【文章內(nèi)容簡介】 幅增加建筑成本，從建筑品質(zhì)上更大程度的滿足了層峰人士的住宅安全需求。同時，周界防范管理系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)，一卡通門禁管理系統(tǒng)，車庫管理系統(tǒng)等完善的安防系統(tǒng)共同保證業(yè)主安全。項目類型：普通住宅 建筑類型：聯(lián)排別墅 高層行政區(qū)域：歷城項目位置：歷城 經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)，山東建筑大學(xué)西鄰交通位置：歷城區(qū)經(jīng)十東路北，雪山西側(cè)周圍交通：11116和136路公交直達，交通便利，規(guī)劃中的輕軌3號線經(jīng)過項目：均價8200元/㎡ （3） 恒生半山 恒生伴山項目是香港恒生地產(chǎn)在濟南第一個項目，恒生伴山立志打造中小戶型產(chǎn)品，豪宅品質(zhì)社區(qū)，項目總占地面積76畝（50617平方米），總建面17萬平方米，社區(qū)18%的超低建筑密度，40%超高綠化率，保證了居住的舒適度。項目總規(guī)劃套數(shù)1131戶，共規(guī)劃有9棟住宅、1棟幼兒園、1棟禮賓閣。其中住宅物業(yè)有高層、小高層，戶型為69143平米的，均為市場銷售主流戶型。 區(qū)位交通： 項目處于城市東拓的主軸上，北臨世紀大道工業(yè)南路，南臨貫穿濟南東西的交通大動脈經(jīng)十路，東邊有繞城高速、往西距至奧體中心僅需56分鐘的車程，距燕山立交有20分鐘的車程。未來貫穿濟南的輕軌3號線也將從項目經(jīng)過。 項目價值： 4個唯一；唯一110米超大樓間距，所有住戶全天候7小時日照；唯一一個擁有社區(qū)五星級入戶大堂；唯一三重安防系統(tǒng)（禮賓閣、單元門、入戶門，三重門禁彩色可視對講機，并且還有安保巡邏、紅外線遠程警戒系統(tǒng)、24小時社區(qū)監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)）；濟南唯一一個通過認證3A級住宅社區(qū)（3A級住宅：適用性能布局合理功能緊湊、環(huán)境性能因地制宜合理利用地貌、經(jīng)濟性能節(jié)能好、安全性能工程質(zhì)量有保障、耐久性能房屋結(jié)構(gòu)及裝修耐用）。 教育配套： 周邊有山東建筑大學(xué)、山東省競技體育學(xué)院、山東廣播電視大學(xué)，學(xué)術(shù)人文氣息濃厚；項目的西北角有一個規(guī)劃中的9年制小學(xué)、中學(xué)，另外，小區(qū)引進“銀座雙語”幼兒園，保證給小區(qū)業(yè)主的孩子一個比較高的“人生起跑線”。 國際品牌合作，品質(zhì)保證： 水石國際規(guī)劃設(shè)計 貝爾高林園林景觀設(shè)計 香港梁志天工作室精裝設(shè)計 世邦魏理仕擔當物業(yè)顧問1）教育配套:目前，東部新城區(qū)有高新區(qū)實驗中學(xué)、山東大學(xué)齊魯軟件園、山東建筑大學(xué)、山師附小、濟南電子機械工程學(xué)校等不同級別的學(xué)校。2）醫(yī)療配套:省立醫(yī)院東院位于經(jīng)十東路奧體中心北側(cè)，與奧體中心隔路相望，距本案5分鐘車程。3）商業(yè)配套:金融：中國農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行等幾大銀行。商超：中鐵會展國際銀座超市，中齊未來城也正在積極地與大潤發(fā)和佳世客接洽，同時東部城區(qū)也有諸多品牌汽車專賣店等。商務(wù)休閑設(shè)施：中心休閑廣場，國際會展酒店提供一流完善的商務(wù)服務(wù)和休閑設(shè)施，社區(qū)周邊落成的科技文化廣場以及世紀財富中心、齊魯軟件園綜合大樓等一流商務(wù)配套。另外我們恒生伴山項目西邊還有沿街商鋪，像超市、診所、干洗店、果蔬店、理發(fā)店、藥店都會非常完善的。到時肯定會給我們的業(yè)主在生活上帶來很多方便。（一） 項目優(yōu)勢分析位于山東建筑大學(xué)西門，緊靠建大花園一期，業(yè)主層次高，人文環(huán)境好遠離都市、自然環(huán)境好符合濟南人“住東不住西，住南不住北”的居住習(xí)慣，地處濟南東部城市核心重點發(fā)展區(qū)，毗鄰濟南新政務(wù)中心和奧體中心，未來升值潛力巨大。，總建筑面積26萬M2從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等都依托建筑大學(xué)技術(shù)管理優(yōu)勢，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。南為經(jīng)十路，雙向十車道，北靠世紀大道，均為濟南市景觀大道，交通非常便利項目內(nèi)部有幼兒園、綜合超市及會所等多種社區(qū)配套，山東建筑大學(xué)在市政配套、生活服務(wù)設(shè)施和休閑運動場地等方面提供了最大程度的資源共享。(二) 劣勢分析小區(qū)居民如果單靠公共交通出行，將會需要一定的時間，導(dǎo)致客戶出行、購物等都較為不便。 項目東北面緊靠濟南煉油廠，污染較重 在眾多強勢品牌的圍攻下，在品牌上會表現(xiàn)出較大的劣勢。(三) 機會分析濟南市及高新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃為本區(qū)域的發(fā)展帶來的極大的潛力。 許多購房客戶出現(xiàn)跟風購房現(xiàn)象。所以如果本項目能抓緊項目進度，也將能夠享受這一市場時機。 （四） 威脅分析。周邊競爭對手開發(fā)商在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場已形成較高知名度，競爭壓力較大.。隨著“東拓”，從目前整個區(qū)域配套來看，卻遠遠沒有跟上。建筑的步伐，各種配套稀缺，成為項目的很大弊端。未來國家經(jīng)濟發(fā)展形勢不明確，房產(chǎn)政策易轉(zhuǎn)向，物業(yè)稅的開征等。、北部環(huán)境的改善導(dǎo)致的顧客的分流。隨著小清河的改造和西客站的建設(shè)，購房人流得到了相應(yīng)分流。該項目樓盤方案分為板式高層，戶型設(shè)計要求經(jīng)典實用，功能多樣。其戶型比例如下：110平米三室一廳一衛(wèi)戶型、128平平米三室兩廳一衛(wèi)戶型、115平米三室一廳一衛(wèi)、90平米兩室一廳一衛(wèi)等經(jīng)典戶型；還有40至60平米青年公寓；150至200平米豪華大房。 住宅面積分配比率面積公寓普通住宅大戶型合計比例10%80%10%100%將建設(shè)建議歸納為一句話，即：以中小戶型住宅為主，戶型設(shè)計應(yīng)順應(yīng)市場需求?？紤]當?shù)厣钆涮撞煌晟?，建議配套商業(yè)（即底商建筑）、業(yè)主會所、足量停車位和主題廣場等。其中，依據(jù)目標消費群體的定位，車位占總戶數(shù)比例：約為80%。（一） 市場細分 企業(yè)在動態(tài)的市場上，在市場經(jīng)濟條件下，要求得生存，必須與不斷變化的市場環(huán)境相適應(yīng)，增強企業(yè)的應(yīng)變力及時把握機會，制定企業(yè)的市場戰(zhàn)略計劃，利用企業(yè)的自身優(yōu)勢去滿足目標市場的需求。而有效實行目標市場營銷的三個重要步驟是：⑴ 市場細分，⑵ 選擇目標市場，⑶ 市場定位。因此，為了更好的發(fā)展，我們用STP策略對山東建大合源置業(yè)有限公司的目標市場進行如下分析。市場細分的觀點是美國學(xué)者溫德爾史密斯（Wendell R. Smith）總結(jié)了許多企業(yè)的市場營銷經(jīng)驗以后在1956年提出的一種選擇目標市場的策略思想。其理論依據(jù)是消費需求的絕對差異性和相對同質(zhì)性。為了增強我們山東建大合源置業(yè)有限公司更好滿足某一部分顧客的需求，所以公司適時進行了如下市場細分。 。這些人群是社會中高端階層，家庭成員高學(xué)歷，高收入，高社會地位是他們最大的特征。：他們把房屋的購買看成是自己事業(yè)上成功的標志，房屋成為一個社會標簽，能夠拉近或增加與周圍同階層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個臺階。 ：他們希望小區(qū)里有完備的健身娛樂場所。因為大部分家庭都有汽車，因此希望小區(qū)有良好的停車硬件設(shè)施。高水平的物業(yè)管理，大規(guī)模的山水園林設(shè)計也是他們所看重的。他們希望和同等社會檔次的人居住在一起，能夠體現(xiàn)自己的身份和實力，外界對社區(qū)或者房屋檔次評價對他們來說也是很重要的。更多人希望在市中心買房，3室1廳或更大的房屋是他們的理想。他們期望的面積在5類人中最大，平均價格也最高。家庭主要成員比較年輕，但是學(xué)歷較高，收入僅次于成功家庭。沒有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年齡較小。A．房屋價值：這類家庭對房屋的社會標簽價值有深深認同，可以給自己帶來面子上的增光，但是他們更加看重的是這種榮耀給自己心理上帶來的享受。房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，能夠體現(xiàn)個人的生活品位，獨一無二的情調(diào)。同時這類家庭注重和朋友一起分享生活中的快樂時刻，房屋既是下班后放松工作壓力的地方，也是最好的朋友聚會，休閑場所。B．房屋需求：好的戶型對他們來說很重要，這樣可以方便朋友聚會等活動，還可以體現(xiàn)自己房屋的個性，帶來自我獨特價值的認同感。這類家庭的收入不是很高，還處在事業(yè)的起點和奮斗期，一般還是做著基層的工作。這類家庭收入不高，對價格非常敏感。他們對房屋的購買也抱一種務(wù)實的觀點，從自己現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)的發(fā)展以及對未來生活的設(shè)想出發(fā)來買房。A：房屋價值：這類家庭對購房持非常謹慎認真的態(tài)度，對他們來說投入了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來幾年生活的保障，從心理上來說也是留給后代的寶貴財產(chǎn)。B： 房屋需求：這種務(wù)實的購房風格決定了他們對房屋物理特征的嚴格把關(guān)。由于價位低的房屋在質(zhì)量，裝修等方面和高價位房屋相比存在不足，他們對房屋的質(zhì)量很看重。希望周圍的小區(qū)比較安全，房屋的通風和采光都是他們購買房屋的一個重要參考標準，還希望有比較低廉的物業(yè)費用。但對房屋更高層次的屬性，就很少有要求。這些家庭收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點。小孩的健康成長，是他們精神上的寄托。