【正文】 聯(lián)企業(yè)，其他應(yīng)付款主要構(gòu)成如下：序號(hào)債務(wù)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1美融加投資409,000,借款122鑫瑞加源14,187,借款123代美晟支付80,開發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)用124實(shí)地開發(fā)69,089,往來(lái)款015設(shè)計(jì)費(fèi)、土地費(fèi)442,設(shè)計(jì)費(fèi)、土地費(fèi)126應(yīng)付未付職工薪酬91,應(yīng)付未付職工工資01合計(jì)353,827,匯天公司的報(bào)表反映，截至2013年3月31日，公司資產(chǎn)總額44,774,52萬(wàn)元，負(fù)債和所有者權(quán)益分別為35,。股權(quán)結(jié)構(gòu)北京美融加投資有限公司占股100%。就本項(xiàng)目的法律盡調(diào)來(lái)看，律師認(rèn)為，項(xiàng)目案件標(biāo)的金額較小，案件產(chǎn)生的主要原因?yàn)樵瓕?shí)地公司爛尾樓延期交付引起的，且本項(xiàng)目為貸款項(xiàng)目，因此對(duì)本項(xiàng)目無(wú)重大影響。2004年底，在通州區(qū)政府的協(xié)調(diào)下，本項(xiàng)目實(shí)際控制人收購(gòu)了實(shí)地公司。7. 仲裁、訴訟等情況說(shuō)明截至2013年5月4日項(xiàng)目公司共涉及462起執(zhí)行案件，目前法院系統(tǒng)中顯示15個(gè)案件狀態(tài)為執(zhí)行中，涉及執(zhí)行中案件金額7,501,，實(shí)際目前均已經(jīng)執(zhí)行完畢，少量案件法院執(zhí)行局目前還沒(méi)有在系統(tǒng)上進(jìn)行上傳報(bào)結(jié)案手續(xù)，因此顯示15個(gè)案件狀態(tài)為執(zhí)行中。198008至198501在河北理工大學(xué)任教。對(duì)外擔(dān)保情況：無(wú)抵押/質(zhì)押情況：無(wú)有無(wú)不良記錄：項(xiàng)目公司有已結(jié)清不良貸款3,000萬(wàn)元，為本項(xiàng)目實(shí)際控制人收購(gòu)實(shí)地公司之前，實(shí)地公司的逾期貸款，此筆貸款已經(jīng)于2005年償還。盈余公積轉(zhuǎn)入380萬(wàn)。 （6）其他應(yīng)付款：截至2013年3月31日，該公司其他應(yīng)付款2,956萬(wàn)元，賬齡均為1年以內(nèi)，主要為往來(lái)款。（2）預(yù)付賬款：截至2013年3月31日。該項(xiàng)目土地取得時(shí)間較早，成本較低，整體盈利水平較高。（4）預(yù)收賬款：截至2012年12月31日，該公司預(yù)收賬款16,233萬(wàn)元，賬齡均在1年以內(nèi)，主要為預(yù)繳購(gòu)房資金。截至2012年12月31日，公司所有者權(quán)益68,812萬(wàn)元，較上年增加23,826萬(wàn)元，%；其中未分配利潤(rùn)較上年增加18,426萬(wàn)元，%，主要因公司2012年房屋銷售產(chǎn)生。原股東王戰(zhàn)兵將10%的公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給楊維旺，注冊(cè)資本仍為4000萬(wàn)元不變。2004年8月，根據(jù)公司股東會(huì)決議和修改后的公司章程規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。，并取得北京市工商行政管理局頒發(fā)的注冊(cè)號(hào)為1102231348659的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。項(xiàng)目具體情況介紹如下：（三）項(xiàng)目公司北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1. 項(xiàng)目公司基本情況 北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)地公司”）成立于2001年12月，工商注冊(cè)號(hào)為1100002348659，注冊(cè)地址北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)都市園望都一街2號(hào)，經(jīng)營(yíng)地址：北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊忠路19號(hào)。\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\v 15151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515 目前開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際控制人名下目前正在運(yùn)行三個(gè)項(xiàng)目，一是匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司名下的云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目；二是北京美融加投資有限公司名下的通州核心區(qū)商務(wù)區(qū)地塊；三是北京實(shí)地公司名下的北京one項(xiàng)目。 儲(chǔ)備土地實(shí)際控制人名下北京美晟建筑工程公司持有位于北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南的地塊，占地面積15,，持有舊宮鎮(zhèn)舊忠路西側(cè)地塊，占地面積6,594平方米，土地為辦公用地。80%股權(quán)控制100%實(shí)際股權(quán)控制100%實(shí)際股權(quán)控制100%股權(quán)與新加坡鵬瑞利房地產(chǎn)公司合作，各占50%股權(quán)楊美玲北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司北京美融加投資有限公司匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司通州運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目在建項(xiàng)目“宏鑫花園2期”云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（二）項(xiàng)目公司實(shí)際控制人實(shí)地公司實(shí)際控制人為楊美玲女士，楊美玲女士于1967年11月10日出生，高級(jí)工程師職稱，1988年6月畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)，1989年至1991年出任北京六建公司經(jīng)理；1992年至1996年獲得北京十佳建筑公司經(jīng)理榮譽(yù)。進(jìn)入2013年以來(lái)北京one項(xiàng)目成交良好，共認(rèn)購(gòu)簽約386套，房屋均價(jià)為23,761元/平米。(五) 信托計(jì)劃的退出信托計(jì)劃到期時(shí)，匯天公司償還40,000萬(wàn)元股東借款本金，無(wú)利息，剩余信托財(cái)產(chǎn)原狀分配給次級(jí)受益人；實(shí)地公司償還80,000萬(wàn)元信托貸款本金，及優(yōu)先級(jí)總規(guī)模120,000萬(wàn)元所對(duì)應(yīng)的融資成本，信托計(jì)劃終止。派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員，對(duì)項(xiàng)目公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員，對(duì)項(xiàng)目公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司名下的云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)尹各莊村，；，地下建筑面積13萬(wàn)平方米。由于A地塊目前僅有兩套辦公用房簽約記錄，歷史銷售數(shù)據(jù)難以作為抵押物價(jià)值測(cè)算依據(jù)，因此，我們聘請(qǐng)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)位于A地塊商業(yè)、辦公部分的抵押物進(jìn)行評(píng)估。信托資金用于云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的工程款。10. 信托收益分配：按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信托利益。實(shí)際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊(cè)成立了北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，實(shí)際控制企業(yè)包括北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司和北京漕運(yùn)碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱“美晟集團(tuán)”），本次借款主體實(shí)地公司為楊美玲于2004年收購(gòu)獲得。區(qū)域內(nèi)東關(guān)大道、北關(guān)地下環(huán)隧、地鐵六號(hào)線等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模，為該區(qū)域未來(lái)發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。北京ONE項(xiàng)目地處通州核心區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日目 錄一、項(xiàng)目背景 6（一）項(xiàng)目來(lái)源 7（二）交易對(duì)手需求 7二、信托方案 7(一) 信托基本要素 7(二) 交易結(jié)構(gòu)圖 8(三) 信托資金運(yùn)用 9(四) 風(fēng)控措施 9(五) 信托計(jì)劃的退出 11(六) 項(xiàng)目總結(jié) 11三、交易對(duì)手情況調(diào)查 12（一）項(xiàng)目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 12（二）項(xiàng)目公司實(shí)際控制人 12（三）項(xiàng)目公司 14北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 141. 項(xiàng)目公司基本情況 142. 項(xiàng)目公司歷史沿革 143. 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況 154. 項(xiàng)目公司信用記錄 215. 項(xiàng)目公司稅收政策 216. 管理層介紹 217. 仲裁、訴訟等情況說(shuō)明 228. 22匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 231. 匯天公司基本情況 232. 匯天公司歷史沿革 233. 匯天公司財(cái)務(wù)狀況 244. 匯天公司信用記錄 27北京美融加投資有限公司 281. 美融加公司歷史沿革 282. 美融加公司財(cái)務(wù)狀況 293. 美融加公司信用記錄 304. 美融加公司管理層介紹 305. 美融加公司用款項(xiàng)目情況 30四、標(biāo)的項(xiàng)目 32北京one項(xiàng)目 33（一） 北京one項(xiàng)目基本情況 33 項(xiàng)目現(xiàn)狀 33 控規(guī)指標(biāo) 35 開發(fā)計(jì)劃 36 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 38（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況 381. 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 382. 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng) 393. 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 40（三）項(xiàng)目分析 44 項(xiàng)目’四三二’情況說(shuō)明 44 總投資預(yù)測(cè) 45 已投入資金的合理性 46 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表 48 銀行貸款安排 49 銷售預(yù)測(cè) 50國(guó)際健康城項(xiàng)目云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目 56（二） 國(guó)際健康城項(xiàng)目基本情況 56 項(xiàng)目現(xiàn)狀 56 控規(guī)指標(biāo) 58 開發(fā)計(jì)劃 59 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 60（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況 60（三）項(xiàng)目分析 63 總投資預(yù)測(cè) 63 已投入資金的合理性 64 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表 66 銀行貸款安排 67 銷售預(yù)測(cè) 67五、還款來(lái)源 69六、抵押物擔(dān)保分析 70七、本信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 71（一） 信托風(fēng)險(xiǎn)分析 71 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 71 政策風(fēng)險(xiǎn) 71 受托人經(jīng)營(yíng)及操作風(fēng)險(xiǎn) 71 保管人經(jīng)營(yíng)及操作風(fēng)險(xiǎn) 71 利率風(fēng)險(xiǎn) 72 其它風(fēng)險(xiǎn) 72（二） 主要風(fēng)險(xiǎn)防范措施 72 信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 72 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 72八、結(jié)論及建議 7一、項(xiàng)目背景 根據(jù)融資方北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)地公司”）的實(shí)際用款需求，擬發(fā)行中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃，本信托計(jì)劃總規(guī)模為17億元（優(yōu)先級(jí)12億元，次級(jí)5億元），其中優(yōu)先級(jí)資金8億元用于北京One項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)工程款，4億元用于實(shí)際控制人名下匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的名下云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。隨著近兩年新城建設(shè)的深入開展，通州“一核五區(qū)”的整體規(guī)劃逐步清晰，葛洲壩、綠城、萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、富力、遠(yuǎn)洋、新加坡鵬瑞利、華業(yè)、富華等一大批各類型知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐通州，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍。而北京ONE在該區(qū)域內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，有望成為通州新城高端樓盤的領(lǐng)跑者。二、信托方案(一) 信托基本要素1. 信托計(jì)劃名稱：中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃；2. 信托類型：集合；3. 信托期限：3年，滿一年可提前還款；4. 信托規(guī)模：總規(guī)模17億元，其中優(yōu)先級(jí)資金12億元，次級(jí)資金5億元；5. 資金運(yùn)用方式：信托貸款及股權(quán)投資；6. 資金用途：8億元用于北京One項(xiàng)目的工程開發(fā)費(fèi)用；4億元用于云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的工程開發(fā)費(fèi)用；7. 融資總成本： 年化18%；信托報(bào)酬為6%/年左右。(二) 交易結(jié)構(gòu)圖中融信托設(shè)立、管理①優(yōu)先級(jí)受益人認(rèn)購(gòu)匯天100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)實(shí)際控制人中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益人還本付息⑥信托貸款歸還股東借款增資入股匯天4億元股東借款認(rèn)購(gòu)保管土地及在建工程抵押保管銀行北京實(shí)地匯天公司(三) 信托資金運(yùn)用中融信托成立中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃，一期優(yōu)先級(jí)成立規(guī)模40,000萬(wàn)元，其中，優(yōu)先級(jí)資金40,000萬(wàn)元由中融信托向合格投資者募集資，用于向匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司進(jìn)行增資。二期規(guī)模為80,000萬(wàn)元由中融信托向合格投資者募集資，于實(shí)地公司滿足“432”條件后，以信托貸款的形式向?qū)嵉毓景l(fā)放，資金用于北京One項(xiàng)目的工程款。根據(jù)該機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，A地塊抵押物評(píng)估值為255,。目前部分樓棟已經(jīng)封頂，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年8月拿到預(yù)售證開始預(yù)售，凈利率達(dá)36%。項(xiàng)目公司主要銀行賬戶增加監(jiān)管人員印鑒，控制項(xiàng)目公司的銷售回款及資金支出。項(xiàng)目公司主要銀行賬戶增加監(jiān)管人員印鑒，控制項(xiàng)目公司的銷售回款及資金支出。本項(xiàng)目第一還款來(lái)源：北京one項(xiàng)目銷售收入；第二還款來(lái)源：云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的銷售收入；第三還款來(lái)源：運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目開發(fā)銷售資金。 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)180,，銷售凈利潤(rùn)率高達(dá)31%； 融資方總體負(fù)債率極低，截至中融北京實(shí)地信托貸款單一項(xiàng)目信托計(jì)劃成立前，本項(xiàng)目?jī)H3億元對(duì)外借款，未售部分存貨市值超過(guò)34億； 抵押率極低，實(shí)際抵押率僅32%。出身建筑的楊女士1996年3月創(chuàng)辦了北京美晟建筑公司，后于2000年1月又創(chuàng)辦北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)業(yè)?？偣舱嫉孛娣e21,。實(shí)際控制人資產(chǎn)負(fù)債狀況說(shuō)明實(shí)地控制人名下資產(chǎn)已接近70億元，主要為包括：北京one項(xiàng)目待售存貨：項(xiàng)目已接近完工，剩余存貨值超過(guò)40億元；美融加通州核心商務(wù)區(qū)地塊：地塊價(jià)值為47億元，按照美融加所持股權(quán)比例，美融加可占權(quán)益為17億元；云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目：該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2013年8月即將開始預(yù)售，目前部分結(jié)構(gòu)封頂。注冊(cè)資金：4000萬(wàn)元，法定代表人：楊維旺，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售商品房、建筑材料；自有房產(chǎn)品的物業(yè)管理；家居裝飾；房地產(chǎn)信息咨詢。2002年4月，根據(jù)公司股東會(huì)決議，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓并增資，新股東黃一夫出資人民幣1600萬(wàn)元，；，累計(jì)出資400萬(wàn)元，注冊(cè)資本由1000萬(wàn)元變更為2000萬(wàn)元。原股東黃一夫、北京天驥物業(yè)管理有限公司、北京江雪建筑裝飾有限公司將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給楊美玲、張偉生和王戰(zhàn)兵，注冊(cè)資本仍為4000萬(wàn)元不變。楊美玲收購(gòu)實(shí)地公司股權(quán)后，僅有一次變更記錄，且為關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓。重點(diǎn)科目分析：（1）貨幣資金：截至2012年12月31日，該公司貨幣資金8602萬(wàn)元。（5）其他應(yīng)付款：截至2012年12月31日，該公司其他應(yīng)付款22,978萬(wàn)元，賬齡均為1年以內(nèi)，主要為往來(lái)款。現(xiàn)金流情況2012年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流14,252，由房屋銷售產(chǎn)生；投資活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流5,400萬(wàn)元，為當(dāng)年未分配利潤(rùn)轉(zhuǎn)增資本公司；籌資活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流12,350萬(wàn)元，主要為當(dāng)年借款的償還。預(yù)付賬款構(gòu)成如下：序號(hào) 債務(wù)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡