【正文】 會所各種社區(qū)文化娛樂活動不斷，正逐步向系統(tǒng)性、計外性、特色性過渡，營造了海景花國特有的文化娛樂氛圍?！　∑砀＼囌荆簬资v大中巴每天往返廣州、深圳、香港等地。足不出戶，吃喝玩樂全搞掂?！　∈址˙ ：完善項目開發(fā)的設施配套　　齊全的配套，解決了客戶生活的后顧之憂?，F(xiàn)在樓還在蓋和賣，但一個巨大的運動會所已經(jīng)建起來了，并已部分投入使用?！　∵@兩個問題都不容易解決，為什么？最重要的一點就在于企業(yè)的市場化程度不高，目前真正上市的房地產(chǎn)公司不多，公司的購并、聯(lián)合缺乏一種有效的途徑。第6操作環(huán)節(jié)：大型項目規(guī)模化開發(fā)的五大支柱支柱A：發(fā)展商的開發(fā)能力　　包括資金實力、開發(fā)經(jīng)驗、顯然，那些實力不夠的中小開發(fā)商是無力拿下大型開發(fā)項目的，僅地價一項就可將他們拒之于市場門外，因此土地將向?qū)嵙π酆竦拇蟮禺a(chǎn)商集中?！　、居住小區(qū)組團內(nèi)的宅前小路設2．5米寬的單行道。300500戶為一個組團，便于管理?！　”揪幼^(qū)規(guī)劃的定位檔次是中高級豪華住宅，消費對象瞄準廣州市及外資、合資企業(yè)的白領(lǐng)階層、中檔以上收入的人群和為提高生活環(huán)境質(zhì)素的二次以上置業(yè)人士，因此居住區(qū)規(guī)劃由始至終都圍繞人們居住的舒適性、安全性、環(huán)境優(yōu)美等因素來考慮，無論建筑單體、居住環(huán)境、物業(yè)管理均按高標準的生活和環(huán)境素質(zhì)來進行設計，以滿足孩層次消費者的各項功能配套需要，同時要體現(xiàn)住戶的高尚、尊貴的定位形象。整個地域之東，興業(yè)大道之北有兩個高差不大的土坡；地域之東北部為一大片較完整的山坡地。　　從高速公路人迎賓路5加米左右，到達新規(guī)劃居住區(qū)地域的人口處，迎賓路以西為有名的番禺市夢幻影城。項目無論大小，都必須配備各類物業(yè)管理人員，如保安員、清潔工、水電維修工等。以后，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期工程發(fā)售時可以不打或少打廣告，提高價格，獲取越來越高的投資回報。規(guī)劃布局方式也不斷創(chuàng)新，行列式布局過于呆板、單調(diào)，現(xiàn)在很少采用。整個社區(qū)由多個圍合式布局的小組團構(gòu)成，每個組團內(nèi)是綠化庭園，組團間是道路和綠化帶?！　?yōu)勢C：大型項目的開發(fā)優(yōu)勢　　在大量小項目存在的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平難以提高。對定位為這一細分市場的小項目而言，唯一出路是降價，但是能否奏效還很難說，因為這些人更關(guān)注居住質(zhì)量。在規(guī)劃上統(tǒng)一安排，組團、分區(qū)、定位等十分明確，不會出現(xiàn)那種各自為陣、劃地為牢的混亂局面?！　‰y題E：價格難以把握　　一個大型項目，前期如何定價？高了被動，低了不賺錢?！　‰y題B：客戶難以定位　　尋找客戶是任何產(chǎn)品的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于大型地產(chǎn)項目同樣必須考慮到市場風險，因此在戶型定位上基本上都會盡可能爭取更多的消費群。信和公司市場經(jīng)營部的孫海經(jīng)理介紹說，信和公司于周1996年買下布吉那塊不被人看好的地后，經(jīng)過認真的市場調(diào)研，并參照香港和記（黃埔）將地產(chǎn)規(guī)模化經(jīng)營的做法，開發(fā)了“麗湖花園”?！　《床霣：樓市成熟的標志　　樓市涌現(xiàn)“航母”不是偶然的現(xiàn)象，它是消費者社區(qū)觀念的增強和房地產(chǎn)市場競爭的必然結(jié)果。證大家園 1200000 上海海門證大濱江置業(yè)有限公司71 廣州 碧桂園鳳凰城 1200000 碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司71 福州 名城港灣 1200000 名城地產(chǎn)71 成都 中海國際社區(qū) 1200000 中海地產(chǎn)成都公司81 廣州 嶺南新世界 1150000 廣州集賢莊新世界城市花園發(fā)展有限公司82 北京 星河城 1120000 北京璽盟置業(yè)有限公司83 深圳 波托菲諾 1110000 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司83 重慶 南方天都城 4000000 浙江天都實業(yè)有限公司6 重慶 奧林匹克花園 3550000 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司6 南京 蘇寧天華百潤 3550000 蘇寧集團、南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8 重慶 魯能房地產(chǎn)大盤開發(fā)與營銷解密（附案例分析）大有大的難處。星城 3500000 重慶魯能開發(fā)（集團）有限公司8 重慶 融僑半島 3500000 融僑長江（重慶）房地產(chǎn)有限公司8 福州 江南水都 3500000 融僑（福建）房地產(chǎn)有限公司11 廣州 廣州富力城 3400000 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司12 北京 世界名園 3200000 北京匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13 北京 萬象新天（常營超大居住區(qū)一期） 3100000 北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司14 杭州 南都碧水康橋 1100000 重慶南方集團有限公司83 上海 地杰國際城 1100000 地杰置業(yè)83 南昌 正榮　　消費者重視社區(qū)環(huán)境是大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)的先決條件。他認為這種大規(guī)模社區(qū)同時也會最大限度的利用資源，不會導致住宅成本提高。但眾口難調(diào)，怎樣使戶型更有針對性？這就給客戶定位帶來難題。高了是降價還是不降價？降，對不超前面的業(yè)主，也有傷自己的品牌筋骨；不降，房子賣不出去，那怎么行？必然會陷入左右為難進退維谷的尷尬境地?！　?yōu)點之五：品牌好，潛力大?！　〈罅啃№椖康氖袌鰬菑V大工薪階層。無論什么企業(yè)，也不論是否有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和專業(yè)水平，只要有地或有錢都可以介入房地產(chǎn)開發(fā)。在其它樓盤依然停留于建筑設計上采用歐陸風格時，四季花城已更進一步，將歐洲小城鎮(zhèn)的規(guī)劃布局方式引入住宅小區(qū)，使中國人的習和奧地利風格融合在一起。圍合式、自由式布局越來越多。小項目就做不到這一點，至多能拿了十幾套房以成本或微利價發(fā)售，由于數(shù)量太少，難以聚集人氣，更難打響品牌，余下的房屋銷售依然困難。如果項目規(guī)模小，物業(yè)管理人員在大部分時間往往無事可干，配備的人力往往不能被充分利用，住戶照樣要交高昂的物業(yè)管理費來“供養(yǎng)”這些人。東長 1450米、寬約500米的范圍為新規(guī)劃居住區(qū)的地域。由于有利的自然環(huán)境的生成，居住區(qū)地域位于迎賓路與興業(yè)大道之夾角自成一隅，因此圍閉管理方便，是較理想的安全、經(jīng)濟、舒適型居住區(qū)規(guī)劃用地。　　本居住區(qū)規(guī)劃分為五個居住小區(qū)，其中暫定三個為多層的公寓式居住小區(qū)，二個為別墅式居住小區(qū)。配套的公建分別布置在：（1）沿兩個主人口（迎賓路及興業(yè)大道）布置；（2）沿第一、第二小區(qū)之間的步行街兩惻布置Z（3）沿山腳下不規(guī)則的地形布置；（ 4）沿主要的環(huán)行路邊布置。（在組團內(nèi)不穿行，僅局部有小場地）　　通過以上道路分級規(guī)范化，可滿足居住區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系（通過居住區(qū)的“穿梭巴”接送住戶出入與城市路網(wǎng)相通）。當然，這并不是說那些中小開發(fā)商在這種格局下無所作為了，它們可以通過合并、合伙、合作的形式聯(lián)合起來共同開發(fā)。而諸多中小開發(fā)商，在購并一事上支持的少、反對的多，他們不想受制于人，只想自己干，在土地里刨出一個“金娃娃”。運動會所里面幾乎包含了所有主要的運動項目，經(jīng)常舉辦培訓班，并聘請國內(nèi)著名教練執(zhí)教。　　樓盤規(guī)模如此之大，而且又離廣州城區(qū)有一定距離，因此一定要有十分齊全的配套。廣州碧枝園亦以其高素質(zhì)的硬件和軟件，實現(xiàn)“給你一個五星級的家”的承諾。　　其它設施，如