【正文】 售量：160平方米，剩余多數(shù)為動遷安居房。D、貸款相關(guān)收費(fèi)：抵押評估費(fèi) 萬分之八貸款總額保險費(fèi)：千分之一貸款總額貸款年限 15年萬分之八貸款總額貸款年限 510年萬分之六貸款總額貸款年限 1015年公證費(fèi)：萬分之八總房款代辦費(fèi)：100300元不等。 濟(jì)南時報為全市，日發(fā)行量達(dá)到36萬份。濟(jì)南電視臺1平均收費(fèi)為：100200元/秒。另注：有關(guān)以上4種廣告的詳細(xì)資料見《附件4》。中心醫(yī)院附近 、448K52終點(diǎn)站舜風(fēng)世紀(jì)花園、文東裕華園、東旺家園附近 、718歷東花園附近 、44101開元山莊附近 、768終點(diǎn)站，燕東山莊、K59和平花園 、10480 頤琴灣 商業(yè)在這塊區(qū)域里沒有特別明顯的大型商圈，值得提出的是二環(huán)東路與徑十東路交匯處有一家“萬嘉隆”會員店，屬濟(jì)南第一家僅對會員開放的大型倉儲式購物中心。周邊環(huán)境這塊區(qū)域主要屬于歷下區(qū)。中創(chuàng)開元山莊最大，占地130畝 93年開發(fā)明月華庭最小，占地3110M2另外還有頤琴灣也屬這個部分，整個小區(qū)占地100畝，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃良好，綠化也不錯，看得出是一處經(jīng)過很好規(guī)劃的小區(qū)。所以 “開元山莊”周圍陸續(xù)開發(fā)了很多樓盤，但目前可開發(fā)的地塊已不多，除非往山上發(fā)展。主力面積及主力房型這塊區(qū)域的主力面積在130170M2之間，以三房二廳二衛(wèi)為主，其中最大的是住戶一般都較重視臥室的朝向，卻忽視客廳的朝向。另外一處是頤琴灣明珠花園，占地100畝是近幾年開發(fā)的樓盤，這里的綠化相對好些，但也是行列式排列，上海索爾結(jié)繩營銷代理，普遍的綠化都不是很好，沒有主題。五、具體案例分析頤琴灣明珠花園價位：30003400元/平方米（在此區(qū)域內(nèi)屬于中檔價位房）面積范圍：130240M2主打面積：130140M2銷售率：75%客源：80%屬自由購房，20%建委、機(jī)關(guān)單位及關(guān)系戶，自由購房客源主要來自山東航空公司、東方航空公司、華能集團(tuán)員工及機(jī)關(guān)人員付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，額度7成居多賣點(diǎn)：地段較好，交通便利，配套也較齊全，小區(qū)整體規(guī)劃好，房型設(shè)計(jì)較合理，三A標(biāo)準(zhǔn)，二十四小時安保，可視對講等智能化管理。以上兩部分個案目前均依賴周邊環(huán)境，大多都存在缺少優(yōu)美社區(qū)規(guī)劃及高尚產(chǎn)品品質(zhì)的問題，除南部依靠連綿起伏的山脈這一環(huán)境外，而其余產(chǎn)品一待濟(jì)南出現(xiàn)大量優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品供市場選擇，其產(chǎn)品難以支持目前的售價。三、環(huán)境分析商業(yè)l 以洪樓廣場為中心，東關(guān)大街花園路是東北區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最集中，生活設(shè)施最齊全的地帶，如有肯德基、新華書店、小商品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)集市、大潤發(fā)倉儲式大賣場等，其輻射范圍整個東北區(qū)。公交集散點(diǎn)：洪樓廣場：77K98歷山路與解放路口：44K5488K5K91文教集中在解放路一線：濟(jì)南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鐵路黨校、七中洪家樓地區(qū)：山東大學(xué)（東校）、山大附中、歷城三中、濟(jì)南聯(lián)合大學(xué)藝術(shù)中專部山大南路一線：山大新校、山東大學(xué)、糧食干校、計(jì)劃學(xué)校醫(yī)療集中在環(huán)內(nèi)市區(qū)范圍，散布在解放路、歷山路及山大路區(qū)域：市中心醫(yī)院、榮軍醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、歷下二院、山大二院四、市場分析 開發(fā)地段及開發(fā)量環(huán)內(nèi)地區(qū)：金閣花園（），洪西花園（），恒泰花園（），大學(xué)南苑（5000方），建鑫小區(qū)（9萬方），綠景嘉園（10萬方），環(huán)外地區(qū)：齊魯世紀(jì)園（），百花小區(qū)（15萬），雅居園（16萬）環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢，新建個案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個案，有一定社區(qū)規(guī)劃。 建材與設(shè)備百花小區(qū)——采用建設(shè)部推薦“四新”技術(shù)成果建材標(biāo)準(zhǔn)及智能化設(shè)施配置。 客源分析 由于地處市區(qū)范圍內(nèi)，原住人口密集，客源范圍多為區(qū)域性客源，本區(qū)文教科技產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，區(qū)域客源特征明顯，因而客源中教師、IT業(yè)人士、醫(yī)生、醫(yī)藥商人占一定比例，另外個人購房中相當(dāng)部分為私營業(yè)主?？偨Y(jié)區(qū)域市場以下特征： 環(huán)內(nèi)新開樓盤數(shù)量多，但受周邊相鄰關(guān)系影響，規(guī)模普遍不大；環(huán)外地區(qū)未形成大開發(fā)態(tài)勢，新建個案現(xiàn)多集中環(huán)線邊緣，且普遍規(guī)模大于環(huán)內(nèi)個案，有一定社區(qū)規(guī)劃。中心城區(qū)及南區(qū)調(diào)查報告一、范圍：歷山路從西，緯二路以東，鐵路線以南。三、環(huán)境分析：商業(yè)： 該地區(qū)是濟(jì)南商業(yè)最集中的區(qū)域，主要分布以下地區(qū)：（1）大明湖周圍。商家林立，如貴和、銀座、百貨大樓等等，檔次最高，類似于上海的人民廣場，南京路商業(yè)街。最主要解決玉函社區(qū)（動遷小區(qū)）的生活配套。（2）東八里洼地區(qū)。文教。如山東大學(xué)、二中、山東畫院、山東醫(yī)科大學(xué)等。三、市場分析開發(fā)地段及開發(fā)量現(xiàn)將該地區(qū)作以下細(xì)分：（1）大明湖以東、以西，鐵路線沿線地區(qū)。是一塊開發(fā)有潛力的地區(qū)。但規(guī)模均較小：金冠花園建筑面積5萬平方米。此類物業(yè)是目前濟(jì)南房市中地段最好，品質(zhì)最高和價格最貴的公寓小區(qū)。其中舜玉小區(qū)和玉函小區(qū)為最近幾年的動遷小區(qū)、物業(yè)都比較新，區(qū)域內(nèi)配套比較完善。該小區(qū)是濟(jì)南目前唯一的純別墅類項(xiàng)目。單價市場：（1）大明湖周圍：39305500元/平方米，其中大明翠庭為全裝修房。（5）加州花園：45576382元/平方米。 主力總價：80137萬。 主力總價：200217萬。 主力房型：三房二廳。 單幢別墅。 三箭銀苑、舜華園個案的社區(qū)規(guī)劃相當(dāng)不錯。主要建材與設(shè)備：（1）本區(qū)所有個案均為砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；（2）多數(shù)采用塑鋼門窗，大廳和走道均經(jīng)過處理、裝修；但多數(shù)比較粗糙。INTERNET接口入戶。（濟(jì)南人對此區(qū)域的生態(tài)形環(huán)境深 信不疑）和智能化社區(qū)。高檔次樓盤的單戶面積都相當(dāng)大；房型設(shè)計(jì)上仍不科學(xué)，朝向影響因素較大；規(guī)劃設(shè)計(jì)已有一定思路，但雷同性較大；多數(shù)物業(yè)均帶裝修。三、環(huán)境分析：商業(yè) 該區(qū)域的商業(yè)配套很少，呈點(diǎn)狀分布。兩處交通集散點(diǎn)：（1）經(jīng)十路上的辛莊高架橋連接經(jīng)七路與南辛莊西路交通路線有：K5K97410100、K5K90、781。（3）在辛莊高架附近。綜上所述，這塊區(qū)域樓盤的特征如下：中檔樓盤，中檔價位；有品質(zhì)感的花園小區(qū)太少；房型設(shè)計(jì)都很一般；集體購房仍占相當(dāng)大的比例；價位與房子的品質(zhì)不相符合，開發(fā)潛力尚可。主力房型：125平方米135平方米，三房二廳二衛(wèi)。貸款買房占大多數(shù)，一般都是首付30%，7成按揭。主力房型：106平方米126平方米，二房、三房。（2）千喜家園的銷售率不是很好原因：廣告投放量少、地塊小、周邊是宿舍樓，周邊環(huán)境不理想，并且離匯統(tǒng)花園很近，開盤日期比匯統(tǒng)花園晚，并且價位相差不大，小區(qū)規(guī)劃也很差。東側(cè)以餐飲、娛樂、酒店為主，西側(cè)以家俱建材經(jīng)營為主。另有幾家零散的大型商業(yè)配套：綠地倉儲超市：濟(jì)濼路、廠東路濟(jì)南商廈：堤口路、萬盛北街四、醫(yī)療文教以濟(jì)濼路為界劃分為東西兩部分，醫(yī)療文教主要集中在西部。B、太平洋小區(qū)位于金閣花園的北部，占地300畝。這兩個個案在東區(qū)及至整個天橋區(qū)來說單價是最高的，荷花園的單價為31503350元/M2，湖濱苑單價17002700元/平方米（一期）。其中金閣花園是市政府試點(diǎn)小區(qū)，是以商品房的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)劃一個安居小區(qū)，內(nèi)部公建有托幼、家政、中心綠化帶、醫(yī)療中心等。1） 政府外貿(mào)企業(yè)員工2） 醫(yī)生、教授、法院干部3） 北園商圈的私營業(yè)主4） 一少部分外地駐濟(jì)南辦事處的主管（桂林三金藥業(yè)）（2）西區(qū)：西區(qū)樓盤的客源主要針對的是中低檔的層次。 缺乏先進(jìn)的營銷理念和技巧。七、相關(guān)數(shù)據(jù)平均占地面積：8萬M2平均建筑面積：13萬M2 平均容積率：主力單價：23002900元/平方米主力面積：100130 M2主力總價：2134萬主力房型：二室二廳面積配比：二室二廳：53%三室二廳：46%復(fù)式：1%平均得房率：%第四部分：華山項(xiàng)目市場定位一、地塊分析地塊概況地塊位于濟(jì)南市北端，屬歷城區(qū)轄管，位于華山西面，原址為王保莊地區(qū)，系農(nóng)業(yè)用地及部分民宅。地塊位于華山西面，華山周邊為平原地形，現(xiàn)多用作農(nóng)耕用地，而華山系一座平地突兀而起的孤山，山體相對較小，但姿態(tài)挺拔，目前與山腳下的道觀——“華陽宮”構(gòu)成目前華山風(fēng)景區(qū)的主要景觀。近些年來，濟(jì)南市政建設(shè)主要圍繞道路工程成為政府主抓落實(shí)的工作，道路系統(tǒng)基本形成了“三環(huán)九射”“九縱九橫”道路系統(tǒng)。2） 原地塊為農(nóng)耕用地及民居，土地平整動遷快速，易于規(guī)劃。劣勢：1） 地塊周邊為農(nóng)業(yè)用地，缺乏生活必需配套，缺乏人文基礎(chǔ)。5） 華山現(xiàn)代城規(guī)劃尚在規(guī)劃階級，具體實(shí)施有待時日。（4）開發(fā)商系報業(yè)集團(tuán)，是各媒體宣傳上優(yōu)勢。（3）地塊原為農(nóng)業(yè)用地，區(qū)域內(nèi)多為農(nóng)業(yè)居民，無客源基礎(chǔ)。（7）隨著舊城區(qū)改造深入，近二年內(nèi)新興的大型同規(guī)模社區(qū)將在全市其它區(qū)域啟動，構(gòu)成潛在威脅。總價優(yōu)勢：濟(jì)南市場別墅（獨(dú)棟或聯(lián)體）總價在人民幣120300萬之間，中心城區(qū)、東區(qū)、南區(qū)多層、高層主力總價在4070萬，若主力總價定位在4045萬，僅為市場別墅產(chǎn)品的1/3，也比其它區(qū)域普通產(chǎn)品總價略低。理由：（1）基地規(guī)模大，土地成本低，適應(yīng)開發(fā)此類物業(yè)。困難：（1）開發(fā)中低檔物業(yè)，其主打客源群消費(fèi)特性：風(fēng)險意識較重，對期房抗性明顯，且更務(wù)實(shí)，關(guān)注實(shí)際生活配套。（4）社區(qū)開發(fā)量大，較難一次性形成規(guī)模效應(yīng)。理由：（1）現(xiàn)存市區(qū)內(nèi)中高檔物業(yè)大多戶型面積較大，房型較差，環(huán)境規(guī)劃落后，本案控制總價，物業(yè)品質(zhì)錯位競爭。（4）市場上“排屋”、“獨(dú)院住宅”類物業(yè)尚屬空白，易引發(fā)市場沖擊效應(yīng)。（4）在保證容積率的前提下，別墅類項(xiàng)目勢必增加覆蓋率，不利于集中環(huán)境塑造。（3）混合型社區(qū)可保證容積率，分?jǐn)偨ㄖ杀?，增加利潤率。?）混合型社區(qū)對不同物業(yè)分布位置要求較高。（但在作整體規(guī)劃時，應(yīng)考慮與華山道教文化相融合）；l 結(jié)構(gòu)：砼現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)；l 屋頂：現(xiàn)澆樓板，做一定防水處理；l 外墻：面磚結(jié)合涂料，以面磚為主；l 門窗：分戶門采用高級防火防盜門（小區(qū)內(nèi)統(tǒng)一安裝），單元不設(shè)內(nèi)門，雙層真空塑鋼窗配淺色玻璃；l 廚房、衛(wèi)?。好鳎?jì)南多數(shù)物業(yè)都對廚衛(wèi)進(jìn)行過裝修）；l 水、電、煤：變頻式供水；全區(qū)三相供電，配備610KW；管道天然氣安裝到位；三表出戶，自動抄表；l 通訊系統(tǒng)：每戶二門直線電話，小區(qū)統(tǒng)一接收有線電視及衛(wèi)星電視；l 智能化設(shè)施：① 安保：小區(qū)外圍墻紅外線報警裝置；每戶可視對講系統(tǒng)；每戶配備緊急救助按鈕；② 網(wǎng)絡(luò)：直接寬帶進(jìn)戶，小區(qū)內(nèi)自設(shè)局域網(wǎng)，建立服務(wù)平臺。b、社區(qū)配套建議：以下建議是在對市場同類物業(yè)，特別與雅居園進(jìn)行比較后，結(jié)合未來發(fā)展趨勢與基地自身狀況后所得出的，具體建議如下：① 小區(qū)巴士：往返小區(qū)與山大路（東區(qū)）、泉城廣場（中心城區(qū)）、長途汽車站（北區(qū)）之間。④ 醫(yī)護(hù)中心：滿足業(yè)主的一些常見病的癥治。（2）社區(qū)外部配套：由于華山個案目前的交通，生活配套相當(dāng)潰乏，接近于“零”配套，唯一依托于“華山現(xiàn)代城”整體規(guī)劃。c、在華山區(qū)域應(yīng)配備一所學(xué)校（中小學(xué)），以解決業(yè)主子女的入學(xué)問題（小區(qū)內(nèi)部無法達(dá)到這一要求）抗性去化建議（1）區(qū)域認(rèn)知度低——利用報業(yè)集團(tuán)先天優(yōu)勢，以官方媒體形式宣傳該地區(qū)未來規(guī)劃及社區(qū)規(guī)劃。（5）無區(qū)域客源——塑造特色、個性產(chǎn)品，以高性能價比吸引市區(qū)范圍內(nèi)客源。c、由于華山個案在規(guī)劃超前，品質(zhì)較高，但地塊的認(rèn)知度不高的特性的影響，因此客源年齡以中青年為主。一、多層住宅區(qū)（容積率為1，）成本：樓板價：267元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）：800元/平方米銷售管理費(fèi)用（含廣告費(fèi)）：90元/平方米財務(wù)費(fèi)用：50元/平方米不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：30元/平方米合計(jì)：1497元/平方米銷售總收入：17750012000=利潤（含稅）：(1497)=二、聯(lián)體別墅住宅區(qū)（，）成本：樓板價：444元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）：750元/平方米銷售管理費(fèi)用（含廣告費(fèi)）：90元/平方米財務(wù)費(fèi)用：50元/平方米不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：30元/平方米合計(jì)：1624元/平方米銷售收入：利潤（含稅）：=三、混合型住宅區(qū)（70%聯(lián)體別墅，30%，）成本：樓板價：381元/平方米內(nèi)配套（含智能化）：180元/平方米園林景觀：80元/平方米建安費(fèi)（含設(shè)計(jì)費(fèi)）：765元/平方米銷售管理費(fèi)用（含廣告費(fèi)）：90元/平方米財務(wù)費(fèi)用：50元/平方米不可預(yù)計(jì)費(fèi)用：30元/平方米合計(jì)：1576元/平方米銷售收入：利潤（含稅）：第六部分 銀座地塊評估簡報一、地塊分析地塊概況地塊位于濼源大街銀座商城對面，北鄰司里街小區(qū)?；匾员保合邓纠锝中^(qū)，小區(qū)為行列式排列6層居民住宅，另外基地范圍內(nèi)西北角有一獨(dú)幢6層民宅。主要問題總結(jié)：（2）住宅功能優(yōu)勢“麻雀雖小，五臟俱全”，獨(dú)立成套的住宅功能為高品質(zhì)生活提供了保障，其產(chǎn)品定位科學(xué)、合理、準(zhǔn)確，能充分表現(xiàn)出現(xiàn)代化、人性化住宅特色。（2）衛(wèi)廚空間個性化在保證舒適、方便的前提下，酒店式公寓與目前流行的大廚大衛(wèi)的房型設(shè)計(jì)不同，更注重簡潔的個性化設(shè)計(jì)、注重品質(zhì)，體現(xiàn)現(xiàn)代都市時尚的生活理念。l 服務(wù)功能商務(wù)化——提供商務(wù)中心、休閑會所、裙房咖啡廳等商務(wù)設(shè)施，配備