【正文】 20102012年核心區(qū)及北苑地區(qū)已售土地情況表地塊編號(hào)成交價(jià)土地面積規(guī)劃建筑面積樓面單價(jià)用地性質(zhì)成交時(shí)間競(jìng)得人Ⅶ1415576129901320011800F3其它類多功能用地 北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 Ⅶ1518880157431600011800F3其它類多功能用地 北京通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 Ⅷ14225808904009088F3其它類多功能用地 鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（1）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 Ⅷ13905003279199600F3其它類多功能用地 鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（2）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 Ⅷ141799602017088000F3其它類多功能用地 鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（3）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體 北苑商務(wù)區(qū) 14000074233155318C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地、R53托幼用地 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 北苑商務(wù)區(qū) 19200077236246593C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地 大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司 （三）項(xiàng)目分析 項(xiàng)目’四三二’情況說(shuō)明1） 四證齊全北京one項(xiàng)目土地及在建工程抵押給我司的部分目前均已拿到《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》。通州區(qū)大型商場(chǎng)主要集中在梨園和北苑地區(qū)，如貴友大廈、藍(lán)島大廈、國(guó)泰百貨，但商場(chǎng)產(chǎn)品均定位中端市場(chǎng)，高端產(chǎn)品在區(qū)內(nèi)無(wú)處尋覓，隨著通州運(yùn)河核心區(qū)的建設(shè)，通州區(qū)對(duì)高端商場(chǎng)的需求也與日俱增。③周邊多條地鐵線路：八通線可連接通州至北京市區(qū)，未來(lái)地鐵6號(hào)線二期、RS6號(hào)線均將穿過(guò)通州在新華大街設(shè)立站點(diǎn)。另外辦公性質(zhì)房屋目前尚未有調(diào)控政策限制，一方面目前在工商局注冊(cè)的公司日益增多，另一方面外地企業(yè)遷入京也是辦公用房需求旺盛的原因，再由商品房市場(chǎng)受政策影響使得一部分投資客需求轉(zhuǎn)向辦公用房，也對(duì)該類房屋銷售情況起到的支撐作用。（3） 2005年12月22日取得《國(guó)有土地使用證》（京通國(guó)用(2005出)第080號(hào)），記載土地所有權(quán)面積為42,。商業(yè)辦公樓由頂級(jí)購(gòu)物中心及通州第一個(gè)5A級(jí)寫字樓構(gòu)成：地下1層地上4層將打造成頂級(jí)綜合購(gòu)物中心，F(xiàn)5F7為多功能會(huì)所，內(nèi)有游泳池、健身房、瑜伽房、西餐廳等；F8F29為國(guó)際5A級(jí)寫字樓。序號(hào)宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位1北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅷ142地塊通州區(qū)運(yùn)河西岸11,34990,400F3其它類多功能用地2012年9月24日82,鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（1）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體2北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅷ13地塊通州區(qū)運(yùn)河西岸16,62199,600F3其它類多功能用地2012年9月25日90,鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（2）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體3北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅷ141地塊通州區(qū)運(yùn)河西岸10,95688,000F3其它類多功能用地2012年9月28日79,鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（3）有限公司、北京美融加投資有限公司聯(lián)合體38,926278,000252,此外，北京美融加投資有限公司參與的聯(lián)合體通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式還取得北京市通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)Ⅷ10地塊F3，Ⅷ11地塊F3，和Ⅷ12地塊F3的土地使用權(quán)。中標(biāo)后，每一個(gè)目標(biāo)地塊上都成立一個(gè)中外合資的項(xiàng)目公司，共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)。2. 美融加公司財(cái)務(wù)狀況項(xiàng)目公司向我司提供了連續(xù)3年的審計(jì)報(bào)告和2012年12月未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)負(fù)債表北京美融加投資有限公司單位：人民幣　萬(wàn)元2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年12月31日資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金4,00123,3741522,502其他應(yīng)收款32,48326,47225,568流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)4,00155,85726,62528,070長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)期投資其中: 長(zhǎng)期股權(quán)投資2,45014,45014,450長(zhǎng)期投資合計(jì)2,45014,45014,450固定資產(chǎn)：固定資產(chǎn)原值245245減：累計(jì)折舊1639固定資產(chǎn)凈值230206固定資產(chǎn)合計(jì)230206無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用2829無(wú)形及其他資產(chǎn)合計(jì)2829資產(chǎn)總計(jì)4,00258,31541,27542,726負(fù)債及所有者權(quán)益流動(dòng)負(fù)債：其他應(yīng)付款254,31537,27538,733流動(dòng)負(fù)債合計(jì)254,31537,27538,733長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)254,31537,27538,733所有者權(quán)益：實(shí)收資本4,0004,0004,0004,000未分配利潤(rùn)6資本公積所有者權(quán)益合計(jì)4,0004,0004,0003,994負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)4,00258,31541,27542,726美融加公司自成立以來(lái)，除了對(duì)外投資匯天網(wǎng)絡(luò)以及鑫瑞加源房地產(chǎn)公司，并且參與拿地外，沒(méi)有其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，除了2012年有營(yíng)業(yè)收入535萬(wàn)元，凈虧損6萬(wàn)元，沒(méi)有其他營(yíng)業(yè)收入。%，流動(dòng)比率為：%，速動(dòng)比率為：%，以上指標(biāo)表明公司負(fù)債率處于比較高的水平，而存活占流動(dòng)資產(chǎn)比例較高造成速動(dòng)比率較行業(yè)平均水平低，存在短期償債能力不足的風(fēng)險(xiǎn)，但分析債務(wù)構(gòu)成主要是美融加公司對(duì)匯天公司的股東借款，性質(zhì)非對(duì)外負(fù)債，因此匯天公司短期不會(huì)面臨債務(wù)償還壓力。注冊(cè)資金：10000萬(wàn)元，法定代表人：楊磊，經(jīng)營(yíng)范圍：技術(shù)開(kāi)發(fā)；技術(shù)應(yīng)用；投資管理；資產(chǎn)管理；開(kāi)發(fā)、銷售計(jì)算機(jī)軟硬件及外部設(shè)備；市場(chǎng)信息咨詢。執(zhí)行案件96%以上均為鼎晟國(guó)際項(xiàng)目交房延期、辦證延期以及未及時(shí)支付延期違約金所造成的，與本項(xiàng)目無(wú)關(guān)。5. 項(xiàng)目公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營(yíng)業(yè)稅5%土地使用稅（二類）土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)流轉(zhuǎn)稅的%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）25%地方教育費(fèi)附加流轉(zhuǎn)稅的5%施工合同印花稅%購(gòu)房合同印花稅6. 管理層介紹 楊維旺，現(xiàn)任項(xiàng)目公司總經(jīng)理，性別：男，大專學(xué)歷，1978年3月至1986年10月在天津市機(jī)械師部隊(duì)服役；1986年10月至1998年12月在北京華豐出租汽車公司任經(jīng)理；1999年1月至2006年1月任北京美晟建筑工程公司任副總經(jīng)理；2006年2月至2007年12月任北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理；2008年1月至今在北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理。（7）長(zhǎng)期借款：截至2013年3月31日，該公司長(zhǎng)期借款余額3億元，為中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司借款，期限24個(gè)月，利率18%，截至本報(bào)告形成日，該筆借款已經(jīng)歸還。小結(jié)：我司認(rèn)為實(shí)地公司財(cái)務(wù)記錄較為規(guī)范，能夠真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，且項(xiàng)目盈利水平較高，對(duì)我司貸款償還有良好的保障。（2）其他應(yīng)收款：截至2012年12月31日，該公司其他應(yīng)收款余額4,656萬(wàn)元，賬齡均在1年以內(nèi)，主要為往來(lái)款。楊美玲、張偉生、王戰(zhàn)兵分別占有股權(quán)80%、10%和10%。 項(xiàng)目公司北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立時(shí)間2001年12月住所北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)都市園望都一街2號(hào)法定代表人楊維旺企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊(cè)資本4000萬(wàn)元實(shí)收資本4000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷售商品房、建筑材料；自有房產(chǎn)品的物業(yè)管理；家居裝飾；房地產(chǎn)信息咨詢。土地使用者土地證編號(hào)地址編號(hào)使用權(quán)類型用途終止日期面積北京美晟建筑工程公司京興國(guó)用（2000出）字第059號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊忠路西側(cè)M3(10)37出讓辦公2050/4/66,京興國(guó)用（2002出）字第338號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)136出讓綜合2052/4/22京興國(guó)用（2002出）字第339號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)137出讓綜合2052/4/222,京興國(guó)用（2002出）字第340號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)138出讓綜合2052/4/236,合計(jì)21,2012年及2013年舊宮鎮(zhèn)拍出地塊的信息如下：交易編號(hào)宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積(平方米)成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位樓面價(jià)（萬(wàn)元）容積率京土整儲(chǔ)掛（興）[2013]037號(hào)北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A21地塊二類居住用地項(xiàng)大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)27,17467,937128,200北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司和保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體京土整儲(chǔ)掛（興）[2012]022號(hào)北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業(yè)用地項(xiàng)目大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)53,870138,212220,000中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司和北京市第五建筑工程有限公司聯(lián)合體。主要劣勢(shì)： 2010年即取得預(yù)售許可證，近3年過(guò)去，總體成交狀況不是很理想； 項(xiàng)目方與新加坡鵬瑞利、通州濱海灣開(kāi)發(fā)有限公司合作開(kāi)發(fā)已競(jìng)拍成功的六塊土地，總體土地出讓金即超過(guò)50億元，按其所持股權(quán)比例，僅土地款就要承擔(dān)17億元，資金壓力較大。監(jiān)管項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)章、法人章、開(kāi)戶許可證、網(wǎng)簽備案UKEY等。3. 保證擔(dān)保實(shí)際控制人楊美玲、楊維旺提供個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保，所擔(dān)保的主債權(quán)為融資總規(guī)模12億元。(四) 風(fēng)控措施1. 北京ONE項(xiàng)目土地及在建工程抵押擔(dān)保北京one項(xiàng)目部分土地及在建工程抵押，抵押率較低，具體如下。8. 發(fā)行計(jì)劃：第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)代發(fā)，分期發(fā)行，分期成立，每一期規(guī)模不超過(guò)3億元，期限均為兩年。位于通州區(qū)新華大街與新華南路交叉口西南角，毗鄰運(yùn)河核心區(qū)，四至范圍為東鄰新華南路；南鄰中山大街；西鄰規(guī)劃路；北鄰新華西街，與通州區(qū)人民政府隔路相望，既是通州老城區(qū)最繁華地段之一，也是新城規(guī)劃的核心區(qū)域，是新城建設(shè)的重中之重。中融國(guó)際信托有限公司中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告（報(bào)告完成日期：2013年 月 日）經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：產(chǎn)業(yè)投資部聲明與保證我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照《中融國(guó)際信托有限公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)合作方提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復(fù)，區(qū)域內(nèi)京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。9. 還款來(lái)源：第一還款來(lái)源：北京one項(xiàng)目的銷售收入；第二還款來(lái)源：云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的銷售收入； 第三還款來(lái)源：運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售收入。抵押物價(jià)值測(cè)算過(guò)程如下：B地塊可抵押銷售面積為51,，其中住宅50,，；根據(jù)項(xiàng)目歷史簽約數(shù)據(jù)計(jì)算，B地塊住宅部分平均售價(jià)為22,，商業(yè)部分平均售價(jià)為58,；按上述歷史簽約均價(jià)對(duì)B地塊抵押物價(jià)值測(cè)算結(jié)果為119,。4. 項(xiàng)目監(jiān)管對(duì)北京實(shí)地公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出狀況進(jìn)行監(jiān)管。如項(xiàng)目第二期信托計(jì)劃無(wú)法成立，信托計(jì)劃到期我司以市場(chǎng)價(jià)格處置匯天公司100%的股權(quán)。三、交易對(duì)手情況調(diào)查（一）項(xiàng)目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目實(shí)際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊(cè)成立了北京美晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，開(kāi)始從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，實(shí)際控制企業(yè)包括北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司和北京漕運(yùn)碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱“美晟集團(tuán)”）。因此。股權(quán)結(jié)構(gòu)楊美玲出資3200萬(wàn)，持股80%；楊維旺出資400萬(wàn)，持股10%；張偉生出資400萬(wàn)，持股10%經(jīng)營(yíng)期限自2001年12月30日至2031年12月29日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì) 2. 項(xiàng)目公司歷史沿革實(shí)地公司成立于2001年12月，注冊(cè)資本為4,000萬(wàn)元，為實(shí)際控制人楊美玲于2004年通過(guò)收購(gòu)股權(quán)獲得。2008年1月，根據(jù)公司股東會(huì)決議和修改后的公司章程規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。（3）存貨：截至2012年12月31日，該公司存貨科目余額121,019萬(wàn)元，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，2012年末公司預(yù)付賬款926萬(wàn)元，2012年以前公司累計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)成本34,151萬(wàn)元，與項(xiàng)目已投相匹配。本報(bào)告形成前，我們?nèi)〉昧藢?shí)地公司最新一期財(cái)務(wù)