【正文】 為290,（以建設(shè)工程規(guī)劃許可證為準(zhǔn)），建設(shè)內(nèi)容主要為住宅、商業(yè)、辦公及配套。雙方按照對(duì)項(xiàng)目公司的持股比例分享對(duì)項(xiàng)目土地和項(xiàng)目物業(yè)的權(quán)益，并按照此比例承擔(dān)土地出讓金、《土地開(kāi)發(fā)建設(shè)不常協(xié)議》中的補(bǔ)償款、稅費(fèi)和建設(shè)成本等。匯天公司名下項(xiàng)目云端產(chǎn)業(yè)園尚未取得預(yù)售許可證，截至報(bào)告形成之日沒(méi)有銷售收入產(chǎn)生，損益表主要反映一些當(dāng)期期間費(fèi)用，其中營(yíng)業(yè)費(fèi)用：；；，我們認(rèn)為處于合理水平。2004年底，在通州區(qū)政府的協(xié)調(diào)下，本項(xiàng)目實(shí)際控制人收購(gòu)了實(shí)地公司。盈余公積轉(zhuǎn)入380萬(wàn)。（4）預(yù)收賬款：截至2012年12月31日，該公司預(yù)收賬款16,233萬(wàn)元，賬齡均在1年以內(nèi)，主要為預(yù)繳購(gòu)房資金。，并取得北京市工商行政管理局頒發(fā)的注冊(cè)號(hào)為1102231348659的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。80%股權(quán)控制100%實(shí)際股權(quán)控制100%實(shí)際股權(quán)控制100%股權(quán)與新加坡鵬瑞利房地產(chǎn)公司合作，各占50%股權(quán)楊美玲北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京美晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司北京美融加投資有限公司匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司通州運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目在建項(xiàng)目“宏鑫花園2期”云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（二）項(xiàng)目公司實(shí)際控制人實(shí)地公司實(shí)際控制人為楊美玲女士，楊美玲女士于1967年11月10日出生，高級(jí)工程師職稱，1988年6月畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)，1989年至1991年出任北京六建公司經(jīng)理；1992年至1996年獲得北京十佳建筑公司經(jīng)理榮譽(yù)。派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員，對(duì)項(xiàng)目公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。10. 信托收益分配：按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信托利益。報(bào)告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。二、信托方案(一) 信托基本要素1. 信托計(jì)劃名稱：中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃；2. 信托類型：集合；3. 信托期限：3年，滿一年可提前還款；4. 信托規(guī)模：總規(guī)模17億元，其中優(yōu)先級(jí)資金12億元，次級(jí)資金5億元；5. 資金運(yùn)用方式：信托貸款及股權(quán)投資；6. 資金用途：8億元用于北京One項(xiàng)目的工程開(kāi)發(fā)費(fèi)用；4億元用于云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的工程開(kāi)發(fā)費(fèi)用；7. 融資總成本： 年化18%；信托報(bào)酬為6%/年左右。目前部分樓棟已經(jīng)封頂，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年8月拿到預(yù)售證開(kāi)始預(yù)售，凈利率達(dá)36%。 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)180,，銷售凈利潤(rùn)率高達(dá)31%； 融資方總體負(fù)債率極低，截至中融北京實(shí)地信托貸款單一項(xiàng)目信托計(jì)劃成立前，本項(xiàng)目?jī)H3億元對(duì)外借款，未售部分存貨市值超過(guò)34億； 抵押率極低，實(shí)際抵押率僅32%。注冊(cè)資金：4000萬(wàn)元，法定代表人：楊維旺，經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷售商品房、建筑材料；自有房產(chǎn)品的物業(yè)管理；家居裝飾；房地產(chǎn)信息咨詢。重點(diǎn)科目分析：（1）貨幣資金：截至2012年12月31日，該公司貨幣資金8602萬(wàn)元。其他應(yīng)付款構(gòu)成前五位金額及欠款原因如下：序號(hào) 債權(quán)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1代收契稅維修基金等費(fèi)用27,204, 代收款1年以內(nèi)2許愛(ài)國(guó)2,567,往來(lái)款1年以內(nèi)3苑亞斌323,往來(lái)款1年以內(nèi)3中煤正辰258,往來(lái)款1年以內(nèi)4新浪活動(dòng)款140,往來(lái)款1年以內(nèi)上述列表中的徐愛(ài)國(guó)、苑亞斌兩個(gè)自然人名下的其他應(yīng)付款并非公司真實(shí)負(fù)債，而是公司取得的其他收入沒(méi)有計(jì)入損益科目列入本科目所致。截至2013年5月4日楊美玲女士涉及一起執(zhí)行案件，執(zhí)行金額12,219,212元，目前顯示已結(jié)案。所有者權(quán)益交上期沒(méi)有沒(méi)有明顯變動(dòng)，但資產(chǎn)、負(fù)債規(guī)模都有大幅增長(zhǎng)，公司資產(chǎn)較上年增加25,，%，；存貨增加25,，變動(dòng)幅度150%；該變動(dòng)主要源于匯天公司年初交納土地出讓金和其他相關(guān)費(fèi)用形成。具體合作方式為美融加公司與PTDPTD2以及PTD3分別組成三個(gè)聯(lián)合體共同參與項(xiàng)目土地三個(gè)地塊的投標(biāo)。項(xiàng)目地上部分由1棟商業(yè)辦公樓和5棟住宅樓組成。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況1. 宏觀經(jīng)濟(jì)概況2010年以來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲政策進(jìn)深幅調(diào)控，致使樓市持續(xù)低迷，但自2012年下半年開(kāi)始，以往的調(diào)控政策逐步消化，在未有更加嚴(yán)格的調(diào)控政策出臺(tái)的環(huán)境下，商品房購(gòu)房的剛性需求逐步顯現(xiàn)。寫字樓主要定位于高端企業(yè)的辦公需求以及有一定資金實(shí)力的投資客。2） 自有資金投入的說(shuō)明本項(xiàng)目總投為352,121萬(wàn)元，項(xiàng)目實(shí)際已經(jīng)投入166,532萬(wàn)元，除去項(xiàng)目前期的銀行借款30,000萬(wàn)元，融資人實(shí)際投入136,532萬(wàn)元，%，滿足項(xiàng)目自有資金投入30%以上的要求。2） 項(xiàng)目配套設(shè)施情況項(xiàng)目周邊配套齊全，東直門中醫(yī)院通州院區(qū)、潞河醫(yī)院、中國(guó)人民解放軍第二六三醫(yī)院等多家醫(yī)院為住戶醫(yī)療提供便利，另外項(xiàng)目周邊有北京市一級(jí)一類幼兒園、多家小學(xué)、市重點(diǎn)中學(xué)、市示范高中等多家幼兒園學(xué)校，為住戶子女教育提供有力保障。（4） 2006年2月8日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（2006規(guī)（通）地字0002號(hào)），證件記載項(xiàng)目用地面積42,，與發(fā)改委批復(fù)一致。具體為2013年4月11日，北京美融加投資有限公司和鵬瑞利通州開(kāi)發(fā)（4）有限公司聯(lián)合體中標(biāo)Ⅷ10地塊F3，建設(shè)用地面積20,243㎡，規(guī)劃建筑面積122,400㎡，成交價(jià)112,，投標(biāo)保證金人民幣28,000萬(wàn)元；2013年4月15日，北京美融加投資有限公司和通州濱海灣開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體中標(biāo)Ⅷ11地塊F3，建設(shè)用地面積16,160㎡，規(guī)劃建筑面積56,700㎡，成交價(jià)52,280萬(wàn)元，投標(biāo)保證金人民幣13,000萬(wàn)元；北京美融加投資有限公司和通州濱海灣開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體中標(biāo)Ⅷ12地塊F3，建設(shè)用地面積13,351㎡，規(guī)劃建筑面積60,300㎡，成交價(jià)55,600萬(wàn)元，投標(biāo)保證金人民幣14,000萬(wàn)元。3. 美融加公司信用記錄截至2013年4月底，美融加公司無(wú)銀行借款，無(wú)征信報(bào)告。項(xiàng)目公司匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司成立時(shí)間2007年10月住所北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)徐辛莊大街1號(hào)209室法定代表人楊磊企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊(cè)資本10000萬(wàn)元實(shí)收資本10000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍技術(shù)開(kāi)發(fā)；應(yīng)用，投資管理；資產(chǎn)管理；開(kāi)發(fā)、銷售計(jì)算機(jī)軟硬件及外部設(shè)備；市場(chǎng)信息咨詢。張偉生，現(xiàn)任項(xiàng)目公司監(jiān)事，性別：男，197907至198008在上海理工大學(xué)任教。本報(bào)告形成前，我們?nèi)〉昧藢?shí)地公司最新一期財(cái)務(wù)報(bào)表，并對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)分析如下：資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 單位:元資產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益流動(dòng)資產(chǎn)：　流動(dòng)負(fù)債：　貨幣資金42,179,短期借款　應(yīng)收票據(jù)　應(yīng)付賬款996,應(yīng)收股利　預(yù)收賬款553,431,應(yīng)收利息　應(yīng)付工資33,預(yù)付賬款9,257,應(yīng)付利潤(rùn)　其他應(yīng)收款359,282,應(yīng)交稅金16,532,存貨1,265,059,其他應(yīng)交款173,待攤費(fèi)用　其他應(yīng)付款29,563,流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1,675,778,一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債　長(zhǎng)期投資　流動(dòng)負(fù)債合計(jì)600,730,長(zhǎng)期債權(quán)投資　長(zhǎng)期借款300,000,固定資產(chǎn)原值41,261,其他長(zhǎng)期負(fù)債　減：累計(jì)折舊9,858,長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)300,000,固定資產(chǎn)凈值31,403,遞延稅項(xiàng)：　工程物資　負(fù)債合計(jì)900,730,固定資產(chǎn)合計(jì)31,403,實(shí)收資本40,000,長(zhǎng)期待攤費(fèi)用　資本公積 765,105,遞延稅項(xiàng)：　未分配利潤(rùn)1,345,遞稅稅款借項(xiàng)　所有者權(quán)益合計(jì)806,450,資產(chǎn)總計(jì)1,707,181,負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)1,707,181,損益表編制單位:北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 日期： 單位:元項(xiàng)目本月數(shù)本期累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入　　減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本　　主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加　　二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)　　減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用174,1,280,管理費(fèi)用111,443,財(cái)務(wù)費(fèi)用21,20,三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損用“”）307,1,744,加：投資收益　營(yíng)業(yè)外收入　100,減：營(yíng)業(yè)外支出5,25,四、利潤(rùn)總額312,1,669,減：所得稅　五、凈利潤(rùn)（虧損用“”）312,1,669,重要科目分析：（1）貨幣資金：截至2013年3月31日，該公司貨幣資金4,。2008年1月，根據(jù)公司股東會(huì)決議和修改后的公司章程規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此。如項(xiàng)目第二期信托計(jì)劃無(wú)法成立，信托計(jì)劃到期我司以市場(chǎng)價(jià)格處置匯天公司100%的股權(quán)。抵押物價(jià)值測(cè)算過(guò)程如下：B地塊可抵押銷售面積為51,，其中住宅50,，；根據(jù)項(xiàng)目歷史簽約數(shù)據(jù)計(jì)算，B地塊住宅部分平均售價(jià)為22,，商業(yè)部分平均售價(jià)為58,；按上述歷史簽約均價(jià)對(duì)B地塊抵押物價(jià)值測(cè)算結(jié)果為119,。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復(fù)，區(qū)域內(nèi)京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目已開(kāi)工建設(shè)，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。位于通州區(qū)新華大街與新華南路交叉口西南角，毗鄰運(yùn)河核心區(qū)，四至范圍為東鄰新華南路；南鄰中山大街；西鄰規(guī)劃路；北鄰新華西街，與通州區(qū)人民政府隔路相望，既是通州老城區(qū)最繁華地段之一，也是新城規(guī)劃的核心區(qū)域，是新城建設(shè)的重中之重。(四) 風(fēng)控措施1. 北京ONE項(xiàng)目土地及在建工程抵押擔(dān)保北京one項(xiàng)目部分土地及在建工程抵押，抵押率較低，具體如下。監(jiān)管項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)章、法人章、開(kāi)戶許可證、網(wǎng)簽備案UKEY等。土地使用者土地證編號(hào)地址編號(hào)使用權(quán)類型用途終止日期面積北京美晟建筑工程公司京興國(guó)用（2000出）字第059號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊忠路西側(cè)M3(10)37出讓辦公2050/4/66,京興國(guó)用（2002出）字第338號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)136出讓綜合2052/4/22京興國(guó)用（2002出）字第339號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)137出讓綜合2052/4/222,京興國(guó)用（2002出）字第340號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)138出讓綜合2052/4/236,合計(jì)21,2012年及2013年舊宮鎮(zhèn)拍出地塊的信息如下：交易編號(hào)宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積(平方米)成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位樓面價(jià)（萬(wàn)元）容積率京土整儲(chǔ)掛（興）[2013]037號(hào)北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A21地塊二類居住用地項(xiàng)大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)27,17467,937128,200北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司和保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體京土整儲(chǔ)掛（興）[2012]022號(hào)北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業(yè)用地項(xiàng)目大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)53,870138,212220,000中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司和北京市第五建筑工程有限公司聯(lián)合體。楊美玲、張偉生、王戰(zhàn)兵分別占有股權(quán)80%、10%和10%。小結(jié)：我司認(rèn)為實(shí)地公司財(cái)務(wù)記錄較為規(guī)范，能夠真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，且項(xiàng)目盈利水平較高，對(duì)我司貸款償還有良好的保障。5. 項(xiàng)目公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營(yíng)業(yè)稅5%土地使用稅（二類）土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)流轉(zhuǎn)稅的%企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）25%地方教育費(fèi)附加流轉(zhuǎn)稅的5%施工合同印花稅%購(gòu)房合同印花稅6. 管理層介紹 楊維旺，現(xiàn)任項(xiàng)目公司總經(jīng)理，性別：男，大專學(xué)歷，1978年3月至1986年10月在天津市機(jī)械師部隊(duì)服役；1986年10月至1998年12月在北京華豐出租汽車公司任經(jīng)理；1999年1月至2006年1月任北京美晟建筑工程公司任副總經(jīng)理；2006年2月至2007年12月任北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理；2008年1月至今在北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理。注冊(cè)資金：10000萬(wàn)元，法定代表人：楊磊，經(jīng)營(yíng)范圍：技術(shù)開(kāi)發(fā)；技術(shù)應(yīng)用；投資管理；資產(chǎn)管理；開(kāi)發(fā)、銷售計(jì)算機(jī)軟硬件及外部設(shè)備；市場(chǎng)信息咨詢。2. 美融加公司財(cái)務(wù)狀況項(xiàng)目公司向我司提供了連續(xù)3年的審計(jì)報(bào)告和2012年12月未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)負(fù)債表北京美融加投資有限公司單位：人民幣　萬(wàn)元2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日2012年12月31日資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金4,00123,3741522,502其他應(yīng)收款32,48326,47225,568流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)4,00155,85726,62528,070長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)期投資其中: 長(zhǎng)期股權(quán)投資2,45014,45014,450長(zhǎng)期投資合計(jì)2,45014,45014,450