【正文】 住宅需求市場(chǎng)持波動(dòng)性增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，顯示出漢口房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：江岸區(qū)住宅市場(chǎng)供需平衡，略有一點(diǎn)供大于求的傾向，但是此傾向未來(lái)表現(xiàn)現(xiàn)在不明； 江漢區(qū)住宅市場(chǎng)在 2023年前基本保持供需平衡， 2023年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢(shì)；橋口區(qū)住宅市場(chǎng)在歷年來(lái)基本保持供大于求的狀態(tài)，但是供需不平衡的現(xiàn)象并不嚴(yán)重。江漢步行街商圈：全長(zhǎng) 1210米， 400多家商戶，是武漢最繁華的商圈，消費(fèi)群體以年輕人居多。 (以上業(yè)態(tài)對(duì)人流量要求相對(duì)較低）53京漢大道沿線租金受核心商圈影響呈點(diǎn)式分布，軌道交通效應(yīng)并未顯現(xiàn)地塊周邊租金分布654016790150100 8050 50 501007516720060 608515025054京漢大道沿線商業(yè)有良好的發(fā)展前景軌道交通：加強(qiáng)漢口商業(yè)中心的輻射力，軌道交通站點(diǎn)周邊物業(yè)價(jià)值將得到提升（一般漲幅為 10－ 15％）。 一元片區(qū)規(guī)劃：城市功能及設(shè)施改善，人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)，將吸引高收入階層進(jìn)入該地區(qū)居住，提高區(qū)域消費(fèi)能力。江灘的酒吧行業(yè)已初具規(guī)模，目前有十幾家，年底估計(jì)會(huì)增至三十余家。p京漢大道娛樂(lè)行業(yè)多集中在三陽(yáng)路 — 友誼路之間，租金約為 70~80元/平方米。 軌道交通寫(xiě)字樓的市場(chǎng)可接受度？現(xiàn)狀？發(fā)展趨勢(shì)整體格局漢口項(xiàng)目片區(qū)59武漢寫(xiě)字樓供應(yīng)量發(fā)生明顯波動(dòng)，這反映出寫(xiě)字樓市場(chǎng)在武漢市并不穩(wěn)定u 武漢市寫(xiě)字樓供應(yīng)起伏不定，顯示出寫(xiě)字樓市場(chǎng)的不穩(wěn)定性；u 根據(jù)估算，武漢市每年寫(xiě)字樓竣工量為；u 雖然寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)不穩(wěn)定，但是漢口與武昌始終都是武漢市寫(xiě)字樓的主要聚集地。在 2023年 武漢寫(xiě)字樓推售量為近 40萬(wàn)平方米，達(dá)到 99年以來(lái)的歷史頂峰歷史數(shù)據(jù)9902年武漢寫(xiě)字樓預(yù)測(cè)63從武漢寫(xiě)字樓供求變化，我們可以看出武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)歷了五個(gè)階段三個(gè)高潮1993年至 1994年 90年代后期 02年至 03年216。 市場(chǎng)熱潮的大背景源于中國(guó)第一波房地產(chǎn)市場(chǎng)熱，開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓成為高額利潤(rùn)的象征，因?yàn)樯虡I(yè)用地有著面積小、容積率高的特征。216。 此時(shí)，延時(shí)已久的市場(chǎng) “ 綜合癥 ”開(kāi)始發(fā)作，雖然均價(jià)仍然保持在 7000元／平方米左右，但相對(duì)第一個(gè)小高潮時(shí)產(chǎn)品的整體品質(zhì)來(lái)說(shuō)，這一時(shí)期有了明顯的提高，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的高額利潤(rùn)已經(jīng)不再，同時(shí)銷售情況同樣不甚理想，大不如前。 本階段創(chuàng)業(yè)型公司成為了這一時(shí)段營(yíng)銷的主力客戶216。 u 漢陽(yáng)：寫(xiě)字樓集中在鐘家村，以漢陽(yáng)商場(chǎng)為代表，是武漢寫(xiě)字樓最少的區(qū)域。 建銀大廈252。 商業(yè)銀行大廈 特征： 武漢市寫(xiě)字樓供應(yīng)量最大的區(qū)域，不少寫(xiě)字樓只租不售；除銀行自用外，其余樓層租售火爆，出租率一般都在 85％以上。 武漢廣場(chǎng)特征： 以往武漢市寫(xiě)字樓主要供應(yīng)集中地，在市場(chǎng)消化能力有限的情況下，很多寫(xiě)字樓到現(xiàn)在未實(shí)現(xiàn)銷售。解放大道沿線5000元/平米40元 /平米以中小企業(yè)為主，沿線也有金融機(jī)構(gòu)自建的寫(xiě)字樓取水樓至江漢北路沿線4000元/平米30元 /平米以國(guó)內(nèi)二流企業(yè)及華中一流企業(yè)為主，大部分為通訊公司的二級(jí)代理商武商、武廣沿線N/A 40元 /平米以外資投資咨詢公司為主，例如吉列投資有限公司武漢辦事處、殼牌、飛利浦、 E龍公司武漢辦事處等漢口寫(xiě)字樓價(jià)格與客戶67京漢大道區(qū)域及附近辦公樓盤(pán)位置天驕國(guó)際大廈福星國(guó)際商會(huì)大廈（江漢建設(shè)大道）財(cái)富大廈九運(yùn)京漢明都15世紀(jì)大廈遠(yuǎn)洋大廈銷售情況32668建筑情況 均價(jià) 銷售情況天驕國(guó)際大廈總建筑面積 ，容積率 ，總高樓 24層， 13層作為商用， 424層作寫(xiě)字樓，每戶建筑面積在 ，戶型可自由分割、組合，并有商務(wù)陽(yáng)臺(tái)，每三層送空中花園，主力客戶為中小企業(yè)4800元 / M2 正處于內(nèi)部裝修階段，銷售率約 65%財(cái)富大廈占地面積 8760平方米，建筑面積 18000平方米，綠化率 40%， 2棟 20層4800元 /M2 部分月出租價(jià)格為 30元 / M2 基本售罄世紀(jì)大廈 1棟共 8層， 272 M2，租 25元 / ， 2棟共 28層， 172 M2 ，租 30元 / 3600元 /平方米 入伙 約 三、四年，目前 僅 有一 層 在對(duì) 外出租福星國(guó)際商會(huì)大廈 占地面積 3100平方米，建筑面積： ，容積率： ，地面 27層、地下 2層 5800元 / M2 部分月出租價(jià)格為 40元 /M2 基本售罄九運(yùn)京漢名都 B棟為 8層帶電梯的商務(wù)寫(xiě)字樓，每層建筑面積為 486平方米，均可自由在 30平方米至 486平方米之間任需分隔。u 200萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓建筑面積是現(xiàn)在武漢市年寫(xiě)字樓推銷量的近 9倍，寫(xiě)字樓供給量迅速放大；u 急劇放大的寫(xiě)字樓的供給量可以分散漢口現(xiàn)有寫(xiě)字樓區(qū)域的需求，造成寫(xiě)字樓銷售出租壓力；u 武漢市寫(xiě)字樓供求平衡關(guān)系可能進(jìn)一步破壞，整體市場(chǎng)租售價(jià)格可能進(jìn)一步降低；對(duì)漢口寫(xiě)字樓市場(chǎng)的分析影響王家墩商務(wù)區(qū)建成 后……73結(jié)論u 近年武漢寫(xiě)字樓年推出平均量為 ，吸收量為 ，寫(xiě)字樓市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，無(wú)論是需求還是供應(yīng)都呈現(xiàn)出不穩(wěn)定性，此趨勢(shì)在近期內(nèi)將繼續(xù)保持，這表明投資寫(xiě)字樓具有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；u 雖然寫(xiě)字樓市場(chǎng)不穩(wěn)定，但是 2023年武昌與漢口的寫(xiě)字樓推出量超過(guò)歷史上任何一年，這意味著需求市場(chǎng)的存在，武漢市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，市場(chǎng)的 “ 信心 ” 開(kāi)始恢復(fù)；u 本項(xiàng)目非寫(xiě)字樓集中區(qū)，純寫(xiě)字樓不是本項(xiàng)目住宅部分的主流產(chǎn)品，不會(huì)直面王家墩商務(wù)區(qū)的沖擊。N10/13漢口寫(xiě)字樓價(jià)格預(yù)測(cè)70王家墩商務(wù)區(qū)對(duì)本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的影響分析：王家墩商務(wù)區(qū)背景介紹u武漢 CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地 里，東接青年路，南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連。區(qū)域地段 出售價(jià)格 出租均價(jià) 客戶建設(shè)大道金融一條街7000元/平米50元 /平米“ 金融一條街 ” 寫(xiě)字樓以金融機(jī)構(gòu)自建為主，自用以外多余的寫(xiě)字間出租，但是入駐 客戶以外資、合資企業(yè)為主。 泰合廣場(chǎng)252。 瑞通廣場(chǎng)252。65漢口寫(xiě)字樓主要分布在金融一條街、解放大道至武勝路沿線、取水樓至江漢北路沿線及沿江大道、江漢路步行街沿線備注： 根據(jù)調(diào)查，集中在漢口的企業(yè)主要是外資、合資的商業(yè)機(jī)構(gòu)、咨詢公司等，與武昌以 IT企業(yè)為主的寫(xiě)字樓片區(qū)有所差別，考慮到目標(biāo)客戶的不一致，我們集中分析漢口寫(xiě)字樓的特征。 64武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)高潮低谷，現(xiàn)在集中分布在漢口和武昌。 這是我市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的第三個(gè)小高潮；216。 寫(xiě)字樓銷售日漸困難，租價(jià) 也劇降到 40元／平方米 。 這是寫(xiě)字樓第二個(gè)小高潮，金融一條街上以銀行為背景的寫(xiě)字樓相繼投入使用216。 93~94開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓大都在 1997年前后投入使用，如 招銀大廈、泰合廣場(chǎng)、亞貿(mào) B座等寫(xiě)字樓，其當(dāng)時(shí) 售價(jià)都高達(dá) 8000元／平方米左右，租金都超過(guò)了 100元／平方米 ， 而且 租售率持續(xù)保持在 75％以上 。武漢 市場(chǎng)寫(xiě)字樓銷售 /出租量2023年武漢市各鎮(zhèn)寫(xiě)字樓銷售 /出租量武漢寫(xiě)字樓需求61對(duì)比武漢市寫(xiě)字樓供給情況，我們武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求，此趨勢(shì)在近期內(nèi)將繼續(xù)保持u 武漢市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求從 99年開(kāi)始，始終保持供求不平衡狀態(tài)；u 從宏觀大勢(shì)來(lái)看，寫(xiě)字樓項(xiàng)目有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 舊城改造167。p武漢目前演藝廳經(jīng)營(yíng)面積一般 1000－ 3000平米，酒吧（中等規(guī)模）300－ 400平米，迪吧 300－ 1000平米， KTV不超過(guò) 3000平米。p漢口娛樂(lè)行業(yè)最發(fā)達(dá)，目前經(jīng)營(yíng)面積 1000平方米以上的有 10家，2023平方米以上的有 3家；武昌 1000平方米以上約 3家。2號(hào)線 —— 南北方向連接漢口、武昌，北起漢口常青花園，南至光谷廣場(chǎng)。六渡橋商圈：武漢的傳統(tǒng)商業(yè)中心，近年來(lái)有所衰落，萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的進(jìn)駐帶來(lái)新的活力。武漢 商業(yè)用房竣工、銷售面積漢口 商業(yè)用房竣工、銷售面積48京漢大道沿線商業(yè)形態(tài)主要為住宅底商時(shí)代天驕花好月圓安順佳園江城華庭時(shí)代美博城景江華庭 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)世紀(jì)大廈翡翠星空德潤(rùn)大廈三星陽(yáng)景園盛合嘉園桃源公寓俊華雅苑漢飛青年城數(shù)碼港京漢大道沿線典型樓盤(pán)分布九運(yùn)京漢名都49在售商鋪銷售良好，存量商鋪幾乎沒(méi)有空置名稱 建筑面積（平米） 商業(yè)面積（平米） 商業(yè)售價(jià)（元 /平米） 商業(yè)銷售率花好月圓 32569 4000 16000 55％（鋪位全部售完，其余兩層整體銷售）時(shí)代天驕 45218 15000 15000 臨解放大道商業(yè)整層銷售時(shí)代美博城 28004 4670 20230－ 25000 目前排號(hào)，下月開(kāi)盤(pán)安順佳園 71568 8000 22023 目前排號(hào)，下月開(kāi)盤(pán)江城華庭 25000 3500 租金 167元 /平米，折合售價(jià)約 20230 一期售完，二期商業(yè)暫不銷售景江華庭 59000 8000 暫為定價(jià) 年底銷售萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng) 130000 130000 40000翡翠星空 1700 10000 開(kāi)盤(pán)前售完（