【正文】 中融國際信托有限公司中融北京實地集合資金信托計劃盡職調查報告（報告完成日期：2013年 月 日）經辦業(yè)務部門：產業(yè)投資部聲明與保證我們在此聲明與保證：本報告是按照《中融國際信托有限公司信托業(yè)務盡職調查工作指引》和有關規(guī)定，根據合作方提供的和本人收集的資料，經我們審慎調查、核實、分析和整理，并在此基礎上針對項目特點設計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。直接調查人簽字： 年 月 日 直接調查人簽字： 年 月 日 部門負責人簽字： 年 月 日目 錄一、項目背景 6（一）項目來源 7（二）交易對手需求 7二、信托方案 7(一) 信托基本要素 7(二) 交易結構圖 8(三) 信托資金運用 9(四) 風控措施 9(五) 信托計劃的退出 11(六) 項目總結 11三、交易對手情況調查 12（一）項目相關方股權結構圖 12（二）項目公司實際控制人 12（三）項目公司 14北京實地房地產開發(fā)有限公司 141. 項目公司基本情況 142. 項目公司歷史沿革 143. 項目公司財務狀況 154. 項目公司信用記錄 215. 項目公司稅收政策 216. 管理層介紹 217. 仲裁、訴訟等情況說明 228. 22匯天網絡科技有限公司 231. 匯天公司基本情況 232. 匯天公司歷史沿革 233. 匯天公司財務狀況 244. 匯天公司信用記錄 27北京美融加投資有限公司 281. 美融加公司歷史沿革 282. 美融加公司財務狀況 293. 美融加公司信用記錄 304. 美融加公司管理層介紹 305. 美融加公司用款項目情況 30四、標的項目 32北京one項目 33（一） 北京one項目基本情況 33 項目現狀 33 控規(guī)指標 35 開發(fā)計劃 36 設計、施工、監(jiān)理情況 38（二）項目市場情況 381. 宏觀經濟概況 382. 當地總體房地產市場 393. 項目市場情況 40（三）項目分析 44 項目’四三二’情況說明 44 總投資預測 45 已投入資金的合理性 46 項目資金來源與運用預測表 48 銀行貸款安排 49 銷售預測 50國際健康城項目云端產業(yè)園項目 56（二） 國際健康城項目基本情況 56 項目現狀 56 控規(guī)指標 58 開發(fā)計劃 59 設計、施工、監(jiān)理情況 60（二）項目市場情況 60（三）項目分析 63 總投資預測 63 已投入資金的合理性 64 項目資金來源與運用預測表 66 銀行貸款安排 67 銷售預測 67五、還款來源 69六、抵押物擔保分析 70七、本信托計劃風險評估 71（一） 信托風險分析 71 市場風險 71 政策風險 71 受托人經營及操作風險 71 保管人經營及操作風險 71 利率風險 72 其它風險 72（二） 主要風險防范措施 72 信用風險應對措施 72 市場風險應對措施 72八、結論及建議 7一、項目背景 根據融資方北京實地房地產開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“實地公司”）的實際用款需求，擬發(fā)行中融北京實地集合資金信托計劃，本信托計劃總規(guī)模為17億元（優(yōu)先級12億元，次級5億元），其中優(yōu)先級資金8億元用于北京One項目的后續(xù)開發(fā)工程款，4億元用于實際控制人名下匯天網絡科技有限公司的名下云端產業(yè)園項目。實際控制人以云端產業(yè)園項目公司，即匯天網絡科技有限公司（以下簡稱“匯天公司”）100%的股權，以及對項目公司的股東借款認購信托計劃次級。實地公司目前正在開發(fā)北京One項目，項目已經取得預售許可證，融資人以本項目部分土地和在建工程作為抵押；云端產業(yè)園項目已經拿到土地證，工程形象進度也已經出正負零，部分樓棟已經結構封頂。北京ONE項目地處通州核心區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越。隨著近兩年新城建設的深入開展，通州“一核五區(qū)”的整體規(guī)劃逐步清晰，葛洲壩、綠城、萬達、萬科、富力、遠洋、新加坡鵬瑞利、華業(yè)、富華等一大批各類型知名房地產企業(yè)進駐通州，區(qū)域房地產市場更加活躍。位于通州區(qū)新華大街與新華南路交叉口西南角，毗鄰運河核心區(qū)，四至范圍為東鄰新華南路；南鄰中山大街；西鄰規(guī)劃路；北鄰新華西街，與通州區(qū)人民政府隔路相望，既是通州老城區(qū)最繁華地段之一，也是新城規(guī)劃的核心區(qū)域，是新城建設的重中之重。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎設施專項規(guī)劃以及重點地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復，區(qū)域內京杭廣場項目已開工建設，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點建設項目。區(qū)域內東關大道、北關地下環(huán)隧、地鐵六號線等一系列基礎設施建設已初具規(guī)模，為該區(qū)域未來發(fā)展提供了良好基礎。而北京ONE在該區(qū)域內具有先發(fā)優(yōu)勢，有望成為通州新城高端樓盤的領跑者。 （一）項目來源本項目來源于交通銀行推薦。 （二）交易對手需求實地公司成立于2001年12月，注冊資本4,000萬元。實際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊成立了北京美晟房地產開發(fā)有限責任公司，開始從事房地產開發(fā)建設，實際控制企業(yè)包括北京實地房地產開發(fā)有限責任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網絡技術有限公司和北京漕運碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱“美晟集團”），本次借款主體實地公司為楊美玲于2004年收購獲得。二、信托方案(一) 信托基本要素1. 信托計劃名稱：中融北京實地集合資金信托計劃；2. 信托類型：集合；3. 信托期限：3年，滿一年可提前還款；4. 信托規(guī)模：總規(guī)模17億元，其中優(yōu)先級資金12億元，次級資金5億元；5. 資金運用方式：信托貸款及股權投資；6. 資金用途：8億元用于北京One項目的工程開發(fā)費用；4億元用于云端產業(yè)園項目的工程開發(fā)費用；7. 融資總成本： 年化18%；信托報酬為6%/年左右。8. 發(fā)行計劃：第三方理財機構代發(fā)，分期發(fā)行，分期成立，每一期規(guī)模不超過3億元，期限均為兩年。9. 還款來源：第一還款來源：北京one項目的銷售收入；第二還款來源：云端產業(yè)園項目的銷售收入； 第三還款來源：運河核心區(qū)項目開發(fā)銷售收入。10. 信托收益分配：按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信托利益。(二) 交易結構圖中融信托設立、管理①優(yōu)先級受益人認購匯天100%股權認購實際控制人中融北京實地集合資金信托計劃無限連帶責任擔保認購次級受益人還本付息⑥信托貸款歸還股東借款增資入股匯天4億元股東借款認購保管土地及在建工程抵押保管銀行北京實地匯天公司(三) 信托資金運用中融信托成立中融北京實地集合資金信托計劃，一期優(yōu)先級成立規(guī)模40,000萬元，其中，優(yōu)先級資金40,000萬元由中融信托向合格投資者募集資，用于向匯天網絡科技有限公司進行增資。次級資金50,000萬元由北京實地項目實際控制人楊美玲以其所持有的匯天網絡科技有限公司100%股權及股東借款40,000萬元認購。匯天科技100%股權，在信托成立時，已經以次級形式加入信托計劃，全部股權已登記在我司名下。信托資金用于云端產業(yè)園項目的工程款。二期規(guī)模為80,000萬元由中融信托向合格投資者募集資，于實地公司滿足“432”條件后，以信托貸款的形式向實地公司發(fā)放，資金用于北京One項目的工程款。(四) 風控措施1. 北京ONE項目土地及在建工程抵押擔保北京one項目部分土地及在建工程抵押，抵押率較低，具體如下。抵押物價值測算過程如下：B地塊可抵押銷售面積為51,，其中住宅50,，；根據項目歷史簽約數據計算，B地塊住宅部分平均售價為22,，商業(yè)部分平均售價為58,；按上述歷史簽約均價對B地塊抵押物價值測算結果為119,。由于A地塊目前僅有兩套辦公用房簽約記錄，歷史銷售數據難以作為抵押物價值測算依據，因此，我們聘請北京天健興業(yè)資產評估有限公司對位于A地塊商業(yè)、辦公部分的抵押物進行評估。根據該機構出具的評估報告，A地塊抵押物評估值為255,。綜上，A、B地塊抵押物價值合計374,，%。可售面積歷史單價銷售額/評估值B地塊住宅 52, 22, 1,156,027, B地塊商業(yè) 58, 37,076, A地塊 2,555,465,合計　3,748,569,2. 次級增信次級資金50,000萬元由北京實地項目實際控制人楊美玲以其所持有的匯天網絡科技有限公司100%股權及40,000萬元股東借款認購。匯天網絡科技有限公司名下的云端產業(yè)園項目，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)尹各莊村，；，地下建筑面積13萬平方米。，目前部分樓棟已經封頂，項目預計2013年8月拿到預售證開始預售，，凈利率達36%。3. 保證擔保實際控制人楊美玲、楊維旺提供個人無限連帶責任擔保，所擔保的主債權為融資總規(guī)模12億元。4. 項目監(jiān)管對北京實地公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出狀況進行監(jiān)管。派駐現場監(jiān)管人員，對項目公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進行監(jiān)管。項目公司主要銀行賬戶增加監(jiān)管人員印鑒，控制項目公司的銷售回款及資金支出。監(jiān)管項目公司的財務章、法人章、開戶許可證、網簽備案UKEY等。對匯天網絡科技有限公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進行監(jiān)管。派駐現場監(jiān)管人員，對項目公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進行監(jiān)管。項目公司主要銀行賬戶增加監(jiān)管人員印鑒，控制項目公司的銷售回款及資金支出。監(jiān)管項目公司的財務章、法人章、開戶許可證、網簽備案UKEY等。如項目第二期信托計劃無法成立，信托計劃到期我司以市場價格處置匯天公司100%的股權。(五) 信托計劃的退出信托計劃到期時，匯天公司償還40,000萬元股東借款本金，無利息，剩余信托財產原狀分配給次級受益人；實地公司償還80,000萬元信托貸款本金，及優(yōu)先級總規(guī)模120,000萬元所對應的融資成本，信托計劃終止。本項目第一還款來源：北京one項目銷售收入；第二還款來源：云端產業(yè)園項目的銷售收入；第三還款來源：運河核心區(qū)項目開發(fā)銷售資金。(六) 項目總結主要優(yōu)勢： 項目來源于交通銀行推薦，來源相對可靠； 項目地理位置優(yōu)越，位于通州區(qū)委正對面，京杭廣場（綠城項目）斜對面；距通州運河商務核心區(qū)不足1公里，離萬達通州項目僅700米；周邊項目土地成交樓面價均在9,000元/平米以上，總體上對房屋價格有一定的支撐作用； 項目較為成熟，屬于準現房，部分已交房入?。?2012年下半年以來房地產市場有所回暖，總體成交狀況趨于好轉，僅2012年下半年成交183套住房，成交面積21,，成交金額47,543萬元。隨著逐漸完工，銷售狀況好轉趨勢明顯。進入2013年以來北京one項目成交良好，共認購簽約386套，房屋均價為23,761元/平米。 項目凈利潤180,，銷售凈利潤率高達31%； 融資方總體負債率極低，截至中融北京實地信托貸款單一項目信托計劃成立前，本項目僅3億元對外借款，未售部分存貨市值超過34億； 抵押率極低，實際抵押率僅32%。主要劣勢： 2010年即取得預售許可證，近3年過去，總體成交狀況不是很理想； 項目方與新加坡鵬瑞利、通州濱海灣開發(fā)有限公司合作開發(fā)已競拍成功的六塊土地，總體土地出讓金即超過50億元，按其所持股權比例，僅土地款就要承擔17億元，資金壓力較大。三、交易對手情況調查（一）項目相關方股權結構圖 項目實際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊成立了北京美晟房地產開發(fā)有限責任公司，開始從事房地產開發(fā)建設，實際控制企業(yè)包括北京實地房地產開發(fā)有限責任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網絡技術有限公司和北京漕運碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱“美晟集團”）。80%股權控制100%實際股權控制100%實際股權控制100%股權與新加坡鵬瑞利房地產公司合作，各占50%股權楊美玲北京實地房地產開發(fā)有限公司北京美晟房地產開發(fā)有限責任公司北京美融加投資有限公司匯天網絡科技有限公司通州運河核心區(qū)項目在建項目“宏鑫花園2期”云端產業(yè)園項目（二）項目公司實際控制人實地公司實際控制人為楊美玲女士，楊美玲女士于1967年11月10日出生，高級工程師職稱，1988年6月畢業(yè)于北京工業(yè)大學經濟管理專業(yè)，1989年至1991年出任北京六建公司經理；1992年至1996年獲得北京十佳建筑公司經理榮譽。出身建筑的楊女士1996年3月創(chuàng)辦了北京美晟建筑公司，后于2000年1月又創(chuàng)辦北京美晟房地產開發(fā)有限責任公司，開始從事房地產業(yè)。已開發(fā)項目除了正開發(fā)的北京ONE項目外，實際控制人過往開發(fā)項目主要通過北京美晟房地產開發(fā)有限責任公司進行，至今已完成多個住宅以及商業(yè)項目，總開發(fā)面積已近百萬平米，包括：序號項目名稱位置建筑面積預售時間入住時間1美然綠色家園 大興區(qū)舊宮