【正文】 　流動(dòng)負(fù)債合計(jì)600,730,長(zhǎng)期債權(quán)投資　長(zhǎng)期借款300,000,固定資產(chǎn)原值41,261,其他長(zhǎng)期負(fù)債　減：累計(jì)折舊9,858,長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)300,000,固定資產(chǎn)凈值31,403,遞延稅項(xiàng)：　工程物資　負(fù)債合計(jì)900,730,固定資產(chǎn)合計(jì)31,403,實(shí)收資本40,000,長(zhǎng)期待攤費(fèi)用　資本公積 765,105,遞延稅項(xiàng)：　未分配利潤(rùn)1,345,遞稅稅款借項(xiàng)　所有者權(quán)益合計(jì)806,450,資產(chǎn)總計(jì)1,707,181,負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)1,707,181,損益表編制單位:北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 日期： 單位:元項(xiàng)目本月數(shù)本期累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本　　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加　　二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)　　減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用174,1,280,管理費(fèi)用111,443,財(cái)務(wù)費(fèi)用21,20,三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損用“”）307,1,744,加：投資收益　營(yíng)業(yè)外收入　100,減：營(yíng)業(yè)外支出5,25,四、利潤(rùn)總額312,1,669,減：所得稅　五、凈利潤(rùn)（虧損用“”）312,1,669,重要科目分析：（1）貨幣資金：截至2013年3月31日，該公司貨幣資金4,。現(xiàn)金流情況2012年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流14,252，由房屋銷售產(chǎn)生；投資活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流5,400萬元，為當(dāng)年未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本公司；籌資活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流12,350萬元，主要為當(dāng)年借款的償還。盈利情況2012年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入53,270萬元，%，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本23,003萬元，%；毛利30,267萬元，%，凈利潤(rùn)18,426萬元，%。（5）其他應(yīng)付款：截至2012年12月31日，該公司其他應(yīng)付款22,978萬元，賬齡均為1年以內(nèi)，主要為往來款。（3）存貨：截至2012年12月31日，該公司存貨科目余額121,019萬元，為項(xiàng)目開發(fā)成本，2012年末公司預(yù)付賬款926萬元，2012年以前公司累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)成本34,151萬元，與項(xiàng)目已投相匹配。重點(diǎn)科目分析：（1）貨幣資金：截至2012年12月31日，該公司貨幣資金8602萬元。截至2012年12月31日，公司負(fù)債總額69,584萬元，較上年下降28,441萬元，%：其中預(yù)收賬款較上年減少24,242萬元，%；其他應(yīng)付款增加4,645萬元，%；長(zhǎng)期借款減少9,176萬元，%；負(fù)債的變動(dòng)主要源于公司預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，及銀行借款減少。楊美玲收購實(shí)地公司股權(quán)后，僅有一次變更記錄，且為關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓。2008年1月，根據(jù)公司股東會(huì)決議和修改后的公司章程規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。原股東黃一夫、北京天驥物業(yè)管理有限公司、北京江雪建筑裝飾有限公司將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給楊美玲、張偉生和王戰(zhàn)兵，注冊(cè)資本仍為4000萬元不變。2003年7月，根據(jù)修改后的公司章程規(guī)定，由北京天驥物業(yè)管理有限公司和北京江雪建筑裝飾有限公司增資人民幣1100萬元，注冊(cè)資本由2900萬元變更為4000萬元。2002年4月，根據(jù)公司股東會(huì)決議，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓并增資，新股東黃一夫出資人民幣1600萬元，；，累計(jì)出資400萬元，注冊(cè)資本由1000萬元變更為2000萬元。股權(quán)結(jié)構(gòu)楊美玲出資3200萬，持股80%；楊維旺出資400萬，持股10%；張偉生出資400萬，持股10%經(jīng)營(yíng)期限自2001年12月30日至2031年12月29日房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì) 2. 項(xiàng)目公司歷史沿革實(shí)地公司成立于2001年12月，注冊(cè)資本為4,000萬元，為實(shí)際控制人楊美玲于2004年通過收購股權(quán)獲得。注冊(cè)資金：4000萬元，法定代表人：楊維旺，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房、建筑材料；自有房產(chǎn)品的物業(yè)管理；家居裝飾；房地產(chǎn)信息咨詢。若我司集合信托計(jì)劃成立后，實(shí)際對(duì)外負(fù)債僅為12億元的信托負(fù)債，總體匡算負(fù)債率為不足10%。實(shí)際控制人資產(chǎn)負(fù)債狀況說明實(shí)地控制人名下資產(chǎn)已接近70億元，主要為包括：北京one項(xiàng)目待售存貨：項(xiàng)目已接近完工，剩余存貨值超過40億元；美融加通州核心商務(wù)區(qū)地塊：地塊價(jià)值為47億元，按照美融加所持股權(quán)比例，美融加可占權(quán)益為17億元；云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目：該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2013年8月即將開始預(yù)售，目前部分結(jié)構(gòu)封頂。因此?？偣舱嫉孛娣e21,。（1）、美然綠色家園，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮四村村南，建筑面積為11萬平方米，2005年12月開始銷售，2007年項(xiàng)目竣工；（2）、美然?動(dòng)力街區(qū)，位于朝陽定福莊北街，2004年3月開始銷售，目前已經(jīng)竣工交付；（3）、美利新世界，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)廡殿路東側(cè)美利新世界，建筑面積21萬平方米，2004年9月開始銷售，目前已經(jīng)竣工交付；（4）、美然百度城，位于通州區(qū)運(yùn)河大街94號(hào)，建筑面積5萬平方米，預(yù)售時(shí)間為2001年3月，目前已經(jīng)竣工交付；（5）美晟國際廣場(chǎng)，位于西城區(qū)西單北大街110號(hào)，2011年實(shí)現(xiàn)竣工交付，2008年12月，金融街控股股份有限公司收購了美晟國際廣場(chǎng)項(xiàng)目，收購價(jià)格為159,998萬元，為企業(yè)后期開發(fā)資金奠定了較強(qiáng)的實(shí)力；以上項(xiàng)目目前均已銷售完畢，并竣工交付，累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)超20億元。出身建筑的楊女士1996年3月創(chuàng)辦了北京美晟建筑公司，后于2000年1月又創(chuàng)辦北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)業(yè)。三、交易對(duì)手情況調(diào)查（一）項(xiàng)目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目實(shí)際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊(cè)成立了北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，實(shí)際控制企業(yè)包括北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司和北京漕運(yùn)碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱“美晟集團(tuán)”）。 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)180,，銷售凈利潤(rùn)率高達(dá)31%； 融資方總體負(fù)債率極低，截至中融北京實(shí)地信托貸款單一項(xiàng)目信托計(jì)劃成立前，本項(xiàng)目?jī)H3億元對(duì)外借款，未售部分存貨市值超過34億； 抵押率極低，實(shí)際抵押率僅32%。隨著逐漸完工，銷售狀況好轉(zhuǎn)趨勢(shì)明顯。本項(xiàng)目第一還款來源：北京one項(xiàng)目銷售收入；第二還款來源：云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的銷售收入；第三還款來源：運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目開發(fā)銷售資金。如項(xiàng)目第二期信托計(jì)劃無法成立，信托計(jì)劃到期我司以市場(chǎng)價(jià)格處置匯天公司100%的股權(quán)。項(xiàng)目公司主要銀行賬戶增加監(jiān)管人員印鑒，控制項(xiàng)目公司的銷售回款及資金支出。對(duì)匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。項(xiàng)目公司主要銀行賬戶增加監(jiān)管人員印鑒，控制項(xiàng)目公司的銷售回款及資金支出。4. 項(xiàng)目監(jiān)管對(duì)北京實(shí)地公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出狀況進(jìn)行監(jiān)管。目前部分樓棟已經(jīng)封頂，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年8月拿到預(yù)售證開始預(yù)售，凈利率達(dá)36%。可售面積歷史單價(jià)銷售額/評(píng)估值B地塊住宅 52, 22, 1,156,027, B地塊商業(yè) 58, 37,076, A地塊 2,555,465,合計(jì)　3,748,569,2. 次級(jí)增信次級(jí)資金50,000萬元由北京實(shí)地項(xiàng)目實(shí)際控制人楊美玲以其所持有的匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司100%股權(quán)及40,000萬元股東借款認(rèn)購。根據(jù)該機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，A地塊抵押物評(píng)估值為255,。抵押物價(jià)值測(cè)算過程如下：B地塊可抵押銷售面積為51,，其中住宅50,，；根據(jù)項(xiàng)目歷史簽約數(shù)據(jù)計(jì)算，B地塊住宅部分平均售價(jià)為22,，商業(yè)部分平均售價(jià)為58,；按上述歷史簽約均價(jià)對(duì)B地塊抵押物價(jià)值測(cè)算結(jié)果為119,。二期規(guī)模為80,000萬元由中融信托向合格投資者募集資，于實(shí)地公司滿足“432”條件后，以信托貸款的形式向?qū)嵉毓景l(fā)放，資金用于北京One項(xiàng)目的工程款。匯天科技100%股權(quán)，在信托成立時(shí)，已經(jīng)以次級(jí)形式加入信托計(jì)劃，全部股權(quán)已登記在我司名下。(二) 交易結(jié)構(gòu)圖中融信托設(shè)立、管理①優(yōu)先級(jí)受益人認(rèn)購匯天100%股權(quán)認(rèn)購實(shí)際控制人中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃無限連帶責(zé)任擔(dān)保認(rèn)購次級(jí)受益人還本付息⑥信托貸款歸還股東借款增資入股匯天4億元股東借款認(rèn)購保管土地及在建工程抵押保管銀行北京實(shí)地匯天公司(三) 信托資金運(yùn)用中融信托成立中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃，一期優(yōu)先級(jí)成立規(guī)模40,000萬元，其中，優(yōu)先級(jí)資金40,000萬元由中融信托向合格投資者募集資，用于向匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司進(jìn)行增資。9. 還款來源：第一還款來源：北京one項(xiàng)目的銷售收入；第二還款來源：云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的銷售收入； 第三還款來源：運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目開發(fā)銷售收入。二、信托方案(一) 信托基本要素1. 信托計(jì)劃名稱：中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃；2. 信托類型：集合；3. 信托期限：3年，滿一年可提前還款；4. 信托規(guī)模：總規(guī)模17億元，其中優(yōu)先級(jí)資金12億元，次級(jí)資金5億元；5. 資金運(yùn)用方式：信托貸款及股權(quán)投資；6. 資金用途：8億元用于北京One項(xiàng)目的工程開發(fā)費(fèi)用；4億元用于云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的工程開發(fā)費(fèi)用；7. 融資總成本： 年化18%；信托報(bào)酬為6%/年左右。 （二）交易對(duì)手需求實(shí)地公司成立于2001年12月，注冊(cè)資本4,000萬元。而北京ONE在該區(qū)域內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，有望成為通州新城高端樓盤的領(lǐng)跑者。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復(fù)，區(qū)域內(nèi)京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目已開工建設(shè)，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。隨著近兩年新城建設(shè)的深入開展，通州“一核五區(qū)”的整體規(guī)劃逐步清晰，葛洲壩、綠城、萬達(dá)、萬科、富力、遠(yuǎn)洋、新加坡鵬瑞利、華業(yè)、富華等一大批各類型知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐通州，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。實(shí)地公司目前正在開發(fā)北京One項(xiàng)目，項(xiàng)目已經(jīng)取得預(yù)售許可證，融資人以本項(xiàng)目部分土地和在建工程作為抵押；云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目已經(jīng)拿到土地證，工程形象進(jìn)度也已經(jīng)出正負(fù)零，部分樓棟已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日目 錄一、項(xiàng)目背景 6（一）項(xiàng)目來源 7（二）交易對(duì)手需求 7二、信托方案 7(一) 信托基本要素 7(二) 交易結(jié)構(gòu)圖 8(三) 信托資金運(yùn)用 9(四) 風(fēng)控措施 9(五) 信托計(jì)劃的退出 11(六) 項(xiàng)目總結(jié) 11三、交易對(duì)手情況調(diào)查 12（一）項(xiàng)目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 12（二）項(xiàng)目公司實(shí)際控制人 12（三）項(xiàng)目公司 14北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 141. 項(xiàng)目公司基本情況 142. 項(xiàng)目公司歷史沿革 143. 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況 154. 項(xiàng)目公司信用記錄 215. 項(xiàng)目公司稅收政策 216. 管理層介紹 217. 仲裁、訴訟等情況說明 228. 22匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 231. 匯天公司基本情況 232. 匯天公司歷史沿革 233. 匯天公司財(cái)務(wù)狀況 244. 匯天公司信用記錄 27北京美融加投資有限公司 281. 美融加公司歷史沿革 282. 美融加公司財(cái)務(wù)狀況 293. 美融加公司信用記錄 304. 美融加公司管理層介紹 305. 美融加公司用款項(xiàng)目情況 30四、標(biāo)的項(xiàng)目 32北京one項(xiàng)目 33（一） 北京one項(xiàng)目基本情況 33 項(xiàng)目現(xiàn)狀 33 控規(guī)指標(biāo) 35 開發(fā)計(jì)劃 36 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 38（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況 381. 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 382. 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng) 393. 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 40（三）項(xiàng)目分析 44 項(xiàng)目’四三二’情況說明 44 總投資預(yù)測(cè) 45 已投入資金的合理性 46 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表 48 銀行貸款安排 49 銷售預(yù)測(cè) 50國際健康城項(xiàng)目云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目 56（二） 國際健康城項(xiàng)目基本情況 56 項(xiàng)目現(xiàn)狀 56 控規(guī)指標(biāo) 58 開發(fā)計(jì)劃 59 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 60（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況 60（三）項(xiàng)目分析 63 總投資預(yù)測(cè) 63 已投入資金的合理性 64 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表 66 銀行貸款安排 67 銷售預(yù)測(cè) 67五、還款來源 69六、抵押物擔(dān)保分析 70七、本信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 71（一） 信托風(fēng)險(xiǎn)分析 71 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 71 政策風(fēng)險(xiǎn) 71 受托人經(jīng)營(yíng)及操作風(fēng)險(xiǎn) 71 保管人經(jīng)營(yíng)及操作風(fēng)險(xiǎn) 71 利率風(fēng)險(xiǎn) 72 其它風(fēng)險(xiǎn) 72（二） 主要風(fēng)險(xiǎn)防范措施 72 信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 72 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 72八、結(jié)論及建議 7一、項(xiàng)目背景 根據(jù)融資方北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)地公司”）的實(shí)際用款需求，擬發(fā)行中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃，本信托計(jì)劃總規(guī)模為17億元（優(yōu)先級(jí)12億元，次級(jí)5億元），其中優(yōu)先級(jí)資金8億元用于北京One項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)工程款，4億元用于實(shí)際控制人名下匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的名下云