【正文】 以下的商鋪。如 果 您 選 擇 買(mǎi) 商 鋪 ， 首 先 考 慮 下 列 哪 個(gè) 因 素%% %%%%%%%%%%%地 段 停 車(chē) 場(chǎng) 商 圈 規(guī) 模 價(jià) 格 配 套 設(shè) 施 周 邊 環(huán) 境如 果 您 選 擇 買(mǎi) 商 鋪 ， 首 先 考 慮 下 列 哪 個(gè) 因 素75 / 235（3）購(gòu)買(mǎi)商鋪的首選位置 分析：在所調(diào)查的消費(fèi)者中認(rèn)定“中百大廈附近和佳樂(lè)家附近”是買(mǎi)鋪的首選位置的分別占 %和 %，可見(jiàn)“中百商圈”和“佳樂(lè)家商圈”經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，其地位在人們心中日漸明顯，其商圈的輻射功能日益強(qiáng)烈。71 / 235（5）消費(fèi)者購(gòu)物時(shí)段選擇您 通 常 選 擇 在 什 么 時(shí) 間 購(gòu) 物%%% 周 一 至 周 五周 六 或 周 日不 一 定分析：絕大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)間是隨機(jī)的，從調(diào)查中可看出，選擇“不一定”的占 %，周六或周日更是消費(fèi)者選擇購(gòu)物的重要時(shí)間，它們占到了 %。 68 / 235（2）選擇購(gòu)物場(chǎng)所的理由您 選 擇 那 里 的 理 由 有 哪 些%%%%%%% %%%%%%%%商 品 全商 場(chǎng) 信 譽(yù) 好購(gòu) 物 環(huán) 境 好品 牌 知 名 度 高價(jià) 格 適 中服 務(wù) 質(zhì) 量 好您 選 擇 那 里 的 理 由 有 哪 些分析：商場(chǎng)“服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)好、商品全”是人們選擇并在其中購(gòu)物的主要理由，在消費(fèi)者調(diào)查中他們分別占到了%、%和 %。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)、濰城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂(lè)縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)的四平路、濰州路、新華路和勝利東街；濰城區(qū)的和平路、青年路、勝利西街、盛和步行街、小商品城等。 序號(hào) 因 素 百分比(%)1 物管公司知名度高 %2 物管公司獲得過(guò)高級(jí)別獎(jiǎng)項(xiàng) %3 物管公司的安全保衛(wèi)強(qiáng) %4 小區(qū)管理智能化程度高 %5 物管公司管理的住宅小區(qū)知名度高 %6 物管公司管理的住宅小區(qū)數(shù)量多 %7 物管費(fèi)高 %60 / 235二、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)水平（1）住宅單價(jià) 商 品 住 宅 單 價(jià) 接 近 您 的 計(jì) 劃2401～ 2600元 /㎡%2400元 /㎡ 以 下%2801～ 3000元 /㎡%2601～ 2800元 /㎡%3201～ 3400元 /㎡%2400元 /㎡ 以 下2401～ 2600元 /㎡2601～ 2800元 /㎡2801～ 3000元 /㎡3201～ 3400元 /㎡分析：24002600 元/m 2 的單價(jià)是目前消費(fèi)者選購(gòu)本項(xiàng)目的期望單價(jià)；當(dāng)售價(jià)超過(guò) 2800 元/ m2時(shí)，目標(biāo)客戶(hù)急劇減少；極少數(shù)目標(biāo)客戶(hù)可接受最高單價(jià)為 3400 元/ m 2 人民廣場(chǎng)、市政府的優(yōu)勢(shì)地段在群眾心目中逐漸占主導(dǎo)地位，好地段、好價(jià)格，這也是本項(xiàng)目 2400 元以下單價(jià)在抽樣中無(wú)人選擇的一個(gè)原因。56 / 235（15）在人民廣場(chǎng)市政府附近可能購(gòu)房的戶(hù)型范圍人 民 廣 場(chǎng) 市 政 府 附 近 的 住 宅 什 么 戶(hù) 型 合 適%四 房 二 廳 二 %三 房 二 廳 一 衛(wèi)%二 房 二 廳 一 衛(wèi)% 三 房 二 廳 二 % 三 房 二 廳 二 衛(wèi)三 房 二 廳 一 衛(wèi)二 房 二 廳 一 衛(wèi)四 房 二 廳 二 衛(wèi)分析：三房的戶(hù)型一直是市場(chǎng)上的主力戶(hù)型，對(duì)二衛(wèi)和一衛(wèi)的標(biāo)準(zhǔn)差別雖不大，二衛(wèi)是最好的選擇。（9）房間生活陽(yáng)臺(tái)位置安排50 / 235生 活 陽(yáng) 臺(tái) （ 主 陽(yáng) 臺(tái) ） 連 接 客 廳 好 還 是 連 接 主 臥 室 較 好%主 臥 室%客 %客 廳 主 臥 室分析：社會(huì)的發(fā)展使人們的生活習(xí)慣有了明顯的改變，現(xiàn)在選擇陽(yáng)臺(tái)與客廳相連的成為主導(dǎo)力量。 對(duì)戶(hù)型也有一定的追求，治安和自然環(huán)境基本等同。（4）住宅戶(hù)型45 / 235 計(jì) 劃 購(gòu) 買(mǎi) 商 品 住 宅 戶(hù) 型%三 房 二 廳 二 衛(wèi)%四 房 二 廳 二 衛(wèi)%二 房 二 廳 一 衛(wèi)%三 房 二 廳 一 衛(wèi)%三 房 二 廳 二 衛(wèi)三 房 二 廳 一 衛(wèi)二 房 二 廳 一 衛(wèi)四 房 二 廳 二 衛(wèi)分析：三房的戶(hù)型一直是近年來(lái)市場(chǎng)的主導(dǎo)，二衛(wèi)的設(shè)計(jì)具有可挖潛力。 一年以?xún)?nèi)的購(gòu)房人群占到 30%以上。調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)、濰城區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂(lè)縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽光市、昌邑市重點(diǎn)調(diào)查區(qū)域：奎文區(qū)的四平路、濰州路、新華路和勝利東街；濰城區(qū)的和平路、青年路、勝利西街等。（二）社會(huì)因素政治因素政局的動(dòng)蕩，領(lǐng)導(dǎo)人的變更，個(gè)人的意愿等可能對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展造成影響。賣(mài)點(diǎn)：雙景電梯住宅、酒店式迎賓大堂、私家疊水泳池、立體雙層花園、水景休閑咖啡廳、封閉式物業(yè)管理、全地下車(chē)道、人車(chē)分流、管家貼心服務(wù)、IC 卡門(mén)禁系統(tǒng)、地景噴泉瀑布、閉路監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：陽(yáng)光外灘位于 XX 市中心，最便捷的交通干線區(qū)域，和平路、四平路近在咫尺。銷(xiāo)售進(jìn)度 臨東風(fēng)街商鋪售磬。133㎡為主力戶(hù)型。項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：32 / 235名門(mén)現(xiàn)代城是名屋置業(yè)有 限 公 司 繼名門(mén)世家之后，在 XX 傾心打造的一座高品質(zhì)新城。最高價(jià) 70 余萬(wàn)，最低價(jià) 30 萬(wàn)。建 筑 外窗為高級(jí)鋁合金窗，配透明玻璃。182 平方的復(fù)式銷(xiāo)售不快，120130 平方的銷(xiāo)售最快，4 月銷(xiāo)售額均為 900 多萬(wàn)元目標(biāo)市場(chǎng)分析 商人，白領(lǐng)階層項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷(xiāo)手法 折頁(yè)加單頁(yè)，墻體廣告，沙盤(pán)，XX 晚報(bào)(整版)、坐銷(xiāo)加行銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)及主廣告語(yǔ) 中心花園，天一廣場(chǎng)，社區(qū)會(huì)所，安保智能系統(tǒng)，地理位置，主廣告語(yǔ)：蘇杭園林式水景健康社區(qū)，東部新城區(qū)居住夢(mèng)想，都市心靈養(yǎng)生處，項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：30 / 235清荷園分三期開(kāi)發(fā)。目標(biāo)市場(chǎng)分析 中高收入者項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷(xiāo)手法僅包裝了售樓部，大折頁(yè)，有沙盤(pán)坐銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)及主廣告語(yǔ) 財(cái)富中心，至尊宅邸項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)：該樓盤(pán)屬于比較失敗的樓盤(pán)。? 將物業(yè)管理作為項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。3） 產(chǎn)品研究怡和項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷(xiāo)手法 戶(hù)外廣告（墻體、霓虹燈、路旗） 、售樓部包裝。主力戶(hù)型朝向 南北朝向。一期 4 棟，沿街 3 棟有底商，為一梯三層。個(gè)別樓盤(pán)銷(xiāo)售情況非常理想，有的戶(hù)型及別墅甚至吸引了周邊鎮(zhèn)區(qū)的買(mǎi)家前來(lái)置業(yè)。六、XX 市開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)XX 近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的平穩(wěn)上升勢(shì)頭，開(kāi)工面積、竣工面積持續(xù)上漲，銷(xiāo)售面積快速平穩(wěn)增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)中有升。（4）需求的主體也將分化一 大 部 分 富 起 來(lái) 的 人 不 但 對(duì) 居 住 的 硬 件 要 求 越 來(lái) 越 高 ， 同 時(shí) 也 將 對(duì) 居 住 氛 圍 進(jìn) 行 選 擇 ， 人 以 群 分 ， 富 人 居 住 區(qū) 也 將 會(huì) 形 成 。XX 市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)也將沿規(guī)劃布局的區(qū)域而展開(kāi)，市區(qū)內(nèi)可分為中百商圈、友誼商圈、佳樂(lè)家商圈、世紀(jì)泰華商圈，房地產(chǎn)小區(qū)開(kāi)發(fā)也多在這幾個(gè)商圈之內(nèi)。? 高層住宅目前在市場(chǎng)尚為空白 小高層在 XX 當(dāng)?shù)貜?2022 年開(kāi)始逐步為消費(fèi)者接受，但高層住宅由于開(kāi)發(fā)成本較高，還需要一定時(shí)間來(lái)培育市場(chǎng)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多數(shù)處于觀望之中。 前 兩 年 所 積 蓄 的 住 房 需 求 能 量 將 進(jìn)行 釋 放 ， 市 場(chǎng) 將 呈 現(xiàn) 供 需 兩 旺 的 態(tài) 勢(shì) 。包括政府公務(wù)員(一般都有二套房)、專(zhuān)門(mén)炒房產(chǎn)的一群人(被炒的房屋總量在 10%左右)，沿街商鋪是重點(diǎn)的炒房對(duì)象。樓盤(pán)無(wú)整體策劃概念就 供 給 市 場(chǎng) 來(lái) 看 ， 目 前 市 場(chǎng) 上 的 樓 盤(pán) 尤 其 是 住 宅 樓 盤(pán) 基 本 無(wú) 整 體 策 劃 概 念 貫 穿 始 終 ， 往 往 只 是 抄 襲 沿 海 的 一 些 做 法 ， 但 又無(wú) 法 統(tǒng) 領(lǐng) 樓 盤(pán) 操 作 的 全 程 ， 往 往 給 人 不 倫 不 類(lèi) 的 感 覺(jué) 。分析：XX 市經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，具有較活躍的消費(fèi)力。城市居民人均可支配收入 8317 元，增長(zhǎng) %。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2022 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 1030 億元。9 / 235二、政策導(dǎo)向抑制房地產(chǎn)過(guò)熱 資本金比例提高近一倍國(guó) 務(wù) 院 4 月 底 發(fā) 出 通 知 ， 決 定 適 當(dāng) 提 高 鋼 鐵 、 電 解 鋁 、 水 泥 、 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 固 定 資 產(chǎn) 投 資 項(xiàng) 目 資 本 金 比 例 。 2022 年底全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，男女性8 / 235資料來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局、 《2022 年濰坊年鑒》《2022 年濰坊年鑒》別比為 108：100，人口自然增長(zhǎng)率 ‰。7 / 235第二節(jié)　項(xiàng)目區(qū)域宏觀狀況針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)受政治、經(jīng)濟(jì)、文化等因素的宏觀制約，特別是商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，我們重點(diǎn)對(duì) XX 市政策、法規(guī)、歷史等諸多的因素進(jìn)行了相對(duì)詳細(xì)的研究分析，故將項(xiàng)目區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)習(xí)慣等因素分析陳述如下：一、XX 概況美麗的世界風(fēng)箏都——XX 市地處山東半島中部，位于沿海和內(nèi)陸的過(guò)渡交界地帶，東與海港名城青島、煙臺(tái)相接，西與能源石化城東營(yíng)和重工業(yè)城淄博相接，南依山巒起伏的泰沂山脈，北臨美麗的渤海萊州灣。東臨北海路，正對(duì)人民廣場(chǎng)；南靠漲沔河；北接勝利東街，面對(duì)怡和調(diào)研報(bào)告的順利完成，得益于金正公司部分人員的有力配合，值此表示感謝！由于地域差異等其他因素，我們?cè)跁r(shí)間特別緊張、調(diào)研課題程序復(fù)雜、調(diào)研方法科學(xué)特殊、原始數(shù)據(jù)眾多且龐大、工作量繁重的困難條件下付出了超負(fù)荷的艱苦辛勞，確保了具有資料性、技術(shù)性、權(quán)威性、高水準(zhǔn)的研究成果。? 拆遷工作基本完成根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)觀察，該地塊拆遷工作已完成 95%，剩下部分正在緊張的協(xié)調(diào)之中。市域地勢(shì)南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。市區(qū)供水普及率達(dá) 100％，居民生活燃料氣化率達(dá)％。嚴(yán)禁任何單位借集資、合作建房名義，變相搞實(shí)物分配或商品房開(kāi)發(fā)。服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，郵政、電信業(yè)務(wù)總量分別增長(zhǎng) 12%和15%，旅游收入增長(zhǎng) 5%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。市場(chǎng)管理不規(guī)范房地產(chǎn)政策、法規(guī)滯后，缺乏有效地指導(dǎo)和管理，政府操作的成分比較大。C、私營(yíng)業(yè)主商業(yè)用房需求，一方面自身經(jīng)營(yíng)需要購(gòu)置經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；另一方面也會(huì)考慮商業(yè)房的投資回報(bào)。14 / 235資料來(lái)源：資料摘自《2022022022 年濰坊年鑒》及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（2）需求量分析A、市場(chǎng)需求量分析表 一 　 歷年 XX 商品房銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)表 　 　 　 　 單位：萬(wàn)平方米年 份 2022 年 2022 年 2022 年全市商品房銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)率（%） 綜觀 2022 年以來(lái)的 XX 商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)需求呈上升態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率每年都在上升，銷(xiāo)售面積逐年增加。表 三　 　 　 　 　 　 　 　 XX 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)年 份 2022 年 2022 年 2022 年商品住宅完成投資額（萬(wàn)元） 房地產(chǎn)開(kāi)工面積（萬(wàn)㎡） 房地產(chǎn)竣工面積（萬(wàn)㎡） （2）供給產(chǎn)品類(lèi)型分析就 XX 市商品房市場(chǎng)供給來(lái)看，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：? 住宅的市場(chǎng)份額增長(zhǎng)速度不快隨著城市商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)也在不斷的完善之中。總需求與總供求的關(guān)系18 / 235資料來(lái)源：資料摘自《2022 年濰坊年鑒》表四　 　 　 　 　 　 XX 市房地產(chǎn)竣工面積、銷(xiāo)售面積統(tǒng)計(jì)表年 份 2022 年 2022 年 2022 年房地產(chǎn)竣工面積（萬(wàn)㎡） 全市商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡） XX 市，每年的銷(xiāo)售面積都小于竣工面積，住房的存量一直在加大，從總供給量和總需求量來(lái)看，供大于求。在住房方面具體表現(xiàn)在對(duì)居住的社區(qū)環(huán)境、外在環(huán)境要求的提高，在消費(fèi)方面，也將更注重追隨時(shí)尚、高檔消費(fèi)，體現(xiàn)身份，對(duì)消費(fèi)的場(chǎng)所也將越來(lái)越看重。21 / 235隨 著 經(jīng) 濟(jì) 的 發(fā) 展 ， 人 們 對(duì) 生 活 質(zhì) 量 的 追 求 ， XX 商 品 房 價(jià) 格 在 近 年 將 會(huì) 快 步 提 升 。22 / 235第三章 XX 市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析XX 市作為山東省的重要組成部分，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目光出發(fā)，以?xún)?yōu)化生態(tài)，重視環(huán)境保護(hù)，強(qiáng)化規(guī)劃建設(shè)為重點(diǎn)，提升 XX房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)。地下兩層儲(chǔ)物間。外墻涂料。銷(xiāo)售價(jià)格 最高價(jià):3200，最低價(jià):2600，均價(jià):2800，層差:3070 元付款方式及折扣 按揭首付 30%，貸款 20 年，無(wú)折扣；；一次性付款 折銷(xiāo)售進(jìn)度 一期銷(xiāo)售進(jìn)度 85%，150㎡售磬、復(fù)式售磬。星國(guó)際是 XX 市現(xiàn)有樓盤(pán)中開(kāi)發(fā)檔次和開(kāi)發(fā)水平最高的樓盤(pán)，也是 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)形象提升的先行者。因此，該項(xiàng)目是我們項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，從目前整體情況來(lái)分析：在硬件方面 ，我項(xiàng)目并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。 落地景觀窗，分戶(hù)對(duì)講系統(tǒng)，層高 3 米建 筑 基層部分為高檔大理石，以上為高檔涂料，黃色主力戶(hù)型朝向 南北采暖方式 集中供暖交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房產(chǎn)品特點(diǎn)小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)人車(chē)分流，電梯直通地下停車(chē)場(chǎng) ，小區(qū)局域網(wǎng)，安防系統(tǒng)(感應(yīng)卡門(mén)禁系統(tǒng)，緊急救助裝置，紅外監(jiān)控系統(tǒng)，分戶(hù)對(duì)講系統(tǒng))27 / 235項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套富華財(cái)富中心，對(duì)面為檢查院(富華大廈，公寓，購(gòu)物中心，XX 會(huì)議接待中心，大酒店，國(guó)際會(huì)議中心，展覽中心，國(guó)際俱樂(lè)部，游樂(lè)園，別墅區(qū))，臨近 400 畝人民廣場(chǎng)，博物館，市政府，