【正文】 外企、合資企業(yè)、集團公司職員在余江這一族人數(shù)不在少數(shù)，余江的雕刻和制藥企業(yè)就有很大一部分對生活和居住環(huán)境提出高要求的年輕人，此項目對他們還是具有很大的誘惑力。 消費者心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心理的“功能價格比”。（3）一般針對本項目所處的余江的市場價格現(xiàn)狀，參照余江房地產低價位的市場因素，分別以600元/㎡、700元/㎡、800元/㎡、850元/㎡四個價位進行綜合評價。素 600元/㎡ 700元/㎡ 800元/㎡ 850元/㎡目標客戶群的數(shù)量 4 2 2 1目標客戶群的需求程度 4 3 1 1目標客戶群的交易資金量 4 2 1 1開發(fā)商品牌及資金能力 4 3 3 2政策環(huán)境 4 4 3 2同檔競爭 1 2 3 4硬環(huán)境 2 3 3 2總分 23 19 17 13安全性當量 10 如果以總分23分作為滿分10分計,對照價格,其可行性安全曲線如下(見圖表3)由上圖可以看出一個基本結論,價格越高,安全性越低,大約在850元/㎡附近與當量值“5”接近，這是風險臨界點，即項目的成功率為50%。項目整體規(guī)劃思路與建議第一節(jié) 規(guī)劃主導思想一、 課題——規(guī)劃中力求達到的目標我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關的那份恬靜？是否會擁有田園風光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開花落，體會碩果累累的豐收喜悅？是否能每天體驗那份與健康同步呼吸的休閑，人與人是否會心手相連，共建遠親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實？二、 文脈35% 容積率：戶二、 建筑規(guī)劃特點根據(jù)“余江觀音閣商住區(qū)”的市場定位思路，在原有規(guī)劃的基礎上提高了容積率和建筑密度，提高了綠化及景觀的面積。因此，在規(guī)劃中一定要考慮會所的位置，本規(guī)劃特點是把會所設置在小區(qū)的中心，方便各組團業(yè)主使用。本規(guī)劃的設備用房在北端，小高層與原有建筑之間。在居住的小區(qū)內，步行道優(yōu)于機動車道，機動車交通在居住區(qū)內是要受到管理限制的。未來的市場營銷是品牌戰(zhàn)爭，每一個成功企業(yè)都有自己獨特的品牌形象，品牌在商業(yè)經營過程中為企業(yè)帶來了不菲的經濟效益和良好的社會效益。第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略 規(guī)劃賣點A：低密度、高綠化；B：以余江的人文資源、自然資源為文脈，以“建筑文化”為底蘊，創(chuàng)意出現(xiàn)代的“文化建筑”；C：噴泉雕塑，流云疊水；D：半百綠化擋不住的誘惑；F：私家車直達住宅，有類似別墅的優(yōu)越感；G：專業(yè)服務，消解你的后顧之憂。第一節(jié) 立體營銷方案與操作細則三、 促銷活動促銷活動是保證展點工作更加順利進行的重要手段，如果說只是由物業(yè)顧問站在那里機械地派發(fā)資料，勢必不會起到良好的效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下：A：每周末進行一次有獎問答活動，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機會，抽中獎者可獲5元現(xiàn)金或其它小禮品一份。以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信服箱，告之中景豪庭的社區(qū)概念及價格優(yōu)惠信息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施（以下方法操作簡單，可以采用）。首先，感謝各位多年來對中景豪庭開發(fā)有限公司的支持！在本市享有盛名是與各位分不開的。噴繪內容“中景豪庭效果圖”，以“輕松置業(yè)”廣告語，電話熱線，地理位置。各大名表、時裝、手機店等時尚購物店是我們潛在客戶經常光顧的地方，如果在此做足文章，也可以為我們帶來不少客源，考慮到名表、時裝、手機店的特殊性，我們宣傳手段也要做一些針對性調整。可以與各時裝店、手機店協(xié)商在其入口處或大廳內設立不銹鋼展示臺，上面擺放攝影手冊，供顧客翻閱。B、 臨時性組織人員在這些企業(yè)門口或人員集中的地方派發(fā)單頁，內容同上。結尾：“君欲善其事，必先利其器”。預計此時整體銷售已到85%左右，開發(fā)商此時的壓力大大減小，維持第二階段的銷售價格，是為了整體價格更好的接近開發(fā)商原計劃的均價，甚至超過整體原計劃平均價格。 可以將拍攝的精美的小區(qū)圖片放大或做成油畫效果，用像框的形式在名表、珠寶店中心縣掛，起到一定的作用。D：名表、時裝、手機店展示海報及攝影手冊月如有不詳之處，請到售樓處咨詢或致電XXXXXX先生/小姐您們好！第二節(jié) 業(yè)主告知，口碑宣傳利用前期業(yè)主促進后期銷售，也是值得一試的銷售手法，因為經過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍，增加親和力與認同感，在余江此種途徑是傳播推廣最快也是最有效的一種，所以做好業(yè)主的感情聯(lián)絡工作，輔助之以一定的讓利活動，必然起到一定的效果，具體操作如下：價格策略D：資料準備：展點派送“中景豪庭”的戶型單元，6P彩頁，派送小禮品，手袋等。在上述之外設置展點，有利于由點及面的輔開銷售網，聚集目標客戶，并在現(xiàn)場形成良好的氣氛，可以有效地增加成交量，現(xiàn)將各項列表如下：針對中景豪庭目前現(xiàn)狀，如何盡可能全面地有利于產生促銷的措施齊集。B：城市、環(huán)境、俺的家——純生態(tài)型園林式住宅之典范。 制定項目實施戰(zhàn)略以項目CIS戰(zhàn)略為主導，把理念貫穿于項目開發(fā)經營及銷售的每個接點中，使之通過傳播來提高知名度和美譽度。項目經營與營銷建議第一節(jié) 品牌經營戰(zhàn)略三、 朝向布局特點建筑本身十分注重采光，最大程度地做到了“早上不眩目，中午不黑廳，下午不曬床，晚上有月光”本規(guī)劃的南北朝向布局，既滿足了以上“風水”的需要，又創(chuàng)造了小區(qū)的豐富變化，回避了排排坐的布局形式，符合通風，采光的需要。 物業(yè)管理辦公室物業(yè)管理辦公室的位置可設在距會所較近的連排式多層住宅架空層里，這樣既節(jié)約了開發(fā)成本，也方便物業(yè)管理人員的出勤。為解決目前城市配套設施不健全的問題，小區(qū)應多設小型多功能的配套設施，相對集中布置在中心附近，方便小區(qū)居民生活。分因（2）有差距（4）充足 目標客戶群的需求程度：（1）不強烈因此，對項目價格定位的安全性進行分析，可得出安全性模擬曲線，以此為依據(jù)來制定本項目的基本價位，在此基礎上，追求差異性產品的附加值。市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。第九節(jié) 價格定位定價原則：市場無形，定價有道定位：平層住宅：660元/㎡～860元/㎡二、 目標客戶細分 個體與私企業(yè)老板（市內+周邊城鎮(zhèn)）該階層基本都有住房，對生活質量要求比較高，且在長期的經營過程中對“功能價格比”有著較清楚的認識，文化方面都有一定的修養(yǎng)，對“居住 + 休閑 + 投資”概念的理解高于其它行業(yè)人士，這一部分人士將是沿街商鋪和大戶型房屋的主要購買群體。 使用過程的產品附加值對消費心理的影響因素使用過程是指消費者在購買了物業(yè)之后，入伙時或入伙之后，為主真實看到的小區(qū)，自己入住的單位及良好的售后服務（物業(yè)管理），給業(yè)主心理的附加值以提升。防盜報警系統(tǒng)；由聯(lián)通各組團景觀、休閑中心公園及主出入口等步行交通網構成了小區(qū)三級道路。（4） 各戶應集中管井，實現(xiàn)戶外查表、抄表，隱蔽和暗藏水平管道，設立水平管道區(qū)；強調自家與支管道不進鄰居家，盡量不穿和少穿樓；盡量配置后出水便器和半硬性鋁塑復合管和配件等。廚房空間建議廚房應盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應在一房戶型3㎡ –5㎡ ，二房戶型6㎡ –8㎡ ，三房戶型在9 ㎡–12㎡，四房以上的戶型，可適當放寬，以保證戶型的合理與尊貴。建議各階段上、下幅度，同住宅樓價格一般。均價為880元/㎡根據(jù)前期市場調查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前余江住宅的平均價格水平在600元/㎡左右，因此，分析未來商業(yè)網點的價格水平同余江現(xiàn)期商業(yè)網點的價格水平及銷售率狀況，建議開盤用較低的價格吸引商戶購買，后期（6月～9月）采用價