【正文】 20102012年核心區(qū)及北苑地區(qū)已售土地情況表地塊編號成交價土地面積規(guī)劃建筑面積樓面單價用地性質(zhì)成交時間競得人Ⅶ1415576129901320011800F3其它類多功能用地 北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Ⅶ1518880157431600011800F3其它類多功能用地 北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Ⅷ14225808904009088F3其它類多功能用地 鵬瑞利通州開發(fā)（1）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 Ⅷ13905003279199600F3其它類多功能用地 鵬瑞利通州開發(fā)（2）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 Ⅷ141799602017088000F3其它類多功能用地 鵬瑞利通州開發(fā)（3）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 北苑商務(wù)區(qū) 14000074233155318C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地、R53托幼用地 大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 北苑商務(wù)區(qū) 19200077236246593C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地 大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 （三）項目分析 項目’四三二’情況說明1） 四證齊全北京one項目土地及在建工程抵押給我司的部分目前均已拿到《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》。通州區(qū)大型商場主要集中在梨園和北苑地區(qū)，如貴友大廈、藍(lán)島大廈、國泰百貨，但商場產(chǎn)品均定位中端市場，高端產(chǎn)品在區(qū)內(nèi)無處尋覓，隨著通州運河核心區(qū)的建設(shè)，通州區(qū)對高端商場的需求也與日俱增。③周邊多條地鐵線路：八通線可連接通州至北京市區(qū)，未來地鐵6號線二期、RS6號線均將穿過通州在新華大街設(shè)立站點。另外辦公性質(zhì)房屋目前尚未有調(diào)控政策限制，一方面目前在工商局注冊的公司日益增多，另一方面外地企業(yè)遷入京也是辦公用房需求旺盛的原因，再由商品房市場受政策影響使得一部分投資客需求轉(zhuǎn)向辦公用房，也對該類房屋銷售情況起到的支撐作用。（3） 2005年12月22日取得《國有土地使用證》（京通國用(2005出)第080號），記載土地所有權(quán)面積為42,。商業(yè)辦公樓由頂級購物中心及通州第一個5A級寫字樓構(gòu)成：地下1層地上4層將打造成頂級綜合購物中心，F(xiàn)5F7為多功能會所，內(nèi)有游泳池、健身房、瑜伽房、西餐廳等；F8F29為國際5A級寫字樓。序號宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(萬元)受讓單位1北京市通州區(qū)運河核心區(qū)Ⅷ142地塊通州區(qū)運河西岸11,34990,400F3其它類多功能用地2012年9月24日82,鵬瑞利通州開發(fā)（1）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體2北京市通州區(qū)運河核心區(qū)Ⅷ13地塊通州區(qū)運河西岸16,62199,600F3其它類多功能用地2012年9月25日90,鵬瑞利通州開發(fā)（2）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體3北京市通州區(qū)運河核心區(qū)Ⅷ141地塊通州區(qū)運河西岸10,95688,000F3其它類多功能用地2012年9月28日79,鵬瑞利通州開發(fā)（3）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體38,926278,000252,此外，北京美融加投資有限公司參與的聯(lián)合體通過公開招標(biāo)方式還取得北京市通州區(qū)運河核心區(qū)Ⅷ10地塊F3，Ⅷ11地塊F3，和Ⅷ12地塊F3的土地使用權(quán)。中標(biāo)后，每一個目標(biāo)地塊上都成立一個中外合資的項目公司，共同開發(fā)項目物業(yè)。2. 美融加公司財務(wù)狀況項目公司向我司提供了連續(xù)3年的審計報告和2012年12月未經(jīng)審計的財務(wù)報表，數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)負(fù)債表北京美融加投資有限公司單位：人民幣　萬元2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年12月31日資產(chǎn)流動資產(chǎn)：貨幣資金4,00123,3741522,502其他應(yīng)收款32,48326,47225,568流動資產(chǎn)合計4,00155,85726,62528,070長期投資：長期投資其中: 長期股權(quán)投資2,45014,45014,450長期投資合計2,45014,45014,450固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原值245245減：累計折舊1639固定資產(chǎn)凈值230206固定資產(chǎn)合計230206無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：長期待攤費用2829無形及其他資產(chǎn)合計2829資產(chǎn)總計4,00258,31541,27542,726負(fù)債及所有者權(quán)益流動負(fù)債：其他應(yīng)付款254,31537,27538,733流動負(fù)債合計254,31537,27538,733長期負(fù)債：長期負(fù)債合計負(fù)債合計254,31537,27538,733所有者權(quán)益：實收資本4,0004,0004,0004,000未分配利潤6資本公積所有者權(quán)益合計4,0004,0004,0003,994負(fù)債及所有者權(quán)益合計4,00258,31541,27542,726美融加公司自成立以來，除了對外投資匯天網(wǎng)絡(luò)以及鑫瑞加源房地產(chǎn)公司，并且參與拿地外，沒有其他經(jīng)營項目，除了2012年有營業(yè)收入535萬元，凈虧損6萬元，沒有其他營業(yè)收入。%，流動比率為：%，速動比率為：%，以上指標(biāo)表明公司負(fù)債率處于比較高的水平，而存活占流動資產(chǎn)比例較高造成速動比率較行業(yè)平均水平低，存在短期償債能力不足的風(fēng)險，但分析債務(wù)構(gòu)成主要是美融加公司對匯天公司的股東借款，性質(zhì)非對外負(fù)債，因此匯天公司短期不會面臨債務(wù)償還壓力。注冊資金：10000萬元，法定代表人：楊磊，經(jīng)營范圍：技術(shù)開發(fā)；技術(shù)應(yīng)用；投資管理；資產(chǎn)管理；開發(fā)、銷售計算機軟硬件及外部設(shè)備；市場信息咨詢。執(zhí)行案件96%以上均為鼎晟國際項目交房延期、辦證延期以及未及時支付延期違約金所造成的，與本項目無關(guān)。5. 項目公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅5%土地使用稅（二類）土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費流轉(zhuǎn)稅的%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費企業(yè)所得稅（清算）25%地方教育費附加流轉(zhuǎn)稅的5%施工合同印花稅%購房合同印花稅6. 管理層介紹 楊維旺，現(xiàn)任項目公司總經(jīng)理，性別：男，大專學(xué)歷，1978年3月至1986年10月在天津市機械師部隊服役；1986年10月至1998年12月在北京華豐出租汽車公司任經(jīng)理；1999年1月至2006年1月任北京美晟建筑工程公司任副總經(jīng)理；2006年2月至2007年12月任北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理；2008年1月至今在北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理。（7）長期借款：截至2013年3月31日，該公司長期借款余額3億元，為中國華融資產(chǎn)管理公司借款，期限24個月，利率18%，截至本報告形成日，該筆借款已經(jīng)歸還。小結(jié)：我司認(rèn)為實地公司財務(wù)記錄較為規(guī)范，能夠真實反映公司財務(wù)經(jīng)營狀況，且項目盈利水平較高，對我司貸款償還有良好的保障。（2）其他應(yīng)收款：截至2012年12月31日，該公司其他應(yīng)收款余額4,656萬元，賬齡均在1年以內(nèi)，主要為往來款。楊美玲、張偉生、王戰(zhàn)兵分別占有股權(quán)80%、10%和10%。 項目公司北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立時間2001年12月住所北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)都市園望都一街2號法定代表人楊維旺企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊資本4000萬元實收資本4000萬元經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房、建筑材料；自有房產(chǎn)品的物業(yè)管理；家居裝飾；房地產(chǎn)信息咨詢。土地使用者土地證編號地址編號使用權(quán)類型用途終止日期面積北京美晟建筑工程公司京興國用（2000出）字第059號舊宮鎮(zhèn)舊忠路西側(cè)M3(10)37出讓辦公2050/4/66,京興國用（2002出）字第338號舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)136出讓綜合2052/4/22京興國用（2002出）字第339號舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)137出讓綜合2052/4/222,京興國用（2002出）字第340號舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)138出讓綜合2052/4/236,合計21,2012年及2013年舊宮鎮(zhèn)拍出地塊的信息如下：交易編號宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積(平方米)成交日期成交價(萬元)受讓單位樓面價（萬元）容積率京土整儲掛（興）[2013]037號北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A21地塊二類居住用地項大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)27,17467,937128,200北京首都開發(fā)股份有限公司和保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體京土整儲掛（興）[2012]022號北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業(yè)用地項目大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)53,870138,212220,000中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司和北京市第五建筑工程有限公司聯(lián)合體。主要劣勢： 2010年即取得預(yù)售許可證，近3年過去，總體成交狀況不是很理想； 項目方與新加坡鵬瑞利、通州濱海灣開發(fā)有限公司合作開發(fā)已競拍成功的六塊土地，總體土地出讓金即超過50億元，按其所持股權(quán)比例，僅土地款就要承擔(dān)17億元，資金壓力較大。監(jiān)管項目公司的財務(wù)章、法人章、開戶許可證、網(wǎng)簽備案UKEY等。3. 保證擔(dān)保實際控制人楊美玲、楊維旺提供個人無限連帶責(zé)任擔(dān)保，所擔(dān)保的主債權(quán)為融資總規(guī)模12億元。(四) 風(fēng)控措施1. 北京ONE項目土地及在建工程抵押擔(dān)保北京one項目部分土地及在建工程抵押，抵押率較低，具體如下。8. 發(fā)行計劃：第三方理財機構(gòu)代發(fā)，分期發(fā)行，分期成立，每一期規(guī)模不超過3億元，期限均為兩年。位于通州區(qū)新華大街與新華南路交叉口西南角，毗鄰運河核心區(qū)，四至范圍為東鄰新華南路；南鄰中山大街；西鄰規(guī)劃路；北鄰新華西街，與通州區(qū)人民政府隔路相望，既是通州老城區(qū)最繁華地段之一，也是新城規(guī)劃的核心區(qū)域，是新城建設(shè)的重中之重。中融國際信托有限公司中融北京實地集合資金信托計劃盡職調(diào)查報告（報告完成日期：2013年 月 日）經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：產(chǎn)業(yè)投資部聲明與保證我們在此聲明與保證：本報告是按照《中融國際信托有限公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)合作方提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項目特點設(shè)計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施專項規(guī)劃以及重點地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復(fù)，區(qū)域內(nèi)京杭廣場項目已開工建設(shè)，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點建設(shè)項目。9. 還款來源：第一還款來源：北京one項目的銷售收入；第二還款來源：云端產(chǎn)業(yè)園項目的銷售收入； 第三還款來源：運河核心區(qū)項目開發(fā)銷售收入。抵押物價值測算過程如下：B地塊可抵押銷售面積為51,，其中住宅50,，；根據(jù)項目歷史簽約數(shù)據(jù)計算，B地塊住宅部分平均售價為22,，商業(yè)部分平均售價為58,；按上述歷史簽約均價對B地塊抵押物價值測算結(jié)果為119,。4. 項目監(jiān)管對北京實地公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出狀況進(jìn)行監(jiān)管。如項目第二期信托計劃無法成立，信托計劃到期我司以市場價格處置匯天公司100%的股權(quán)。三、交易對手情況調(diào)查（一）項目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 項目實際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊成立了北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，實際控制企業(yè)包括北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司和北京漕運碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱“美晟集團(tuán)”）。因此。股權(quán)結(jié)構(gòu)楊美玲出資3200萬，持股80%；楊維旺出資400萬，持股10%；張偉生出資400萬，持股10%經(jīng)營期限自2001年12月30日至2031年12月29日房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)四級資質(zhì) 2. 項目公司歷史沿革實地公司成立于2001年12月，注冊資本為4,000萬元，為實際控制人楊美玲于2004年通過收購股權(quán)獲得。2008年1月，根據(jù)公司股東會決議和修改后的公司章程規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。（3）存貨：截至2012年12月31日，該公司存貨科目余額121,019萬元，為項目開發(fā)成本，2012年末公司預(yù)付賬款926萬元，2012年以前公司累計結(jié)轉(zhuǎn)成本34,151萬元，與項目已投相匹配。本報告形成前，我們?nèi)〉昧藢嵉毓咀钚乱黄谪攧?wù)