【正文】 項目名稱 名門現(xiàn)代城 電話 82286666 8278666發(fā)展商 山東名屋置業(yè) 策劃代理 富陽物業(yè)咨詢有限公司建筑規(guī)劃設計 法國 Camp。在小區(qū)園林設計上，引入蘇杭園林藝術，將婉約的江南氣息與北方建筑風格結合在一起，形成互補優(yōu)勢。從目前其戶外廣告來看：采用簡約時尚、清新亮麗現(xiàn)代建筑風格。銷售進度 一期 85%，二期內部認購。清荷園項目名稱 清荷園 電話 8798778799887發(fā)展商 XX 天潤房地產開發(fā)有限公司 策劃代理 浩華不動產機構建筑規(guī)劃設計 杭州市城市規(guī)劃設計研究院 景觀規(guī)劃設計 杭州市城市規(guī)劃設計研究院28 / 235承建商 中建八局 廣告策劃 浩華不動產機構(策劃過錦繡園全程)物業(yè)管理 XX 奎文區(qū)奎南物業(yè)管理有限公司 物管費 多層： 元/m2高層： 元/m 2車位數(shù) 地下車位 400500 個(租金未定)地理位置 東風大街與金馬路交匯處市內售樓地址：勝利東街渤海賓館對面 車戶比開盤日期一期：20221二期：045 月三期：交樓日期一期：竣工 20221031二期：三期：占地面積 建筑面積 容積率 戶 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實用率 畝 萬平方，已建多層3600㎡，小高層 22022㎡小高層：132 戶合計為 300多戶11 棟住宅：多層為 5 層，小高層為 11+1 層1 棟寫字樓40% 87%戶 型 面 積 數(shù) 量 戶型比例68二房91二房二廳二衛(wèi) 128132144三房二廳二衛(wèi)163戶型及面積 主力戶型及面積分布四房二廳二衛(wèi) 18229 / 235五房復式 182規(guī) 劃 以軸線基準布局，新古典主義風格，地下超市 3000 多平方米，無儲物間，層高3 米，建 筑 外墻色調小高層淺黃為主調+多層以淺紅色為主調，坡屋頂主力戶型朝向 南北采暖方式 水暖交樓內裝修標準 毛坯房產品特點小區(qū)配套 會所，安保智能，中心花園，天一廣場項目周邊環(huán)境及配套購物商場，農業(yè)銀行，鳶都醫(yī)院，富華游樂園，XX 學院、東方大酒店、東邊有 200 畝地預備做住宅還未啟動(大邦房產)、公路局、渤海賓館、渤海大學。? 對市場估計的過于樂觀，戶型設計過大，銷售不暢。對于本項目的參考價值? 外觀設計過于沉悶，外墻涂料經過雨水的沖刷已經顯得十分破敗。付款方式及折扣 3 成 20 年按揭 折銷售進度 目前銷售表上為 60%，實際在 20%左右。 落地景觀窗，分戶對講系統(tǒng)，層高 3 米建 筑 基層部分為高檔大理石，以上為高檔涂料，黃色主力戶型朝向 南北采暖方式 集中供暖交樓內裝修標準 毛坯房產品特點小區(qū)配套 小區(qū)內人車分流，電梯直通地下停車場 ，小區(qū)局域網，安防系統(tǒng)(感應卡門禁系統(tǒng)，緊急救助裝置，紅外監(jiān)控系統(tǒng)，分戶對講系統(tǒng))27 / 235項目周邊環(huán)境及配套富華財富中心，對面為檢查院(富華大廈，公寓，購物中心，XX 會議接待中心，大酒店，國際會議中心，展覽中心，國際俱樂部，游樂園，別墅區(qū))，臨近 400 畝人民廣場，博物館，市政府，電視臺，郵電局均在 1 公里之內。? 在項目的營銷推廣及銷售上多下工夫，縮短運作周期。如：提倡英國管家式服務等。如：? 在建筑規(guī)劃及園林設計方面聘請國外或國內大師擔綱設計。因此，該項目是我們項目的主要競爭樓盤，從目前整體情況來分析：在硬件方面 ，我項目并無明顯優(yōu)勢。充分利用立面造型的各種元素，以自然流暢的弧線，襯托沿街景觀的動態(tài)與變化。星國際在產品上的特色主要在建筑規(guī)劃上。主力戶型為大三房，面積為 128－157㎡，客廳和主臥開間都比較大，功能分區(qū)比較合理。星國際是 XX 市現(xiàn)有樓盤中開發(fā)檔次和開發(fā)水平最高的樓盤，也是 XX 市房地產市場形象提升的先行者。賣點及主廣告語 國際品質示范生活小區(qū)、高科技智能化小區(qū)、人民廣場最佳視點、九項創(chuàng)新?？礃峭ǖ牢窗b。目標市場分析 中高收入消費者。銷售價格 最高價:3200，最低價:2600，均價:2800，層差:3070 元付款方式及折扣 按揭首付 30%，貸款 20 年，無折扣；；一次性付款 折銷售進度 一期銷售進度 85%，150㎡售磬、復式售磬。產品特點小區(qū)配套 會所內設游泳館、SPA 水療中心、意大利咖啡館等。采暖方式 集中供暖，水暖。外墻為涂料。外墻涂料。白灰沙漿人行道。二期 18 層，總建 3 萬余㎡，210 套（為1150㎡三房、復式） ， 04 年 7 月封頂。層高 米。地下兩層儲物間。星國際項目名稱 怡和星國際 電話 8887555 8893777發(fā)展商 山東怡和置業(yè)有限公司 策劃代理 青島創(chuàng)新思路咨詢顧問有限公司建筑規(guī)劃設計 北京市建筑設計研究院 何玉如工作室 景觀規(guī)劃設計 加拿大 MMM 景觀設計公司。我們可以借鑒成功經驗，吸取失誤的教訓。星國際、名門現(xiàn)代城、陽光外灘、清荷園等樓盤先后推出，形成一種并駕齊驅的競爭態(tài)勢。22 / 235第三章 XX 市房地產競爭狀況分析XX 市作為山東省的重要組成部分，從長遠的發(fā)展目光出發(fā)，以優(yōu)化生態(tài)，重視環(huán)境保護，強化規(guī)劃建設為重點，提升 XX房地產的品牌效應。從市場供給的產品品質來看，雖然近年有較大提高，但總體說來，品質還較低，尚且停留在滿足基本生活需要的層面上。從產品結構來看，商品住房從以前單一的多層住宅供給開始逐步有小高層商品房供給，但還缺乏高層產品的市場供給。 同 時 ， 市 場 上 的 高 品 質 住 宅 、 高 價 位 樓 盤 和 中 心 商 業(yè) 圈 內 的 商 業(yè) 用 房 將 有 一 定 的 供 給 ， 以 滿 足 改 善 居 住 條 件 、 追 求生 活 品 質 、 滿 足 精 神 生 活 的 需 求 。21 / 235隨 著 經 濟 的 發(fā) 展 ， 人 們 對 生 活 質 量 的 追 求 ， XX 商 品 房 價 格 在 近 年 將 會 快 步 提 升 。但比較其他城市的商品房價格來看，XX 商品房價格偏低，這一方面是企業(yè)自建房拉低房價，另一方面和 XX人均收入較低也有關系，同時商業(yè)用房供給市場比較好的地段數(shù)量有限，品質不高，價格相對比較低。五、價格趨勢表 五　 　 　 　 XX 歷年商品房價格統(tǒng)計表 單位：元/平方年 份 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年上半年全市商品房銷售單價 1300 1400 1680 1880由上表可以看出，XX 商品房價格呈現(xiàn)出理性、平和的發(fā)展態(tài)勢，波動不大。成熟的四大商業(yè)圈將作為投資、經營最具有吸引力的區(qū)域。在住房方面具體表現(xiàn)在對居住的社區(qū)環(huán)境、外在環(huán)境要求的提高，在消費方面，也將更注重追隨時尚、高檔消費，體現(xiàn)身份，對消費的場所也將越來越看重。四、需求趨勢（1） 需求總量將繼續(xù)增長、但增長速度將放緩XX 的人均居住面積接近全國的人均居住面積，這幾年來每年的銷售面積也都快速增長，這主要因為舊城改造量大，拆遷用房比較多，需要的住房量比較大，從我們現(xiàn)場了解得情況看，新建住房的入住率比較低，這反映了部分人擁有二套住房以上的比重較大，預計在以后幾年內需求量將繼續(xù)增大，但增長速度有所放緩。品牌競爭19 / 235隨著 XX 房地產市場的逐漸成熟，偷工減料、銷售面積縮水、售后服務等也將受到消費者的關注。三、競爭態(tài)勢區(qū)域性競爭房地產的發(fā)展與城市規(guī)劃緊密相關，XX 市的城市規(guī)劃布局結構將圍繞“ 東擴南進”，規(guī)劃以市政府為中心一個政治區(qū)，和平路(濰城區(qū))與東風街交匯處為中心一個商業(yè)金融區(qū)，沿寶通街的一個觀光旅游區(qū)而展開，原定的高新技術開發(fā)區(qū)的現(xiàn)狀為高級住宅開發(fā)區(qū)?？傂枨笈c總供求的關系18 / 235資料來源：資料摘自《2022 年濰坊年鑒》表四　 　 　 　 　 　 XX 市房地產竣工面積、銷售面積統(tǒng)計表年 份 2022 年 2022 年 2022 年房地產竣工面積（萬㎡） 全市商品房銷售面積（萬㎡） XX 市，每年的銷售面積都小于竣工面積，住房的存量一直在加大，從總供給量和總需求量來看，供大于求。（3）未來市場供給預測 從表三中我們可以看出，每年的房地產投資總額都在高速增長， 2022 年達到了 個億。? 別墅產品在當?shù)夭粫僭黾臃汉３鞘谢▓@、頤和花園、湖景花園、浮煙山莊是 XX 僅有的四個別墅區(qū)，銷售狀況不是很理想 。17 / 235? 小高層的供給將有所增加隨著人民生活水平的提高以及城市用地的日益緊張，多層住宅的市場供應量將相應減少，而代表城市居民整體生活品質提高及城市發(fā)展水平的高層數(shù)、高容積率、低覆蓋率的小高層出現(xiàn)在市場。表 三　 　 　 　 　 　 　 　 XX 市房地產開發(fā)投資統(tǒng)計年 份 2022 年 2022 年 2022 年商品住宅完成投資額（萬元） 房地產開工面積（萬㎡） 房地產竣工面積（萬㎡） （2）供給產品類型分析就 XX 市商品房市場供給來看，呈現(xiàn)出以下特點：? 住宅的市場份額增長速度不快隨著城市商品經濟的發(fā)展，房地產市場供給結構也在不斷的完善之中。商業(yè)用房供給主要以住宅底商為主，商業(yè)步行街和專業(yè)市場的供給量有限。15 / 235資料來源：資料摘自《2022022022 年濰坊年鑒》及現(xiàn)場調查商 業(yè) 用 房 的 需 求 量 ， 從 XX 市 的 年 消 費 零 售 總 額 表 來 分 析 。 就 以 上 分 析 ， 保守 估 計 未 來 兩 年 內 ， XX 城 市 住 房 面 積 需 求 至 少 將 達 到 約 400 萬 ㎡ ， 年 均 200 萬 ㎡ 。14 / 235資料來源：資料摘自《2022022022 年濰坊年鑒》及現(xiàn)場調查（2）需求量分析A、市場需求量分析表 一 　 歷年 XX 商品房銷售面積統(tǒng)計表 　 　 　 　 單位：萬平方米年 份 2022 年 2022 年 2022 年全市商品房銷售面積 銷售面積增長率（%） 綜觀 2022 年以來的 XX 商品房市場，市場需求呈上升態(tài)勢，增長率每年都在上升，銷售面積逐年增加。F、自由職業(yè)者無固定職業(yè)，但收入較高。E、投資者指手頭有大量閑余資金、目前生活條件較好的客戶，把置業(yè)作為一種投資的方式。D、二次置業(yè)者需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業(yè)群體。C、私營業(yè)主商業(yè)用房需求，一方面自身經營需要購置經營場所；另一方面也會考慮商業(yè)房的投資回報。 B、企業(yè)職工隨著 2022 年以后經濟的復蘇，企業(yè) 職工的收入增加，原有住房面積過小，一般在 50 平方，改善居住環(huán)境的欲望13 / 235較強，手中有積蓄，這一部分是不可忽視的群體。樓盤營銷手法較為落后在對 XX 商品房市場的調查中，我們發(fā)現(xiàn)，XX 大部分商品房的上市銷售，基本處于自然銷售階段，營銷手法較為落后，或者說沒有樓盤市場營銷的概念。XX 作為中等規(guī)模的發(fā)展中城市，在房地產市場的運作中，不規(guī)范因素很多，造成了市場不平等競爭、秩序混亂，制約了市場的良性發(fā)展.12 / 235產品單一，設計理念較為保守 　 近三年市場上的房地產產品單一性高，戶型設計重復，面積集中在一定范圍內，缺少選擇性，不能引導市場消費。市場管理不規(guī)范房地產政策、法規(guī)滯后，缺乏有效地指導和管理，政府操作的成分比較大。近兩、三年來，隨著人民生活水平的提高，消費觀念的改變，人們對生活環(huán)境、生活品質的要求越來越高，開發(fā)商開始引入先進的房地產開發(fā)理念，產品品質漸有起色。11 / 235 第二章 XX 房地產市場宏觀調查分析本次對 XX 市房地產市場進行的實地調研，主要從本市房地產宏觀市場環(huán)境、區(qū)域市場狀況及競爭市場入手，通過 XX 市房地產管理局、XX 市統(tǒng)計局、XX 市規(guī)劃局等政府部門， 《2022 年 XX 統(tǒng)計年鑒》 、 《2022 年 XX 統(tǒng)計年鑒》 、 《2022 年 XX 統(tǒng)計年鑒》 、《2022 年 XX 統(tǒng)計手冊》 、 《XX 晚報》等資料，重點了解 XX 市房地產業(yè)發(fā)展狀況和趨勢，將得到的原始信息進行歸納、分析、總結，并做進一步提煉，在此基礎上得出相關結論，為項目提供參考。消費市場穩(wěn)中趨旺，實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，增長 %，居民消費價格上漲 %。其中房地產開發(fā)投資 億元，增長 %?；A設施建設投資力度加大。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加，年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 607 億元，增長 %。10 / 235資料來源：《2022 年濰坊年鑒》《2022 年濰坊年鑒》2022 年全年城市居民消費價格總水平比上年增長 %。服務業(yè)發(fā)展勢頭良好，郵政、電信業(yè)務總量分別增長 12%和15%，旅游收入增長 5%。全年糧食總產量 293 萬噸，比上年增長 %，肉類、水產品產量分別增長 %和 5%。按可比價格計算，比上年增長%。 XX 市國民經濟保持較快增長。嚴禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實物分配或商品房開發(fā)。這意味著金融機構吸收 100 元的公眾存款，就要將 7．5 元錢存在央行作為存款準備金。 鋼 鐵 由25%及 以 上 提 高 到 40%及 以 上 ； 水 泥 、 電 解 鋁 、 房 地 產 開 發(fā) (不 含 經 濟 適 用 房 項 目 )均 由 20%及 以 上 提 高 到 35%及 以上 。經濟地位在濟南、青島、煙臺之后排列第四位。市區(qū)供水普及率達 100％，居民生活燃料氣化率達％。公路通車里程達到 14 萬公里。? 環(huán)境氣候溫暖，四季分明XX 市地處北溫帶季風區(qū)，屬于暖溫帶季風型半濕潤大陸