房地產(chǎn)市調(diào)報告-文庫吧資料
2025-01-10 21:48本頁面
【正文】 ：持續(xù)寬松但政策補貼未來不可能長久持續(xù)； ? 市場商業(yè)放量將放緩，但庫存量仍處高位，為消化庫存開發(fā)商將加大優(yōu)惠積極去化庫存； ? 商業(yè)價值兩級分化地段優(yōu)越，交通便捷配套完善、業(yè)態(tài)完善的商業(yè)價值持續(xù)增加；物業(yè)落后業(yè)態(tài)不完善體驗感不足的商業(yè)將受市場淘汰； ? 商業(yè)價格：短期內(nèi)沿街商鋪 3萬以上商鋪市場仍是有價無市； 競品項目分析 【 昌茂百匯金街 】 9 經(jīng)濟指標 占地約 53畝，容積率 總建 130000㎡ 項目規(guī)劃 一棟商業(yè) ，地上 13586+地下 3377 8棟住宅 1718層，住宅共 526套，公寓 346套 底商 124間，共 9956㎡ 機動車位 622個，其中地下 499個 戶型面積 商鋪 3385㎡ 住宅 94141㎡ 公寓 4566㎡ 銷售價格 商鋪一層 1500025000元 /㎡，二層 7300元 /㎡ 住宅 4500元 /㎡，公寓 5100元 /㎡ 優(yōu)惠措施 商業(yè)：一層 500元 /㎡，二層 300元 /㎡（政店） 公寓： 8%(政店）， 650元 /㎡（開發(fā)商） 銷售策略 昌茂百匯金街 ——以中閩百匯作為商業(yè)核心迕行銷售推廣，商鋪銷售無營銷策略僅個 折； 樓棟 套數(shù) 去化 剩余套數(shù) 去化率 商場 出租給中閩百匯 9（第一層） 14 7 7 50% 8（第一層） 14 5 9 36% 2（第 1層） 19 1 18 5% 1（第一層） 13 9 4 69% 合計 60 22 38 37% 1 2 3 5 6 7 8 競品項目分析 【 昌茂百匯金街 】 依托中閩百匯百貨為商業(yè)核心，對沿街住宅底商（兩層）迕行銷售，主力面積3360平米。 最終整體均價 =26414*80%+17760*20% ≈24683元 項目價格分析 —價格定位 根據(jù)來訪客戶心理價位分析 ,客戶心理預(yù)期主要在 萬元 /㎡ 左右，所以綜合以上因素， 建議均價為 23000元 /㎡ 。5% =74*12247。 權(quán)重因素法測算項目價格 均價 根據(jù)市場比較法計算： 本項目均價靜態(tài)均價約 26414元 /㎡ ； 內(nèi)容 權(quán)重分數(shù) 昌茂百匯金街 為為新天地 莊園新華都 逸濤城市廣場 萬商城市花園 市場均價 P（ 元 /㎡ ） X 15000 20230 28000 24000 14000 景觀資源 10% 周邊環(huán)境 6% 升值潛力 10% 周邊配套 10% 項目形象 9% 項目規(guī)劃 12% 戶型設(shè)計 10% 產(chǎn)品配置 10% 精裝配置 12% 發(fā)展商品牌 6% 工程進度 5% 合計 (V) 100% 綜合修正系數(shù) X 平均值 W 19433 26145 36329 32398 17766 加權(quán)系數(shù) N 加權(quán)平均值 F 3887 5229 7266 6480 3553 本項目目前靜態(tài)價格 P(本項目） 26414 本體平均租金約 74元 /月 / m2 項目價格分析 —租金收益法 市場比準價 泉港商業(yè)市場 本項目 山腰商圈 祥云商圈 錦繡商圈 折實租金 約 80 約 70 約 50 發(fā)展商品牌 10% 9 9 8 8 片區(qū)形象 30% 27 26 23 26 物業(yè)形象 5% 4 3 3 4 位置 25% 25 24 21 23 片區(qū)發(fā)展?jié)摿? 5% 5 5 4 4 硬件 10% 9 9 7 8 景觀環(huán)境 5% 4 4 4 4 物業(yè)管理 5% 4 3 4 4 營銷形象 5% 4 5 5 4 合計 100% 91 87 77 84 權(quán)重 100% 40% 30% 30% PX＝ 80*91/87*40%+70*91/77*30%+50*91/84*30%= /月 / m2 收益法價格判定依據(jù)租金 ，本體底商租金按 74元 /m2/月進行測算。 市場比較法是將本項目不具有可比性的類似項目迕行比較，對返些成交價格迕行適當?shù)男拚?，以此測算本項目客觀合理的價格。 公園東路：以萬商城市花園為代表的商業(yè)， 2一層商業(yè)租金在 3550元 /㎡； 新民街：商業(yè)價值較低，物業(yè)主要以自建房為主底商，租金在 2530元 /㎡ ,業(yè)態(tài)以中餐和便民商鋪為主。產(chǎn)品都是單層，主力面積在 6080㎡不等，層高 ，面寬在 36米，進深在 818米。 ?商業(yè)政策補貼 【 宏觀政策分析 】 從政策面可以反應(yīng)出泉港房地產(chǎn)市場情況丌容樂觀市場形勢嚴重，五月份泉港成交47套，成交面積 2665， 占 15月銷售面積的 41%政策效果顯著； 政策實施效果顯著 政策出臺月份 商業(yè)市場分析 【 成交結(jié)構(gòu)分析 】 ?成交面積段分析 ?成交總價段分析 63% 9% 9% 6% 5% 2% 2% 2% 1% 1% 2023年泉港商業(yè)面積段成交 80㎡ 以下 120140㎡ 80100㎡ 100120㎡ 140160㎡ 160180㎡ 180200㎡ 300㎡ 以上 280300㎡ 220240㎡ 80% 5% 4% 3% 3% 1% 1% 1% 1% 1% 0% 2023年泉港商 業(yè) 總價段 成交 100萬以下 120140萬 100120萬 140160萬 160180萬 220240萬 240260萬 180200萬 400萬以上 380400萬 200220萬 ?區(qū)域商業(yè)主力成交面積段在 80㎡以下，其次 80120㎡大庖面也有一定的市場份額，其中 3070㎡ 的小庖面更占據(jù)市場主流需求，此面積段單價呈兩極分化現(xiàn)象，主力成交總價分布在 28萬和 96萬 兩頭。 目錄 ?泉港市場調(diào)查 ?產(chǎn)品分析 ?底商入市定位 ?底商價格 定位 ?本體底商價格策略 泉港市場調(diào)查 Part 1 整體市場分析 2023年 4月泉州市泉港區(qū)政店下發(fā)紅頭文件：購買商品住房，獎勵所購商品房成交備案價 8%； 購買新庖面、鋪位、商鋪、等商業(yè)用房，獎勵一層 500元 /㎡ ，二層及以上 300元 /㎡ 。
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