【正文】 經(jīng)營。2） 重點突出，特色經(jīng)營本項目網(wǎng)點位置與現(xiàn)有余江人心目中的熱鬧商業(yè)地帶十字路口相差懸殊，因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應市場需求，重點突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等，以此提高知名度及吸引人氣。C：網(wǎng)點的價格策略建議根據(jù)本公司調(diào)研人員調(diào)研提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商在前期網(wǎng)點銷售價格策略上采用“低開高走”，前期各階段的平均價格建議大致如下：住宅開盤期～2003年3月均價為680元/㎡3月～2004年6月均價為780元/㎡2004年6月～ 9月均價為880元/㎡根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前余江住宅的平均價格水平在600元/㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點的價格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的價格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（6月～9月）采用價格走勢每平方米高出現(xiàn)價格100～200元。商鋪：開盤期～2003年3月均價為3480元/㎡3月～2004年6月均價為3680元/㎡2004年6月～ 9月均價為3880元/㎡根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前余江商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平在3800元/㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網(wǎng)點的價格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的價格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（6月～9月）采用價格走勢每平方米高出現(xiàn)價格200～300元。建議各階段上、下幅度，同住宅樓價格一般。第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構成分析一、 住宅產(chǎn)品的構成因素“核心產(chǎn)品”核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成?！靶问疆a(chǎn)品”形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來的附加值?！把由飚a(chǎn)品”延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質量、形象、物業(yè)管理等帶來的產(chǎn)品品牌與開發(fā)商品牌形象。二、 核心產(chǎn)品產(chǎn)品的基本功能本項目的市場定位是以“新生活+新人居”為市場主導，引導城市消費群體的住房消費心理?！白≌保谎远骶褪蔷蛹?，本項目的“住宅”概念已經(jīng)打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺的地方”的觀念，因此，無論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。（一） 平面布局本小區(qū)規(guī)劃的多層住宅的主力戶型以120㎡150㎡的中等戶型面積為主導，多層住宅占小區(qū)總建筑面積的70%左右。商業(yè)面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右。公建面積約占小區(qū)總建筑面積的8%左右。戶型特點各功能區(qū)間分布合理，動與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴格區(qū)分開來，互不干擾。臥室空間臥室是套房內(nèi)最基本的空間，主要功能是睡眠、休息、配置衣帽間，個別大戶型還配有書房（或多功能房）。為實現(xiàn)動靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對客廳，臥室對采光、通風要求很嚴，設計時不允許出現(xiàn)“暗房”。廚房空間建議廚房應盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應在一房戶型3㎡ –5㎡ ，二房戶型6㎡ –8㎡ ，三房戶型在9 ㎡–12㎡，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴。衛(wèi)生間空間建議公用衛(wèi)生間應靠近臥室，并應接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工的成本，設計最好把洗廁功能分工。室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于3㎡ –5㎡ ，㎡，大戶型可適當放大，根據(jù)戶型面積大小可適當按比例布局。廚衛(wèi)設備廚房與衛(wèi)生間是住宅里設備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標志，本項目盡量要做到定型化、配套化、標準化，重點要解決的是：（1） 依照規(guī)模尺寸的需求，配置配套化的廚衛(wèi)設備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間連接配合。（2） 合理有序布置廚衛(wèi)的各項設備和設施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當分隔。大戶型的住宅應獨立分設廁所。（3） 廚衛(wèi)均應配置性能良好的通風機構和風道。風道應滿足不串氣、不傳聲、暢通無阻的要求，盡量設計成直排風道。（4） 各戶應集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設立水平管道區(qū)；強調(diào)自家與支管道不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。（5） 各種線管綜合處理，一次敷就，防止和不允許以后安裝破壞裝修和設備。避免強調(diào)工種施工的特殊性。（6） 熱水器的選用和安裝，要求注意通風的處理和整體設計的配合。（二） 形式產(chǎn)品形式產(chǎn)品的附加值是現(xiàn)代住宅必須的硬件，如園林、綠化、交通、建筑外立面等，而這些必備的因素，又直接刺激消費者在購買之前的心理附加值及購買之后使用過程中的附加值的升值。綠化、交通、智能化配套與景觀環(huán)境本小區(qū)綠化是以點、線、面組成的立體綠化空間。1. 綠化的特點是：三層立體綠化、三級小區(qū)綠化小區(qū)立體綠化。2. 景觀特點是：區(qū)外景入口景中心景組團景窗前景。3. 交通組織：是由“U”字形主干道，東西主干道及小區(qū)景觀軸構成的小區(qū)交通的一級道路。由通往各組團的架空層車庫，以及消防、搬家、救護功能的交通網(wǎng)構成了小區(qū)的二級道路。由聯(lián)通各組團景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網(wǎng)構成了小區(qū)三級道路。4. 智能化配套系統(tǒng)：（只做建議）“高尚住宅”的物業(yè)管理硬件上，要與一般的住宅不同，要根據(jù)建造成本選擇智能化管理系統(tǒng)。智能化配套包含有：小區(qū)外圍紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；防盜報警系統(tǒng)；出入口管理系統(tǒng)；煤氣泄露報警系統(tǒng)；通訊自動化系統(tǒng)。（三） 延伸產(chǎn)品產(chǎn)品品牌與形象延伸產(chǎn)品包括售前服務及售后服務，以體現(xiàn)開發(fā)商的品牌及產(chǎn)品品牌。通過良好的服務，使消費者在體會到“物超所值”的基礎上，更體會到“上帝”的滋味，把這種體會變成傳播，使開發(fā)商及產(chǎn)品品牌通過本項目的開發(fā)、銷售、物業(yè)管理過程中達到“知名度、美譽度、社會認知度”的提升，為今后再開發(fā)項目提供“無形資產(chǎn)”，再使無形資產(chǎn)轉化成有形資產(chǎn)。 購買之前的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素通過產(chǎn)品包裝、圍墻、售樓處、樣板房、規(guī)劃的小區(qū)未來前景展示等，都會提升消費者在購買前對產(chǎn)品的附加值的認同感，起到刺激消費欲望，并產(chǎn)生購買行為的作用。因此，好的產(chǎn)品一定要有好的包裝，使消費者不僅體會到產(chǎn)品功能的實惠，更體會到產(chǎn)品附加值帶來的心理滿足感。 使用過程的產(chǎn)品附加值對消費心理的影響因素使用過程是指消費者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，為主真實看到的小區(qū)，自己入住的單位及良好的售后服務（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值以提升。小區(qū)整體規(guī)劃及建筑特色——本小區(qū)是以：后現(xiàn)代主義設計手法結合歐陸設計風格，以典雅、明快的風格突出樓盤的個性，在余江形成巨大沖擊力，給消費者心理以滿足感。第七節(jié) 戶型的裝修定位建議基于本項目的“高尚住宅”概念，“產(chǎn)品——需求”關系的分析，在購買該產(chǎn)品的目標客戶上有一定的比例的客戶需求帶裝修好的房子，免去距離較遠、裝修煩人的麻煩。另外，本項目的戶型是以中等戶型120～150平方米為主力戶型，根據(jù)購買者消費需求，如有現(xiàn)成的裝修一步到位，而且價格略高一點，對購買心理的刺激還是較大，因此，本項目的中小型以帶裝修銷售為宜，大戶型即以推薦套餐服務方式為主。一、墻地面部分客廳地面為?；卮u，房間地面為復合地板，墻面、天花白灰打底乳膠漆。二、門窗部分入口為優(yōu)質實心防盜門（小區(qū)可統(tǒng)一型號定做），普通夾板室內(nèi)門。塑鋼凸配淺綠色玻璃。三、廚衛(wèi)部分 建議廚房、衛(wèi)生間給排水接頭一次到位，廚房內(nèi)的墻面磚、地面磚、灶臺、廚柜一步到位（廚柜可采用海爾整體廚房設備），衛(wèi)生間要設座式馬桶，洗手盆、淋浴設備三件套及排風扇，地面鋪設防滑面磚，墻面貼墻面磚并吊頂。第八節(jié) 目標客戶定位定位原則：選準目標，穩(wěn)準出擊定位：都市新貴一、 產(chǎn)品——目標客戶