【文章內(nèi)容簡介】 　　開發(fā)節(jié)奏是地產(chǎn)經(jīng)營的一門學(xué)問。分兩期還是分三期，主要還不光是一個資金問題，而是一個市場預(yù)見問題，同時也是一個項目內(nèi)在的聯(lián)動問題。　　難題E：價格難以把握　　一個大型項目，前期如何定價？高了被動，低了不賺錢。高了是降價還是不降價？降，對不超前面的業(yè)主，也有傷自己的品牌筋骨；不降，房子賣不出去，那怎么行？必然會陷入左右為難進退維谷的尷尬境地。第3操作環(huán)節(jié)：大型項目開發(fā)優(yōu)勢致勝策略優(yōu)勢A：大型項目的規(guī)模優(yōu)勢　　樓盤規(guī)模大，能夠克服規(guī)模小的一些缺點，其優(yōu)點是顯而易見的：　　優(yōu)點之一：人氣旺，規(guī)模大，則人氣旺盛，居家氛圍濃厚?！　?yōu)點之二：配套全。規(guī)模大，則配套齊全，會所、泳池、球場、綠化、景觀、商業(yè)設(shè)施等一應(yīng)俱全，過起“日子”來十分舒適、方便?！　?yōu)點之三：管理好。由于同一發(fā)展商開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全。　　優(yōu)點之四：規(guī)劃好。在規(guī)劃上統(tǒng)一安排，組團、分區(qū)、定位等十分明確，不會出現(xiàn)那種各自為陣、劃地為牢的混亂局面?！　?yōu)點之五：品牌好，潛力大。規(guī)模大，容易創(chuàng)出品牌，形成“馬太效應(yīng)”。一方面在銷售上能克服小樓盤“勢單力薄”的弱點，另一方面較易培育升值潛力。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會有一定的銷售壓力，但它對買家的吸引力顯然應(yīng)該更大。　　優(yōu)點之六：經(jīng)營成本低。規(guī)模大，在項目開發(fā)、物業(yè)管理等方面均可取得規(guī)?；б妫瑥亩档统杀竞蜆I(yè)主的負擔(dān)，避免物業(yè)管理等費用過高的弊端?！　?yōu)勢B：大型項目的市場優(yōu)勢　　在二次置業(yè)者市場上，除了少數(shù)有獨特資源可以利用的小項目外，其它小項目都是沒有競爭力的，大項目將占領(lǐng)這一細分市場90％以上的份額。對定位為這一細分市場的小項目而言，唯一出路是降價，但是能否奏效還很難說，因為這些人更關(guān)注居住質(zhì)量?！　〈罅啃№椖康氖袌鰬?yīng)是廣大工薪階層。特區(qū)外的大項目，以及特區(qū)內(nèi)邊緣地帶的大項目也面向這一市場。與這些大項目相比，小項目的價格總體而言依然偏高，而廣大工薪階層是把價格放在第一位的，位置偏遠一點、生活不大方便都可以容忍，小項目的價格如不下調(diào)也將失去這一市場。　　當(dāng)大項目挾各種優(yōu)勢橫掃市場時，絕大多數(shù)小項目將難以爭敵，市場空間將被急劇壓縮。大多數(shù)小項目將面臨這樣一種局面：要么空置積壓，讓市場一點一點地消化，或者等待奇跡出現(xiàn)；要么降價求售，在周邊大項目橫空出世之前早日出手。對發(fā)展商而言，這兩種選擇都是痛苦的。長期來著，后一種選擇是明智之舉，只有實力雄厚的發(fā)展商可以選擇第一種方式，而小發(fā)展商將不堪拖累?！　?yōu)勢C：大型項目的開發(fā)優(yōu)勢　　在大量小項目存在的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平難以提高。無論什么企業(yè)，也不論是否有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和專業(yè)水平，只要有地或有錢都可以介入房地產(chǎn)開發(fā)。于是市場上頻頻出現(xiàn)定位失誤的無效供給?；蛘吖こ藤|(zhì)量不過關(guān)，入住以后不是這里出問題，就是那里出毛病，甚至有發(fā)展商惡意欺騙購房者，令小業(yè)主苦不堪言，擾亂了整個房地產(chǎn)市場。　　發(fā)展商，尤其是有實力的發(fā)展商都希望做大項目。大項目限制少，發(fā)展商可以充分發(fā)揮其聰明才智，在規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、配置設(shè)施、物業(yè)管理等方面達到或超過同行的先進水平，創(chuàng)出物業(yè)品牌，打響發(fā)展商的名聲。大項目易于創(chuàng)出品牌，零敲碎打的小項目，另一方面又得忙于找地。第4操作環(huán)節(jié)：大型項目開發(fā)的基本流程萬科四季花簡介　　,總建筑面積407479平方米,規(guī)劃設(shè)計在萬科城市花園的基礎(chǔ)上加以發(fā)展和延伸。整個社區(qū)由多個圍合式布局的小組團構(gòu)成，每個組團內(nèi)是綠化庭園，組團間是道路和綠化帶。在其它樓盤依然停留于建筑設(shè)計上采用歐陸風(fēng)格時，四季花城已更進一步，將歐洲小城鎮(zhèn)的規(guī)劃布局方式引入住宅小區(qū)，使中國人的習(xí)和奧地利風(fēng)格融合在一起。一眼望去，四季花城酷似奧地利的小城鎮(zhèn)。　　步驟A：規(guī)劃設(shè)計　　規(guī)劃設(shè)計是大項目開發(fā)過程中必不可少的重要一環(huán)。建筑物的分布與排列方式、路網(wǎng)設(shè)置、綠化空間的穿插等都需要精心規(guī)劃，營造舒適宜人的居住環(huán)境。大項目占地面積大、建筑覆蓋率較低，盡管也受到規(guī)劃指標(biāo)和地形地勢的限制，但這是對項目整體而言，不涉及到具體的建筑物和綠地，因而規(guī)劃設(shè)計師和發(fā)展商可以充分施展其聰明才智。一個小項目至多有幾種規(guī)劃設(shè)計方案，而一個大項目則可有幾十上百種規(guī)劃設(shè)計方案。規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)劣對小區(qū)的整體形象、居住環(huán)境和生活質(zhì)量影響很大，現(xiàn)在越來越受發(fā)展商重視。規(guī)劃布局方式也不斷創(chuàng)新，行列式布局過于呆板、單調(diào)，現(xiàn)在很少采用。圍合式、自由式布局越來越多。　　步驟B：建筑設(shè)計　　大項目同樣可以在建筑設(shè)計上下功夫。小項目能做到的，大項目也可以做到。大項目還可以在規(guī)劃設(shè)計及其它方面突出特色，不需要過份突出自身建筑形象，不會象小項目那樣走極端，為突出自身面周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)。大項目可能是多層、小高層或高層。平面布局有一層2戶、4戶、6戶，至多一層8戶，每層戶數(shù)少，就容易解決采光、通風(fēng)及朝向問題，減少戶與戶之間的干擾?！　〔襟EC：營銷手段　　大型項目營銷手法　　大項目的一期工程可以以成本或微利價發(fā)售，低價入市，吸引買家，聚集人氣，打響品牌。以后，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期工程發(fā)售時可以不打或少打廣告，提高價格，獲取越來越高的投資回報。小項目就做不到這一點，至多能拿了十幾套房以成本或微利價發(fā)售，由于數(shù)量太少，難以聚集人氣，更難打響品牌，余下的房屋銷售依然困難。其次，大項目的廣告投入比小項目大，小項目本身投資小，利潤少，不可能拿出很多錢來做廣告，花幾百萬元廣告費發(fā)展商就很心疼，物業(yè)品牌和開發(fā)商名聲都難打響。大項目則不同，由于投資額大，廣告預(yù)算幾百萬、上千萬都是正常，還可以在一期發(fā)售時透支二期、三期工程的廣告費，打響物業(yè)品牌和發(fā)展商名聲，以后廣告的地方，都可以見到四季花城的廣告。百仕達花園一期發(fā)售時，廣告手法也是如此，現(xiàn)在二期發(fā)售，廣告就少了。小項目由于資金限制，不可能采取這種全方位的廣告攻勢，而必須精打細算，盡量少做廣告?！?小項目采用的營銷手段，大項目也可以采用，而且可以把聲勢做得更大?！　〔襟ED：物業(yè)管理　　項目達到一定規(guī)模，就可以有效地降低物業(yè)管理成本，從而降低物業(yè)管理費。項目無論大小，都必須配備各類物業(yè)管理人員，如保安員、清潔工、水電維修工等。如果項目規(guī)模小，物業(yè)管理人員在大部分時間往往無事可干，配備的人力往往不能被充分利用，住戶照樣要交高昂的物業(yè)管理費來“供養(yǎng)”這些人。大項目物業(yè)管理公司可以采用增加物業(yè)管理人員工作量，而不增加或少增加物業(yè)管理人員的方式，降低物業(yè)管理公司最大的支出項目人力成本，從而降低物業(yè)管理收費，也使配備的人員得以被充分利用?！　‖F(xiàn)在很多小發(fā)展商往往成立物業(yè)管理公司來管理自己開發(fā)的項目，這些項目規(guī)模小，物業(yè)管理費高，還發(fā)生物業(yè)管理服務(wù)不到位的惰況，導(dǎo)致很多住戶投訴甚至拒交物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司收不到物業(yè)管理兼，又會進一步降低質(zhì)量，引發(fā)惡性循環(huán)。第5操作環(huán)節(jié)：經(jīng)典大型項目規(guī)劃設(shè)計示范　　　新規(guī)劃的居住區(qū)地處廣州南村。該村位于廣州市之東南、番禺市之北。由于