【正文】 只要發(fā)展商大力地支持與配合，加上我們博天策劃—余江觀音閣項(xiàng)目組的大量工作，相信在“多管齊下”的營(yíng)銷攻勢(shì)下，必定會(huì)增加客源，刺激銷售，以早日達(dá)到預(yù)期目的。結(jié)尾：“君欲善其事，必先利其器”。預(yù)計(jì)此時(shí)整體銷售已到85%左右，開發(fā)商此時(shí)的壓力大大減小，維持第二階段的銷售價(jià)格，是為了整體價(jià)格更好的接近開發(fā)商原計(jì)劃的均價(jià)，甚至超過整體原計(jì)劃平均價(jià)格。由于此時(shí)有后期的一段銷售，整體銷售已有了一定的基礎(chǔ)，銷售已有了一定的范圍，此時(shí)觀望前期價(jià)格，作一個(gè)合適的價(jià)格幅度上調(diào)。在本次活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)宣傳及廣告宣傳的效果下，勢(shì)必會(huì)刺激一部分意向消費(fèi)群，提高銷售率，促使第一階段預(yù)測(cè)銷售量能達(dá)到銷售的30%左右。B、 臨時(shí)性組織人員在這些企業(yè)門口或人員集中的地方派發(fā)單頁，內(nèi)容同上。圖冊(cè)厚，頁數(shù)多，畫面盡可放大，輔之以優(yōu)美的文字說明?？梢耘c各時(shí)裝店、手機(jī)店協(xié)商在其入口處或大廳內(nèi)設(shè)立不銹鋼展示臺(tái)，上面擺放攝影手冊(cè)，供顧客翻閱。 可以將拍攝的精美的小區(qū)圖片放大或做成油畫效果，用像框的形式在名表、珠寶店中心縣掛，起到一定的作用。amp。61618。各大名表、時(shí)裝、手機(jī)店等時(shí)尚購(gòu)物店是我們潛在客戶經(jīng)常光顧的地方，如果在此做足文章，也可以為我們帶來不少客源，考慮到名表、時(shí)裝、手機(jī)店的特殊性，我們宣傳手段也要做一些針對(duì)性調(diào)整。D：名表、時(shí)裝、手機(jī)店展示海報(bào)及攝影手冊(cè)噴繪內(nèi)容“中景豪庭效果圖”，以“輕松置業(yè)”廣告語，電話熱線，地理位置。日第三節(jié) 其它類客源渠道的拓展策略一、挖掘余江周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的潛在實(shí)力客戶月江西中廈房地產(chǎn)公司中景豪庭置業(yè)有限公司售樓處2003年如有不詳之處，請(qǐng)到售樓處咨詢或致電XXXXXX首先，感謝各位多年來對(duì)中景豪庭開發(fā)有限公司的支持！在本市享有盛名是與各位分不開的。先生/小姐您們好！以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信服箱，告之中景豪庭的社區(qū)概念及價(jià)格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施（以下方法操作簡(jiǎn)單，可以采用）。第二節(jié) 業(yè)主告知，口碑宣傳利用前期業(yè)主促進(jìn)后期銷售，也是值得一試的銷售手法，因?yàn)榻?jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍，增加親和力與認(rèn)同感，在余江此種途徑是傳播推廣最快也是最有效的一種，所以做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作，輔助之以一定的讓利活動(dòng)，必然起到一定的效果，具體操作如下：配套設(shè)施的宣傳著重在小區(qū)的健身廣場(chǎng)娛樂會(huì)所上做文章，以迎合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)及購(gòu)房心理。強(qiáng)強(qiáng)合作同時(shí)，宣傳本項(xiàng)目“鬧中取靜”的獨(dú)特地理位置優(yōu)勢(shì)，讓人們產(chǎn)生一種較低價(jià)輕松入住中景豪庭的感覺，同時(shí)，這樣做也能抓住一批持觀望態(tài)度的客戶。價(jià)格策略我們主要考慮三種媒體進(jìn)行周期廣告宣傳：（1）余江電視的電視游字廣告；（2）余江的戶外橫幅懸掛；（3）視點(diǎn)訪談；為了更好地配合本階段的銷售工作。C：對(duì)本盤銷售不好的戶型，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點(diǎn)設(shè)立“一周優(yōu)惠樓盤展示牌”告知目標(biāo)客戶在一周內(nèi)購(gòu)買這些住房可獲得3～5個(gè)點(diǎn)的額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購(gòu)先得，具體價(jià)格由售樓處?kù)`活掌握。三、 促銷活動(dòng)促銷活動(dòng)是保證展點(diǎn)工作更加順利進(jìn)行的重要手段，如果說只是由物業(yè)顧問站在那里機(jī)械地派發(fā)資料，勢(shì)必不會(huì)起到良好的效果，現(xiàn)將促銷活動(dòng)試述如下：A：每周末進(jìn)行一次有獎(jiǎng)問答活動(dòng)，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，抽中獎(jiǎng)?wù)呖色@5元現(xiàn)金或其它小禮品一份。D：資料準(zhǔn)備：展點(diǎn)派送“中景豪庭”的戶型單元，6P彩頁，派送小禮品，手袋等。將誠(chéng)意客戶指引到售樓中心。展點(diǎn)確定后，人員培訓(xùn)及巡排由項(xiàng)目組負(fù)責(zé)。在上述之外設(shè)置展點(diǎn)，有利于由點(diǎn)及面的輔開銷售網(wǎng)，聚集目標(biāo)客戶，并在現(xiàn)場(chǎng)形成良好的氣氛，可以有效地增加成交量，現(xiàn)將各項(xiàng)列表如下：C：中童鎮(zhèn)：“眼鏡之鄉(xiāng)”此鎮(zhèn)的有錢一族不在少數(shù)，在此設(shè)展點(diǎn)，一方面可以在大眾中宣傳本項(xiàng)目進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，另一方面可吸引一部分到“中景豪庭”看盤的客戶。為了抓住元月份余江人大會(huì)議，也是活動(dòng)期（開盤后）契機(jī)，我們采取立體化、多元化的營(yíng)銷方式，具體操作如下 ：一、 展點(diǎn)促銷在反復(fù)考察的基礎(chǔ)上，針對(duì)目前余江潛在的一部分有購(gòu)買力的客戶群，比較分析各展點(diǎn)的優(yōu)劣勢(shì)，我們選擇四處展點(diǎn)具體情況如下：A：十字路口，為余江最熱鬧的商業(yè)區(qū)，涵蓋面廣，是我們潛在客戶目標(biāo)出入較為頻繁的地方。第一節(jié) 立體營(yíng)銷方案與操作細(xì)則針對(duì)中景豪庭目前現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產(chǎn)生促銷的措施齊集。 理性賣點(diǎn)A：中高檔物業(yè)——高尚人文社區(qū)；B：低價(jià)格——在余江購(gòu)一套100㎡公寓的價(jià)格，在這里您也可擁有一套高檔的現(xiàn)代都市公寓；C：豪宅的風(fēng)范、別墅般的享受、公園里的情趣——都市新貴的“名片”。 規(guī)劃賣點(diǎn)A：低密度、高綠化；B：以余江的人文資源、自然資源為文脈，以“建筑文化”為底蘊(yùn)，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“文化建筑”；C：噴泉雕塑，流云疊水；D：半百綠化擋不住的誘惑；F：私家車直達(dá)住宅，有類似別墅的優(yōu)越感；G：專業(yè)服務(wù)，消解你的后顧之憂。B：城市、環(huán)境、俺的家——純生態(tài)型園林式住宅之典范。本項(xiàng)目的營(yíng)銷定位，主要是通過整合與項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷有磁的各種要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷。第二節(jié) 營(yíng)銷戰(zhàn)略 制定項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略以項(xiàng)目CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)及銷售的每個(gè)接點(diǎn)中，使之通過傳播來提高知名度和美譽(yù)度。對(duì)貴公司而言，目前在余江雖沒有知名度，但通過成功地運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，一方面可提高公司的知名度，為以后持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)，另一方面也是該項(xiàng)目成敗之所在。品牌——信任度：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外，更關(guān)注開發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。未來的市場(chǎng)營(yíng)銷是品牌戰(zhàn)爭(zhēng)，每一個(gè)成功企業(yè)都有自己獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中為企業(yè)帶來了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷建議第一節(jié) 品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略3停車系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車輛由車輛主出入口可直達(dá)自己居住的架空層車庫(kù)。在居住的小區(qū)內(nèi)，步行道優(yōu)于機(jī)動(dòng)車道，機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)是要受到管理限制的。三、 朝向布局特點(diǎn)建筑本身十分注重采光，最大程度地做到了“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風(fēng)水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合通風(fēng)，采光的需要。外圍的環(huán)小區(qū)道路與漂亮的綠色環(huán)境外表面形成統(tǒng)一的小區(qū)外形，又增加小區(qū)的安全性。充分引入從小區(qū)邊穿過的張公橋干渠水系，營(yíng)造小區(qū)環(huán)境，以最佳位置為小區(qū)中心，多層組團(tuán)以中心廣場(chǎng)為同心圓，向小區(qū)四周扇形輻射，并形成南低北高，東西漸高，中間低的特色，樹立良好的小區(qū)形象。二、 單體布局的特點(diǎn)本規(guī)劃的設(shè)備用房在北端，小高層與原有建筑之間。 物業(yè)管理辦公室物業(yè)管理辦公室的位置可設(shè)在距會(huì)所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。把商業(yè)配套放在小區(qū)業(yè)主出入口的兩側(cè)，前面有寬闊的廣場(chǎng)，即方便小區(qū)外人購(gòu)物、停車，又不影響小區(qū)內(nèi)業(yè)主的正常生活。 兒童活動(dòng)中心、托兒所兒童活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心、托兒所都是在中心休閑廣場(chǎng)、人工湖及休閑公園的東西側(cè)，即體現(xiàn)了環(huán)境的優(yōu)越，又回避了由于兒童的戲鬧而對(duì)其它居民帶來的干擾。因此，在規(guī)劃中一定要考慮會(huì)所的位置，本規(guī)劃特點(diǎn)是把會(huì)所設(shè)置在小區(qū)的中心，方便各組團(tuán)業(yè)主使用。為解決目前城市配套設(shè)施不健全的問題，小區(qū)應(yīng)多設(shè)小型多功能的配套設(shè)施，相對(duì)集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。（見圖表3）圖表3原規(guī)劃 現(xiàn)規(guī)劃 備注總建筑面積 114277㎡ 120000㎡ 提高5723㎡容積率 居住戶數(shù) 754戶 997戶 243戶通過上表可以看出，現(xiàn)規(guī)劃的最大特點(diǎn)是：充分利用土地的開發(fā)價(jià)，延伸價(jià)值