【正文】 3,003%（三）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加7213,995%（四）銷(xiāo)售費(fèi)用1,333651%（五）管理費(fèi)用1531,067%（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用114（七）凈利潤(rùn)2,53818,426%三、現(xiàn)金流情況（一）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流1,13914,252（二）投資活動(dòng)凈現(xiàn)金流75,400（三）籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流12,350四、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率%%流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 毛利率%%資產(chǎn)負(fù)債情況分析截至2012年12月31日，公司資產(chǎn)總額138,396萬(wàn)元，負(fù)債和所有者權(quán)益分別為69,584萬(wàn)元和68,812萬(wàn)元，%，符合貸款自有資金比例要求；%。（2）其他應(yīng)收款：截至2012年12月31日，該公司其他應(yīng)收款余額4,656萬(wàn)元，賬齡均在1年以內(nèi)，主要為往來(lái)款。（6）長(zhǎng)期借款：截至2012年12月31日，該公司長(zhǎng)期借款余額3億元，為中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司借款，期限24個(gè)月，利率18%。小結(jié)：我司認(rèn)為實(shí)地公司財(cái)務(wù)記錄較為規(guī)范，能夠真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，且項(xiàng)目盈利水平較高，對(duì)我司貸款償還有良好的保障。其他應(yīng)收款主要構(gòu)成如下：序號(hào) 債務(wù)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1北京美融加投資有限公司303,500,往來(lái)款1年以內(nèi)2鑫瑞鴻6,484,往來(lái)款1年以內(nèi)3預(yù)收房款已交稅金及附加41,507,預(yù)收房款稅金1年以內(nèi)4通州民防局500,往來(lái)款1年以內(nèi)5北苑中山街居委會(huì)150,往來(lái)款1年以內(nèi)（4）存貨：截至2013年3月31日，存貨科目余額125,049萬(wàn)元，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。（7）長(zhǎng)期借款：截至2013年3月31日，該公司長(zhǎng)期借款余額3億元，為中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司借款，期限24個(gè)月，利率18%，截至本報(bào)告形成日，該筆借款已經(jīng)歸還。4. 項(xiàng)目公司信用記錄貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款為30,000萬(wàn)元，已結(jié)清貸款為4,300萬(wàn)元。5. 項(xiàng)目公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營(yíng)業(yè)稅5%土地使用稅（二類(lèi)）土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)流轉(zhuǎn)稅的%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）25%地方教育費(fèi)附加流轉(zhuǎn)稅的5%施工合同印花稅%購(gòu)房合同印花稅6. 管理層介紹 楊維旺，現(xiàn)任項(xiàng)目公司總經(jīng)理，性別：男，大專學(xué)歷，1978年3月至1986年10月在天津市機(jī)械師部隊(duì)服役；1986年10月至1998年12月在北京華豐出租汽車(chē)公司任經(jīng)理；1999年1月至2006年1月任北京美晟建筑工程公司任副總經(jīng)理；2006年2月至2007年12月任北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理；2008年1月至今在北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理。2002年2月至2004年8月任北京美晟建筑工程有限公司副總經(jīng)理。執(zhí)行案件96%以上均為鼎晟國(guó)際項(xiàng)目交房延期、辦證延期以及未及時(shí)支付延期違約金所造成的，與本項(xiàng)目無(wú)關(guān)。項(xiàng)目案件標(biāo)的金額相對(duì)較少。注冊(cè)資金：10000萬(wàn)元，法定代表人：楊磊，經(jīng)營(yíng)范圍：技術(shù)開(kāi)發(fā)；技術(shù)應(yīng)用；投資管理；資產(chǎn)管理；開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售計(jì)算機(jī)軟硬件及外部設(shè)備；市場(chǎng)信息咨詢。2010年6月，股東北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)有限公司將匯天公司注冊(cè)資本增資至10,000萬(wàn)，2010年6月匯天科技有限公司將其49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開(kāi)發(fā)有限公司。%，流動(dòng)比率為：%，速動(dòng)比率為：%，以上指標(biāo)表明公司負(fù)債率處于比較高的水平，而存活占流動(dòng)資產(chǎn)比例較高造成速動(dòng)比率較行業(yè)平均水平低，存在短期償債能力不足的風(fēng)險(xiǎn)，但分析債務(wù)構(gòu)成主要是美融加公司對(duì)匯天公司的股東借款，性質(zhì)非對(duì)外負(fù)債，因此匯天公司短期不會(huì)面臨債務(wù)償還壓力。對(duì)外擔(dān)保情況：無(wú)抵押/質(zhì)押情況：無(wú)有無(wú)不良記錄： 無(wú)北京美融加投資有限公司北京美融加投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“美融加公司”）成立于2009年12月10日，工商注冊(cè)號(hào)為110112012479306，注冊(cè)地址：北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)徐辛莊政府大街6號(hào)。2. 美融加公司財(cái)務(wù)狀況項(xiàng)目公司向我司提供了連續(xù)3年的審計(jì)報(bào)告和2012年12月未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)負(fù)債表北京美融加投資有限公司單位：人民幣　萬(wàn)元2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年12月31日資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金4,00123,3741522,502其他應(yīng)收款32,48326,47225,568流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)4,00155,85726,62528,070長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)期投資其中: 長(zhǎng)期股權(quán)投資2,45014,45014,450長(zhǎng)期投資合計(jì)2,45014,45014,450固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原值245245減：累計(jì)折舊1639固定資產(chǎn)凈值230206固定資產(chǎn)合計(jì)230206無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用2829無(wú)形及其他資產(chǎn)合計(jì)2829資產(chǎn)總計(jì)4,00258,31541,27542,726負(fù)債及所有者權(quán)益流動(dòng)負(fù)債：其他應(yīng)付款254,31537,27538,733流動(dòng)負(fù)債合計(jì)254,31537,27538,733長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)254,31537,27538,733所有者權(quán)益：實(shí)收資本4,0004,0004,0004,000未分配利潤(rùn)6資本公積所有者權(quán)益合計(jì)4,0004,0004,0003,994負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)4,00258,31541,27542,726美融加公司自成立以來(lái)，除了對(duì)外投資匯天網(wǎng)絡(luò)以及鑫瑞加源房地產(chǎn)公司，并且參與拿地外，沒(méi)有其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，除了2012年有營(yíng)業(yè)收入535萬(wàn)元，凈虧損6萬(wàn)元，沒(méi)有其他營(yíng)業(yè)收入。5. 美融加公司項(xiàng)目情況2012年12月19日，美融加公司與鵬瑞利地產(chǎn)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鵬瑞利控股”）、鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鵬瑞利通州公司”）、鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（1）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“PTD1”）、鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（2）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“PTD2”）以及鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（3）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“PTD3 ”）簽訂了《關(guān)于北京通州綜合體項(xiàng)目的合作框架協(xié)議》，約定共同開(kāi)發(fā)北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)的三個(gè)地塊（Ⅷ142地塊F3，Ⅷ13地塊FⅧ141地塊F3）。中標(biāo)后，每一個(gè)目標(biāo)地塊上都成立一個(gè)中外合資的項(xiàng)目公司，共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)。三地塊建設(shè)用地面積合計(jì)38,926㎡，規(guī)劃建筑面積278,000㎡，土地出讓金合計(jì)252,615萬(wàn)元（土地出讓金由政府土地收益和土地開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償金兩部分構(gòu)成）。序號(hào)宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位1北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅷ142地塊通州區(qū)運(yùn)河西岸11,34990,400F3其它類(lèi)多功能用地2012年9月24日82,鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（1）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體2北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅷ13地塊通州區(qū)運(yùn)河西岸16,62199,600F3其它類(lèi)多功能用地2012年9月25日90,鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（2）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體3北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅷ141地塊通州區(qū)運(yùn)河西岸10,95688,000F3其它類(lèi)多功能用地2012年9月28日79,鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（3）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體38,926278,000252,此外，北京美融加投資有限公司參與的聯(lián)合體通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式還取得北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅷ10地塊F3，Ⅷ11地塊F3，和Ⅷ12地塊F3的土地使用權(quán)。區(qū)域內(nèi)東關(guān)大道、北關(guān)地下環(huán)隧、地鐵六號(hào)線等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模，為該區(qū)域未來(lái)發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。商業(yè)辦公樓由頂級(jí)購(gòu)物中心及通州第一個(gè)5A級(jí)寫(xiě)字樓構(gòu)成：地下1層地上4層將打造成頂級(jí)綜合購(gòu)物中心，F(xiàn)5F7為多功能會(huì)所，內(nèi)有游泳池、健身房、瑜伽房、西餐廳等；F8F29為國(guó)際5A級(jí)寫(xiě)字樓。②B地塊1至5住宅樓：建筑規(guī)劃面積172,，其中地上建筑面積135,；，綠化率30%。（3） 2005年12月22日取得《國(guó)有土地使用證》（京通國(guó)用(2005出)第080號(hào)），記載土地所有權(quán)面積為42,。（7）公司于2010年取得A地塊綜合樓地上部分及地下一層01商業(yè)用房預(yù)售許可證，；B地塊25住宅樓地上一層非配套商業(yè)及二層以上住宅部分預(yù)售許可證，準(zhǔn)許預(yù)售面積97,；后因A地塊規(guī)劃調(diào)整，公司正在向建委申請(qǐng)變更A地塊預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)將于6月中下旬取得變更后的預(yù)售證；B地塊1住宅樓和西側(cè)地下車(chē)庫(kù)尚未辦理預(yù)售許可證。另外辦公性質(zhì)房屋目前尚未有調(diào)控政策限制，一方面目前在工商局注冊(cè)的公司日益增多，另一方面外地企業(yè)遷入京也是辦公用房需求旺盛的原因，再由商品房市場(chǎng)受政策影響使得一部分投資客需求轉(zhuǎn)向辦公用房，也對(duì)該類(lèi)房屋銷(xiāo)售情況起到的支撐作用。經(jīng)過(guò)20102012年的價(jià)格波動(dòng)和政策沉淀，通州樓市價(jià)格逐步回歸理性，2012年下半年開(kāi)始，通州商品房?jī)r(jià)格和成交量開(kāi)始溫和回升，并且逐步趨穩(wěn)。③周邊多條地鐵線路：八通線可連接通州至北京市區(qū)，未來(lái)地鐵6號(hào)線二期、RS6號(hào)線均將穿過(guò)通州在新華大街設(shè)立站點(diǎn)。北京ONE住宅以低碳、環(huán)保、節(jié)能為主要建筑思路，外保溫結(jié)構(gòu)以及窗、外遮陽(yáng)、門(mén)等高級(jí)硬件設(shè)施，也吸引了大量客戶的目光，技術(shù)上采用了天棚輻射系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以保證衡濕、衡溫、衡氧的項(xiàng)目特性，室內(nèi)溫度常年保持在2026度之間，濕度控制在40%60%之間，養(yǎng)分子在室內(nèi)空氣中的比例維持衡定不變，戶型面積從98平方米至180平方米不等，定位客群主要為改善性需求的二次置業(yè)人群，特別是關(guān)注健康、養(yǎng)生的人，由于項(xiàng)目所處的優(yōu)勢(shì)區(qū)位，高端產(chǎn)品的打造符合廣大客群的要求，因此受到了社會(huì)各界人士的追捧。通州區(qū)大型商場(chǎng)主要集中在梨園和北苑地區(qū)，如貴友大廈、藍(lán)島大廈、國(guó)泰百貨，但商場(chǎng)產(chǎn)品均定位中端市場(chǎng)，高端產(chǎn)品在區(qū)內(nèi)無(wú)處尋覓，隨著通州運(yùn)河核心區(qū)的建設(shè)，通州區(qū)對(duì)高端商場(chǎng)的需求也與日俱增。目前市場(chǎng)上房源較多的項(xiàng)目包括入市不久的玉蘭灣、金成中心和即將入市的京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目，北京ONE項(xiàng)目從地理位置和價(jià)格上均較以上三個(gè)項(xiàng)目有較大競(jìng)爭(zhēng)力。20102012年核心區(qū)及北苑地區(qū)已售土地情況表地塊編號(hào)成交價(jià)土地面積規(guī)劃建筑面積樓面單價(jià)用地性質(zhì)成交時(shí)間競(jìng)得人Ⅶ1415576129901320011800F3其它類(lèi)多功能用地 北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 Ⅶ1518880157431600011800F3其它類(lèi)多功能用地 北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 Ⅷ14225808904009088F3其它類(lèi)多功能用地 鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（1）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 Ⅷ13905003279199600F3其它類(lèi)多功能用地 鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（2）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 Ⅷ141799602017088000F3其它類(lèi)多功能用地 鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（3）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 北苑商務(wù)區(qū) 14000074233155318C2商業(yè)金融用地、R2二類(lèi)居住用地、R53托幼用地 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 北苑商務(wù)區(qū) 19200077236246593C2商業(yè)金融用地、R2二類(lèi)居住用地 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 （三）項(xiàng)目分析 項(xiàng)目’四三二’情況說(shuō)明1） 四證齊全北京one項(xiàng)目土地及在建工程抵押給我司的部分目前均已拿到《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》。 項(xiàng)目總投預(yù)測(cè)表總建筑面積279,　　可售面積217,（平方米）（平方米）　總投預(yù)測(cè)已投未投建筑面積單方成本可售面積單方成本總投資支出合計(jì)352,121166,532185,58912,60616,209項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本193,539143,18850,3516,9298,909(一)土地費(fèi)用32,97532,97501,1811,518其中：出讓金4,2594,2590152196土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)26,81026,81009601,234購(gòu)地稅費(fèi)128128056城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1,777177706482(二)前期工程費(fèi)4,2354,126109152195規(guī)劃勘