【正文】 第四階段：掃尾期，建議開發(fā)商為促進(jìn)提前辦理入伙，在前兩階段的價格上，稍作下調(diào)，以期進(jìn)一步刺激觀望客戶，加速一期房屋銷售目標(biāo)的完成。根據(jù)調(diào)查分析顯示，全國名牌企業(yè)內(nèi)部的相當(dāng)大一部分人士或非本地戶口一類人，由于婚姻或工作等多方面逐漸穩(wěn)定的影響,到此地落戶,形成一股相當(dāng)實(shí)力的潛在客戶群體,這類人觀念前衛(wèi),收入穩(wěn)定,其置業(yè)水平與我們鎖定的目標(biāo)客戶頗為相似,因而仔細(xì)挖掘此類客戶群體,可能會產(chǎn)生新的效果,具體操作如下:A、 建議在此類人群活動頻繁地帶，做路牌廣告，用頻繁的視覺沖擊加深人們對我們樓盤的印象。2） 攝影手冊這里的攝影手冊是指類似于各大影樓門前展示的制作精良的手冊。用一輛專車，上面采用大噴繪（規(guī)格未定）至鄉(xiāng)鎮(zhèn)各街道宣傳，并用喇叭。同時要懸掛、張貼“中景豪庭”小區(qū)整體規(guī)劃圖，以突出中景豪庭環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景怡人的特色。并加以貫徹落實(shí)，是中景豪庭一期能否最終真正啟動銷售，持續(xù)銷售的正途。C：完善配套、開心品味、時尚生活——人性化物業(yè)管理。 制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項(xiàng)目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性、對質(zhì)量、成本、價格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計劃的每個接點(diǎn)都能按時、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場回報的經(jīng)濟(jì)效益，社會效益，從而保證品牌的延伸。 步行道系統(tǒng)步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定的情況下，干道與步行道并置，步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。 水電用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng)。 會所會所是業(yè)主休閑、聚會、交友的社交場所，也是康體、娛樂場所。 總戶數(shù)：（4）很適合從以上（1）、（2）、（3）、（4）選項(xiàng)中，分別取4分。（2）一般（4）有利 同檔競爭：（1）不利（4）有余 開發(fā)商品牌及資金實(shí)力：（1）不足（2）差不多追求產(chǎn)品高附加值會造成成本的增加，但價格可隨之有所上升。成本價值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開發(fā)商期望利潤。 文、教、衛(wèi)圈人士該群族文化素質(zhì)較高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空間不一定追求太奢華，但要有品位，并注重生活質(zhì)量，對居住環(huán)境有著較高的要求，該階層收入雖不太穩(wěn)定，但決不是一般工薪層的收入水平，該群體是本項(xiàng)目期望的目標(biāo)客戶。小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色——本小區(qū)是以：后現(xiàn)代主義設(shè)計手法結(jié)合歐陸設(shè)計風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個性，在余江形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理以滿足感。通訊自動化系統(tǒng)。4. 智能化配套系統(tǒng)：（只做建議）“高尚住宅”的物業(yè)管理硬件上，要與一般的住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境（5） 各種線管綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工的成本，設(shè)計最好把洗廁功能分工?！白≌保谎远骶褪蔷蛹?，本項(xiàng)目的“住宅”概念已經(jīng)打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念，因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析一、 住宅產(chǎn)品的構(gòu)成因素“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。商鋪：開盤期～2003年3月2） 重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有余江人心目中的熱鬧商業(yè)地帶十字路口相差懸殊，因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等，以此提高知名度及吸引人氣。3） 銷售面積：優(yōu)勢：項(xiàng)目的整體規(guī)劃約為390戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)街。當(dāng)然，商輔的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)業(yè)主的生活需求，滿足余江城市發(fā)展的需要。可由買主出租或自行經(jīng)營。第四節(jié) 產(chǎn)品文化定位定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值定位：人與自然環(huán)境相融合——環(huán)境與住宅的對話城市文化與鄉(xiāng)村文化相融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合第五節(jié) 產(chǎn)品形象定位定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會認(rèn)知度。由一、二、三度空間構(gòu)成了“純健康生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“觀音閣商住區(qū)”居住+休閑+投資（這里指商鋪）的獨(dú)特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品的差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達(dá)到未來市場期望值提供保障。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。集余江人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。里：居住區(qū)。綠色細(xì)胞組織——生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水”回到自然,在那里安家因?yàn)榻咏匀痪徒咏丝鞓返谋驹淳G色家園房地產(chǎn)定位策略全案作者：日期：房地產(chǎn)定位策略全案 本項(xiàng)目順應(yīng)當(dāng)今市場的變化，在缺乏旅游資源的余江，打出“時尚住宅”的招牌，來填補(bǔ)余江房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強(qiáng)勢賣點(diǎn)，并以具有“新生活+新人居”的雙重魅力來吸引消費(fèi)者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求——供給理論。仁：人情味。一、 居住環(huán)境的一度空間獨(dú)特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主的精神需求。四、 產(chǎn)品檔次定位可行性定位：現(xiàn)代城市新貴的“風(fēng)雅逸境”——顯示身份的“名片”產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費(fèi)趨勢、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求，在消費(fèi)者向往的“心里”的定位，在消費(fèi)者心里樹立起產(chǎn)品的形象，讓消費(fèi)喜歡，認(rèn)同并追求，并與消費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主有一張尊貴的“名片”。商輔規(guī)劃在沿街行人主出入口的版式結(jié)構(gòu)住宅一層，均價3500元/平方米，價格范圍2500——4000元/平方米，利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨(dú)立商輔，根據(jù)地當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I需求，樓層可設(shè)計為通天樓的形式，也可以打通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。如小餐廳、啡咖廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。劣勢：作為本項(xiàng)目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)(以一號大道為界)，由于未來開發(fā)周期的難預(yù)料性,以及規(guī)劃中缺少大面積的超市百貨，這樣很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度，另外，現(xiàn)有規(guī)劃的390套商鋪的銷售同樣也給開發(fā)商帶來一定的銷售壓力。C：網(wǎng)點(diǎn)的價格策略建議根據(jù)本公司調(diào)研人員調(diào)研提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商在前期網(wǎng)點(diǎn)銷售價格策略上采用“低開高走”，前期各階段的平均價格建議大致如下：住宅開盤期～2003年3月均價為3680元/㎡2004年6月～ 9月“形式產(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。（一） 平面布局本小區(qū)規(guī)劃的多層住宅的主力戶型以120㎡150㎡的中等戶型面積為主導(dǎo)，多層住宅占小區(qū)總建筑面積的70%左右。室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于3㎡ –5㎡ ，㎡，大戶型可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。智能化配套包含有：（三） 延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象第七節(jié) 戶型的裝修定位建議基于本項(xiàng)目的“高尚住宅”概念，“產(chǎn)品——需求”關(guān)系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標(biāo)客戶上有一定的比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠(yuǎn)、裝修煩人的麻煩。建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位，廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。