【正文】 節(jié)：經(jīng)典大型項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)示范第6操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目規(guī)模化開(kāi)發(fā)的五大支柱先來(lái)看看2005“中國(guó)大盤開(kāi)發(fā)研究成果發(fā)布暨國(guó)際論壇” 公布了“中國(guó)房地產(chǎn)大盤前100強(qiáng)”。居住區(qū)規(guī)模為戶數(shù)在1－1．5萬(wàn)戶、人口約3－5萬(wàn)人、占地50100萬(wàn)平方米的生活區(qū)，居住區(qū)相當(dāng)于國(guó)外的“社區(qū)”概念。5年以后的住宅潮流是什么樣？這是一個(gè)隨機(jī)的話題、未來(lái)的話題，而現(xiàn)今這個(gè)話題卻要預(yù)見(jiàn)性地提前5年解決，難度可想而知。由于同一發(fā)展商開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全。對(duì)發(fā)展商而言，這兩種選擇都是痛苦的。一個(gè)小項(xiàng)目至多有幾種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，而一個(gè)大項(xiàng)目則可有幾十上百種規(guī)劃設(shè)計(jì)方案?！?小項(xiàng)目采用的營(yíng)銷手段，大項(xiàng)目也可以采用，而且可以把聲勢(shì)做得更大?！　〉匦维F(xiàn)狀：從迎賓路入內(nèi)約傷450米有一條平衡于迎賓路屬于人為形成的土坡（高差約10米）。結(jié)合地形及道路網(wǎng)骨架，分為五個(gè)居住小區(qū)，三個(gè)公寓式居住小區(qū)共分為18個(gè)居住組團(tuán)，兩個(gè)別墅式的居住小區(qū)則Lj350m2－500m2來(lái)劃分每住戶用地?！　閷?shí)施上述居住區(qū)內(nèi)環(huán)路的交通便捷、平順，規(guī)劃設(shè)計(jì)路網(wǎng)時(shí)將原有地形中人為開(kāi)發(fā)的土坎后的小山坡削平，而將控方填至居住區(qū)西北角的低洼地。其開(kāi)發(fā)主題正如其名稱所顯示時(shí)是體育運(yùn)動(dòng)。等掛國(guó)的生活配套如下：　　據(jù)稱，廣州碧枝園的會(huì)所規(guī)模比順德碧桂園3間會(huì)所面積之和還要大。所以至今提及有典型社區(qū)，仍只有對(duì)社區(qū)規(guī)模、建筑風(fēng)格等方面的印象，而無(wú)包合鮮明特征的社區(qū)文化建筑風(fēng)格等方面的印象?！　〈送?，祈福新村還充分利用周邊市、鎮(zhèn)的社會(huì)配套設(shè)施。差不多每一個(gè)樓盤都做得十分到位，營(yíng)造出了一種企業(yè)獨(dú)立開(kāi)發(fā)大型屋村的生活模式?！　≈е鵇：房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)　　這種產(chǎn)品不像普通的非耐用消費(fèi)品，它不可移動(dòng)，“一錘定音”后再難改變。這樣的路網(wǎng)設(shè)計(jì)一般至居住組團(tuán)距離不超過(guò)100米，交通方便、滿足消防、疏散、地下管網(wǎng)埋設(shè)、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，有一定的經(jīng)濟(jì)效益，方便生活、方便管理，符合以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想。由于該居住區(qū)分期建設(shè)與施工，因此可視將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的定位需求來(lái)確定后期建設(shè)的居住。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門劃撥的用地紅線計(jì)算，其用地規(guī)模為 67． 28 公頃。其次，大項(xiàng)目的廣告投入比小項(xiàng)目大，小項(xiàng)目本身投資小，利潤(rùn)少，不可能拿出很多錢來(lái)做廣告，花幾百萬(wàn)元廣告費(fèi)發(fā)展商就很心疼，物業(yè)品牌和開(kāi)發(fā)商名聲都難打響。一眼望去，四季花城酷似奧地利的小城鎮(zhèn)。特區(qū)外的大項(xiàng)目，以及特區(qū)內(nèi)邊緣地帶的大項(xiàng)目也面向這一市場(chǎng)。第3操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)致勝策略優(yōu)勢(shì)A：大型項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)　　樓盤規(guī)模大，能夠克服規(guī)模小的一些缺點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的：　　優(yōu)點(diǎn)之一：人氣旺，規(guī)模大，則人氣旺盛，居家氛圍濃厚。而振業(yè)集團(tuán)的鄭剛經(jīng)理則指出，大型樓盤的出現(xiàn)是住宅業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是一個(gè)在更高層次上的大飛躍。大湖之都 1100000 正榮集團(tuán)由于大盤開(kāi)發(fā)的特殊性，大盤開(kāi)發(fā)制定什么樣的戰(zhàn)略思路、產(chǎn)品策略、市場(chǎng)推廣策略？需要進(jìn)行冷靜的思考。楓林綠洲 1200000 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司71 天津 泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng) 1200000 天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司71 深圳 鴻瑞花園 1200000 深圳市半島房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司71 上海 證大家園 1200000 海門證大濱江置業(yè)有限公司71 上海 海門濱江新城在這種情況下，房地產(chǎn)商具有很強(qiáng)烈的危機(jī)感，積極尋來(lái)發(fā)展出路。分兩期還是分三期，主要還不光是一個(gè)資金問(wèn)題，而是一個(gè)市場(chǎng)預(yù)見(jiàn)問(wèn)題，同時(shí)也是一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)在的聯(lián)動(dòng)問(wèn)題。　　優(yōu)勢(shì)B：大型項(xiàng)目的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)　　在二次置業(yè)者市場(chǎng)上，除了少數(shù)有獨(dú)特資源可以利用的小項(xiàng)目外，其它小項(xiàng)目都是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的，大項(xiàng)目將占領(lǐng)這一細(xì)分市場(chǎng)90％以上的份額。第4操作環(huán)節(jié)：大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本流程萬(wàn)科四季花簡(jiǎn)介　　,總建筑面積407479平方米,規(guī)劃設(shè)計(jì)在萬(wàn)科城市花園的基礎(chǔ)上加以發(fā)展和延伸?！　〔襟EC：營(yíng)銷手段　　大型項(xiàng)目營(yíng)銷手法　　大項(xiàng)目的一期工程可以以成本或微利價(jià)發(fā)售，低價(jià)入市，吸引買家，聚集人氣，打響品牌。由于華南快速干線之華南大橋已通車，加上原有珠江三角洲四通八達(dá)的高速路網(wǎng)，因此該居住區(qū)交通十分方便、暢順。為達(dá)到上述兩個(gè)目的，在居住區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)時(shí)就充分考慮上述因素，使整個(gè)居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為一個(gè)半開(kāi)放、半封閉的居住區(qū)管理模式，具有集居住、休息、娛樂(lè)、購(gòu)物、游覽、觀賞于一體的高品位的新環(huán)境、新概念?！　、居住小區(qū)內(nèi)的通道設(shè)6米寬的半環(huán)形雙車道。　　支柱C：市場(chǎng)制度　　這一問(wèn)題要說(shuō)明的是，如果深圳樓市要走規(guī)模化道路，應(yīng)具備一種什么樣的外部調(diào)撥條件？如何促進(jìn)樓盤規(guī)?；_(kāi)發(fā)？其實(shí)主要就是兩個(gè)問(wèn)題一是大的發(fā)展商如何購(gòu)并小開(kāi)發(fā)商，從而不斷發(fā)展壯大；二是小的一開(kāi)發(fā)商之間如何聯(lián)合。　　上所述的幾個(gè)大盤，如麗江花園、祈福新村、碧桂園，是在做大規(guī)模題材、郊居化題材、度假休閑題材、外銷題材等?！　￠L(zhǎng)者同樂(lè)會(huì)：為屋村內(nèi)60周歲以上的老人開(kāi)辟的活動(dòng)組織和場(chǎng)所。為金地地產(chǎn)品牌提升起了一定的作用。廣州碧枝園亦以其高素質(zhì)的硬件和軟件，實(shí)現(xiàn)“給你一個(gè)五星級(jí)的家”的承諾。運(yùn)動(dòng)會(huì)所里面幾乎包含了所有主要的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，經(jīng)常舉辦培訓(xùn)班，并聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名教練執(zhí)教。當(dāng)然，這并不是說(shuō)那些中小開(kāi)發(fā)商在這種格局下無(wú)所作為了，它們可以通過(guò)合并、合伙、合作的形式聯(lián)合起來(lái)共同開(kāi)發(fā)。配套的公建分別布置在：（1）沿兩個(gè)主人口（迎賓路及興業(yè)大道）布置；（2）沿第一、第二小區(qū)之間的步行街兩惻布置Z（3）沿山腳下不規(guī)則的地形布置；（ 4）沿主要的環(huán)行路邊布置。由于有利的自然環(huán)境的生成，居住區(qū)地域位于迎賓路與興業(yè)大道之夾角自成一隅，因此圍閉管理方便，是較理想的安全、經(jīng)濟(jì)、舒適型居住區(qū)規(guī)劃用地。如果項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理人員在大部分時(shí)間往往無(wú)事可干，配備的人力往往不能被充分利用，住戶照樣要交高昂的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)“供養(yǎng)”這些人。圍合式、自由式布局越來(lái)越多。無(wú)論什么企業(yè)，也不論是否有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)和專業(yè)水平，只要有地或有錢都可以介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)?！　?yōu)點(diǎn)之五：品牌好，潛力大。但眾口難調(diào)，怎樣使戶型更有針對(duì)性？這就給客戶定位帶來(lái)難題?！　∠M(fèi)者重視社區(qū)環(huán)境是大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)的先決條件。星城 3500000 重慶魯能開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司8 重慶 融僑半島 3500000 融僑長(zhǎng)江（重慶）房地產(chǎn)有限公司8 福州 江南水都 3500000 融僑（福建）房地產(chǎn)有限公司11 廣州 廣州富力城 3400000 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司12 北京 世界名園 3200000 北京匯金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司13 北京 萬(wàn)象新天（常營(yíng)超大居住區(qū)一期） 3100000 北京天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司14 杭州 南都天都城 4000000 浙江天都實(shí)業(yè)有限公司6 重慶 奧林匹克花園 3550000 重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司6 南京 蘇寧天華百潤(rùn) 3550000 蘇寧集團(tuán)、南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8