【正文】 的那份恬靜？是否會擁有田園風光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？是否能每天體驗那份與健康同步呼吸的休閑，人與人是否會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？二、 文脈素 600元/㎡ 700元/㎡ 800元/㎡ 850元/㎡目標客戶群的數(shù)量 4 2 2 1目標客戶群的需求程度 4 3 1 1目標客戶群的交易資金量 4 2 1 1開發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2政策環(huán)境 4 4 3 2同檔競爭 1 2 3 4硬環(huán)境 2 3 3 2總分 23 19 17 13安全性當量 10 如果以總分23分作為滿分10分計,對照價格,其可行性安全曲線如下(見圖表3)由上圖可以看出一個基本結論,價格越高,安全性越低,大約在850元/㎡附近與當量值“5”接近，這是風險臨界點，即項目的成功率為50%。位評針對本項目所處的余江的市場價格現(xiàn)狀，參照余江房地產(chǎn)低價位的市場因素，分別以600元/㎡、700元/㎡、800元/㎡、850元/㎡四個價位進行綜合評價。（3）一般（2）較有利以上因素統(tǒng)籌考慮了價格的定位因素，構成了價格定位的可行性基礎。 消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心理的“功能價格比”。錯層住宅：860元/㎡～960元/㎡沿街商輔：3100元/㎡～3800元/㎡小內(nèi)店面：2200元/㎡～2600元/㎡（促銷期間，價格另行浮動）一、 價值取向房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價，各種稅費，資金利息，銷售費用和開發(fā)商期望利潤等因素構成的。該群族都有一個消費指導思相，就是“享受天倫之樂，安度晚年”，因此，對居住環(huán)境的要求高于一切。 外企、合資企業(yè)、集團公司職員在余江這一族人數(shù)不在少數(shù)，余江的雕刻和制藥企業(yè)就有很大一部分對生活和居住環(huán)境提出高要求的年輕人，此項目對他們還是具有很大的誘惑力。建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位，廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設備），衛(wèi)生間要設座式馬桶，洗手盆、淋浴設備三件套及排風扇，地面鋪設防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。塑鋼凸配淺綠色玻璃。第七節(jié) 戶型的裝修定位建議基于本項目的“高尚住宅”概念，“產(chǎn)品——需求”關系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標客戶上有一定的比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠、裝修煩人的麻煩。 購買之前的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素通過產(chǎn)品包裝、圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會提升消費者在購買前對產(chǎn)品的附加值的認同感，起到刺激消費欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用。（三） 延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象煤氣泄露報警系統(tǒng)；智能化配套包含有：3. 交通組織：是由“U”字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構成的小區(qū)交通的一級道路。形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。避免強調(diào)工種施工的特殊性。（3） 廚衛(wèi)均應配置性能良好的通風機構和風道。室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于3㎡ –5㎡ ，㎡，大戶型可適當放大，根據(jù)戶型面積大小可適當按比例布局。臥室空間臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息、配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。本小區(qū)規(guī)劃的多層住宅的主力戶型以120㎡150㎡的中等戶型面積為主導，多層住宅占小區(qū)總建筑面積的70%左右。（一） 平面布局本項目的市場定位是以“新生活+新人居”為市場主導，引導城市消費群體的住房消費心理?！靶问疆a(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。均價為3680元/㎡2004年6月～ 9月C：網(wǎng)點的價格策略建議根據(jù)本公司調(diào)研人員調(diào)研提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商在前期網(wǎng)點銷售價格策略上采用“低開高走”，前期各階段的平均價格建議大致如下：住宅開盤期～2003年3月小區(qū)的整體規(guī)劃，給沿街商鋪帶來了一個好的銷售環(huán)境，小區(qū)的人氣聚集，為繁榮商業(yè)街可起到推動作用。劣勢：作為本項目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)(以一號大道為界)，由于未來開發(fā)周期的難預料性,以及規(guī)劃中缺少大面積的超市百貨，這樣很難將網(wǎng)點整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度，另外，現(xiàn)有規(guī)劃的390套商鋪的銷售同樣也給開發(fā)商帶來一定的銷售壓力。劣勢：網(wǎng)點物業(yè)的范圍大，在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營銷戰(zhàn)線過長，分配不均的人流量，可以導致商家對尾端人流量小的網(wǎng)點難以接受。如小餐廳、啡咖廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。商輔規(guī)劃在沿街行人主出入口的版式結構住宅一層，均價3500元/平方米，價格范圍2500——4000元/平方米，利用住宅的主體結構設計成臨街獨立商輔，根據(jù)地當?shù)鼐用竦馁徺I需求，樓層可設計為通天樓的形式，也可以打通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。定位：現(xiàn)代城市新貴的“風雅逸境”——顯示身份的“名片”產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應消費趨勢、消費心理、消費追求，在消費者向往的“心里”的定位，在消費者心里樹立起產(chǎn)品的形象，讓消費喜歡，認同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主有一張尊貴的“名片”。在同等建造成本的基礎上，設計出時尚前衛(wèi)的富有創(chuàng)意的園林住宅。四、 產(chǎn)品檔次定位可行性本項目具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，位于觀音閣的中心地帶，并利用一號大道的余江主要交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。獨特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主的精神需求。一、 居住環(huán)境的一度空間仁：人情味。它具有綠色、休閑、運動、交往四重功能，是“人與自然和諧共生，人與環(huán)境交融互動；居住與健康同步呼吸，身份與尊貴彰榮共顯。環(huán)境與住宅的對話房地產(chǎn)定位策略全案作者：日期：房地產(chǎn)定位策略全案 本項目順應當今市場的變化，在缺乏旅游資源的余江，打出“時尚住宅”的招牌，來填補余江房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風光資源及歷史人文資源為強勢賣點，并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟學的需求——供給理論。綠色細胞組織——生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水”回到自然,在那里安家因為接近自然就接近了快樂的本源綠色家園以中國傳統(tǒng)為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。里：居住區(qū)。集余江人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。二、 居住環(huán)境的二度空間保障環(huán)境質量，合理分配建筑密度。三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、生態(tài)園，甚至小區(qū)的人文景觀也是住宅小區(qū)的一道風景線。由一、二、三度空間構成了“純健康生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“觀音閣商住區(qū)”居住+休閑+投資（這里指商鋪）的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品的差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達到未來市場期望值提供保障。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性和戶型結構的實用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而要美觀漂亮。第四節(jié) 產(chǎn)品文化定位定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值定位：人與自然環(huán)境相融合——環(huán)境與住宅的對話城市文化與鄉(xiāng)村文化相融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合第五節(jié) 產(chǎn)品形象定位