【正文】 目前市場上房源較多的項目包括入市不久的玉蘭灣、金成中心和即將入市的京杭廣場項目，北京ONE項目從地理位置和價格上均較以上三個項目有較大競爭力。經(jīng)過20102012年的價格波動和政策沉淀，通州樓市價格逐步回歸理性，2012年下半年開始，通州商品房價格和成交量開始溫和回升，并且逐步趨穩(wěn)。②B地塊1至5住宅樓：建筑規(guī)劃面積172,，其中地上建筑面積135,；，綠化率30%。三地塊建設用地面積合計38,926㎡，規(guī)劃建筑面積278,000㎡，土地出讓金合計252,615萬元（土地出讓金由政府土地收益和土地開發(fā)建設補償金兩部分構成）。對外擔保情況：無抵押/質(zhì)押情況：無有無不良記錄： 無北京美融加投資有限公司北京美融加投資有限公司（以下簡稱“美融加公司”）成立于2009年12月10日，工商注冊號為110112012479306，注冊地址：北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)徐辛莊政府大街6號。項目案件標的金額相對較少。4. 項目公司信用記錄貸款情況：當前未結清貸款為30,000萬元，已結清貸款為4,300萬元。（6）長期借款：截至2012年12月31日，該公司長期借款余額3億元，為中國華融資產(chǎn)管理公司借款，期限24個月，利率18%。2002年12月，根據(jù)股東會決議和修改后的公司章程規(guī)定，由北京天驥物業(yè)管理有限公司和北京江雪建筑裝飾有限公司增資人民幣900萬元，注冊資本由2000萬元變更為2900萬元。已開發(fā)項目除了正開發(fā)的北京ONE項目外，實際控制人過往開發(fā)項目主要通過北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司進行，至今已完成多個住宅以及商業(yè)項目，總開發(fā)面積已近百萬平米，包括：序號項目名稱位置建筑面積預售時間入住時間1美然綠色家園 大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮四村村南136,6342005年12月31日2007年2美利新世界商業(yè)樓 大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)廡殿路東側(cè)美利新世界210,0002004年9月28日3 朝陽定福莊北300,0002004年3月5日2004年7月1日4 通州區(qū)運河大街94號50,0002001年8月3日5美晟國際廣場西城區(qū)西單北大街110號111,6872008年2011年合計808,321注：根據(jù)金融街上市公司公告，美晟國際廣場項目2008年12月被金融街控股股份有限公司收購，收購價格為159,998萬元。監(jiān)管項目公司的財務章、法人章、開戶許可證、網(wǎng)簽備案UKEY等。次級資金50,000萬元由北京實地項目實際控制人楊美玲以其所持有的匯天網(wǎng)絡科技有限公司100%股權及股東借款40,000萬元認購。實際控制人以云端產(chǎn)業(yè)園項目公司，即匯天網(wǎng)絡科技有限公司（以下簡稱“匯天公司”）100%的股權，以及對項目公司的股東借款認購信托計劃次級。 （二）交易對手需求實地公司成立于2001年12月，注冊資本4,000萬元?？墒勖娣e歷史單價銷售額/評估值B地塊住宅 52, 22, 1,156,027, B地塊商業(yè) 58, 37,076, A地塊 2,555,465,合計　3,748,569,2. 次級增信次級資金50,000萬元由北京實地項目實際控制人楊美玲以其所持有的匯天網(wǎng)絡科技有限公司100%股權及40,000萬元股東借款認購。隨著逐漸完工，銷售狀況好轉(zhuǎn)趨勢明顯。若我司集合信托計劃成立后，實際對外負債僅為12億元的信托負債，總體匡算負債率為不足10%。截至2012年12月31日，公司負債總額69,584萬元，較上年下降28,441萬元，%：其中預收賬款較上年減少24,242萬元，%；其他應付款增加4,645萬元，%；長期借款減少9,176萬元，%；負債的變動主要源于公司預收房款結轉(zhuǎn)為銷售收入，及銀行借款減少。（5）預收賬款：截至2013年3月31日，預收賬款55,343萬元，相比2012年12月31日增加了39,109萬元，賬齡均在1年以內(nèi)，主要為預繳購房資金。2004年8月至今任實地公司監(jiān)事。2010年6月，北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司將其持有匯天公司的100%的股權轉(zhuǎn)讓給北京美融加投資有限公司。針對上述三地塊，分別成立三個項目公司進行合作開發(fā)：鵬瑞利美融加（1）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司1”）、鵬瑞利美融加（2）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司2”）以及鵬瑞利美融加（3）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司3”），合作期限暫定為取得營業(yè)執(zhí)照后一年，之后雙方股東可一致決定是否延長經(jīng)營期限。而北京ONE在該區(qū)域內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢，有望成為通州新城高端樓盤的領跑者。項目取得證件明細文 件 名 稱編 號簽發(fā)單位簽發(fā)時間批復京發(fā)改［2009］370號北京市發(fā)展和改革委員會、北京市建設委員會國有土地使用證京通國用(2005出)第080號通州區(qū)國土局建設用地規(guī)劃許可證2006規(guī)（通）地字0002號通州區(qū)規(guī)委建設工程規(guī)劃許可證2009規(guī)（通）建字0154號2009規(guī)（通）建字0180號2011規(guī)（通）建字0080號2012規(guī)（通）建字0163號通州區(qū)規(guī)委施工許可證[2009]施建字1522號[2009]施建字1279號[2009]施建字1452號北京市住建委預售許可證京房售證字（2010）253號北京市住建委工程進度計劃北京ONE項目除B地塊西側(cè)地下車庫尚未取得施工許可證外，目前住宅樓15樓內(nèi)部精裝修工程已基本完工，商業(yè)、辦公部分結構已封頂，正在進行幕墻及后續(xù)機電安裝，內(nèi)部裝修工作。寫字樓處于長安街延長線，是通州新城核心區(qū)的5A級產(chǎn)品，未來將由美國艾馬克物業(yè)公司管理，為后期項目升值提供了砝碼。 總投資預測項目總投資352,121萬元，其中土地費用32,975萬元，%；前期工程費4,235萬元，%；房屋開發(fā)費（包含建安成本）155,003萬元，%；，%；開發(fā)稅費94,123萬元，%；期間費用64,459萬元，%；其他費用550萬元，%。北京ONE （2）目標客戶定位本項目定位為：北京泛CBD區(qū)域東部的城市綜合體地標，致力于打造高端商業(yè)、住宅及辦公樓。（6）該項目目前除B地塊西側(cè)地下車庫6,500平方米外，其余部分均以取得建設工程施工許可證，此部分地下車庫與項目主體分離，擬后期建設。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎設施專項規(guī)劃以及重點地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復，區(qū)域內(nèi)京杭廣場項目已開工建設，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點建設項目。4. 美融加公司管理層介紹美融加公司的法人代表為楊磊，與實際控制人楊美玲的關系為姐妹。經(jīng)營期限自2007年10月29日至2037年10月28日2. 匯天公司歷史沿革匯天網(wǎng)絡科技有限公司（以下簡稱“匯天公司”）成立于2007年10月，由北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司（出資1,020萬，占股51%）和匯天科技有限公司（出資980萬，占股49%）出資成立，注冊資本為2,000萬元。198501至200201任首汽集團副總經(jīng)理。預付賬款構成如下：序號 債務人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1恒安公司7,167,貨款23年2天驥物業(yè)公司 420,貨款3年以上3三洋電梯公司 165, 貨款3年以上（3）其他應收款：截至2013年3月31日，該公司其他應收款余額35,928萬元，相比2012年12月31日增加了31,272萬元，主要原因是北京美融加投資有限公司是目標地塊的競拍主體，實地公司作為關聯(lián)公司將資金30,350萬元用于美融加拍地使用。楊美玲收購實地公司股權后，僅有一次變更記錄，且為關聯(lián)方轉(zhuǎn)讓。實際控制人資產(chǎn)負債狀況說明實地控制人名下資產(chǎn)已接近70億元，主要為包括：北京one項目待售存貨：項目已接近完工，剩余存貨值超過40億元；美融加通州核心商務區(qū)地塊：地塊價值為47億元，按照美融加所持股權比例，美融加可占權益為17億元；云端產(chǎn)業(yè)園項目：該項目預計于2013年8月即將開始預售，目前部分結構封頂。本項目第一還款來源：北京one項目銷售收入；第二還款來源：云端產(chǎn)業(yè)園項目的銷售收入；第三還款來源：運河核心區(qū)項目開發(fā)銷售資金。根據(jù)該機構出具的評估報告，A地塊抵押物評估值為255,。而北京ONE在該區(qū)域內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢，有望成為通州新城高端樓盤的領跑者。北京ONE項目地處通州核心區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越。信托資金用于云端產(chǎn)業(yè)園項目的工程款。派駐現(xiàn)場監(jiān)管人員，對項目公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進行監(jiān)管。 儲備土地實際控制人名下北京美晟建筑工程公司持有位于北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南的地塊，占地面積15,，持有舊宮鎮(zhèn)舊忠路西側(cè)地塊，占地面積6,594平方米，土地為辦公用地。2004年8月，根據(jù)公司股東會決議和修改后的公司章程規(guī)定，公司股權轉(zhuǎn)讓。該項目土地取得時間較早，成本較低，整體盈利水平較高。對外擔保情況：無抵押/質(zhì)押情況：無有無不良記錄：項目公司有已結清不良貸款3,000萬元，為本項目實際控制人收購實地公司之前，實地公司的逾期貸款，此筆貸款已經(jīng)于2005年償還。就本項目的法律盡調(diào)來看，律師認為，項目案件標的金額較小，案件產(chǎn)生的主要原因為原實地公司爛尾樓延期交付引起的，且本項目為貸款項目，因此對本項目無重大影響。項目公司北京美融加投資有限公司成立時間2009年12月10日住所北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)徐辛莊政府大街6號法定代表人楊磊企業(yè)類型有限責任公司注冊資本10,000萬元實收資本10,000萬元經(jīng)營范圍項目投資、投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)、投資咨詢、經(jīng)濟貿(mào)易咨詢、物業(yè)管理、承辦展覽展示。雖然協(xié)議約定在簽訂日后5日內(nèi)放款，但是由于項目公司（3）尚未注資成立，因此可延后至項目公司實際成立日。項目具體數(shù)據(jù)見下表：項目規(guī)劃主要指標序號項目指標單位：平米；個1總用地面積51,其中：規(guī)劃建設用地面積42, 道路用地面積8,2總建筑面積279,其中：地上建筑面積217,其中：商業(yè)、辦公綜合樓81, 高層住宅135,地下建筑面積73,其中：地下商業(yè)12,車庫36,人防及設備用房14,3綠化率30%4容積率5機動車停車位1,其中：地上76地下1,項目分棟、分層用途建筑面積具體見下表：樓號類型地上層數(shù)地下層數(shù)建筑面積B地塊住宅住宅（5棟樓）26313135,東側(cè)地下車庫2632319,西側(cè)地下車庫263336,500人防及設備用房26343A地塊綜合樓地上辦公樓29339,085地上商業(yè)29342,115地下商業(yè)29312,040地下車庫29310,166人防、設備用房29314,398　總計293279, 開發(fā)計劃項目五證：該項目目前已有五證，取得的手續(xù)如下：（1） 2009年3月10日取得北京市發(fā)展和改革委員會、北京市建設委員會的關于通州區(qū)宏鑫花園二期項目重新核準的批復（京發(fā)改［2009］370號），建設規(guī)?？刂?72,844平方米。3. 項目市場情況1） 項目區(qū)域交通情況該項目位于北京市通州區(qū)，通州位于北京市東南部，緊鄰北京CBD，距國貿(mào)中心13公里，首都機場16公里，是環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的核心樞紐部位。通州地區(qū)寫字樓資源稀缺，僅有位于九棵樹地鐵站附近的金成中心可參照價格比較，目前項目周邊部分在售住宅、辦公價格如下：項目周邊在售項目情況編號項目名稱開發(fā)公司戶型面積（㎡）物業(yè)類型價格（元/㎡）備注1天時名苑北京天時房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60160住宅21000毛坯，現(xiàn)代簡約2K2清水灣北京古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40120住宅、公寓,花園洋房，別墅22000毛坯，托斯卡納的風情建筑3新華聯(lián)運河灣二期北京新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)有限公司87188住宅21000毛坯、水景地產(chǎn),公園地產(chǎn)4富力金禧富力地產(chǎn)集團87144住宅22000高層、精裝5金成中心北京金隅大成開發(fā)有限公司商業(yè)綜合體住宅25200辦公24415塔樓、公共部分精裝6玉蘭灣北京祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司96226住宅23300毛坯7百合灣北京麥金利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80110住宅29000花園洋房，板樓8京杭廣場北京東部綠城置業(yè)有限公司180260商業(yè)綜合體30000精裝修從運河核心區(qū)規(guī)劃可以看出，該區(qū)域未來將不再建設住宅項目，因此北京ONE在該區(qū)域中具有較強的稀缺性。百合灣京杭廣場富力金禧金隅大成玉蘭灣運河灣二期合生濱江帝景清水灣北京ONE 通州新城運河核心區(qū)范圍內(nèi)樓盤因地理位置優(yōu)越，價格普遍高于通州地區(qū)其他區(qū)域樓盤均價，從下表的價格對比可以看到，北京ONE項目建造標準為精裝修，在核心區(qū)商品房范圍內(nèi)建設標準較高，同時均價23,000元/平米的價格也使得項目本身具有更高的性價比和競爭優(yōu)勢，未來具備一定價格提升空間。 （3）通州房地產(chǎn)市場形勢通州房地產(chǎn)價格自2003年以來房價經(jīng)歷了幾次較大的波動。建筑控制規(guī)模