【正文】 %安 全 保 障 設(shè) 施%小 區(qū) 綠 化%小 區(qū) 內(nèi) 配 套 設(shè) 施%價(jià) 格小 區(qū) 內(nèi) 配 套 設(shè) 施發(fā) 展 商 的 信 譽(yù) 和 實(shí) 力物 業(yè) 管 理 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)安 全 保 障 設(shè) 施小 區(qū) 綠 化分析：在 XX 市場(chǎng)始終被關(guān)注的還是價(jià)格。 物業(yè)方面的需求也有上升趨勢(shì)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的接受能力還不是很強(qiáng)，盡管消費(fèi)者希望有好的物管公司，好的安保設(shè)施，卻不認(rèn)同高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)住宅的要求明顯從滿(mǎn)足生存需求上升到滿(mǎn)足精神需求，采光和通風(fēng)的設(shè)計(jì)好壞直接地影響到銷(xiāo)售 。（9）房間生活陽(yáng)臺(tái)位置安排50 / 235生 活 陽(yáng) 臺(tái) （ 主 陽(yáng) 臺(tái) ） 連 接 客 廳 好 還 是 連 接 主 臥 室 較 好%主 臥 室%客 %客 廳 主 臥 室分析：社會(huì)的發(fā)展使人們的生活習(xí)慣有了明顯的改變，現(xiàn)在選擇陽(yáng)臺(tái)與客廳相連的成為主導(dǎo)力量。51 / 235（10）廚房與工作（服務(wù)）陽(yáng)臺(tái) 廚 房 與 工 作 （ 服 務(wù) ） 陽(yáng) 臺(tái) 連 接 起 來(lái) 有 必 要 嗎%一 般%比 較 必 要%非 常 必 要%完 全 沒(méi) 必 要%不 太 必 要%完 全 沒(méi) 必 要不 太 必 要一 般比 較 必 要非 常 必 要分析：服務(wù)陽(yáng)臺(tái)與廚房的相連與否沒(méi)有引起消費(fèi)者的注意，有一個(gè)小細(xì)節(jié)還是很受家庭主婦重視的，就是在服務(wù)陽(yáng)臺(tái)上要有一個(gè)上下水管及拖布池，因?yàn)榧彝ブ械男l(wèi)生工作是有一部分在這個(gè)陽(yáng)臺(tái)上進(jìn)行的。 XX 人的思維模式還是傳統(tǒng)的觀念占主導(dǎo)地位，加入適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)會(huì)使一層的住宅銷(xiāo)售看好。地理位置(%) 交通條件(%) 治安狀況(%) 繁華程度(%) 市政配套設(shè)施(%) 生活方便程度(%) 綠化狀況(%) 空氣質(zhì)量(%) 自然景觀(%) 環(huán)境安靜程度(%) 社區(qū)規(guī)劃(%) 居民素質(zhì)(%) 醫(yī)療設(shè)施(%) 大型超市(%) 大型商場(chǎng)(%) 賓館、酒店(%) 學(xué) 校(%) 54 / 235（13）在人民廣場(chǎng)市政府附近的購(gòu)房機(jī)率在 人 民 廣 場(chǎng) 、 市 政 府 附 近 購(gòu) 房 的 可 能 程 度1%～ 30%%%61%～ 80%%80%以 上%31%～ 60%%1%～ 30%31%～ 60%61%～ 80%80%以 上 分析：分析的結(jié)果對(duì)我們的項(xiàng)目是利好消息，因?yàn)槿嗣裾?、人民廣場(chǎng)這樣的區(qū)位在消費(fèi)者心目中是占重要位置的。56 / 235（15）在人民廣場(chǎng)市政府附近可能購(gòu)房的戶(hù)型范圍人 民 廣 場(chǎng) 市 政 府 附 近 的 住 宅 什 么 戶(hù) 型 合 適%四 房 二 廳 二 %三 房 二 廳 一 衛(wèi)%二 房 二 廳 一 衛(wèi)% 三 房 二 廳 二 % 三 房 二 廳 二 衛(wèi)三 房 二 廳 一 衛(wèi)二 房 二 廳 一 衛(wèi)四 房 二 廳 二 衛(wèi)分析：三房的戶(hù)型一直是市場(chǎng)上的主力戶(hù)型，對(duì)二衛(wèi)和一衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)差別雖不大，二衛(wèi)是最好的選擇。 重點(diǎn)是要緊緊的抓住四房的需求，這部分的需求雖小，卻是重點(diǎn)客戶(hù)群。 位于第二位的是互聯(lián)網(wǎng)，第三位的是可視電話(huà)。58 / 235 (17)您 認(rèn) 為 在 未 來(lái) 幾 年 里 住 宅 智 能 化 的 需 求 程 度% 非 常 重 要%不 太 重 要%一 %比 較 重 要%非 常 重 要比 較 重 要一 般不 太 重 要 分析：一個(gè)市場(chǎng)成熟度的標(biāo)準(zhǔn)之一是智能化的程度有多高，這一分析表明 XX 地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)智能化的重視程度還不夠，需要引導(dǎo)。 序號(hào) 因 素 百分比(%)1 物管公司知名度高 %2 物管公司獲得過(guò)高級(jí)別獎(jiǎng)項(xiàng) %3 物管公司的安全保衛(wèi)強(qiáng) %4 小區(qū)管理智能化程度高 %5 物管公司管理的住宅小區(qū)知名度高 %6 物管公司管理的住宅小區(qū)數(shù)量多 %7 物管費(fèi)高 %60 / 235二、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)水平（1）住宅單價(jià) 商 品 住 宅 單 價(jià) 接 近 您 的 計(jì) 劃2401～ 2600元 /㎡%2400元 /㎡ 以 下%2801～ 3000元 /㎡%2601～ 2800元 /㎡%3201～ 3400元 /㎡%2400元 /㎡ 以 下2401～ 2600元 /㎡2601～ 2800元 /㎡2801～ 3000元 /㎡3201～ 3400元 /㎡分析：24002600 元/m 2 的單價(jià)是目前消費(fèi)者選購(gòu)本項(xiàng)目的期望單價(jià)；當(dāng)售價(jià)超過(guò) 2800 元/ m2時(shí)，目標(biāo)客戶(hù)急劇減少；極少數(shù)目標(biāo)客戶(hù)可接受最高單價(jià)為 3400 元/ m 2 人民廣場(chǎng)、市政府的優(yōu)勢(shì)地段在群眾心目中逐漸占主導(dǎo)地位，好地段、好價(jià)格，這也是本項(xiàng)目 2400 元以下單價(jià)在抽樣中無(wú)人選擇的一個(gè)原因。 建議在新戶(hù)型的推廣上 ， 注 意 用 實(shí) 際 說(shuō) 話(huà) ， 在 樣 板 間 上 多 做 文 章 ， 注 意 細(xì) 節(jié) 的 處理61 / 235（2）住宅總價(jià)商 品 住 宅 總 價(jià) 接 近 您 的 計(jì) 劃41～ 50萬(wàn) 元 /%31～ 40萬(wàn) 元 /%21～ 30萬(wàn) 元 /%10～ 20萬(wàn) 元 /% 10～ 20萬(wàn) 元 /套21～ 30萬(wàn) 元 /套31～ 40萬(wàn) 元 /套41～ 50萬(wàn) 元 /套 分析：總價(jià)可以由面積來(lái)調(diào)整，調(diào)查結(jié)果顯示我們的原定目標(biāo)總價(jià)在 3140 萬(wàn)的目標(biāo)人群量不大，而 30 萬(wàn)以?xún)?nèi)的總價(jià)接受得較高。62 / 235第三節(jié)　消費(fèi)者購(gòu)鋪 (投資)需求調(diào)查分析一、 消費(fèi)者調(diào)查的目的通過(guò)消費(fèi)者購(gòu)鋪需求調(diào)查，掌握目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)買(mǎi)水平（包括收入狀況、可接受單價(jià)、總價(jià)等） 、投資意向（包括地段選擇、物業(yè)類(lèi)別、投資時(shí)機(jī)、投資面積、配套及功能要求等） 、信息來(lái)源及客戶(hù)的共同特征（如年齡分布、職業(yè)比例、文化程度等）等為項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)細(xì)分、銷(xiāo)售策略等提供決策依據(jù)。以調(diào)查問(wèn)卷的方式對(duì) XX 市各種商業(yè)業(yè)態(tài)（如超市、專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、商場(chǎng)、連鎖店、臨街商鋪等）經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)、濰城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂(lè)縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)的四平路、濰州路、新華路和勝利東街；濰城區(qū)的和平路、青年路、勝利西街、盛和步行街、小商品城等。63 / 235三、調(diào)查對(duì)象（消費(fèi)者）現(xiàn)狀概述（1） 性別分布：性 別 比 例男%女%%男 女分析：本次調(diào)查中男性對(duì)象占 %，女性對(duì)象占 %。64 / 235（2） 職業(yè)比例：職 業(yè) 比 例公 司 職 %自 由 職 業(yè) %私 營(yíng) 業(yè) %事 業(yè) 單 位 人 %公 務(wù) %% 公 務(wù) 員事 業(yè) 單 位 人 員私 營(yíng) 業(yè) 主公 司 職 員自 由 職 業(yè) 者分析：購(gòu)買(mǎi)商鋪的對(duì)象私營(yíng)業(yè)主占了絕大部分，為 %；其次，公司職員和事業(yè)單位人員也占相當(dāng)比例，均為 %；建議在今后的宣傳中，把私營(yíng)業(yè)主作為公關(guān)重點(diǎn)。67 / 235四、客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣概述（1） 、首選購(gòu)物場(chǎng)所您 通 常 喜 歡 選 擇 去 哪 里 購(gòu) 物%%%%%%% % % % % % % % %中 百 大 廈友 誼 商 場(chǎng)世 紀(jì) 泰 華百 貨 大 樓佳 樂(lè) 家 超 市專(zhuān) 賣(mài) 店您 通 常 喜 歡 選 擇 去 哪 里 購(gòu) 物分析：經(jīng)過(guò)激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，市區(qū)東部商圈的核心地位日益明顯，其代表性購(gòu)物中心“佳樂(lè)家超市”已成為人們的首選購(gòu)物中心，調(diào)查顯示，選擇在佳樂(lè)家超市購(gòu)物的占 %。 68 / 235（2）選擇購(gòu)物場(chǎng)所的理由您 選 擇 那 里 的 理 由 有 哪 些%%%%%%% %%%%%%%%商 品 全商 場(chǎng) 信 譽(yù) 好購(gòu) 物 環(huán) 境 好品 牌 知 名 度 高價(jià) 格 適 中服 務(wù) 質(zhì) 量 好您 選 擇 那 里 的 理 由 有 哪 些分析：商場(chǎng)“服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)好、商品全”是人們選擇并在其中購(gòu)物的主要理由，在消費(fèi)者調(diào)查中他們分別占到了%、%和 %。建議在未來(lái)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，引進(jìn)優(yōu)秀的管理公司，提高服務(wù)質(zhì)量，保證商場(chǎng)信譽(yù)，提供品種齊全的商品；并且適時(shí)采取價(jià)格策略，提供優(yōu)美的購(gòu)物環(huán)境等。而鞋帽、家居飾品相對(duì)來(lái)說(shuō)需求較小，僅占 %和 %。70 / 235（4）影響消費(fèi)者購(gòu)物的主要因素影 響 您 購(gòu) 物 的 主 要 因 素 有 哪 些%%%%%%%%%%%%%離 家 近 購(gòu) 物 環(huán) 境 好 品 牌 知 名 度 價(jià) 格 質(zhì) 量影 響 您 購(gòu) 物 的 主 要 因 素 有 哪 些分析：“商品質(zhì)量好、價(jià)格合適和商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境好”是消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望的主要因素，他們?cè)谙M(fèi)者調(diào)查中分別占到了%、%和 %。71 / 235（5）消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)段選擇您 通 常 選 擇 在 什 么 時(shí) 間 購(gòu) 物%%% 周 一 至 周 五周 六 或 周 日不 一 定分析：絕大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)間是隨機(jī)的，從調(diào)查中可看出，選擇“不一定”的占 %，周六或周日更是消費(fèi)者選擇購(gòu)物的重要時(shí)間，它們占到了 %。72 / 235（6）消費(fèi)者外出就餐或娛樂(lè)習(xí)慣您 及 您 的 家 人 是 否 經(jīng) 常 外 出 就 餐 或 娛 樂(lè)%% 0%經(jīng) 常 偶 爾很 少 從 不分析：隨著人們物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，外出就餐或娛樂(lè)的次數(shù)開(kāi)始不斷增多，有 %的消費(fèi)者偶爾外出就餐或娛樂(lè)，而 %的消費(fèi)者經(jīng)常外出就餐或娛樂(lè)。73 / 235一、 目標(biāo)客戶(hù)投資意向概況（1）購(gòu)鋪的意向請(qǐng) 問(wèn) 您 最 近 三 年 內(nèi) ， 有 無(wú) 購(gòu) 買(mǎi) 商 鋪 的 打 算%%% 打 算 購(gòu) 買(mǎi) 商 鋪沒(méi) 有 這 個(gè) 打 算不 一 定分析：調(diào)查對(duì)象中有 %的人群在三年內(nèi)有購(gòu)買(mǎi)商鋪的打算，購(gòu)鋪意向偏高，其原因是抽樣大多為私營(yíng)業(yè)主。74 / 235（2）購(gòu)買(mǎi)商鋪的主要因素 分析：消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商鋪的主要因素為“周邊環(huán)境、價(jià)格和地段” ，分別占到了 %、%和 %；而這三者中地段更為消費(fèi)者所看好。如 果 您 選 擇 買(mǎi) 商 鋪 ， 首 先 考 慮 下 列 哪 個(gè) 因 素%% %%%%%%%%%%%地 段 停 車(chē) 場(chǎng) 商 圈 規(guī) 模 價(jià) 格 配 套 設(shè) 施 周 邊 環(huán) 境如 果 您 選 擇 買(mǎi) 商 鋪 ， 首 先 考 慮 下 列 哪 個(gè) 因 素75 / 235（3）購(gòu)買(mǎi)商鋪的首選位置 分析：在所調(diào)查的消費(fèi)者中認(rèn)定“中百大廈附近和佳樂(lè)家附近”是買(mǎi)鋪的首選位置的分別占 %和 %，可見(jiàn)“中百商圈”和“佳樂(lè)家商圈”經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，其地位在人們心中日漸明顯，其商圈的輻射功能日益強(qiáng)烈。您 認(rèn) 為 購(gòu) 買(mǎi) 商 鋪 的 首 選 位 置 是 ？%% %%%%%%%%%%友 誼商 場(chǎng)附 近中 百大 廈附 近家 樂(lè)佳 附近人 民廣 場(chǎng)附 近世 紀(jì)泰 華附 近您 認(rèn) 為 購(gòu) 買(mǎi) 商 鋪 的 首 選 位 置 是76 / 235（4）購(gòu)買(mǎi)商鋪的最佳時(shí)機(jī)您 認(rèn) 為 最 好 的 購(gòu) 買(mǎi) 商 鋪 的 時(shí) 機(jī) 是主 體 工 程 封 頂 %開(kāi) 工 % %%主 體 施 工 期 間%現(xiàn) %現(xiàn) 房主 體 工 程 封 頂 后主 體 施 工 期 間開(kāi) 工 前分析：“現(xiàn)房”以其看得見(jiàn)、摸得著、風(fēng)險(xiǎn)小等功能，成為購(gòu)買(mǎi)商鋪的最佳時(shí)機(jī)；在所調(diào)查的消費(fèi)者中，選擇者占 %；而有 %的消費(fèi)者卻選擇在開(kāi)工前購(gòu)鋪，他們主要是看到了未來(lái)商鋪的價(jià)值提升。78 / 235（6）決定投資的首要因素如 果 您 是 進(jìn) 行 投 資 ， 您 最 看 重 的 是 哪 個(gè) 因 素既 可 以 保 值 升 值 又 可 出 租賺 錢(qián)%%出 租 賺 取 投 資 收 益%增 值 快%有 一 個(gè) 屬 于 自 己 的 做 生 意的 場(chǎng) 所%投 資 風(fēng) 險(xiǎn) 小% 增 值 快 投 資 風(fēng) 險(xiǎn) 小出 租 賺 取 投 資 收 益 既 可 以 保 值 升 值 又 可 出 租 賺 錢(qián)有 一 個(gè) 屬 于 自 己 的 做 生 意 的 場(chǎng) 所分析：從調(diào)查中可知，目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行商鋪投資 ，最看重的是商鋪“即可保值升值又可出租賺錢(qián)（占 %） ”，可以看出在今后的商鋪銷(xiāo)售中，具有類(lèi)似功能的商鋪必將受寵。80 / 235（8）目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)鋪意向面積您 最 合 適 的 商 鋪 面 積 是 多 少20㎡ 以 下% 20~40㎡%40~60㎡%60~100㎡%100~200㎡%200㎡ 以 上% 20㎡ 以 下 20~40㎡40~60㎡60~100㎡100~200㎡200㎡ 以 上分析：有 %的目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)鋪意向面積為 40 m2178。以下的商鋪。因此，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)大型商業(yè)廣場(chǎng)時(shí)，對(duì)商鋪投資者，應(yīng)大力加強(qiáng)對(duì)“小面積投資者”的宣傳