濰城區(qū)的和平路、青年路、勝利西街等。（2）調(diào)查者的職業(yè)40 / 235調(diào) 查 者 的 職 業(yè) 職 業(yè) 范 圍行 政 事 業(yè) 單 位 人 員%私 營 業(yè) 主%其 他%國 家 公 務(wù) 員%%公 司 白 領(lǐng)%國 家 公 務(wù) 員行 政 事 業(yè) 單 位 人 員私 營 業(yè) 主公 司 白 領(lǐng)其 他分析：目前 XX 地區(qū)企業(yè)集資建房的較多，不利于商品房市場(chǎng)的發(fā)展，主力購房人群基本為私營業(yè)主；置業(yè)投資的人群多半在事業(yè)單位及其它人群中。 一年以內(nèi)的購房人群占到 30%以上。（3）住宅面積44 / 235計(jì) 劃 購 買 商 品 住 宅 的 面 積81～ 90㎡%91～ 110㎡%111～ 120㎡%121～ 130㎡%131～ 140㎡% 141～ 150㎡% 81～ 90㎡ 91～ 110㎡111～ 120㎡ 121～ 130㎡131～ 140㎡ 141～ 150㎡分析：在 XX 地區(qū) 91110 平方的住宅需求量占有明顯的優(yōu)勢(shì)，這也和收入處于中等水平是相符的。（4）住宅戶型45 / 235 計(jì) 劃 購 買 商 品 住 宅 戶 型%三 房 二 廳 二 衛(wèi)%四 房 二 廳 二 衛(wèi)%二 房 二 廳 一 衛(wèi)%三 房 二 廳 一 衛(wèi)%三 房 二 廳 二 衛(wèi)三 房 二 廳 一 衛(wèi)二 房 二 廳 一 衛(wèi)四 房 二 廳 二 衛(wèi)分析：三房的戶型一直是近年來市場(chǎng)的主導(dǎo)，二衛(wèi)的設(shè)計(jì)具有可挖潛力。（5）付款方式46 / 235最 有 可 能 選 擇 的 付 款 方 式0% 一 次 付 %按 揭%分 期 付 款%一 次 付 款 　分 期 付 款按 揭分析：與其它市場(chǎng)不同的是按揭不是 XX 人的首選。 對(duì)戶型也有一定的追求，治安和自然環(huán)境基本等同。 物業(yè)方面的需求也有上升趨勢(shì)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的接受能力還不是很強(qiáng)，盡管消費(fèi)者希望有好的物管公司，好的安保設(shè)施，卻不認(rèn)同高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（9）房間生活陽臺(tái)位置安排50 / 235生 活 陽 臺(tái) （ 主 陽 臺(tái) ） 連 接 客 廳 好 還 是 連 接 主 臥 室 較 好%主 臥 室%客 %客 廳 主 臥 室分析：社會(huì)的發(fā)展使人們的生活習(xí)慣有了明顯的改變，現(xiàn)在選擇陽臺(tái)與客廳相連的成為主導(dǎo)力量。 XX 人的思維模式還是傳統(tǒng)的觀念占主導(dǎo)地位，加入適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)會(huì)使一層的住宅銷售看好。56 / 235（15）在人民廣場(chǎng)市政府附近可能購房的戶型范圍人 民 廣 場(chǎng) 市 政 府 附 近 的 住 宅 什 么 戶 型 合 適%四 房 二 廳 二 %三 房 二 廳 一 衛(wèi)%二 房 二 廳 一 衛(wèi)% 三 房 二 廳 二 % 三 房 二 廳 二 衛(wèi)三 房 二 廳 一 衛(wèi)二 房 二 廳 一 衛(wèi)四 房 二 廳 二 衛(wèi)分析：三房的戶型一直是市場(chǎng)上的主力戶型，對(duì)二衛(wèi)和一衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)差別雖不大，二衛(wèi)是最好的選擇。 位于第二位的是互聯(lián)網(wǎng)，第三位的是可視電話。 序號(hào) 因 素 百分比(%)1 物管公司知名度高 %2 物管公司獲得過高級(jí)別獎(jiǎng)項(xiàng) %3 物管公司的安全保衛(wèi)強(qiáng) %4 小區(qū)管理智能化程度高 %5 物管公司管理的住宅小區(qū)知名度高 %6 物管公司管理的住宅小區(qū)數(shù)量多 %7 物管費(fèi)高 %60 / 235二、客戶購買水平（1）住宅單價(jià) 商 品 住 宅 單 價(jià) 接 近 您 的 計(jì) 劃2401～ 2600元 /㎡%2400元 /㎡ 以 下%2801～ 3000元 /㎡%2601～ 2800元 /㎡%3201～ 3400元 /㎡%2400元 /㎡ 以 下2401～ 2600元 /㎡2601～ 2800元 /㎡2801～ 3000元 /㎡3201～ 3400元 /㎡分析：24002600 元/m 2 的單價(jià)是目前消費(fèi)者選購本項(xiàng)目的期望單價(jià)；當(dāng)售價(jià)超過 2800 元/ m2時(shí)，目標(biāo)客戶急劇減少；極少數(shù)目標(biāo)客戶可接受最高單價(jià)為 3400 元/ m 2 人民廣場(chǎng)、市政府的優(yōu)勢(shì)地段在群眾心目中逐漸占主導(dǎo)地位，好地段、好價(jià)格，這也是本項(xiàng)目 2400 元以下單價(jià)在抽樣中無人選擇的一個(gè)原因。62 / 235第三節(jié)　消費(fèi)者購鋪 (投資)需求調(diào)查分析一、 消費(fèi)者調(diào)查的目的通過消費(fèi)者購鋪需求調(diào)查，掌握目標(biāo)客戶的消費(fèi)習(xí)慣、購買水平（包括收入狀況、可接受單價(jià)、總價(jià)等） 、投資意向（包括地段選擇、物業(yè)類別、投資時(shí)機(jī)、投資面積、配套及功能要求等） 、信息來源及客戶的共同特征（如年齡分布、職業(yè)比例、文化程度等）等為項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分、銷售策略等提供決策依據(jù)。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)、濰城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)的四平路、濰州路、新華路和勝利東街；濰城區(qū)的和平路、青年路、勝利西街、盛和步行街、小商品城等。64 / 235（2） 職業(yè)比例：職 業(yè) 比 例公 司 職 %自 由 職 業(yè) %私 營 業(yè) %事 業(yè) 單 位 人 %公 務(wù) %% 公 務(wù) 員事 業(yè) 單 位 人 員私 營 業(yè) 主公 司 職 員自 由 職 業(yè) 者分析：購買商鋪的對(duì)象私營業(yè)主占了絕大部分，為 %；其次，公司職員和事業(yè)單位人員也占相當(dāng)比例，均為 %；建議在今后的宣傳中，把私營業(yè)主作為公關(guān)重點(diǎn)。 68 / 235（2）選擇購物場(chǎng)所的理由您 選 擇 那 里 的 理 由 有 哪 些%%%%%%% %%%%%%%%商 品 全商 場(chǎng) 信 譽(yù) 好購 物 環(huán) 境 好品 牌 知 名 度 高價(jià) 格 適 中服 務(wù) 質(zhì) 量 好您 選 擇 那 里 的 理 由 有 哪 些分析：商場(chǎng)“服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)好、商品全”是人們選擇并在其中購物的主要理由，在消費(fèi)者調(diào)查中他們分別占到了%、%和 %。而鞋帽、家居飾品相對(duì)來說需求較小，僅占 %和 %。71 / 235（5）消費(fèi)者購物時(shí)段選擇您 通 常 選 擇 在 什 么 時(shí) 間 購 物%%% 周 一 至 周 五周 六 或 周 日不 一 定分析：絕大多數(shù)消費(fèi)者的購物時(shí)間是隨機(jī)的，從調(diào)查中可看出，選擇“不一定”的占 %，周六或周日更是消費(fèi)者選擇購物的重要時(shí)間，它們占到了 %。73 / 235一、 目標(biāo)客戶投資意向概況（1）購鋪的意向請(qǐng) 問 您 最 近 三 年 內(nèi) ， 有 無 購 買 商 鋪 的 打 算%%% 打 算 購 買 商 鋪沒 有 這 個(gè) 打 算不 一 定分析：調(diào)查對(duì)象中有 %的人群在三年內(nèi)有購買商鋪的打算，購鋪意向偏高，其原因是抽樣大多為私營業(yè)主。如 果 您 選 擇 買 商 鋪 ， 首 先 考 慮 下 列 哪 個(gè) 因 素%% %%%%%%%%%%%地 段 停 車 場(chǎng) 商 圈 規(guī) 模 價(jià) 格 配 套 設(shè) 施 周 邊 環(huán) 境如 果 您 選 擇 買 商 鋪 ， 首 先 考 慮 下 列 哪 個(gè) 因 素75 / 235（3）購買商鋪的首選位置 分析：在所調(diào)查的消費(fèi)者中認(rèn)定“中百大廈附近和佳樂家附近”是買鋪的首選位置的分別占 %和 %，可見“中百商圈”和“佳樂家商圈”經(jīng)過多年的發(fā)展，其地位在人們心中日漸明顯，其商圈的輻射功能日益強(qiáng)烈。78 / 235（6）決定投資的首要因素如 果 您 是 進(jìn) 行 投 資 ， 您 最 看 重 的 是 哪 個(gè) 因 素既 可 以 保 值 升 值 又 可 出 租賺 錢%%出 租 賺 取 投 資 收 益%增 值 快%有 一 個(gè) 屬 于 自 己 的 做 生 意的 場(chǎng) 所%投 資 風(fēng) 險(xiǎn) 小% 增 值 快 投 資 風(fēng) 險(xiǎn) 小出 租 賺 取 投 資 收 益 既 可 以 保 值 升 值 又 可 出 租 賺 錢有 一 個(gè) 屬 于 自 己 的 做 生 意 的 場(chǎng) 所分析：從調(diào)查中可知，目標(biāo)客戶進(jìn)行商鋪投資 ，最看重的是商鋪“即可保值升值又可出租賺錢（占 %） ”，可以看出在今后的商鋪銷售中，具有類似功能的商鋪必將受寵。以下