【正文】 泡沫 ” ，政策拉動、城市改造等多種因素的刺激，是房地產市場空前火爆的內在原因，因此，大可不必有 “ 狼來了 ” 的憂慮。特別是二手房中介市場在整個成交額中，已經占有半壁江山。 房展會異彩紛呈 購房人眼花繚亂 在春秋兩次房交會上花花綠綠的樓書廣告、千姿百態(tài)的企業(yè)文化、別出心裁的看房熱線，把房交會會場搞得熱火朝天。 購房面積也有了約束，購買經濟適用房的面積基數(shù)是 75 平方，超出部分按商品房價格計算。 在大力建設經濟適用房的同時，為了堵塞銷售環(huán)節(jié)上的漏洞，市府對購房對象作出了新的規(guī)定。 文昌苑開工起高潮，廉租房銷售有新規(guī) 2020 年，揚州市繼翠崗、連運、新民等經濟適用房大量投放市場之后，又在城東建設康居工程文昌苑。 2020 年在揚州落戶的外地房地產商有十來家，東甌、新港、萊茵達、虹源 ?? 他們或是成立獨資公司，或是和本地公司聯(lián)營。長遠來看，它將提高房地產業(yè)的準入門檻。 “ 土地革命 ” 引發(fā)房地產市場的躁動。 以往，國有土地使用權主要采取 “ 協(xié)議出讓 ” ，政府官員在其中起的作用舉足輕重。其中地方財政收 億元，同比增長 55%. 四、揚州市房地產市場總體情況分析 （一） 2020 揚州市房地產市場回顧 市府發(fā)布重大利好 刺激樓市持續(xù)升溫 為了繼續(xù)搞活房地產市場， 2020 年市政府適時地發(fā)布了《關于進一步搞活市區(qū)房地產市場的意見》，給蓬勃發(fā)展中的樓市又添了一把干柴。 112 月全市實現(xiàn)財政總收 億元，同比增長 ％。外商實際投資 25580 萬美元，增長 倍。利用外資持續(xù)增長。消費品市場穩(wěn)中趨活。 112 月全市完成全社會固定資產投資額 億元，同比增長 ％。 112 月全市工業(yè)產銷率累計達 ％，比前年同期提高 上百分點。 （三） 2020 揚州市經濟運行情況分析 工業(yè)經濟穩(wěn)定增長。旅游增加值 億元 ,同比增長 %。國內旅游收入 億元，同比增長 %。接待境外旅游者 萬人次，同比增長 %；創(chuàng)匯 4001萬美元，同比增長 %。 多年來，揚州市利用名城優(yōu)勢和景觀特色，在 “ 古、文、水、綠、秀 ” 上做文章，成功地開發(fā)了一大批旅游 “ 新品、名品、精品 ” ，并進一步開發(fā)和完善了瘦西湖乾 隆水上游覽線、高郵湖漁家樂休閑游、儀征生態(tài)旅游等民俗觀光系列產品，此外，汪氏小苑、漢廣陵王墓博物館二號墓、高旻寺、普哈丁墓園、市區(qū)古運河風光帶、隋煬帝陵、玉器廠工藝美術景區(qū)、西郊森林公園、儀征登月湖旅游度假區(qū)、江都龍川廣場等一批旅游新景點也正式對外開放。 1998 年，揚州榮膺首批中國優(yōu)秀旅游城市稱號。 揚州既是風景秀麗的風景城，又是人文薈萃的文化城、歷史悠久的博物城。長江北岸正在造 防洪、運輸 雙功能的沿江高等級公路，將三港（南通港、揚州港和南京港）三橋（江陰大橋、潤揚大橋和南京大橋）和三市（南通市、揚州市和南京市）連成一片。揚州宜港岸線 47公里，已開發(fā)利用 17公里。目前在揚州港開展國際集裝箱運輸業(yè)務的船務公司近 30 家，如中遠、中海及 MAERSK、 OOCL、 HMM、 EVG、 CMA、 ZIM、 HJ、KL 等國內外著名船務公司，這些公司的駁船每周有近 30 個航次停靠揚州港，根據(jù)客戶的不同需要，定時、定點地把出口集裝箱送達世界五大洲各地。南京到揚州汽車只需 1 個多小時，上海到揚州只需 2 個多小時，北京至揚州只需要 8 個多小時。江蘇油田總部設在揚州，石油年平均開采量 120 萬噸。境內長江岸線 80 多公里，水深江闊，岸線穩(wěn)定；揚州為蘇北門戶，市場興旺、流通業(yè)發(fā)達，是承南啟北的重要的貨物和信息集散地。揚州屬亞熱帶濕潤氣候區(qū)，四季 分明，氣候溫和，年均氣溫 15℃ ，年降水量 1030 毫米，年日照時間 2140 小時，全年無霜期 222 天。境內有長江岸線 公里，沿岸有儀征、邗江、江都；京杭大運河縱穿腹地，全長 公里，由北向南溝通白馬、寶應、高郵、邵伯 4 湖，匯入長江?，F(xiàn)轄區(qū)域在東經 119 度 01 分（儀征市移居、青山一線）至 119 度 54 分、北岸 31 度56 分至 33 度 25 分（寶應縣西安豐、涇河一線）之間。全市共有 97 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 9 個街道辦事處。揚州城區(qū)至今已有 2400 多年的建城史。隨著中國經濟融入世界經濟步伐的加快，出口和外商直接投資力度仍然較強，加之全省協(xié)議利用外資增勢強勁，為今后開放型經濟的較快增長打下了一個良好基礎。加入 WTO 后，按照世貿組織規(guī)則和我國政府承諾，江蘇積極轉變政府職能，深化行政審批制度改革，進一步整頓和規(guī)范市場經濟秩序，加強社會信用體系建設，政府與企業(yè)、市場和社會的關系出現(xiàn)積極變化，從而為經濟發(fā)展 創(chuàng)造了良好的制度與政策環(huán)境。股份制、 “ 三資 ” 和私營個體等非公有制經濟加快發(fā)展。 —— 市場配置資源的基礎性作用逐步增強。民間投資正在被迅速激活。城市化進程加快推進，產業(yè)結構快速提升，信息技術等一些高增長行業(yè)將引領全省經濟較快穩(wěn)定增長。 —— 具有比較雄厚的物質技術基礎，全省經濟總量已突破 1 萬億元大關，年末金融機構存款超過 1 萬億元，加上大量引進的國外先進技術設備，基礎設施狀況大大改善，為全省經濟步入快速發(fā)展軌道提供了先決條件。 從經濟周期的角度分析，可以作出全省經濟增長已進入新一輪周期的基本判斷（該輪周期在 2020 年、2020 年已初顯端倪，經濟增長率分別為 %和 %），并且主要表現(xiàn)為以下特征：一是經濟增長的平均位勢較高，將在較高平臺（ 10%以上）上運行；二是在體制變革和經濟結構轉換的強力影響下，新周期的規(guī)則性、穩(wěn)定性進一步提高，不會出現(xiàn)過去 “ 緩升驟降 ” 或 “ 急升緩降 ” 的局面，而將呈現(xiàn)出 “ 緩升緩降 ”的新態(tài)勢；三是周期時間拉長。從供給角度看，工業(yè)生產受內需擴大和企業(yè)改革深化的積極影響，速度和效益還會維持在一定的水平上，但在市場總體上供大于求、低物價的情況下，速度不可能很快；農業(yè)增長比較平穩(wěn)；第三產業(yè)有較大的增長空間，在有效的政策導向下繼續(xù)加快增長。據(jù)對 183 家房地產企業(yè)的調查， 2020 年自有資金占 ％，雖然比前年有所增加，但國內貸款及購房定金及預收款仍占到資金總量的 ％，這些企業(yè)全年的平均資產負債率達％，營業(yè)收入利潤率、成本利潤率均比前年下降。三是房地產企業(yè)的經營存在隱患。在規(guī)模以上工業(yè)中，外資企業(yè)實現(xiàn)的工業(yè)增加值近占 30%；在出口總額中，外商投資企業(yè)提供的份額達 60%以上。國有控股企業(yè)實現(xiàn)利潤增長 %，其中純國有企業(yè)增長 %、國控大中型企業(yè)增長 %，均低于全省工業(yè) %的增幅。到去年 11 月末，全省規(guī)模以上國有控股工業(yè)企業(yè)虧損面為％，高于上年末的 ％，其中純國有企業(yè)的虧損面達 %。地區(qū)經濟發(fā)展增長存在的較大差異，不利于資源的有效配置和全省綜合實力的提高。國有及其他單位投資，蘇南同比增長 %，蘇中、蘇北分別增長 %和 %。出口方面，蘇南出口總額占全省的比重為 %，同比增長%；而蘇中、蘇北分別占全省的 %和 %，增 長 %和 %。 2020 年全省經濟景氣回升主要由蘇南帶動，經濟增量主要靠蘇南貢獻。不利的方面主要是，物價降低將導致企業(yè)微利或虧損，企業(yè)惜投，銀行惜貸，社會就業(yè)機會減少；物價持續(xù)低位使居民產生買漲不買落的心理，持幣待購現(xiàn)象嚴重，造成百姓惜購，進而影響投資者和消費者信心。另外，根據(jù)我國承諾， 2020 年我國關稅總水平降至 12%，隨著關稅的下調，刺激了相關產品的進口數(shù)量，從而對國內市場商品價格產生很大的沖擊，導致物價的進一步下降。物價的低位運行，是生產能力過剩、供求矛盾尖銳的必然反映。至此，全省居民消費價格當月同比指數(shù)已連續(xù)十四個月呈現(xiàn)負增長。自 2020 年 10 月末全省城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破 5000 億元大關后，到 2020 年 9 月末又超過 6000億元， 11 月末達 6170 億元，短短一年的時間內就增加 1000 多億元，相當于 2020 年全省國內生產總值的1/10 強。三是面對住房、醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等各項制度改革，大多數(shù)居民的收支心理預期不穩(wěn)。城鎮(zhèn)中有 60%左右的居民家庭的收入在全省平均 收入線以下， 10%的高收入戶收入比 10%的低收入戶收入高 10 倍以上。 1990 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農民人均純收入之比為 :1， 2020 年擴大到 :1， 2020 年增至 :1。有專家提出警告，今年有些地區(qū)已經因為過去房價和空置率過高而回落房價。認為市場價格不會降，樓市還有待于大力開發(fā)。 由于受趨利因素的影響，投資中高檔商品房產品回報率高，從 1998 年底開始連續(xù) 4 年出現(xiàn)的第二輪房地產熱以來，大部分投資者和開發(fā)商都把自己要開發(fā)的產品定位放在發(fā)展高檔寫字樓、大面積高檔住宅、高級公寓和別墅上，而針對廣大中低 收入階層且市場需求巨大的經濟房開發(fā)少之又少，產品結構矛盾和市場供需矛盾突出，當前中國房地產業(yè)總量不足、結構失衡而導致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是中高檔住宅。商品房的銷售增長率和銷售價格增長率都低于投資開發(fā)增長率，部分地區(qū)市場過熱，銀行調高了貸款風險系數(shù)，這樣，開發(fā)商對市場的投資會變得更加謹慎和理性起來，會逐漸調整自己的投資。同時，隨著我國房地產業(yè)的快速增長，房地產開發(fā)的回報比較高，吸引了資本市場的參與，有越來越多的上市公司加入到了房地產開發(fā)的大軍中或開始涉足房地產業(yè)，上市公司投資房地產業(yè)務在未來幾年會越來越明顯，這也會對 2020 年房地產投資增長產生重要的積極影響。 國家經貿委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020 年全國房地產完成投資近 6000 多億元，比上一年度增長 30％，全年平均增長幅度達到 30％，明顯高于同期全國固定資產投資增長率，這表明開發(fā)商及社會各界對房地產市場發(fā)展形勢全面看好，因此紛紛加大了投資規(guī)模，這種態(tài)勢還將會在 2020 年持續(xù)下去。但是，在保持高速發(fā)展的同時，房地產市場也出現(xiàn)了一些引人注意的問題。１９９８年以來我國１４類商品零售價格指數(shù)中，有１１項處于連年下降狀態(tài)，而書報雜志、燃料、中西藥品三項價格始終處于上升狀態(tài)，充分表明第三產業(yè)、服務業(yè)有漲價的需要，但受到外界因素的制約漲價幅度大打折扣，這也是目前引發(fā)物價低迷的重要因素。 隨著人們溫飽問題得以解決，居民對第三產業(yè)和服務業(yè)的需求大幅增長，我國第三產業(yè)和服務業(yè)發(fā)展落后且定價較低，不適應世界經濟發(fā)展的潮流，因而在發(fā)展前景和價格定位上有較大的開拓空間。可以說，近兩年物價的下降在一定程度上是前些年物價上漲過快的合理復歸。有關部門的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，2020年我國進口的主要商品價格比國內同類產品低２０％左右而我國主要工農業(yè)產品價格又高于國際市場價格２０％左右。 改革開放以來，我國經歷了兩次物價上漲高峰，其中１９８８－１９８９年、１９９ ３－１９９５年物價的漲幅接近２０％。與此同時，我國工業(yè)生產技術水平不斷提高，由高價引進國外生產線變?yōu)樽孕虚_發(fā)研制，成本驟然降低，各種耐用消費品的價格下降也非常快。為了在競爭中獲勝，一些企業(yè)通過提高技術構成降低成本、壓縮支出降低價格，另一些企業(yè)則人為將價格降到成本以下爭取市場分額。 產品結構調整和技術進步導致技術含量高的消費品價格大幅度下降，影響到物價總水平的下降。近幾年我國生產資料價格一直是負增長，2020年１－１１月生產資料價格下降３．２％。９０年代中期以后，隨著我國基礎工業(yè)進入日趨發(fā)達和成熟時期，原煤、原油開采技術提高，發(fā)電量和鋼產量穩(wěn)步增長，目前我國能源、原材料工業(yè)生產要快于經濟增長。那時我國能源、原材料產品的增長速度一直低于經濟增長，發(fā)電量、鋼材和一些有色金屬等原材料極為短缺，成為人們倒買倒賣的對象。 能源、原材料由供不應求的 “ 瓶頸 ” 約束轉變?yōu)楣湓＃种屏斯I(yè)品價格上漲的源頭。三是2020年城鄉(xiāng)居民收入增長較快， 2020年居民收入有望繼續(xù)增加，將從消費信心和消費能力上支持和保證居民消費需求的快速增長。消費應該是三大需求中最有增長空間的因素，是主導因素。 2020年全年消費品零售額增長將接近９％。2020年我國貨 幣金融政策將進一步加大對經濟發(fā)展的支持力度，金融環(huán)境趨于寬松，有利于物價的回升。2020年前１０個月累計貸款１４２６３億元，比2020年同期多增加５００９億元。2020年前期物價較大幅度的下跌與企業(yè)普遍反映的實體經濟貨幣供應偏緊有密切的聯(lián)系。 貨幣供應量和金融機構貸款量增加，有利于物價的回升。 2020年前１１個月，工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)出口交貨值１７６５６億元，比2020同期增長２２．３％，同比加快１３．２個百分點，出口對工業(yè)生產的貢獻不斷提高。2020年初企業(yè)實現(xiàn)利潤為負增長，１－１１月份規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤１９５６億元，同比增長１９．５％，全年有望達到５５００億元。一是在國民經濟快速增長、國債投資作用下，重工業(yè)生產將繼續(xù)快速增長，拉動整體工業(yè)的增長。2020年２－１１月份規(guī)模以上工業(yè)增加值一直保持加速增長態(tài)勢，其增長速度由３月份的１０．９％持續(xù)上升到１１月份的１４．５％，出現(xiàn)了近幾年少有的高速增長。 工業(yè)生產加速增長有利于物價的回升。雖然我國９０％以上的商品價格放開管理，由市場供求關系自主決定，但國家各級 政府仍對決定人民生活的少部分物價有調控權。最近召開的計劃工作會議將2020年居民消費價格指數(shù)預定為增長１％，也就是說2020年居民消費價格不僅要由負轉正，而且還要增長１個百分點增幅高于2020年和2020年的水平。 推動物價適度上漲的因素 物價持續(xù)走低受到多方關注，2020年存在一定的上漲壓力。 二、 2020 年國內市場總體分析 （一） 2020 年全國市場行情分析 2020年我國