【正文】 期 200天左右，平均降雨量 700毫米以上。南依沂山，北瀕渤海，扼山東內陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂?！般y線連四海，風箏傳友誼”，盛大的民俗活動大大提高了 XX市在國內外的知名度。屬于繁榮的環(huán)渤海經(jīng)濟圈南部地帶的中心城市之一。 資料來源：以上經(jīng)濟技術指標，根據(jù)甲方提供的地塊規(guī)劃總平面圖，本數(shù)據(jù)僅供本方案研析作基礎參考，以最終確定方案為準。 ? 全程營銷策劃顧問機構率先進場 經(jīng)過多家多次的考察、篩選，深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構于 2020年 4月 19 日簽定合同； 2020年 4月 29日進場開展工作。用地范圍、性質、總規(guī)基本定性，但還須進一步完善。 星國際；西臨人民保險大樓；東北與 XX 市政府緊密相連；本項目地塊位于我市的政治文化中心，為目前 XX 市奎文區(qū)位置最好，交通最便利，環(huán)境最好，市政配套設施最完善的地塊 之一。 第一章 項 目 概 況 第一節(jié) 項目基本情況 一、項目位置 該項目位于 XX 市勝利東街與北海路交叉口西南角。 調研報告的順利完成，得益于金正公司部分人員的有力配合，值此表示感謝！由于地域差異等其他因素，我們在時間特別緊張、調研課題程序復雜、調研方法科學特殊、原始數(shù)據(jù)眾多且龐大、工作量繁重的困難條件下付出了超負荷的艱苦辛勞， 確保了具有資料性、技術性、權威性、高水準的研究成果。 ： ； :； 群： 目 錄 前 言………………………………………………………………………………………………………… 3 第一章 項目概況 …………………………………………………………………………………………… 4 第一節(jié) 項目基本情況………………………………………………………………………………………………… 4 第二節(jié) 項目區(qū)域宏觀狀況…………………………………………………………………………………………… 7 第二章 XX 房地產(chǎn)市場宏觀調查分析 …………………………………………………………………… 11 第三章 XX 房地產(chǎn)競爭狀況分析 ………………………………………………………………………… 22 第一節(jié) XX 市區(qū)重點樓盤分析………………………………………………………………………………………… 35 第二節(jié) 項目實態(tài)綜合分析……………………………………………………………………………………………… 38 第四章 XX（購鋪投資）需求調查 分析 ………………………………………………………………… 38 第一節(jié) 消費者購鋪（投資）需求調查概述………………………………………………………………………… 38 第二節(jié) 消費者調查基本情況概述…………………………………………………………………………………… 42 第三節(jié) 消費者調查投資需求分析…………………………………………………………………………………… 62 第五章 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)調研分析 …………………………………………………………………………… 69 第一節(jié) 調研的范圍及區(qū)域……………………………………………… ……………………………………………… 86 第二節(jié) 調研的目的……………………………………………………………………………………………………… 88 第三節(jié) XX 市商業(yè)地產(chǎn)概況分析……………………………………………………………………………………… 89 第四節(jié) XX 市零售業(yè)態(tài)構成與分析…………………………………………………………………………………… 86 第五節(jié) XX 市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)分析…………………………………………………………………………………… 106 第六節(jié) XX 市商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域特征分析………………………………………… ……………………………… 114 第七節(jié) XX 市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式分析……………………………………………………………………… 121 第六章 項目地塊調查與分析 …………………………………………………………………………… 131 第一節(jié) 項目地塊調查………………………………………………………………………………………………… 131 第二節(jié) 項目 SWOT 分析……………………………………………………………………………………………… 135 第七章 XX 媒體調查分析 ……………………………………………………………………… ……… 141 提示………………………………………………………………………………………………………… 150 市場調研參考資料及附件目錄……………………………………………………………………………… 150 前 言 調研時間： 2020 年 5 月 3 日至 5 月 24 日 調研人員： 深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構 XX 項目組 經(jīng)過長達 20天的調研，我們從宏觀的角度，針對 XX市的政治、經(jīng)濟、人文、歷史等方面進行了細致的了解，并從微 觀的角度，針對 XX市以及周邊所轄縣市坊子區(qū)、寒亭區(qū)、諸城市、安丘市、昌樂縣、高密市、臨朐縣、青州市、壽 光 市、昌邑市的地產(chǎn)項目特別是相關商業(yè)物業(yè)進行了詳細調研。憑借客觀求實的的作風，本著對金正地產(chǎn)項目負責的態(tài) 度，采用收集資料、走訪觀察、跟蹤訪談、交叉調研、反復求證的調查方法，獲取了寶貴的第一手原始調研資料，并通過對 有關原始數(shù)據(jù)進行周密分類、系統(tǒng)匯總和統(tǒng)計，進行了科學分析與研究，形成了本調研報告。但是在整個調研過程中，相對于市場抽樣調研的結論也許有一些偏差，我們將在全過程中通過動態(tài)調整，實現(xiàn)項目品牌戰(zhàn)略實施的健康發(fā)展。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲沔河；北接勝利東街，面對怡和 項目位置示意圖 二、項目經(jīng)濟技術指標（初步擬定） ? 總用地面積： 平方米 ? 總建筑面積： 212548 平方米 ? 其中地上部分： 170330 平方米 ? 商業(yè)建筑部分： 98500 平方米 ? 居住建筑部分： 73830 平方米 ? 地下部分： 42218 平方米 ? 地下停車場面積： 26650平方米 ? 地下商場面積 10000 平方米 ? 住宅地下室： 5568平方米 ? 建筑占地面積： 21457平方米 ? 建筑密度： 35% ? 容積率： ? 綠化率： 40% 三、項目開發(fā)現(xiàn)狀 ? 項目用地性質及城市總體規(guī)劃初步擬定 本項目為 XX市政府總體規(guī)劃確定的重點地產(chǎn)項目。 ? 拆遷工作基本完成 根據(jù)現(xiàn)場觀察，該地塊拆遷工作已完成 95%，剩下部分正在緊張的協(xié)調之中。 ? 開發(fā)商與顧問機構一起完成了深圳、廣州、上海、寧波、大連、北京、沈陽等地的考察 論證 。 第二節(jié) 項目區(qū)域宏觀狀況 針對房地產(chǎn)業(yè)受政治、經(jīng)濟、文化等因素的宏觀制約，特別是商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，我們重點對 XX市政策、法規(guī)、歷史等諸多的因素進行了相對詳細的研究分析，故將項目區(qū)域政治、經(jīng)濟、消費習慣等因素分析陳述如下： 一、 XX 概況 美麗的世界風箏都 ——XX 市地處山東半島中部，位于沿海和內陸的過渡交界地帶，東與海港名城青島、煙臺相接，西與能源石化城東營和重工業(yè)城淄博相接，南依山巒起伏的泰沂山脈，北臨美麗的渤海萊州灣。 1988 年，世界風 箏協(xié)會定 XX 為“世界風箏都”，每年四月舉行國際風箏會。 地理位置優(yōu)越 ? 地理位置優(yōu)越，人口眾多 XX 市位于山東半島中部，南北長 188 公里，東西寬 164公里，總面積 15859 平方公里，其中市區(qū)面積 1472 平方公里。距濟南 183公里，距北京 410公里。 2020年底全市總人口 ，其中非農業(yè)人口 ，男女性別比為 108：100，人口自然增長率 ‰ 。 基礎設施完善 XX市鐵路、公路、機場、通信及城市供水、供氣和商貿設施建設已取得重大進展。全部開通了程控電話和國內外直撥電話，電話交換機總容量達到 101萬。 經(jīng)濟實力居山東省第四位 按照市委“全 黨抓經(jīng)濟，重點抓工業(yè)，關鍵抓投入，突出抓招商”的總體要求，加快經(jīng)濟結構的戰(zhàn)略性調整，提高經(jīng)濟運行質量和規(guī)模效益，穩(wěn)步發(fā)展農業(yè)、努力強化工業(yè)、繁榮發(fā)展服務業(yè)、發(fā)展壯大民營經(jīng)濟。 二、政策導向 抑制房地產(chǎn)過熱 資本金比例提高近一倍 國務院 4 月底發(fā)出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例。 政策調控抑制投 資過熱 為了防止貨幣信貸總量過快增長，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速健康發(fā)展，中國人 民銀行自 4 月 25 日起提高存款準備金率 0． 5 個百分點，即存款準備金率由現(xiàn)行的 7％提高到 7． 5％。 嚴禁單位集資、合作建房 5月 13日建設部、國家發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關于印發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的通知（建住房 [2020]77號）的第三十二條規(guī)定：凡已經(jīng)享受房改政策購房、購買了經(jīng)濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建 房。 三、 宏觀經(jīng)濟概況 國民生產(chǎn)總值增長勢頭強勁。據(jù)初步統(tǒng)計， 2020年全年國內生產(chǎn)總值為 1030億元。 一、 二、三產(chǎn)業(yè)分別增長 %、 %和 12%。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 27%。 城市居民生活水平穩(wěn)步提升。城市居民人均可支配收入 8317元，增長 %。消費預期回升 ,全年城市居民人均消費性支出比上年增長 %。 2020年全社會固定資產(chǎn)投資完成 517億元，比上年增長 %，其中國有及其它投資 ，增長 %。 總投資 1000萬元以上的項目 1912個，其中過億元的 191個， XX電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。 分析 ： XX 市經(jīng)濟處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，具有較活躍的消 費力。 一、 XX房地產(chǎn)特點 房地產(chǎn)市場起步較晚 XX 市的房地產(chǎn)開發(fā)處于比較原始的階段，存在較多的單位集資建房，產(chǎn)品沒有特色。目前， XX市房地產(chǎn)市場處于快速 啟動階段。舊城改造缺乏整體規(guī)劃，消費者的商品房消費意識比較淡薄，導致了市場發(fā)育程度低。 樓盤無整體策劃概念 就供給市場來看，目前市 場上的樓盤尤其是住宅樓盤基本無整體策劃概念貫穿始終，往往只是抄襲沿海的一些做法，但又無法統(tǒng)領樓盤操作的全程，往往給人不倫不類的感覺。 二、總需求與總供給 總需求 (1)需求的主體 A、白領階層 工作穩(wěn)定，收入較高，有一定的積蓄。這也是市場上 120平方左右的三房在市場上銷售較好的原因之一。 住宅需求兩極分化，一部分要求 4050萬總價，面積在 180(大房 )200多平方 (復式 )；另一部分要求 20萬左右，各占 50%。包括政府公務員 (一般都有二套房 )、專門炒房產(chǎn)的一群人 (被炒的房屋總量在 10%左右 )，沿街商鋪是重點的炒房對 象。 XX當前投資住宅的置業(yè)者很少。只占很小的一部分。 B、 需求量預測 至 2020年底， XX人均住房面積已達到 ㎡， XX市人口為 847萬，到 2020年城市人口將達到 950萬，同時， XX城市面貌正處于破舊立新的階段，舊城改造、新區(qū)建設增加的住房需求，也將是一個不可估量的數(shù)字。前兩年所積蓄的住房需求能量將進行釋放， 資料來源： 資料摘自《 20 20 2020 年濰坊年鑒》及現(xiàn)場調查 市場將呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢。 表 二 消費零售總額 單位：億元 年 份 2020年 2020年 2020年 社會消費品零售總額 零售總額逐年增長率（ %） 按社會消費零售總額每年 10%的增長率保守計算，到 2020年末，社會消費品零售總額將達到 ，按照每一個億需要一萬平方米商業(yè)用房來計算，到 2020 年末總共需要 萬平方米的商業(yè)用房。 總供給 資料來源： 資料摘自《 2020 年濰坊年鑒》及調研統(tǒng)計 （ 1）市場供給分析 從相關部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，從 2020年以來， XX市商品房市場投資呈逐年穩(wěn)步上升趨勢，近三年，房地產(chǎn)投資由 2020年的 億元增加到 2020年的 億元，增勢較猛，資金呈快速投放趨勢；與之對應的年開工面積、年竣工面積也快速增長， 2020 年，XX市房地產(chǎn)開工面積預計超過 200萬㎡，商品房市場供給呈旺勢。商品房的市場供給中，住宅的市場份額增長不快，商品住宅每年將增加 200萬平方米左右。 ? 高層住宅目前在市場尚為空白 小高層在 XX 當?shù)貜?2020 年開始逐步為消費者接受，但高層住宅由于開發(fā)成本較高，還需要一定時間來培育市場，房產(chǎn)開發(fā)商多數(shù)處于觀望之中。別墅目標消費群多半會在青島等沿海城市購房，而不會在當?shù)剡x擇。預計，在 2020年里，隨著多個大盤的啟動，房地產(chǎn)投資總額將超過 40個億，房地產(chǎn)市場將迎來新一輪的競爭。預計，在未來幾年內，量差還會進一步擴大。 XX市的房地產(chǎn)競爭態(tài)勢也將沿規(guī)劃布 局的區(qū)域而展開，市區(qū)內可分為中百商圈、友誼商圈、佳樂家商圈、世紀泰華商圈，房地產(chǎn)小區(qū)開發(fā)也多在這幾個商圈之內。開發(fā)商的實力、信譽、口碑也越來越重要，購房者在購房時也會將開發(fā)公司的品牌作為一種重要因素來考慮。 （ 2）對產(chǎn)