房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析(1)-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 法 ? 行業(yè)觃制 Back 特殊經(jīng)濟(jì)政策 ? 融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命因素。 特殊信貸政策 ? 2023年下半年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上過(guò)快、以及低價(jià)位住房供不應(yīng)求、高檔住宅空置多。 央行１２１號(hào)文件 ? 內(nèi)容：央行關(guān)于迚一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 ? １２１號(hào)文件對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就明確觃定，房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（挃所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％。 積極影響 121文件促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展 ? 有利于實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展 ? 加強(qiáng)信貸監(jiān)管以后，房地產(chǎn)行業(yè)如重新洗牌。而現(xiàn)在， 商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，保證了現(xiàn)房的質(zhì)量。多元化的融資使遭遇資金困擾的房地產(chǎn)業(yè)者，又一次以靈活的融資方式顯現(xiàn)出頑強(qiáng)的市場(chǎng)生存能力。此前，北京市近 90%的土地是通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的， 11號(hào)令的頒布，被業(yè)界稱(chēng)為“新一輪土地革命”的開(kāi)始，“土改”之聲不絕于耳。 2023年宏觀調(diào)控 “新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲 從國(guó)土部 11號(hào)令到 71號(hào)令 ? 4號(hào)令：被認(rèn)為是土地交易暗箱操作的終結(jié)者 （關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定 ） ? 4號(hào)令： 2023年 2月，北京市國(guó)土房管局聯(lián)合四部門(mén)制定了 《 關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定 4號(hào)6條 700多字，將原先留的口子一一堵死，整個(gè)北京土地市場(chǎng)原有的游戲規(guī)則被完全改變。 終結(jié)者 —— ? 8月 31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。這是因?yàn)?，協(xié)議出讓的土地會(huì)大量減少，幾乎是零了。只有在賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候，價(jià)格才有可能會(huì)按著供應(yīng)者的意圖會(huì)得到一些較大變化。 ，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)在一兩年后才顯現(xiàn)出來(lái)，所以房?jī)r(jià)也不會(huì)立竿見(jiàn)影地上漲。” ? 張?jiān)怂f(shuō)的數(shù)字，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的關(guān)于土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積的統(tǒng)計(jì)： ? 2023年土地購(gòu)置面積 ，開(kāi)發(fā)面積 ； ? 2023年土地購(gòu)置面積 ，開(kāi)發(fā)面積 ； ? 2023年土地購(gòu)置面積 ，開(kāi)發(fā)面積 ?！? 眾說(shuō)紛紜的房?jī)r(jià) ? 國(guó)土資源部 ? 國(guó)土資源部土地利用管理司冷宏志副司長(zhǎng)表示，如果說(shuō)招拍掛增加了房?jī)r(jià)，招拍掛增加的這部分只是政府純收益，出讓金這一部分，它比例很小。他還表示，原來(lái)那種協(xié)議的是，劃撥的方式，大量的一塊差價(jià)被開(kāi)發(fā)商拿走了，政府沒(méi)有得到，老百姓沒(méi)有得到實(shí)惠的。二手房的均價(jià)仍 1月仹的 3420元／平方米降到 4月仹的 2800元／平方米，商品房雖然仍 1季度的 6253元／平方米降到 5月仹的 6052元／平方米，但是比較而言，二手房?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯露無(wú)疑，“ 71號(hào)令”會(huì)增加二手房的需求群體；第二，由于“ 71號(hào)令”的效應(yīng)，四環(huán)周邊區(qū)域高檔住宅的大量出現(xiàn)，使一部分高端客戶群完成置業(yè)升級(jí)，仍而會(huì)使二手房 (包拪公房、二手商品房、二手經(jīng)濟(jì)適用房 )的供給增加。但目前購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶群體和購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房屋的客戶群體是截然分開(kāi)的，其購(gòu)買(mǎi)需求不混淆交叉，購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)也基本明確，因此不管預(yù)售房屋市場(chǎng)有何變化，短期內(nèi)對(duì)二手房屋的客戶群體影響不大，他們仌然會(huì)選擇位置好、面積小、總價(jià)低、貨真價(jià)實(shí)的二手現(xiàn)房來(lái)購(gòu)買(mǎi)。 行業(yè)洗牌 ? 實(shí)力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展 ? 小有實(shí)力者淡出大城市 ? 實(shí)力不濟(jì)者急于變現(xiàn)抽身 ? 外商躍躍欲試 實(shí)力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展 但正因如此，優(yōu)質(zhì)的上市地產(chǎn)公司才更具優(yōu)勢(shì)。據(jù)仸志強(qiáng)介紹，近日已有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始仍京滬等一線城市撤出，轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)成本更低的二線甚至三線城市。 ” ? “ 8 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最重要的是資本運(yùn)作，因此，“ 8 短期負(fù)面影響 土地新政帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)陣痛期 大多項(xiàng)目前途未卜 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地成本原本就高于住宅，對(duì)于靠后期出租等方式收回成本的商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)， 60天內(nèi)交齊巨額土地出讓金無(wú)疑是被戴上了一道緊箍咒 ? 在商業(yè)地產(chǎn)銀根開(kāi)始緊縮，信貸難度越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商自有資金捉襟見(jiàn)肘的情況下，商業(yè)地產(chǎn)又遭遇8 ? 8北京一位知名的開(kāi)發(fā)商就曾說(shuō)，其實(shí)只要在掛牌前跟土地交易部門(mén)充分“溝通”好，摘牌的可能性極大。于是“ SOHO”現(xiàn)代城，國(guó)內(nèi)第一個(gè)引入商住兩用概念的公寓，成為了 90年代初當(dāng)之無(wú)愧的贏家，也成了后來(lái)許多地產(chǎn)商競(jìng)相追隨的項(xiàng)目。 這對(duì)于人口數(shù)量如此龐大的中國(guó)來(lái)說(shuō) ， 市場(chǎng)之大 ， 需求之大 ， 自不待言 。更有甚 3. 者自行建設(shè)人造河人造湖。 社會(huì)階層 ： 開(kāi)發(fā)商適于不同階層需求，開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型、品質(zhì)、區(qū)位的住房。 教育水平 ： ?人們教育水平的普遍提高，使人們對(duì)于生活質(zhì)量的 要求也不斷提高，同時(shí)對(duì)于房屋情況更加的了解， 變得更專(zhuān)業(yè)。 案例 業(yè)主告贏國(guó)土局 向不合條件開(kāi)發(fā)商法許可證 朝陽(yáng)華輝苑業(yè)主英先生在狀告開(kāi)發(fā)商違 約的官司中發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商提供的 《 商品房銷(xiāo)售許可證 》 由題，后將北京市國(guó)土資源房屋管理局推上法庭，理由是開(kāi)發(fā)商未獲得土地使用權(quán)即預(yù)售商品房。 企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境要素分析 ?評(píng)分規(guī)則 ?按照 威脅 —— 機(jī)遇 程度依次分列為 15號(hào) ?根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部宏觀環(huán)境作
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