【正文】 經(jīng)營。2） 重點(diǎn)突出，特色經(jīng)營本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有余江人心目中的熱鬧商業(yè)地帶十字路口相差懸殊，因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等，以此提高知名度及吸引人氣。C：網(wǎng)點(diǎn)的價格策略建議根據(jù)本公司調(diào)研人員調(diào)研提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商在前期網(wǎng)點(diǎn)銷售價格策略上采用“低開高走”，前期各階段的平均價格建議大致如下：住宅開盤期～2003年3月均價為680元/㎡3月～2004年6月均價為780元/㎡2004年6月～ 9月均價為880元/㎡根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前余江住宅的平均價格水平在600元/㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（6月～9月）采用價格走勢每平方米高出現(xiàn)價格100～200元。商鋪：開盤期～2003年3月均價為3480元/㎡3月～2004年6月均價為3680元/㎡2004年6月～ 9月均價為3880元/㎡根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前余江商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價格水平在3800元/㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的價格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（6月～9月）采用價格走勢每平方米高出現(xiàn)價格200～300元。建議各階段上、下幅度，同住宅樓價格一般。第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析一、 住宅產(chǎn)品的構(gòu)成因素“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。“形式產(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值。“延伸產(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。二、 核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能本項(xiàng)目的市場定位是以“新生活+新人居”為市場主導(dǎo)，引導(dǎo)城市消費(fèi)群體的住房消費(fèi)心理?！白≌保谎远骶褪蔷蛹?，本項(xiàng)目的“住宅”概念已經(jīng)打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念，因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。（一） 平面布局本小區(qū)規(guī)劃的多層住宅的主力戶型以120㎡150㎡的中等戶型面積為主導(dǎo)，多層住宅占小區(qū)總建筑面積的70%左右。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右。公建面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右。戶型特點(diǎn)各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開來，互不干擾。臥室空間臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息、配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。為實(shí)現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風(fēng)要求很嚴(yán)，設(shè)計(jì)時不允許出現(xiàn)“暗房”。廚房空間建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在一房戶型3㎡ –5㎡ ，二房戶型6㎡ –8㎡ ，三房戶型在9 ㎡–12㎡，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴。衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工的成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于3㎡ –5㎡ ，㎡，大戶型可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。廚衛(wèi)設(shè)備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是：（1） 依照規(guī)模尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間連接配合。（2） 合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。大戶型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。（3） 廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道。（4） 各戶應(yīng)集中管井，實(shí)現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設(shè)立水平管道區(qū)；強(qiáng)調(diào)自家與支管道不進(jìn)鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復(fù)合管和配件等。（5） 各種線管綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設(shè)備。避免強(qiáng)調(diào)工種施工的特殊性。（6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風(fēng)的處理和整體設(shè)計(jì)的配合。（二） 形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費(fèi)者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境本小區(qū)綠化是以點(diǎn)、線、面組成的立體綠化空間。1. 綠化的特點(diǎn)是：三層立體綠化、三級小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化。2. 景觀特點(diǎn)是：區(qū)外景入口景中心景組團(tuán)景窗前景。3. 交通組織：是由“U”字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構(gòu)成的小區(qū)交通的一級道路。由通往各組團(tuán)的架空層車庫，以及消防、搬家、救護(hù)功能的交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)的二級道路。由聯(lián)通各組團(tuán)景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構(gòu)成了小區(qū)三級道路。4. 智能化配套系統(tǒng)：（只做建議）“高尚住宅”的物業(yè)管理硬件上，要與一般的住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。智能化配套包含有：小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；防盜報警系統(tǒng)；出入口管理系統(tǒng)；煤氣泄露報警系統(tǒng)；通訊自動化系統(tǒng)。（三） 延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象延伸產(chǎn)品包括售前服務(wù)及售后服務(wù)，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。通過良好的服務(wù)，使消費(fèi)者在體會到“物超所值”的基礎(chǔ)上，更體會到“上帝”的滋味，把這種體會變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項(xiàng)目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達(dá)到“知名度、美譽(yù)度、社會認(rèn)知度”的提升，為今后再開發(fā)項(xiàng)目提供“無形資產(chǎn)”，再使無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)化成有形資產(chǎn)。 購買之前的產(chǎn)品附加值對消費(fèi)心理的影響因素通過產(chǎn)品包裝、圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會提升消費(fèi)者在購買前對產(chǎn)品的附加值的認(rèn)同感，起到刺激消費(fèi)欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用。因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費(fèi)者不僅體會到產(chǎn)品功能的實(shí)惠，更體會到產(chǎn)品附加值帶來的心理滿足感。 使用過程的產(chǎn)品附加值對消費(fèi)心理的影響因素使用過程是指消費(fèi)者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，為主真實(shí)看到的小區(qū)，自己入住的單位及良好的售后服務(wù)（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值以提升。小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色——本小區(qū)是以：后現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法結(jié)合歐陸設(shè)計(jì)風(fēng)格，以典雅、明快的風(fēng)格突出樓盤的個性，在余江形成巨大沖擊力，給消費(fèi)者心理以滿足感。第七節(jié) 戶型的裝修定位建議基于本項(xiàng)目的“高尚住宅”概念，“產(chǎn)品——需求”關(guān)系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標(biāo)客戶上有一定的比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠(yuǎn)、裝修煩人的麻煩。另外，本項(xiàng)目的戶型是以中等戶型120～150平方米為主力戶型，根據(jù)購買者消費(fèi)需求，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價格略高一點(diǎn)，對購買心理的刺激還是較大，因此，本項(xiàng)目的中小型以帶裝修銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務(wù)方式為主。一、墻地面部分客廳地面為?；卮u，房間地面為復(fù)合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。二、門窗部分入口為優(yōu)質(zhì)實(shí)心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號定做），普通夾板室內(nèi)門。塑鋼凸配淺綠色玻璃。三、廚衛(wèi)部分 建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位，廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設(shè)備），衛(wèi)生間要設(shè)座式馬桶，洗手盆、淋浴設(shè)備三件套及排風(fēng)扇，地面鋪設(shè)防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。第八節(jié) 目標(biāo)客戶定位定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位：都市新貴一、 產(chǎn)品——目標(biāo)客戶