【正文】 端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。中融國(guó)際信托有限公司中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查報(bào)告（報(bào)告完成日期：2013年 月 日）經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門(mén)：產(chǎn)業(yè)投資部聲明與保證我們?cè)诖寺暶髋c保證：本報(bào)告是按照《中融國(guó)際信托有限公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引》和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)合作方提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計(jì)交易模式、制定信托計(jì)劃方案后完成的。報(bào)告全面反映了客戶(hù)及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。實(shí)際控制人以云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目公司，即匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“匯天公司”）100%的股權(quán)，以及對(duì)項(xiàng)目公司的股東借款認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃次級(jí)。北京ONE項(xiàng)目地處通州核心區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越。位于通州區(qū)新華大街與新華南路交叉口西南角，毗鄰運(yùn)河核心區(qū)，四至范圍為東鄰新華南路；南鄰中山大街；西鄰規(guī)劃路；北鄰新華西街，與通州區(qū)人民政府隔路相望，既是通州老城區(qū)最繁華地段之一，也是新城規(guī)劃的核心區(qū)域，是新城建設(shè)的重中之重。區(qū)域內(nèi)東關(guān)大道、北關(guān)地下環(huán)隧、地鐵六號(hào)線(xiàn)等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模，為該區(qū)域未來(lái)發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。 （一）項(xiàng)目來(lái)源本項(xiàng)目來(lái)源于交通銀行推薦。實(shí)際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊(cè)成立了北京美晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，開(kāi)始從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，實(shí)際控制企業(yè)包括北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司和北京漕運(yùn)碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱(chēng)“美晟集團(tuán)”），本次借款主體實(shí)地公司為楊美玲于2004年收購(gòu)獲得。8. 發(fā)行計(jì)劃：第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)代發(fā)，分期發(fā)行，分期成立，每一期規(guī)模不超過(guò)3億元，期限均為兩年。10. 信托收益分配：按信托年度支付利息，到期后一次性支付本金及剩余信托利益。次級(jí)資金50,000萬(wàn)元由北京實(shí)地項(xiàng)目實(shí)際控制人楊美玲以其所持有的匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司100%股權(quán)及股東借款40,000萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)。信托資金用于云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的工程款。(四) 風(fēng)控措施1. 北京ONE項(xiàng)目土地及在建工程抵押擔(dān)保北京one項(xiàng)目部分土地及在建工程抵押，抵押率較低，具體如下。由于A地塊目前僅有兩套辦公用房簽約記錄，歷史銷(xiāo)售數(shù)據(jù)難以作為抵押物價(jià)值測(cè)算依據(jù)，因此，我們聘請(qǐng)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)位于A地塊商業(yè)、辦公部分的抵押物進(jìn)行評(píng)估。綜上，A、B地塊抵押物價(jià)值合計(jì)374,，%。匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司名下的云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)尹各莊村，；，地下建筑面積13萬(wàn)平方米。3. 保證擔(dān)保實(shí)際控制人楊美玲、楊維旺提供個(gè)人無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保，所擔(dān)保的主債權(quán)為融資總規(guī)模12億元。派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員，對(duì)項(xiàng)目公司的銷(xiāo)售狀況、銷(xiāo)售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)章、法人章、開(kāi)戶(hù)許可證、網(wǎng)簽備案UKEY等。派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員，對(duì)項(xiàng)目公司的銷(xiāo)售狀況、銷(xiāo)售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)章、法人章、開(kāi)戶(hù)許可證、網(wǎng)簽備案UKEY等。(五) 信托計(jì)劃的退出信托計(jì)劃到期時(shí)，匯天公司償還40,000萬(wàn)元股東借款本金，無(wú)利息，剩余信托財(cái)產(chǎn)原狀分配給次級(jí)受益人；實(shí)地公司償還80,000萬(wàn)元信托貸款本金，及優(yōu)先級(jí)總規(guī)模120,000萬(wàn)元所對(duì)應(yīng)的融資成本，信托計(jì)劃終止。(六) 項(xiàng)目總結(jié)主要優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目來(lái)源于交通銀行推薦，來(lái)源相對(duì)可靠； 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于通州區(qū)委正對(duì)面，京杭廣場(chǎng)（綠城項(xiàng)目）斜對(duì)面；距通州運(yùn)河商務(wù)核心區(qū)不足1公里，離萬(wàn)達(dá)通州項(xiàng)目?jī)H700米；周邊項(xiàng)目土地成交樓面價(jià)均在9,000元/平米以上，總體上對(duì)房屋價(jià)格有一定的支撐作用； 項(xiàng)目較為成熟，屬于準(zhǔn)現(xiàn)房，部分已交房入??； 2012年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖，總體成交狀況趨于好轉(zhuǎn)，僅2012年下半年成交183套住房，成交面積21,，成交金額47,543萬(wàn)元。進(jìn)入2013年以來(lái)北京one項(xiàng)目成交良好，共認(rèn)購(gòu)簽約386套，房屋均價(jià)為23,761元/平米。主要劣勢(shì)： 2010年即取得預(yù)售許可證，近3年過(guò)去，總體成交狀況不是很理想； 項(xiàng)目方與新加坡鵬瑞利、通州濱海灣開(kāi)發(fā)有限公司合作開(kāi)發(fā)已競(jìng)拍成功的六塊土地，總體土地出讓金即超過(guò)50億元，按其所持股權(quán)比例，僅土地款就要承擔(dān)17億元，資金壓力較大。80%股權(quán)控制100%實(shí)際股權(quán)控制100%實(shí)際股權(quán)控制100%股權(quán)與新加坡鵬瑞利房地產(chǎn)公司合作，各占50%股權(quán)楊美玲北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京美晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司北京美融加投資有限公司匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司通州運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目在建項(xiàng)目“宏鑫花園2期”云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目（二）項(xiàng)目公司實(shí)際控制人實(shí)地公司實(shí)際控制人為楊美玲女士，楊美玲女士于1967年11月10日出生，高級(jí)工程師職稱(chēng)，1988年6月畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理專(zhuān)業(yè)，1989年至1991年出任北京六建公司經(jīng)理；1992年至1996年獲得北京十佳建筑公司經(jīng)理榮譽(yù)。已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目除了正開(kāi)發(fā)的北京ONE項(xiàng)目外，實(shí)際控制人過(guò)往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要通過(guò)北京美晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司進(jìn)行，至今已完成多個(gè)住宅以及商業(yè)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積已近百萬(wàn)平米，包括：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)位置建筑面積預(yù)售時(shí)間入住時(shí)間1美然綠色家園 大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮四村村南136,6342005年12月31日2007年2美利新世界商業(yè)樓 大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)廡殿路東側(cè)美利新世界210,0002004年9月28日3 朝陽(yáng)定福莊北300,0002004年3月5日2004年7月1日4 通州區(qū)運(yùn)河大街94號(hào)50,0002001年8月3日5美晟國(guó)際廣場(chǎng)西城區(qū)西單北大街110號(hào)111,6872008年2011年合計(jì)808,321注：根據(jù)金融街上市公司公告，美晟國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目2008年12月被金融街控股股份有限公司收購(gòu)，收購(gòu)價(jià)格為159,998萬(wàn)元。 儲(chǔ)備土地實(shí)際控制人名下北京美晟建筑工程公司持有位于北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南的地塊，占地面積15,，持有舊宮鎮(zhèn)舊忠路西側(cè)地塊，占地面積6,594平方米，土地為辦公用地。土地使用者土地證編號(hào)地址編號(hào)使用權(quán)類(lèi)型用途終止日期面積北京美晟建筑工程公司京興國(guó)用（2000出）字第059號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊忠路西側(cè)M3(10)37出讓辦公2050/4/66,京興國(guó)用（2002出）字第338號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)136出讓綜合2052/4/22京興國(guó)用（2002出）字第339號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)137出讓綜合2052/4/222,京興國(guó)用（2002出）字第340號(hào)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南M3(10)138出讓綜合2052/4/236,合計(jì)21,2012年及2013年舊宮鎮(zhèn)拍出地塊的信息如下：交易編號(hào)宗地名稱(chēng)宗地位置建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積(平方米)成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位樓面價(jià)（萬(wàn)元）容積率京土整儲(chǔ)掛（興）[2013]037號(hào)北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A21地塊二類(lèi)居住用地項(xiàng)大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)27,17467,937128,200北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司和保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合體京土整儲(chǔ)掛（興）[2012]022號(hào)北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊二類(lèi)居住用地、商業(yè)用地項(xiàng)目大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)53,870138,212220,000中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司和北京市第五建筑工程有限公司聯(lián)合體。\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\v 15151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515151515 目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際控制人名下目前正在運(yùn)行三個(gè)項(xiàng)目，一是匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司名下的云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目；二是北京美融加投資有限公司名下的通州核心區(qū)商務(wù)區(qū)地塊；三是北京實(shí)地公司名下的北京one項(xiàng)目。項(xiàng)目可售面積35萬(wàn)平米，保守估計(jì)未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值達(dá)到35億元； 大興舊宮地塊，地塊價(jià)值估計(jì)為8億元。項(xiàng)目具體情況介紹如下：（三）項(xiàng)目公司北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1. 項(xiàng)目公司基本情況 北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“實(shí)地公司”）成立于2001年12月，工商注冊(cè)號(hào)為1100002348659，注冊(cè)地址北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)都市園望都一街2號(hào)，經(jīng)營(yíng)地址：北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊忠路19號(hào)。 項(xiàng)目公司北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立時(shí)間2001年12月住所北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)都市園望都一街2號(hào)法定代表人楊維旺企業(yè)類(lèi)型有限責(zé)任公司注冊(cè)資本4000萬(wàn)元實(shí)收資本4000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售商品房、建筑材料；自有房產(chǎn)品的物業(yè)管理；家居裝飾；房地產(chǎn)信息咨詢(xún)。，并取得北京市工商行政管理局頒發(fā)的注冊(cè)號(hào)為1102231348659的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元。2002年12月，根據(jù)股東會(huì)決議和修改后的公司章程規(guī)定，由北京天驥物業(yè)管理有限公司和北京江雪建筑裝飾有限公司增資人民幣900萬(wàn)元，注冊(cè)資本由2000萬(wàn)元變更為2900萬(wàn)元。2004年8月，根據(jù)公司股東會(huì)決議和修改后的公司章程規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。楊美玲、張偉生、王戰(zhàn)兵分別占有股權(quán)80%、10%和10%。原股東王戰(zhàn)兵將10%的公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給楊維旺，注冊(cè)資本仍為4000萬(wàn)元不變。3. 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況項(xiàng)目公司向我司提供了連續(xù)3年的審計(jì)報(bào)告和2012年12月未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表，我司重點(diǎn)對(duì)2012年數(shù)據(jù)進(jìn)了詳盡分析，數(shù)據(jù)如下：編制單位：北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 單位：萬(wàn)元重要客戶(hù)和指標(biāo)2011年12月（已審計(jì)）2012年12月（已審計(jì)）變動(dòng)幅度一、資產(chǎn)負(fù)債情況（一）資產(chǎn)總額143,012138,396%流動(dòng)資產(chǎn)139,578135,202%貨幣資金1,2998,602%預(yù)付賬款922926%其他應(yīng)收款4,2954,656%存貨133,062121,019%固定資產(chǎn)3,4333,194%（二）負(fù)債總額98,02569,584%流動(dòng)負(fù)債58,84939,584%應(yīng)付賬款4100%預(yù)收賬款40,47516,233%應(yīng)付工資33應(yīng)付福利費(fèi)10%其他應(yīng)付款18,33322,978%長(zhǎng)期借款39,17630,000%（三）所有者權(quán)益44,98668,812%實(shí)收資本4,0004,000未分配利潤(rùn)6,17624,602%資本公積34,43039,830%二、損益情況（一）主營(yíng)收入13,10653,270%（二）主營(yíng)成本7,74323,003%（三）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加7213,995%（四）銷(xiāo)售費(fèi)用1,333651%（五）管理費(fèi)用1531,067%（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用114（七）凈利潤(rùn)2,53818,426%三、現(xiàn)金流情況（一）經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流1,13914,252（二）投資活動(dòng)凈現(xiàn)金流75,400（三）籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流12,350四、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率%%流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 毛利率%%資產(chǎn)負(fù)債情況分析截至2012年12月31日，公司資產(chǎn)總額138,396萬(wàn)元，負(fù)債和所有者權(quán)益分別為69,584萬(wàn)元和68,812萬(wàn)元，%，符合貸款自有資金比例要求；%。截至2012年12月31日，公司所有者權(quán)益68,812萬(wàn)元，較上年增加23,826萬(wàn)元，%；其中未分配利潤(rùn)較上年增加18,426萬(wàn)元，%，主要因公司2012年房屋銷(xiāo)售產(chǎn)生。（2）其他應(yīng)收款：截至2012年12月31日，該公司其他應(yīng)收款余額4,656萬(wàn)元，賬齡均在1年以?xún)?nèi)，主要為往來(lái)款。（4）預(yù)收賬款：截至2012年12月31日，該公司預(yù)收賬款16,233萬(wàn)元，賬齡均在1年以?xún)?nèi)，主要為預(yù)繳購(gòu)房資金。（6）長(zhǎng)期借款：截至2012年12月31日，該公司長(zhǎng)期借款余額3億元，為中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司借款，期限24個(gè)月，利率18%。該項(xiàng)目土地取得時(shí)間較早，成本較低，整體盈利水平較高。小結(jié)：我司認(rèn)為實(shí)地公司財(cái)務(wù)記錄較為規(guī)范，能夠真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，且項(xiàng)目盈利水平較高，對(duì)我司貸款償還有良好的保障。（2）預(yù)付賬款：截至2013年3月31日。其他應(yīng)收款主要構(gòu)成如下：序號(hào) 債務(wù)人名稱(chēng)年 末 數(shù)欠款原因賬齡1北京美融加投資有限公司303,500,往來(lái)款1年以?xún)?nèi)2鑫瑞鴻6,484,往來(lái)款1年以?xún)?nèi)3預(yù)收房款已交稅金及附加41,507,預(yù)收房款稅金1年以?xún)?nèi)4通州民防局500,往來(lái)款1年以?xún)?nèi)5北苑中山街