【正文】 969元/㎡—1765元/㎡件，做為中高檔物業(yè)的可接受價(jià)格在12001600元/㎡之間。購(gòu)買(mǎi)偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析㎡㎡之間，㎡，㎡。并有近三分之一的人打算進(jìn)行房地產(chǎn)投資，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨?，認(rèn)為其將成為德州市新城區(qū)，選擇投資開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)的占到二分之一。由此說(shuō)明德州房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快，使部分購(gòu)房者開(kāi)始觀望，寄期望于通過(guò)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)平抑房?jī)r(jià)。NMinimumSumMean發(fā)展?jié)摿?7081.84親和9707.07朝氣蓬勃97034.35創(chuàng)新97026.27希望97044.45繼承文化9704.04精明9700.00權(quán)威9701.01值得信賴97013.13未來(lái)新市區(qū)97071.73Valid N (listwise)97 德州市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)由數(shù)據(jù)分析，%，%，%，%。房地產(chǎn)投資的選擇區(qū)域FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心21城東8鐵西3城南1城北2開(kāi)發(fā)區(qū)57新城5其他1Total98對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的第一感覺(jué)人們的回答排序依次為發(fā)展?jié)摿?、未?lái)新市區(qū)、希望、朝氣蓬勃、創(chuàng)新、值得信賴、親和、繼承文化、權(quán)威。對(duì)于房地產(chǎn)投資，很多人還處于一種觀望態(tài)度。開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)整個(gè)德州市區(qū)來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)新興的區(qū)域，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明，開(kāi)發(fā)區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來(lái)前景及發(fā)展?jié)摿?。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，%,%，%。樣本可以作為對(duì)其它兩種問(wèn)卷的補(bǔ)充。報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷的初衷是將其作為對(duì)周邊縣郊區(qū)意向者需求的了解途徑和企業(yè)品牌塑造項(xiàng)目公開(kāi)推廣的開(kāi)始。采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對(duì)德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價(jià)局、開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面，共回收有效問(wèn)卷104份，有效98份。 （一）問(wèn)卷回收統(tǒng)計(jì)及情況說(shuō)明問(wèn)卷類型取樣回收數(shù)目有效問(wèn)卷數(shù)目備 注集中訪談問(wèn)卷2412356份無(wú)效報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷7777全部有效入室主體問(wèn)卷104985份無(wú)效入室主體問(wèn)卷 作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問(wèn)卷的問(wèn)題涉及最為全面，展開(kāi)深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時(shí)，要考慮到市民的接受程度，對(duì)于項(xiàng)目自身檔次的提升，略有影響?，F(xiàn)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)略高出市民的承受價(jià)位，據(jù)調(diào)查，市民對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)位認(rèn)同感較強(qiáng)，為本項(xiàng)目打入市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。 （3）項(xiàng)目市場(chǎng)分析優(yōu)　勢(shì)與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，積累有效客戶。不　足原**公司前期開(kāi)發(fā)的湘江小區(qū)質(zhì)量、物業(yè)管理等方面的殘存問(wèn)題，會(huì)對(duì)小申莊項(xiàng)目帶來(lái)一定影響。小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計(jì)劃將邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問(wèn)，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。該院規(guī)劃設(shè)計(jì)方面在國(guó)內(nèi)具有較高權(quán)威性。（2）參與項(xiàng)目的公司情況優(yōu)　勢(shì)發(fā)展商**公司為開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬實(shí)體，政府信譽(yù)，誠(chéng)信保證。小區(qū)南臨的波司登公司職工宿舍，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。二、項(xiàng)目自身情況調(diào)查（一）項(xiàng)目的整體研究與特性分析（1）項(xiàng)目地塊地理位置優(yōu)　勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，且南臨開(kāi)發(fā)區(qū)主干道東方紅路，隔路與知名私立學(xué)?！S華中學(xué)相望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護(hù)綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。經(jīng)濟(jì)收入過(guò)低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存新區(qū)的開(kāi)發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)隨著開(kāi)發(fā)區(qū)成熟程度而趨高一般來(lái)說(shuō)，新區(qū)開(kāi)發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬(wàn)人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬(wàn)人以上。開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)無(wú)限的活力。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資目前市中心德城區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮指日可待。從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。為此，德州市提出城市東進(jìn)戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，計(jì)劃用5年時(shí)間建成25平方公里的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心城市。從德城區(qū)現(xiàn)狀來(lái)看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬(wàn)左右。 第二部分　調(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析一、 德州市宏觀環(huán)境調(diào)查 （一）德州市宏觀環(huán)境分析德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會(huì)濟(jì)南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連結(jié)帶。2003年5月27日市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，市調(diào)報(bào)告（第一稿）提交。2003年5月19—23日 報(bào)紙問(wèn)卷陸續(xù)回收，截止目前回收問(wèn)卷79份，全部有效； 數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)錄入。2003年5月17—18日4月17日?qǐng)?bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷見(jiàn)報(bào)；集中訪談問(wèn)卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問(wèn)卷241份，有效問(wèn)卷235份。2003年5月15日正式簽定合同，報(bào)社聯(lián)絡(luò)，報(bào)紙問(wèn)卷調(diào)整。（二）調(diào)查內(nèi)容對(duì)德州市宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃（2）德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀項(xiàng)目自身情況調(diào)查（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析l 項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）l 產(chǎn)品公司組成 （開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）需求市場(chǎng)調(diào)查l 未來(lái)三年內(nèi)市民置業(yè)意向l 購(gòu)買(mǎi)偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）l 購(gòu)買(mǎi)決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）l 購(gòu)買(mǎi)行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式）l 價(jià)格支付能力l 對(duì)物業(yè)配套的需求l 購(gòu)買(mǎi)人群競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）（1）基本情況l 樓盤(pán)位置、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期、容積率l 類別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設(shè)備l 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)l 公開(kāi)銷售日期l 銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率l 付款方式、銀行按揭安排l 車位配備l 物業(yè)管理公司及費(fèi)用（2）營(yíng)銷策略l 目標(biāo)客戶選擇決策l 市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)l 營(yíng)銷組合策略（三）調(diào)查方法宏觀調(diào)查l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)訪談l 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析項(xiàng)目自身情況調(diào)查l 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì)l 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察l 有關(guān)人員訪談l 相關(guān)資料收集整理需求市場(chǎng)調(diào)查l 專項(xiàng)訪談問(wèn)卷（200人次）l 報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查（400人次）l 入室主體問(wèn)卷（100次）l 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查l 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查l 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析l 深度訪談二、調(diào)查組織與實(shí)施調(diào)查時(shí)間安排表時(shí) 間 安 排工 作 內(nèi) 容2003年5月13日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷推廣策略提供有力支持。我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。項(xiàng)目的建設(shè)，是德州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)響應(yīng)十六大號(hào)召，建設(shè)小康住宅的重要舉措，也是開(kāi)發(fā)區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的里程碑。這項(xiàng)費(fèi)用是依據(jù)工作的時(shí)間、進(jìn)度、行業(yè)特點(diǎn)綜合制定的。 報(bào)告撰寫(xiě) 數(shù)據(jù)錄入清理 訪問(wèn)員培訓(xùn)試訪 訪問(wèn)員招募 問(wèn)卷設(shè)計(jì)定稿、 印刷103 / 78 主要活動(dòng) 負(fù)責(zé)人整個(gè)項(xiàng)目l 方案設(shè)計(jì) 督導(dǎo)培訓(xùn) 抽樣 訪問(wèn)實(shí)施 計(jì)算機(jī)處理 遞交報(bào)告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周 經(jīng)費(fèi)預(yù)算編列（以人民幣計(jì)算）? 方案、第一階段訪談200份、第三階段入戶費(fèi)用：100份? 督導(dǎo)、? 訪問(wèn)實(shí)施(訪問(wèn)員費(fèi)用與訪問(wèn)管理費(fèi)用):30元*400=? ? 問(wèn)卷、卡片印刷：? 禮品:2*400=小計(jì)：第四階段補(bǔ)充調(diào)查100戶(備選)? (訪問(wèn)員費(fèi)用與訪問(wèn)管理費(fèi)用):20元*100=? 禮品:5元* 100=小計(jì)：第五階段：走訪機(jī)關(guān)、座談會(huì)2組? 組織實(shí)施 4000元*2=? 禮品: 100元*15*2=小計(jì)：第五階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫(xiě)報(bào)告? 數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=? 計(jì)算機(jī)處理:? 報(bào)告撰寫(xiě)（1個(gè)總報(bào)告，入戶報(bào)告、訪談報(bào)告、報(bào)紙報(bào)告、宏觀報(bào)告）:2萬(wàn)元小計(jì)：合計(jì):咨詢費(fèi)用本咨詢工作的咨詢費(fèi)為人們幣300000元。 德州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是集吸收外資、發(fā)展高科技、提高工業(yè)水平于一體，以市場(chǎng)促發(fā)展，以產(chǎn)業(yè)促市場(chǎng)的高科技工業(yè)園區(qū)，同時(shí)本園區(qū)也擔(dān)負(fù)著創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的人居環(huán)境，改善投資環(huán)境和生活質(zhì)量的重要職能，是德城區(qū)向東發(fā)展關(guān)鍵性的一步。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開(kāi)，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。報(bào)告內(nèi)容：第一部分　調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施一、調(diào)查設(shè)計(jì)（一）調(diào)查目的通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃提出建設(shè)性建議，合理規(guī)劃小申莊項(xiàng)目地塊，明確項(xiàng)目定位，較準(zhǔn)確的發(fā)揮地塊環(huán)境特質(zhì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)出為市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，為更好的把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對(duì)住宅消費(fèi)的需求，進(jìn)行了“建筑無(wú)限生活，從懂你的生活開(kāi)始！”報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查，樹(shù)立開(kāi)發(fā)區(qū)政府的愛(ài)民形象，以及**公司的品牌形象，將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣，獲得廣泛的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。2003年5月14日提交調(diào)查問(wèn)卷樣本及調(diào)查細(xì)化方案。2003年5月16日 宏觀調(diào)查開(kāi)始，走訪開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，對(duì)德州市內(nèi)及開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。2003年5月19—20日 主體問(wèn)卷調(diào)查階段，走訪小區(qū)、企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主等，收回問(wèn)卷108份，有效問(wèn)卷98份； 三類問(wèn)卷數(shù)據(jù)庫(kù)建立。2003年5月24—26日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）形成。2003年5月28—30日市調(diào)報(bào)告（修正稿）完成提交。德州市現(xiàn)轄11個(gè)縣市區(qū)和兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬(wàn)，面積1萬(wàn)平方公里?？傮w來(lái)看，德州市城市化水平明顯偏低。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心；東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)。這種“小馬拉大車”的局面，難以充分的起到對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。（二）德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。結(jié)合德州實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局等政府部門(mén)的走訪，我們認(rèn)為，新區(qū)開(kāi)發(fā)的實(shí)施會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)產(chǎn)生如下幾方面影響：開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)房?jī)r(jià)平抑德州市整體房?jī)r(jià)開(kāi)發(fā)區(qū)和新區(qū)的房?jī)r(jià)較市區(qū)15002300元/㎡的房?jī)r(jià)便宜300400元/㎡，帶動(dòng)了開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，對(duì)于平抑德州市整體房?jī)r(jià)起到顯著作用。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，德州市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近300元/㎡。一般而言，開(kāi)發(fā)區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無(wú)污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。開(kāi)發(fā)區(qū)人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛開(kāi)發(fā)區(qū)大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開(kāi)發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。而開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)在建項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成新區(qū)開(kāi)發(fā)熱