【正文】 中融國(guó)際信托有限公司中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告（報(bào)告完成日期：2013年 月 日）經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：產(chǎn)業(yè)投資部聲明與保證我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照《中融國(guó)際信托有限公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)合作方提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日目 錄一、項(xiàng)目背景 6（一）項(xiàng)目來源 7（二）交易對(duì)手需求 7二、信托方案 7(一) 信托基本要素 7(二) 交易結(jié)構(gòu)圖 8(三) 信托資金運(yùn)用 9(四) 風(fēng)控措施 9(五) 信托計(jì)劃的退出 11(六) 項(xiàng)目總結(jié) 11三、交易對(duì)手情況調(diào)查 12（一）項(xiàng)目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 12（二）項(xiàng)目公司實(shí)際控制人 12（三）項(xiàng)目公司 14北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 141. 項(xiàng)目公司基本情況 142. 項(xiàng)目公司歷史沿革 143. 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況 154. 項(xiàng)目公司信用記錄 215. 項(xiàng)目公司稅收政策 216. 管理層介紹 217. 仲裁、訴訟等情況說明 228. 22匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 231. 匯天公司基本情況 232. 匯天公司歷史沿革 233. 匯天公司財(cái)務(wù)狀況 244. 匯天公司信用記錄 27北京美融加投資有限公司 281. 美融加公司歷史沿革 282. 美融加公司財(cái)務(wù)狀況 293. 美融加公司信用記錄 304. 美融加公司管理層介紹 305. 美融加公司用款項(xiàng)目情況 30四、標(biāo)的項(xiàng)目 32北京one項(xiàng)目 33（一） 北京one項(xiàng)目基本情況 33 項(xiàng)目現(xiàn)狀 33 控規(guī)指標(biāo) 35 開發(fā)計(jì)劃 36 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 38（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況 381. 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 382. 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng) 393. 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 40（三）項(xiàng)目分析 44 項(xiàng)目’四三二’情況說明 44 總投資預(yù)測(cè) 45 已投入資金的合理性 46 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表 48 銀行貸款安排 49 銷售預(yù)測(cè) 50國(guó)際健康城項(xiàng)目云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目 56（二） 國(guó)際健康城項(xiàng)目基本情況 56 項(xiàng)目現(xiàn)狀 56 控規(guī)指標(biāo) 58 開發(fā)計(jì)劃 59 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 60（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況 60（三）項(xiàng)目分析 63 總投資預(yù)測(cè) 63 已投入資金的合理性 64 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表 66 銀行貸款安排 67 銷售預(yù)測(cè) 67五、還款來源 69六、抵押物擔(dān)保分析 70七、本信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 71（一） 信托風(fēng)險(xiǎn)分析 71 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 71 政策風(fēng)險(xiǎn) 71 受托人經(jīng)營(yíng)及操作風(fēng)險(xiǎn) 71 保管人經(jīng)營(yíng)及操作風(fēng)險(xiǎn) 71 利率風(fēng)險(xiǎn) 72 其它風(fēng)險(xiǎn) 72（二） 主要風(fēng)險(xiǎn)防范措施 72 信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 72 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 72八、結(jié)論及建議 7一、項(xiàng)目背景 根據(jù)融資方北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)地公司”）的實(shí)際用款需求，擬發(fā)行中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃，本信托計(jì)劃總規(guī)模為17億元（優(yōu)先級(jí)12億元，次級(jí)5億元），其中優(yōu)先級(jí)資金8億元用于北京One項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)工程款，4億元用于實(shí)際控制人名下匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的名下云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。實(shí)際控制人以云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目公司，即匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“匯天公司”）100%的股權(quán)，以及對(duì)項(xiàng)目公司的股東借款認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃次級(jí)。實(shí)地公司目前正在開發(fā)北京One項(xiàng)目，項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可證，融資人以本項(xiàng)目部分土地和在建工程作為抵押；云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目已經(jīng)拿到土地證，工程形象進(jìn)度也已經(jīng)出正負(fù)零，部分樓棟已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。北京ONE項(xiàng)目地處通州核心區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越。隨著近兩年新城建設(shè)的深入開展，通州“一核五區(qū)”的整體規(guī)劃逐步清晰，葛洲壩、綠城、萬達(dá)、萬科、富力、遠(yuǎn)洋、新加坡鵬瑞利、華業(yè)、富華等一大批各類型知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐通州，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。位于通州區(qū)新華大街與新華南路交叉口西南角，毗鄰運(yùn)河核心區(qū)，四至范圍為東鄰新華南路；南鄰中山大街；西鄰規(guī)劃路；北鄰新華西街，與通州區(qū)人民政府隔路相望，既是通州老城區(qū)最繁華地段之一，也是新城規(guī)劃的核心區(qū)域，是新城建設(shè)的重中之重。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復(fù)，區(qū)域內(nèi)京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目已開工建設(shè)，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)東關(guān)大道、北關(guān)地下環(huán)隧、地鐵六號(hào)線等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模，為該區(qū)域未來發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。而北京ONE在該區(qū)域內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，有望成為通州新城高端樓盤的領(lǐng)跑者。 （一）項(xiàng)目來源本項(xiàng)目來源于交通銀行推薦。 （二）交易對(duì)手需求實(shí)地公司成立于2001年12月，注冊(cè)資本4,000萬元。實(shí)際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊(cè)成立了北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，實(shí)際控制企業(yè)包括北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司和北京漕運(yùn)碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱“美晟集團(tuán)”），本次借款主體實(shí)地公司為楊美玲于2004年收購(gòu)獲得。二、信托方案(一) 信托基本要素1. 信托計(jì)劃名稱：中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃；2. 信托類型：集合；3. 信托期限：3年，滿一年可提前還款；4. 信托規(guī)模：總規(guī)模17億元，其中優(yōu)先級(jí)資金12億元，次級(jí)資金5億元；5. 資金運(yùn)用方式：信托貸款及股權(quán)投資；6. 資金用途：8億元用于北京One項(xiàng)目的工程開發(fā)費(fèi)用；4億元用于云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的工程開發(fā)費(fèi)用；7. 融資總成本： 年化18%；信托報(bào)酬為6%/年左右。8. 發(fā)行計(jì)劃：第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)代發(fā)，分期發(fā)行，分期成立，每一期規(guī)模不超過3億元，期限均為兩年。9. 還款來源：第一還款來源：北京one項(xiàng)目的銷售收入；第二還款來源：云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的銷售收入； 第三還款來源：運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目開發(fā)銷售收入。10. 信托收益分配：按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信托利益。(二) 交易結(jié)構(gòu)圖中融信托設(shè)立、管理①優(yōu)先級(jí)受益人認(rèn)購(gòu)匯天100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)實(shí)際控制人中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃無限連帶責(zé)任擔(dān)保認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益人還本付息⑥信托貸款歸還股東借款增資入股匯天4億元股東借款認(rèn)購(gòu)保管土地及在建工程抵押保管銀行北京實(shí)地匯天公司(三) 信托資金運(yùn)用中融信托成立中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃，一期優(yōu)先級(jí)成立規(guī)模40,000萬元，其中，優(yōu)先級(jí)資金40,000萬元由中融信托向合格投資者募集資，用于向匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司進(jìn)行增資。次級(jí)資金50,000萬元由北京實(shí)地項(xiàng)目實(shí)際控制人楊美玲以其所持有的匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司100%股權(quán)及股東借款40,000萬元認(rèn)購(gòu)。匯天科技100%股權(quán)，在信托成立時(shí)，已經(jīng)以次級(jí)形式加入信托計(jì)劃，全部股權(quán)已登記在我司名下。信托資金用于云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的工程款。二期規(guī)模為80,000萬元由中融信托向合格投資者募集資，于實(shí)地公司滿足“432”條件后，以信托貸款的形式向?qū)嵉毓景l(fā)放，資金用于北京One項(xiàng)目的工程款。(四) 風(fēng)控措施1. 北京ONE項(xiàng)目土地及在建工程抵押擔(dān)保北京one項(xiàng)目部分土地及在建工程抵押，抵押率較低，具體如下。抵押物價(jià)值測(cè)算過程如下：B地塊可抵押銷售面積為51,，其中住宅50,，；根據(jù)項(xiàng)目歷史簽約數(shù)據(jù)計(jì)算，B地塊住宅部分平均售價(jià)為22,，商業(yè)部分平均售價(jià)為58,；按上述歷史簽約均價(jià)對(duì)B地塊抵押物價(jià)值測(cè)算結(jié)果為119,。由于A地塊目前僅有兩套辦公用房簽約記錄，歷史銷售數(shù)據(jù)難以作為抵押物價(jià)值測(cè)算依據(jù)，因此，我們聘請(qǐng)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)位于A地塊商業(yè)、辦公部分的抵押物進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)該機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，A地塊抵押物評(píng)估值為255,。綜上，A、B地塊抵押物價(jià)值合計(jì)374,，%?？墒勖娣e歷史單價(jià)銷售額/評(píng)估值B地塊住宅 52, 22, 1,156,027, B地塊商業(yè) 58, 37,076, A地塊 2,555,465,合計(jì)　3,748,569,2. 次級(jí)增信次級(jí)資金50,000萬元由北京實(shí)地項(xiàng)目實(shí)際控制人楊美玲以其所持有的匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司100%股權(quán)及40,000萬元股東借款認(rèn)購(gòu)。匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司名下的云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)尹各莊村，；，地下建筑面積13萬平方米。，目前部分樓棟已經(jīng)封頂，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年8月拿到預(yù)售證開始預(yù)售，，凈利率達(dá)36%。3. 保證擔(dān)保實(shí)際控制人楊美玲、楊維旺提供個(gè)人無限連帶責(zé)任擔(dān)保，所擔(dān)保的主債權(quán)為融資總規(guī)模12億元。4. 項(xiàng)目監(jiān)管對(duì)北京實(shí)地公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出狀況進(jìn)行監(jiān)管。派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員，對(duì)項(xiàng)目公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。項(xiàng)目公司主要銀行賬戶增加監(jiān)管人員印鑒，控制項(xiàng)目公司的銷售回款及資金支出。監(jiān)管項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)章、法人章、開戶許可證、網(wǎng)簽備案UKEY等。對(duì)匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員，對(duì)項(xiàng)目公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。項(xiàng)目公司主要銀行賬戶增加監(jiān)管人員印鑒，控制項(xiàng)目公司的銷售回款及資金支出。監(jiān)管項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)章、法人章、開戶許可證、網(wǎng)簽備案UKEY等。如項(xiàng)目第二期信托計(jì)劃無法成立，信托計(jì)劃到期我司以市場(chǎng)價(jià)格處置匯天公司100%的股權(quán)。(五) 信托計(jì)劃的退出信托計(jì)劃到期時(shí)，匯天公司償還40,000萬元股東借款本金，無利息，剩余信托財(cái)產(chǎn)原狀分配給次級(jí)受益人；實(shí)地公司償還80,000萬元信托貸款本金，及優(yōu)先級(jí)總規(guī)模120,000萬元所對(duì)應(yīng)的融資成本，信托計(jì)劃終止。本項(xiàng)目第一還款來源：北京one項(xiàng)目銷售收入；第二還款來源：云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的銷售收入；第三還款來源：運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目開發(fā)銷售資金。(六) 項(xiàng)目總結(jié)主要優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目來源于交通銀行推薦，來源相對(duì)可靠； 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于通州區(qū)委正對(duì)面，京杭廣場(chǎng)（綠城項(xiàng)目）斜對(duì)面；距通州運(yùn)河商務(wù)核心區(qū)不足1公里，離萬達(dá)通州項(xiàng)目?jī)H700米；周邊項(xiàng)目土地成交樓面價(jià)均在9,000元/平米以上，總體上對(duì)房屋價(jià)格有一定的支撐作用； 項(xiàng)目較為成熟，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房，部分已交房入住； 2012年下半年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，總體成交狀況趨于好轉(zhuǎn)，僅2012年下半年成交183套住房，成交面積21,，成交金額47,543萬元。隨著逐漸完工，銷售狀況好轉(zhuǎn)趨勢(shì)明顯。進(jìn)入2013年以來北京one項(xiàng)目成交良好，共認(rèn)購(gòu)簽約386套，房屋均價(jià)為23,761元/平米。 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)180,，銷售凈利潤(rùn)率高達(dá)31%； 融資方總體負(fù)債率極低，截至中融北京實(shí)地信托貸款單一項(xiàng)目信托計(jì)劃成立前，本項(xiàng)目?jī)H3億元對(duì)外借款，未售部分存貨市值超過34億； 抵押率極低，實(shí)際抵押率僅32%。主要劣勢(shì)： 2010年即取得預(yù)售許可證，近3年過去，總體成交狀況不是很理想； 項(xiàng)目方與新加坡鵬瑞利、通州濱海灣開發(fā)有限公司合作開發(fā)已競(jìng)拍成功的六塊土地，總體土地出讓金即超過50億元，按其所持股權(quán)比例，僅土地款就要承擔(dān)17億元，資金壓力較大。三、交易對(duì)手情況調(diào)查（一）項(xiàng)目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目實(shí)際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊(cè)成立了北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，實(shí)際控制企業(yè)包括北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司和北京漕運(yùn)碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱“美晟集團(tuán)”）。80%股權(quán)控制100%實(shí)際股權(quán)控制100%實(shí)際股權(quán)控制100%股權(quán)與新加坡鵬瑞利房地產(chǎn)公司合作，各占50%股權(quán)楊美玲北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司北京美融加投資有限公司匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司通州運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目在建項(xiàng)目“宏鑫花園2期”云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（二）項(xiàng)目公司實(shí)際控制人實(shí)地公司實(shí)際控制人為楊美玲女士，楊美玲女士于1967年11月10日出生，高級(jí)工程師職稱，1988年6月畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)，1989年至1991年出任北京六建公司經(jīng)理；1992年至1996年獲得北京十佳建筑公司經(jīng)理榮譽(yù)。出身建筑的楊女士1996年3月創(chuàng)辦了北京美晟建筑公司，后于2000年1月又創(chuàng)辦北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)業(yè)。已開發(fā)項(xiàng)目除了正開發(fā)的北京ONE項(xiàng)目外，實(shí)際控制人過往開發(fā)項(xiàng)目主要通過北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司進(jìn)行，至今已完成多個(gè)住宅以及商業(yè)項(xiàng)目，總開發(fā)面積已近百萬平米，包括：序號(hào)項(xiàng)目名稱位置建筑面積預(yù)售時(shí)間入住時(shí)間1美然綠色家園 大興區(qū)舊宮