【正文】 供給力量u 武漢市住宅供給逐年提高， 2023年竣工面積為；u 本項(xiàng)目住宅物業(yè)為 50萬平方米，分多年開發(fā)，對當(dāng)?shù)刈≌袌龉┣髴?yīng)該不會產(chǎn)生過大沖擊。u 近幾年武漢住宅市場開發(fā)量逐年提高，但是并未有影響住宅市場供求平衡的現(xiàn)狀；u 2023年需求猛增，在市場供求平衡的狀況下，市場的消費(fèi)潛力開始釋放；u 在宏觀住宅房地產(chǎn)市場走勢穩(wěn)中上升的狀況下， 本項(xiàng)目住宅房地產(chǎn)武漢市的宏觀大勢看好。武漢住宅銷售價格年平均名義增長率武漢居民人均可支配收入漲幅武漢居民消費(fèi)價格漲幅% % %93年 95年 96年初 98年 03年全國房價漲幅區(qū)間模擬圖城市居民人均可支配收入漲幅房價漲幅城市居民消費(fèi)價格漲幅武漢市住宅價格漲幅分析30武漢住宅價格按照住宅片區(qū)，銷售價格空間分布體現(xiàn)了較強(qiáng)的區(qū)域性，本項(xiàng)目位于中高檔樓盤集中圈層u 武漢市住宅銷售價格空間分布顯示出較強(qiáng)的區(qū)域性： 3000~4000的高檔住宅主要集中在武昌與漢口，中低檔盤主要集中在漢陽；u 本項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆?4000以上及 3000~4000價格分布的集中處，屬于高檔樓盤較為集中的區(qū)域。漢口住宅供給33對比江岸區(qū)的住宅供給情況，我們發(fā)現(xiàn)江岸區(qū)住宅市場供需平衡，略有一點(diǎn)供大于求的傾向，但是此傾向未來表現(xiàn)現(xiàn)在不明u 江岸區(qū)住宅房地產(chǎn)保持供需兩旺的狀態(tài)，但是目前略呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)，但是表現(xiàn)并不明顯，基本仍屬于基本正常范圍。異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2023年銷售面積/竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)橋口區(qū)住宅供求關(guān)系36江岸、江漢及橋口的住宅銷售價格增長率u 江漢區(qū)住宅銷售價格年平均增長率%u江岸區(qū)住宅銷售價格年平均增長率%u 橋口區(qū)住宅銷售價格年平均增長率 %第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 平均售價2023年 2023年 2023年 2023年 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 平均售價2023年 2023年 2023年 2023年 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 平均售價2023年 2023年 2023年 2023年 三區(qū)住宅價格增長率37京漢大道區(qū)域及附近住宅樓盤位置東輝花園花好月圓九運(yùn)京漢明都盈安大廈江城華庭德潤大廈翡翠星空三星陽景園12345 687910半島毫庭俊華雅苑銷售情況38建筑情況 均價 銷售情況東輝花園 共 90套，套內(nèi)面積 113～ 119 M2， 86％的實(shí)用率，主力戶型為三房 一期 3300元 / M2，二期 3500元 / M2 一期售完，二期未售花好月圓 容積率 5， 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 ， 5室 3廳 3衛(wèi) 1廚 ， 2室 2廳 2衛(wèi) 2廚 ，3100元 /平方米京漢明都 3500元 /平方米 開 盤 一個月 銷 售率達(dá) 80％ 盈安大廈 37層居住， 170M2 3600元 / M2 3個月 銷 售完 畢江城華庭 容積率 ， 4室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3600元 /平方米 4個月實(shí)現(xiàn) 100%銷售德潤大廈 毛坯高層商住樓 3600元 /平方米 今年 5月開盤，入住率達(dá)60%翡翠星空 小戶型 40~60 M2 均價 4000元 / M2 今年 7月 24日開盤，已售 50%左右三星陽景園 毛坯小高層， 4室二廳 ， 3室 2廳 3000元 /平方米半島毫庭 容積率 均價 3700元 / M2 俊華雅苑 酒店式公寓，使用面積 36~65平方米 4400元 /平方米 8月 28日開盤，已銷售了50%京漢大道區(qū)域及附近住宅樓盤銷售情況： 平均銷售價格為3500元 /平方米，銷售良好39一元片區(qū)的改造對本項(xiàng)目住宅項(xiàng)目的影響分析：一元片區(qū)背景簡介u漢口一元片區(qū)位于江岸區(qū)，本項(xiàng)目的部分地塊也包含在一元片區(qū)內(nèi)；u一元片區(qū)在歷史上是傳統(tǒng)高尚區(qū)域，是大批當(dāng)時中上層人士生活、休閑、居住的地方；u 由于城市發(fā)展，吸引了老城區(qū)人口外移，城市配套設(shè)施開始老化，低收入、老齡人口及外來人口開始集中在一元片區(qū)。保護(hù)控制區(qū)協(xié)調(diào)過渡區(qū)更新改造區(qū)協(xié)調(diào)過渡區(qū)41結(jié)論： 一元片區(qū)更新改造對京漢大道的居住項(xiàng)目影響以利好為主 .u 一元片區(qū)僅有 “ 更新改造區(qū) ” 將進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)；u 本項(xiàng)目部分地塊幾乎已包含了一元片區(qū)所有的 “ 更新改造區(qū) ” ，故一元片區(qū)改造不會增大住宅市場供應(yīng)量，造成對本項(xiàng)目的威脅。輕軌一號線輕軌二號線輕軌三號線軌道交通規(guī)劃內(nèi)環(huán)線規(guī)劃軌道交通43軌道交通開通完善后對城市中心區(qū)住宅市場的影響結(jié)論u 分散城市中心區(qū)人口，造成住房需求減少；u 縮短工作生活的空間距離，購房者選擇增多，面臨著郊區(qū)化對城市中心區(qū)的購房沖擊；u 增加方便程度，中心區(qū)完善配套可能不再成為購房吸引點(diǎn)。S結(jié)論：軌道交通逐漸完善，城市空間距離縮短，購房者有更多選擇，無力購置中心區(qū)高價房的人可能分散到郊區(qū)，但是分散人口不是項(xiàng)目目標(biāo)客戶；城市成熟區(qū)對軌道交通的價格敏感度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市陌生區(qū)域，軌道交通規(guī)劃對本項(xiàng)目住宅影響較?。浑S著經(jīng)濟(jì)增強(qiáng)，租賃市場更加活躍，小戶型將更為走俏。 45京漢大道商業(yè)項(xiàng)目市場 接受度研判46商業(yè)用房市場接受度研判市場層面一、武漢總體商業(yè)用房市場二、漢口區(qū)域商業(yè)用房市場商業(yè)行業(yè)層面三、武漢商圈格局四、武漢商業(yè)經(jīng)營情況五、文化娛樂業(yè)概況六、小結(jié)：商業(yè)用房小結(jié)47漢口商業(yè)用房銷售面積穩(wěn)定在每年 10萬平米左右u自 2023年起，商業(yè)用房竣工量占商品房竣工量不超過 10％。漢正街商圈：小商品批發(fā)市場，其低廉的商品價格對其它商圈有一定沖擊。1號線 —— 東西方向橫穿漢口，西起吳家山，東至堤角。55對比武漢文化娛樂業(yè)現(xiàn)狀，規(guī)劃中的 12萬平米文化娛樂商業(yè)面積規(guī)模過大u規(guī)劃中含 12萬平米文化娛樂商業(yè)面積，相當(dāng)于 120個 1000平米的娛樂場所，而現(xiàn)有的 1000平米以上的娛樂場所不超過 20家。p經(jīng)營成本占收入的比例約為 60%~70%，稅后利潤率約為 20%~30%。演藝廳 KTV 迪吧 酒吧主要分布地點(diǎn) 京漢大道、解放大道較為分散 香港路、寶豐路、江灘江灘、建設(shè)大道主要消費(fèi)群體 中、老年人 年輕人、中年人年輕人 年輕人、中年人、外國人56商業(yè)用房分析小結(jié)p漢口商業(yè)用房銷售量約每年 10萬平米p京漢大道沿線商鋪主要為住宅底商，銷售良好p武漢人均商業(yè)面積偏高，競爭激烈，小型商鋪經(jīng)營壓力相對較小p京漢大道沿線商業(yè)有良好的發(fā)展前景本項(xiàng)目文化娛樂商業(yè)用房規(guī)模大本項(xiàng)目住宅底商有較好的市場實(shí)現(xiàn)度本項(xiàng)目文化娛樂商業(yè)用房市場風(fēng)險較大57京漢大道寫字樓項(xiàng)目市場 接受度研判58供應(yīng)需求價格167。武漢 市場寫字樓竣工量2023年武漢各鎮(zhèn)的寫字樓竣工面積比例武漢寫字樓供給60武漢市寫字樓需求市場也表現(xiàn)出波動性u 武漢市寫樓需求市場不穩(wěn)定，表明投資寫字樓具有一定市場風(fēng)險；u 武漢市寫字樓平均年吸收量為 ；u 雖然市場需求不確定，但是武漢寫字樓需求仍集中在漢口，其次是漢陽。 1993—1994 年是武漢中高檔寫字樓市場開發(fā)的第一個小高潮；216。216。武漢寫字樓從 “ 以高價銷售售為主；大戶型時代、大面積交易 ” 走向了 “ 以租為主、價格直線下降 ” 的階段；216。 2023年至 2023年216。武漢寫字樓市場形成了以純寫字樓與商住樓兩分天下的大局面。 解放大道至武勝路沿線金融一條街中南路至武珞路沿線在 2023年武昌寫字樓推售量為 31． 14萬平方米，占我市推售總量的 82％， 漢口寫字樓新的推出量很少，僅占到全市的 18％。 招銀大廈252。 漢口解放大道至武勝路沿線：252。 沿江大道、江漢步行街沿線漢口寫字樓范圍66漢口寫字樓租售情況：價格與客戶u 漢口寫字樓租售價格有較強(qiáng)的地段敏感性。交房時由開發(fā)商一次性裝修到位3000元 / M2 ——遠(yuǎn)洋大廈建筑面積 30000平方米 5000元 /平方米 ——京漢大道區(qū)域及附近辦公樓盤銷售情況：商住兩用寫字樓銷售出租情況尚可，但是純寫字樓較難銷售69武漢市寫字樓價格預(yù)測u 因?yàn)槲錆h寫字樓價格變化不穩(wěn)定，不能按自然增長率作為價格預(yù)測的基礎(chǔ)；u 通過訪談及地塊附近寫字樓查勘，我們發(fā)現(xiàn)武漢市寫字樓的售價始終高于住宅售價的 20~30%；u 在經(jīng)濟(jì)測算中，我們以預(yù)測的住宅價格為基礎(chǔ)，上調(diào) 30%作為寫字樓銷售價格。74The End75謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH