【正文】 視。外來(lái)車輛可停放在行人主出入口前廣場(chǎng)兩側(cè)的臨時(shí)停車場(chǎng)，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進(jìn)入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過(guò)多帶來(lái)的隱患因素。一、 賣點(diǎn)整合 概念賣點(diǎn)A：展望未來(lái)，升值無(wú)限——購(gòu)物、休閑、健身、娛樂(lè)一條街。D：中洲：比較注重居住環(huán)境的人群聚集地，將有一大部分潛在的客戶群體在此產(chǎn)生，強(qiáng)大的“社區(qū)概念”宣傳，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境介紹，將產(chǎn)生意想不到的效果。我們這一時(shí)期的廣告重點(diǎn)主要集中在以下三個(gè)方面： 概念營(yíng)銷針對(duì)余江現(xiàn)今市場(chǎng)對(duì)社區(qū)的無(wú)概念，設(shè)計(jì)“新生活、新人居”生活手冊(cè)，發(fā)放給余江的市民，讓余江的市民在追求高質(zhì)量的生活及居住環(huán)境的同時(shí)把目光和吸引力全部放到此中景豪庭的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)，形成短期內(nèi)余江街頭巷尾爭(zhēng)相議論的話題，使其關(guān)注率達(dá)到最大化。引入名校概念觀音閣是一個(gè)較為特殊的片區(qū)，未來(lái)周邊配套雖會(huì)改善，但周邊卻沒(méi)有高檔次的學(xué)校，這對(duì)該片區(qū)教育子女問(wèn)題不能不說(shuō)是一種缺憾，如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問(wèn)題，將對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)，同時(shí)會(huì)極大地刺激一部分潛在的購(gòu)買欲望，而我們可將它作為我們的宣傳賣點(diǎn)。根據(jù)前期調(diào)查分析及售樓處業(yè)資料顯示，目前余江周邊城鎮(zhèn)個(gè)體戶或私人購(gòu)買率占總購(gòu)買率的30%左右，考慮到前期廣告投放量對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響較小，因而本次開(kāi)盤后計(jì)劃配合媒本廣告等活動(dòng)，進(jìn)一步深入到鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部開(kāi)展一些活動(dòng)，增強(qiáng)廣告的滲透力，具體操作如下：A：宣傳車61618。第三階段：視第二階段的銷售量建議維持第二階段的價(jià)格水平。第四節(jié) 售控同步第一階段：開(kāi)盤的一個(gè)月內(nèi)，維持現(xiàn)狀價(jià)位，既不上升，更不要下調(diào)。1） 展示海報(bào)amp。目前，我公司開(kāi)發(fā)的中景豪庭，正在進(jìn)一步的熱賣中，您美麗的家園將添不少的新成員！B：對(duì)每位愿意到現(xiàn)場(chǎng)看樓的客戶，也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或“入場(chǎng)券”等。 機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)這個(gè)位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計(jì)一個(gè)外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。我們將原來(lái)的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。戶 綠化率：㎡其它:從經(jīng)驗(yàn)角度出發(fā)，房地產(chǎn)通常理想的理智而安全的利潤(rùn)率應(yīng)為25%～35%，～，對(duì)應(yīng)圖中的單價(jià)值為600元/㎡～850元/㎡。（見(jiàn)圖表2）圖表2:單（2）較有利（4）很強(qiáng)烈 目標(biāo)客戶的交易資金量：（1）不足（3）較足當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包括的多種可變因素（見(jiàn)圖表1）第八節(jié) 目標(biāo)客戶定位定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位：都市新貴一、 產(chǎn)品——目標(biāo)客戶（6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與開(kāi)發(fā)商品牌形象。b) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議i. 項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)1）所處的位置優(yōu)勢(shì)：地處觀音閣商住區(qū)的中心地帶，并利用一號(hào)大道的余江主要交通要道，是未來(lái)人流聚集的黃金地段，交通便利，現(xiàn)政府規(guī)劃的幾條交通線路途經(jīng)此地，未來(lái)觀音閣商住區(qū)的近萬(wàn)人口，也為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊環(huán)境的烘托，商業(yè)氣氛將會(huì)十分濃厚，購(gòu)物環(huán)境也將十分優(yōu)越。 第六節(jié)、商業(yè)配套的綜合定位建議定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的“以人為本”的服務(wù)理念定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為輔，服務(wù)社會(huì)為主a) 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議本項(xiàng)目沿街商鋪，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買力資源不足，而造成商輔經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。三、 居住環(huán)境的三度空間“里”在現(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩個(gè)方面：首先居所因具有私密性（對(duì)個(gè)人而言）；其次應(yīng)具有開(kāi)放性（對(duì)小區(qū)的共享空間而言）。第二節(jié) 項(xiàng)目定位定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性定位：時(shí)尚住宅——“綠色家園”論語(yǔ)云：“里仁為美”。充分利用土地，布置公共綠化，營(yíng)造水景觀賞景點(diǎn)，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運(yùn)動(dòng)休閑中心、公共活動(dòng)空間等充滿人情味的居住環(huán)境。根據(jù)調(diào)研，還發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)通天樓的熱衷，四層樓的通天樓商鋪在當(dāng)?shù)剡€是有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)。B；業(yè)態(tài)分布定位建議1） 因地制宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類時(shí)有所規(guī)范，防止單一的經(jīng)營(yíng)種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。建議各階段上、下幅度，同住宅樓價(jià)格一般。（4） 各戶應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管道不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。由聯(lián)通各組團(tuán)景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級(jí)道路。市場(chǎng)價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來(lái)確定。 物業(yè)管理辦公室物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會(huì)所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開(kāi)發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。三、 朝向布局特點(diǎn)建筑本身十分注重采光，最大程度地做到了“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風(fēng)水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合通風(fēng)，采光的需要。 制定項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略以項(xiàng)目CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及銷售的每個(gè)接點(diǎn)中，使之通過(guò)傳播來(lái)提高知名度和美譽(yù)度。針對(duì)中景豪庭目前現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷的措施齊集。D：資料準(zhǔn)備：展點(diǎn)派送“中景豪庭”的戶型單元，6P彩頁(yè)，派送小禮品，手袋等。先生/小姐您們好！月D：名表、時(shí)裝、手機(jī)店展示海報(bào)及攝影手冊(cè)結(jié)尾：“君欲善其事，必先利其器”?？梢耘c各時(shí)裝店、手機(jī)店協(xié)商在其入口處或大廳內(nèi)設(shè)立不銹鋼展示臺(tái)，上面擺放攝影手冊(cè)，供顧客翻閱。噴繪內(nèi)容“中景豪庭效果圖”，以“輕松置業(yè)”廣告語(yǔ)，電話熱線，地理位置。以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信服箱，告之中景豪庭的社區(qū)概念及價(jià)格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施（以下方法操作簡(jiǎn)單，可以采用）。 規(guī)劃賣點(diǎn)A：低密度、高綠化；B：以余江的人文資源、自然資源為文脈，以“建筑文化”為底蘊(yùn)，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“文化建筑”；C：噴泉雕塑，流云疊水；D：半百綠化擋不住的誘惑；F：私家車直達(dá)住宅，有類似別墅的優(yōu)越感；G：專業(yè)服務(wù)，消解你的后顧之憂。未來(lái)的市場(chǎng)營(yíng)銷是品牌戰(zhàn)爭(zhēng)，每一個(gè)成功企業(yè)都有自己獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為企業(yè)帶來(lái)了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。因此，在規(guī)劃中一定要考慮會(huì)所的位置，本規(guī)劃特點(diǎn)是把會(huì)所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各組團(tuán)業(yè)主使用。項(xiàng)目整體規(guī)劃思路與建議第一節(jié) 規(guī)劃主導(dǎo)思想一、 課題——規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo)我們?cè)撘栽鯓拥囊?guī)劃思路塑造未來(lái)的小區(qū)環(huán)境？是否能共沐朝露夕陽(yáng)，擁有與自然息息相關(guān)的那份恬靜？是否會(huì)擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語(yǔ)花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開(kāi)花落，體會(huì)碩果累累的豐收喜悅？是否能每天體驗(yàn)?zāi)欠菖c健康同步呼吸的休閑，人與人是否會(huì)心手相連，共建遠(yuǎn)親不如近鄰的大家庭？這是夢(mèng)想？還是明天的現(xiàn)實(shí)？二、 文脈素 600元/㎡ 700元/㎡ 800元/㎡ 850元/㎡目標(biāo)客戶群的數(shù)量 4 2 2 1目標(biāo)客戶群的需求程度 4 3 1 1目標(biāo)客戶群的交易資金量 4 2 1 1開(kāi)發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2政策環(huán)境 4 4 3 2同檔競(jìng)爭(zhēng) 1 2 3 4硬環(huán)境 2 3 3 2總分 23 19 17 13安全性當(dāng)量 10 如果以總分23分作為滿分10分計(jì),對(duì)照價(jià)格,其可行性安全