【正文】 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid平層33錯(cuò)層42躍層9復(fù)式14Total98E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析人們期望的臥室數(shù)量中，選擇3室的最多，%，%，%。而相對(duì)高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所以對(duì)多層依然偏愛(ài)。購(gòu)房承受總價(jià)（萬(wàn)元） B點(diǎn)C點(diǎn)總額高于多少你不會(huì)購(gòu)買（萬(wàn)元）總額低于多少你也不會(huì)買（萬(wàn)元）NValid96968280Missing221618MeanMinimum59104Maximum40405020B\需求面積分析%，%，%，：:。購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析㎡㎡之間，㎡，㎡。由此說(shuō)明德州房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)上揚(yáng)的幅度大頻率快，使部分購(gòu)房者開(kāi)始觀望，寄期望于通過(guò)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)平抑房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)投資的選擇區(qū)域FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid市中心21城東8鐵西3城南1城北2開(kāi)發(fā)區(qū)57新城5其他1Total98對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的第一感覺(jué)人們的回答排序依次為發(fā)展?jié)摿Α⑽磥?lái)新市區(qū)、希望、朝氣蓬勃、創(chuàng)新、值得信賴、親和、繼承文化、權(quán)威。開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)整個(gè)德州市區(qū)來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)新興的區(qū)域，這個(gè)數(shù)據(jù)足以說(shuō)明，開(kāi)發(fā)區(qū)在人們心中的地位，人們看好它的未來(lái)前景及發(fā)展?jié)摿?。樣本可以作為?duì)其它兩種問(wèn)卷的補(bǔ)充。采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對(duì)德棉、網(wǎng)通、中行、招商局、涉外辦、物價(jià)局、開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政局、辦公室等政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、醫(yī)生、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面，共回收有效問(wèn)卷104份，有效98份。房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時(shí)，要考慮到市民的接受程度，對(duì)于項(xiàng)目自身檔次的提升，略有影響。 （3）項(xiàng)目市場(chǎng)分析優(yōu)　勢(shì)與本項(xiàng)目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)，積累有效客戶。小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計(jì)劃將邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司擔(dān)任物業(yè)管理顧問(wèn)，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。（2）參與項(xiàng)目的公司情況優(yōu)　勢(shì)發(fā)展商**公司為開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)下屬實(shí)體，政府信譽(yù)，誠(chéng)信保證。小區(qū)占地300多畝，規(guī)模在周圍為最大，且地塊相對(duì)比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。經(jīng)濟(jì)收入過(guò)低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存新區(qū)的開(kāi)發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬(wàn)人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬(wàn)人以上。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。從德城區(qū)現(xiàn)狀來(lái)看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬(wàn)左右。2003年5月27日市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，市調(diào)報(bào)告（第一稿）提交。2003年5月17—18日4月17日?qǐng)?bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷見(jiàn)報(bào)；集中訪談問(wèn)卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問(wèn)卷241份，有效問(wèn)卷235份。（二）調(diào)查內(nèi)容對(duì)德州市宏觀環(huán)境的調(diào)查（1）宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃（2）德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀項(xiàng)目自身情況調(diào)查（1）產(chǎn)品的整體研究與特性分析l 項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境）l 產(chǎn)品公司組成 （開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司）需求市場(chǎng)調(diào)查l 未來(lái)三年內(nèi)市民置業(yè)意向l 購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性）l 購(gòu)買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）l 購(gòu)買行為（適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式）l 價(jià)格支付能力l 對(duì)物業(yè)配套的需求l 購(gòu)買人群競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查（個(gè)案對(duì)比）（1）基本情況l 樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期、容積率l 類別、檔次及整體布局l 裝修材料、水平l 硬件設(shè)備l 配套服務(wù)功能及功能分區(qū)l 公開(kāi)銷售日期l 銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率l 付款方式、銀行按揭安排l 車位配備l 物業(yè)管理公司及費(fèi)用（2）營(yíng)銷策略l 目標(biāo)客戶選擇決策l 市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)l 營(yíng)銷組合策略（三）調(diào)查方法宏觀調(diào)查l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談l 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析項(xiàng)目自身情況調(diào)查l 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì)l 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察l 有關(guān)人員訪談l 相關(guān)資料收集整理需求市場(chǎng)調(diào)查l 專項(xiàng)訪談問(wèn)卷（200人次）l 報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查（400人次）l 入室主體問(wèn)卷（100次）l 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查l 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查l 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析l 深度訪談二、調(diào)查組織與實(shí)施調(diào)查時(shí)間安排表時(shí) 間 安 排工 作 內(nèi) 容2003年5月13日就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)。我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)及后期銷售的重要決策依據(jù)，并為**公司后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供具可參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。這項(xiàng)費(fèi)用是依據(jù)工作的時(shí)間、進(jìn)度、行業(yè)特點(diǎn)綜合制定的。 數(shù)據(jù)錄入清理 訪問(wèn)員招募103 / 78 主要活動(dòng) 負(fù)責(zé)人整個(gè)項(xiàng)目l 督導(dǎo)培訓(xùn) 訪問(wèn)實(shí)施 遞交報(bào)告 1周 2周 3周 4周 5周 6周 7周 8周 9周 經(jīng)費(fèi)預(yù)算編列（以人民幣計(jì)算）? 方案、第一階段訪談200份、第三階段入戶費(fèi)用：100份? 督導(dǎo)、? 訪問(wèn)實(shí)施(訪問(wèn)員費(fèi)用與訪問(wèn)管理費(fèi)用):30元*400=? ? 問(wèn)卷、卡片印刷：? 禮品:2*400=小計(jì)：第四階段補(bǔ)充調(diào)查100戶(備選)? (訪問(wèn)員費(fèi)用與訪問(wèn)管理費(fèi)用):20元*100=? 禮品:5元* 100=小計(jì)：第五階段：走訪機(jī)關(guān)、座談會(huì)2組? 組織實(shí)施 4000元*2=? 禮品: 100元*15*2=小計(jì)：第五階段：數(shù)據(jù)處理分析，編寫報(bào)告? 數(shù)據(jù)錄入清理:5*1000=? 計(jì)算機(jī)處理:? 報(bào)告撰寫（1個(gè)總報(bào)告，入戶報(bào)告、訪談報(bào)告、報(bào)紙報(bào)告、宏觀報(bào)告）:2萬(wàn)元小計(jì)：合計(jì):咨詢費(fèi)用本咨詢工作的咨詢費(fèi)為人們幣300000元。本次市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)是在充分了解居民居住條件、居住環(huán)境需求的基礎(chǔ)上，本著提高居民生活質(zhì)量，更好的把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成為“最佳人居生態(tài)環(huán)境”的原則下展開(kāi)，本次調(diào)研準(zhǔn)備充分，調(diào)研內(nèi)容全面、科學(xué)，調(diào)研數(shù)據(jù)真實(shí)、有效。隨著全面推進(jìn)小康社會(huì)的建設(shè)，為更好的把開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)成德州市最佳人居生態(tài)社區(qū)，充分了解德州市民對(duì)住宅消費(fèi)的需求，進(jìn)行了“建筑無(wú)限生活，從懂你的生活開(kāi)始！”報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查，樹(shù)立開(kāi)發(fā)區(qū)政府的愛(ài)民形象，以及**公司的品牌形象，將項(xiàng)目進(jìn)行前期推廣，獲得廣泛的公眾認(rèn)知度和關(guān)注度。2003年5月16日 宏觀調(diào)查開(kāi)始，走訪開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、房管局、規(guī)劃服務(wù)中心等；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，對(duì)德州市內(nèi)及開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。2003年5月24—26日進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）形成。德州市現(xiàn)轄11個(gè)縣市區(qū)和兩個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?40萬(wàn)，面積1萬(wàn)平方公里。鐵西區(qū)為新設(shè)立的商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，也是重要的工業(yè)區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)；市中心為老城區(qū)，集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心；東城區(qū)為98年新設(shè)立的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，是今后德州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)。（二）德州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀德州市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，德州市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了近300元/㎡。開(kāi)發(fā)區(qū)人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛開(kāi)發(fā)區(qū)大力啟動(dòng)招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開(kāi)發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。大量的土地出讓勢(shì)必會(huì)造成新區(qū)開(kāi)發(fā)熱度頻頻上升，新區(qū)的投資價(jià)值也逐漸顯出。據(jù)2001年統(tǒng)計(jì)資料。小區(qū)空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，附近市政廣場(chǎng)是人們休閑娛樂(lè)的好去處。小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來(lái)業(yè)主會(huì)對(duì)此比較挑剔。小區(qū)營(yíng)銷策劃擬聘在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行全程代理策劃，全新的營(yíng)銷服務(wù)理念，全程的客戶服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣及利潤(rùn)最大化的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理顧問(wèn)公司尚未確定。不　足據(jù)德州本地情況，主力宣傳媒介較少，市民對(duì)媒介的關(guān)注度不高，使項(xiàng)目在宣傳過(guò)程中，受一定影響。必須保證其調(diào)查的全面性和客觀性。從問(wèn)卷回收質(zhì)量看，人群素質(zhì)高，選擇客觀，77份全部有效，已經(jīng)達(dá)到調(diào)查的基本目的。購(gòu)房的原因 FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid本地拆遷5改善居住條件60投資升值5結(jié)婚用房25地位身份的象征1其他2Total98本次置業(yè)屬于FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid第一次39第二次53多次6Total98購(gòu)房區(qū)域選擇從居民對(duì)購(gòu)買住宅的區(qū)域分析上看，在被調(diào)查者中，%，%。股票債券外幣房地產(chǎn)彩票其他NValid929292929292Missing666666Mean27%14%11%27%23%5%Sum25131025215房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇在此項(xiàng)問(wèn)題中，計(jì)劃在開(kāi)發(fā)區(qū)投資的最多，%，%，其他區(qū)域所占份額較少。依自身經(jīng)濟(jì)條件，70%以上的市民認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲太快，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，不可能再漲。通過(guò)對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，德州市民普遍認(rèn)為，德州的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持現(xiàn)有水平或下跌，短期內(nèi)不會(huì)波動(dòng)，目前房?jī)r(jià)尚可接受；而開(kāi)發(fā)區(qū)較市區(qū)低廉的房?jī)r(jià)無(wú)疑成為吸引購(gòu)房者的一個(gè)有利因素。 購(gòu)房單價(jià)承受能力你最可能購(gòu)買的房?jī)r(jià)范圍B點(diǎn)C點(diǎn)買房的最高價(jià)位質(zhì)量保證的最低價(jià)位NValid098988479Missing98001419MeanMedianMinimum800900500600Maximum3000300034002000購(gòu)房所承受總價(jià)能力—，據(jù)此，德州市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在10萬(wàn)元—20萬(wàn)元/套之間。因?yàn)榈轮菔薪?jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。人們比較接受新的錯(cuò)層戶型，傳統(tǒng)的平層依然得到垂青。在廳的選擇中，人們對(duì)廳的面積要求差異較大，%的消費(fèi)者希望客廳的面積在2532平方米，另一消費(fèi)層面集中在1925平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在19平米以下。陽(yáng)臺(tái)需求FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid144254Total98 陽(yáng)臺(tái)一面積FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid610平米46 1015平米20 低于6平米18 15平米以上2 Total86 MissingSystem12 Total98 陽(yáng)臺(tái)二面積FrequencyPercentValid PercentCumulative PercentValid低于6平米25 610平米18