【正文】 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司71 天津 泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng) 1200000 天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司71 深圳 鴻瑞花園 1200000 深圳市半島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司71 上海 證大家園 1200000 海門(mén)證大濱江置業(yè)有限公司71 上海 海門(mén)濱江新城證大家園 1200000 上海海門(mén)證大濱江置業(yè)有限公司71 廣州 碧桂園鳳凰城 1200000 碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司71 福州 名城港灣 1200000 名城地產(chǎn)71 成都 中海國(guó)際社區(qū) 1200000 中海地產(chǎn)成都公司81 廣州 嶺南新世界 1150000 廣州集賢莊新世界城市花園發(fā)展有限公司82 北京 星河城 1120000 北京璽盟置業(yè)有限公司83 深圳 波托菲諾 1110000 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司83 重慶 南方碧水康橋 1100000 重慶南方集團(tuán)有限公司83 上海 地杰?chē)?guó)際城 1100000 地杰置業(yè)83 南昌 正榮大湖之都 1100000 正榮集團(tuán)南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司83 北京 怡?；▓@ 1100000 北京怡海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司88 深圳 新亞洲花園 1080000 深圳新亞洲實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司89 上海 錦秋加州花園 1071000 上海錦秋房地產(chǎn)有限公司90 上海 安庭新鎮(zhèn) 1060000 上海國(guó)際汽車(chē)城置業(yè)有限公司90 北京 總部基地 1060000 中關(guān)村豐臺(tái)園道豐科技商務(wù)園建設(shè)發(fā)展有限公司92 北京 玉泉新城 1056200 北京城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司上海復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司北京陽(yáng)光時(shí)代投資有限公司93 北京 莊勝?gòu)V場(chǎng) 1042906 北京莊勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司94 濟(jì)南 偉東新都 1030000 濟(jì)南偉東置業(yè)有限公司95 無(wú)錫 順馳天鵝湖 1027200 無(wú)錫順馳地產(chǎn)有限公司96 北京 山的理想 1010000 北京永泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司97 長(zhǎng)沙 金鷹城圣爵菲斯 1000500 金鷹城置業(yè)有限公司97 北京 香江別墅 1000500 香江國(guó)際發(fā)展有限公司99 重慶 申燁太陽(yáng)城 1000000 上海聯(lián)通房地產(chǎn)有限公司、重慶榮桂置業(yè)有限公司99 天津 時(shí)代奧城 1000000 天津融創(chuàng)奧城投資有限公司99 沈陽(yáng) 保利花園 1000000 廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司99 沈陽(yáng) 尚品天城 1000000 沈陽(yáng)永嘉特爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、99 沈陽(yáng) 河畔新城 1000000 沈陽(yáng)華新聯(lián)美置業(yè)有限公司99 深圳 半島城邦 1000000 深圳市益田房地產(chǎn)股份有限公司99 深圳 百仕達(dá)花園 1000000 深圳百仕達(dá)實(shí)業(yè)有限公司99 上海 上海春天 1000000 上海綠地集團(tuán)（集團(tuán)有限公司）99 杭州 星星港灣 1000000 浙江星星港灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 武夷花園（武夷水岸花城） 1000000 北京武夷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 長(zhǎng)安新城 1000000 北京大成開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司99 北京 華貿(mào)國(guó)際公寓 1000000 北京國(guó)華置業(yè)有限公司99 北京 珠江國(guó)際城 1000000 北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 國(guó)美第一城 1000000 鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 山水文園 1000000 北京凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 曉月苑 1000000 宛平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司99 廣州 美林湖畔 1000000 廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第1操作環(huán)節(jié)：洞察大型項(xiàng)目出現(xiàn)的深層原因　　洞察A：界定大規(guī)模社區(qū)　　何謂大規(guī)模社區(qū)？根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部1993年7月16日聯(lián)合發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，按居住戶數(shù)、人口規(guī)模及占地面積，將住宅區(qū)分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)居住區(qū)。居住區(qū)規(guī)模為戶數(shù)在1－1．5萬(wàn)戶、人口約3－5萬(wàn)人、占地50100萬(wàn)平方米的生活區(qū)，居住區(qū)相當(dāng)于國(guó)外的“社區(qū)”概念。結(jié)合深圳的具體情況，從狹義的角度而言，深圳那些居住現(xiàn)范區(qū)在5000加戶以上、人口超過(guò)2萬(wàn)人、建筑面積在 30萬(wàn)平方米以上的商品房小區(qū)，可以界定為“大規(guī)模社區(qū)”?！　《床霣：樓市成熟的標(biāo)志　　樓市涌現(xiàn)“航母”不是偶然的現(xiàn)象，它是消費(fèi)者社區(qū)觀念的增強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果?！　∠M(fèi)者重視社區(qū)環(huán)境是大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)的先決條件。　　我國(guó)住宅發(fā)展經(jīng)歷著以數(shù)量為主向數(shù)量和質(zhì)量并重發(fā)展的階段，住宅產(chǎn)品，不僅是一套住房的概念，而且已擴(kuò)大到一個(gè)社區(qū)的概念。　　在以前，大現(xiàn)模社區(qū)似乎只是安居房的“特權(quán)”。前些年發(fā)售的微利房小區(qū)，雖然房子有居住面積不大、采光通風(fēng)不好等缺點(diǎn)，但很快銷(xiāo)售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小區(qū)具有了規(guī)?；A(chǔ)，所以產(chǎn)生了“效益”配套設(shè)施齊備、管理服務(wù)優(yōu)良，能夠滿足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。而當(dāng)時(shí)許多冠以“花園”、“新村”、“廣場(chǎng)”的商品房，規(guī)劃面積僅幾萬(wàn)平方米，樓房也不過(guò)幾幢，沒(méi)有了規(guī)模，便難以滿足業(yè)主除房子之外的需求，反過(guò)來(lái)商品房的銷(xiāo)售便成了難題?！　《床霤：市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)是大型物業(yè)出現(xiàn)的直接動(dòng)因　　從賣(mài)方市場(chǎng)發(fā)展到買(mǎi)方市場(chǎng)，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟，住宅供大于求的現(xiàn)象不可避免地出現(xiàn)。在這種情況下，房地產(chǎn)商具有很強(qiáng)烈的危機(jī)感，積極尋來(lái)發(fā)展出路。信和公司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)部的孫海經(jīng)理介紹說(shuō)，信和公司于周1996年買(mǎi)下布吉那塊不被人看好的地后，經(jīng)過(guò)認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，并參照香港和記（黃埔）將地產(chǎn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)的做法，開(kāi)發(fā)了“麗湖花園”。他認(rèn)為這種大規(guī)模社區(qū)同時(shí)也會(huì)最大限度的利用資源，不會(huì)導(dǎo)致住宅成本提高。而振業(yè)集團(tuán)的鄭剛經(jīng)理則指出，大型樓盤(pán)的出現(xiàn)是住宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是一個(gè)在更高層次上的大飛躍。具備實(shí)力的房地產(chǎn)商只有把握住了這個(gè)方向，才能在下個(gè)世紀(jì)更為白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)出優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地。第2操作環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目常見(jiàn)戰(zhàn)略難題剖析難題A：規(guī)劃難以超前　　大的項(xiàng)目容易做整體全盤(pán)規(guī)劃沒(méi)錯(cuò)。然而，大的地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是分期開(kāi)發(fā)，拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，開(kāi)發(fā)周期達(dá)5年左右。5年以后的住宅潮流是什么樣？這是一個(gè)隨機(jī)的話題、未來(lái)的話題，而現(xiàn)今這個(gè)話題卻要預(yù)見(jiàn)性地提前5年解決，難度可想而知。所謂“計(jì)劃趕不上變化”、“船小好調(diào)頭”，開(kāi)發(fā)商如何解決這個(gè)兩難命題？不能不引入深思?！　‰y題B：客戶難以定位　　尋找客戶是任何產(chǎn)品的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于大型地產(chǎn)項(xiàng)目同樣必須考慮到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此在戶型定位上基本上都會(huì)盡可能爭(zhēng)取更多的消費(fèi)群。但眾口難調(diào)，怎樣使戶型更有針對(duì)性？這就給客戶定位帶來(lái)難題。如果發(fā)展商比較重視市場(chǎng)調(diào)研的投入，客戶定位的難度或許會(huì)減輕一些?！　‰y題C：資金難以籌措　　由于地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的利潤(rùn)誘惑，有本事拿地就有賺錢(qián)的機(jī)會(huì)，所以自己是否有實(shí)力，有多少斤兩，都需要好好稱(chēng)稱(chēng)。否則規(guī)模經(jīng)營(yíng)，最終變成發(fā)展商的簡(jiǎn)單合作開(kāi)發(fā)?！　《遥绻霈F(xiàn)合作方之間的見(jiàn)地不同，很容易把項(xiàng)目做成“四不象”。　　難題D：節(jié)奏難以控制