【正文】 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid平層33錯層42躍層9復式14Total98E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析人們期望的臥室數(shù)量中，選擇3室的最多，%，%，%。而相對高層和小高層，多層物業(yè)分攤面積較少，人們經(jīng)濟條件能夠較輕松的承擔物業(yè)費，所以對多層依然偏愛。購房承受總價（萬元） B點C點總額高于多少你不會購買（萬元）總額低于多少你也不會買（萬元）NValid96968280Missing221618MeanMinimum59104Maximum40405020B\需求面積分析%，%，%，：:。購買偏好（地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性）A\可接受價格、總價分析㎡㎡之間，㎡，㎡。由此說明德州房地產(chǎn)市場不規(guī)范，短時間內(nèi)房價上揚的幅度大頻率快，使部分購房者開始觀望，寄期望于通過開發(fā)商競爭平抑房價。房地產(chǎn)投資的選擇區(qū)域FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心21城東8鐵西3城南1城北2開發(fā)區(qū)57新城5其他1Total98對開發(fā)區(qū)的第一感覺人們的回答排序依次為發(fā)展?jié)摿Α⑽磥硇率袇^(qū)、希望、朝氣蓬勃、創(chuàng)新、值得信賴、親和、繼承文化、權(quán)威。開發(fā)區(qū)對整個德州市區(qū)來說，還是一個新興的區(qū)域，這個數(shù)據(jù)足以說明，開發(fā)區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來前景及發(fā)展?jié)摿?。樣本可以作為對其它兩種問卷的補充。采用電話預約、隨機采樣、設立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價局、開發(fā)區(qū)財政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務員、醫(yī)生、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個層面，共回收有效問卷104份，有效98份。房地產(chǎn)市場剛剛起步，項目在產(chǎn)品設計中涉及新產(chǎn)品應用時，要考慮到市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。 （3）項目市場分析優(yōu)　勢與本項目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競爭樓盤較少，抓住市場機會點，積累有效客戶。小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標準物業(yè)服務。（2）參與項目的公司情況優(yōu)　勢發(fā)展商**公司為開發(fā)區(qū)管委會下屬實體，政府信譽，誠信保證。小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。經(jīng)濟收入過低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對較小。房地產(chǎn)開發(fā)機會與風險并存新區(qū)的開發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來更多機會。據(jù)開發(fā)區(qū)控制性詳細規(guī)劃，開發(fā)區(qū)遠期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達到32萬人以上。房價的上漲促進了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。從全國各城市新區(qū)的建設經(jīng)驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。從德城區(qū)現(xiàn)狀來看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬左右。2003年5月27日市調(diào)分析現(xiàn)場演示談論會，市調(diào)報告（第一稿）提交。2003年5月17—18日4月17日報紙公開問卷見報；集中訪談問卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務中心、三和電子、躍華中學、高速公路管理處等單位，同時實施街訪，共收回問卷241份，有效問卷235份。（二）調(diào)查內(nèi)容對德州市宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟及市政規(guī)劃（2）德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀項目自身情況調(diào)查（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析l 項目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項目周圍環(huán)境）l 產(chǎn)品公司組成 （開發(fā)商、設計單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）需求市場調(diào)查l 未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向l 購買偏好（地段、價位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性）l 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）l 購買行為（適宜置業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式）l 價格支付能力l 對物業(yè)配套的需求l 購買人群競爭市場調(diào)查（個案對比）（1）基本情況l 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率l 類別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設備l 配套服務功能及功能分區(qū)l 公開銷售日期l 銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率l 付款方式、銀行按揭安排l 車位配備l 物業(yè)管理公司及費用（2）營銷策略l 目標客戶選擇決策l 市場定位與宣傳重點l 營銷組合策略（三）調(diào)查方法宏觀調(diào)查l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談l 報刊文獻資料收集與分析項目自身情況調(diào)查l 項目規(guī)劃談論會l 項目現(xiàn)場考察l 有關(guān)人員訪談l 相關(guān)資料收集整理需求市場調(diào)查l 專項訪談問卷（200人次）l 報紙公開問卷調(diào)查（400人次）l 入室主體問卷（100次）l 統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析）競爭市場調(diào)查l 現(xiàn)場踩點調(diào)查l 報刊文獻收集與分析l 深度訪談二、調(diào)查組織與實施調(diào)查時間安排表時 間 安 排工 作 內(nèi) 容2003年5月13日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項討論會。我們希望，此次專項調(diào)研可做為項目前期開發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開發(fā)項目提供具可參考價值的數(shù)據(jù)資料。這項費用是依據(jù)工作的時間、進度、行業(yè)特點綜合制定的。 數(shù)據(jù)錄入清理 訪問員招募103 / 78 主要活動 負責人整個項目l 督導培訓 訪問實施 遞交報告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周 經(jīng)費預算編列（以人民幣計算）? 方案、第一階段訪談200份、第三階段入戶費用：100份? 督導、? 訪問實施(訪問員費用與訪問管理費用):30元*400=? ? 問卷、卡片印刷：? 禮品:2*400=小計：第四階段補充調(diào)查100戶(備選)? (訪問員費用與訪問管理費用):20元*100=? 禮品:5元* 100=小計：第五階段：走訪機關(guān)、座談會2組? 組織實施 4000元*2=? 禮品: 100元*15*2=小計：第五階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫報告? 數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=? 計算機處理:? 報告撰寫（1個總報告，入戶報告、訪談報告、報紙報告、宏觀報告）:2萬元小計：合計:咨詢費用本咨詢工作的咨詢費為人們幣300000元。本次市場調(diào)研活動是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開發(fā)區(qū)建設成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開，本次調(diào)研準備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學，調(diào)研數(shù)據(jù)真實、有效。隨著全面推進小康社會的建設，為更好的把開發(fā)區(qū)建設成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對住宅消費的需求，進行了“建筑無限生活，從懂你的生活開始！”報紙公開問卷調(diào)查，樹立開發(fā)區(qū)政府的愛民形象，以及**公司的品牌形象，將項目進行前期推廣，獲得廣泛的公眾認知度和關(guān)注度。2003年5月16日 宏觀調(diào)查開始，走訪開發(fā)區(qū)管委會、房管局、規(guī)劃服務中心等；競爭市場調(diào)查開始，對德州市內(nèi)及開發(fā)區(qū)內(nèi)競爭樓盤進行詳細調(diào)查。2003年5月24—26日進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，市調(diào)報告（第一稿）形成。德州市現(xiàn)轄11個縣市區(qū)和兩個省級開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬，面積1萬平方公里。鐵西區(qū)為新設立的商貿(mào)開發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉儲區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔負著城市的生活服務功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運交通中心；東城區(qū)為98年新設立的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經(jīng)濟、文化中心區(qū)。（二）德州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發(fā)展，一時間開發(fā)量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規(guī)范。據(jù)市場資料顯示，德州市中心房價自去年至今，上漲了近300元/㎡。開發(fā)區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛開發(fā)區(qū)大力啟動招商引資，加強各類園區(qū)規(guī)劃建設，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應產(chǎn)生。大量的土地出讓勢必會造成新區(qū)開發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價值也逐漸顯出。據(jù)2001年統(tǒng)計資料。小區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場是人們休閑娛樂的好去處。小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。小區(qū)營銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的浩華不動產(chǎn)機構(gòu)來進行全程代理策劃，全新的營銷服務理念，全程的客戶服務體系會有效促進項目的營銷推廣及利潤最大化的實現(xiàn)。物業(yè)管理顧問公司尚未確定。不　足據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對媒介的關(guān)注度不高，使項目在宣傳過程中，受一定影響。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。從問卷回收質(zhì)量看，人群素質(zhì)高，選擇客觀，77份全部有效，已經(jīng)達到調(diào)查的基本目的。購房的原因 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid本地拆遷5改善居住條件60投資升值5結(jié)婚用房25地位身份的象征1其他2Total98本次置業(yè)屬于FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid第一次39第二次53多次6Total98購房區(qū)域選擇從居民對購買住宅的區(qū)域分析上看，在被調(diào)查者中，%，%。股票債券外幣房地產(chǎn)彩票其他NValid929292929292Missing666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇在此項問題中，計劃在開發(fā)區(qū)投資的最多，%，%，其他區(qū)域所占份額較少。依自身經(jīng)濟條件，70%以上的市民認為房價上漲太快，開發(fā)商越來越多，競爭加劇，不可能再漲。通過對調(diào)查數(shù)據(jù)分析，德州市民普遍認為，德州的房產(chǎn)價格將會保持現(xiàn)有水平或下跌，短期內(nèi)不會波動，目前房價尚可接受；而開發(fā)區(qū)較市區(qū)低廉的房價無疑成為吸引購房者的一個有利因素。 購房單價承受能力你最可能購買的房價范圍B點C點買房的最高價位質(zhì)量保證的最低價位NValid098988479Missing98001419MeanMedianMinimum800900500600Maximum3000300034002000購房所承受總價能力—，據(jù)此，德州市區(qū)居民所能承擔的總款在10萬元—20萬元/套之間。因為德州市經(jīng)濟發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟尚不發(fā)達，人均經(jīng)濟收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習慣影響，尤其是小高層居住成本高。人們比較接受新的錯層戶型，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。在廳的選擇中，人們對廳的面積要求差異較大，%的消費者希望客廳的面積在2532平方米，另一消費層面集中在1925平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在19平米以下。陽臺需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid144254Total98 陽臺一面積FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid610平米46 1015平米20 低于6平米18 15平米以上2 Total86 MissingSystem12 Total98 陽臺二面積FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid低于6平米25 610平米18