【正文】 發(fā)商名聲都難打響。百仕達花園一期發(fā)售時，廣告手法也是如此，現(xiàn)在二期發(fā)售，廣告就少了?！?小項目采用的營銷手段，大項目也可以采用，而且可以把聲勢做得更大。項目無論大小，都必須配備各類物業(yè)管理人員，如保安員、清潔工、水電維修工等。大項目物業(yè)管理公司可以采用增加物業(yè)管理人員工作量，而不增加或少增加物業(yè)管理人員的方式，降低物業(yè)管理公司最大的支出項目人力成本，從而降低物業(yè)管理收費，也使配備的人員得以被充分利用。物業(yè)管理公司收不到物業(yè)管理兼，又會進一步降低質量，引發(fā)惡性循環(huán)。該村位于廣州市之東南、番禺市之北?！　母咚俟啡擞e路5加米左右，到達新規(guī)劃居住區(qū)地域的人口處，迎賓路以西為有名的番禺市夢幻影城。根據(jù)當?shù)匾?guī)劃部門劃撥的用地紅線計算，其用地規(guī)模為 67． 28 公頃?！　【幼^(qū)北面靠青綠色的山坡、南面為高差不大且較開闊的向陽玻，規(guī)劃設計依山勢按地形分級處理，一些小土坡盡量保留，順其等高線布置道路與居住區(qū)?！　〉匦维F(xiàn)狀：從迎賓路入內約傷450米有一條平衡于迎賓路屬于人為形成的土坡（高差約10米）。整個地域之東，興業(yè)大道之北有兩個高差不大的土坡；地域之東北部為一大片較完整的山坡地?！　≈笇枷耄罕揪幼^(qū)規(guī)劃始終貫徹“適用、經濟、安全、美觀”的建設方針，努力追來以人為本、回歸自然。困地制宜，創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住環(huán)境，力爭成為 21世紀初居住生活水準的文明居住小區(qū)?！　”揪幼∫?guī)劃設計的構思是充分利用原有山地的自然環(huán)境作為依托，以居住區(qū)的公共建筑（五星級酒店、康樂中心、來華會所、會議中心等）及山頂公園與娛樂中心，借助附近的夢幻影城等娛樂項目，使之成為一個開放式的且具有相當規(guī)模的游覽與娛樂新天地，吸引省內外游客提高地盤的知名度；另一方面，由于小區(qū)的地理環(huán)境能自成一偶，管理方便，采用新的智能型的小區(qū)物業(yè)管理，因此小區(qū)管理是封閉的、安全的?！　”揪幼^(qū)規(guī)劃的定位檔次是中高級豪華住宅，消費對象瞄準廣州市及外資、合資企業(yè)的白領階層、中檔以上收入的人群和為提高生活環(huán)境質素的二次以上置業(yè)人士，因此居住區(qū)規(guī)劃由始至終都圍繞人們居住的舒適性、安全性、環(huán)境優(yōu)美等因素來考慮，無論建筑單體、居住環(huán)境、物業(yè)管理均按高標準的生活和環(huán)境素質來進行設計，以滿足孩層次消費者的各項功能配套需要，同時要體現(xiàn)住戶的高尚、尊貴的定位形象。由于該居住區(qū)分期建設與施工，因此可視將來房地產市場銷售的定位需求來確定后期建設的居住。本居住區(qū)規(guī)劃設計給興建單位提供了較大的靈活性和可操作性，容易實施。結合地形及道路網骨架，分為五個居住小區(qū)，三個公寓式居住小區(qū)共分為18個居住組團，兩個別墅式的居住小區(qū)則Lj350m2－500m2來劃分每住戶用地。300500戶為一個組團，便于管理。其基本原則是盡量不占用居住小區(qū)的用地，方使封閉小區(qū)的管理，使居民的生活方便。上述的小區(qū)結構和功能分區(qū)也便于興建單位分期建設施工?！　、居住區(qū)主干道設 12米寬的全區(qū)環(huán)行路網?！　、居住小區(qū)組團內的宅前小路設2．5米寬的單行道。這樣的路網設計一般至居住組團距離不超過100米，交通方便、滿足消防、疏散、地下管網埋設、道路綠化及居住小區(qū)的排水等綜合考慮，有一定的經濟效益，方便生活、方便管理，符合以人為本的設計指導思想。其一端接東南角的興業(yè)大道，作為整個居住區(qū)的消防、安全、輔助出口；另一端留一出口與將來的可持續(xù)發(fā)展用地接通，為方便串通各居住小區(qū)，從主干道往南下移300250米，在兩個大土坡之間穿行一條環(huán)行道，其尾端與步行街接通，頭部與興業(yè)大道伸入的環(huán)行道接通?！　閷嵤┥鲜鼍幼^(qū)內環(huán)路的交通便捷、平順，規(guī)劃設計路網時將原有地形中人為開發(fā)的土坎后的小山坡削平，而將控方填至居住區(qū)西北角的低洼地。第6操作環(huán)節(jié)：大型項目規(guī)?；_發(fā)的五大支柱支柱A：發(fā)展商的開發(fā)能力　　包括資金實力、開發(fā)經驗、顯然，那些實力不夠的中小開發(fā)商是無力拿下大型開發(fā)項目的，僅地價一項就可將他們拒之于市場門外，因此土地將向實力雄厚的大地產商集中。不過，這在現(xiàn)時情況下也并非易事?！　”热缫恍┎]有開發(fā)經驗的實業(yè)公司，手頭有了錢，想“進軍”房地產來賺錢，于是它可以參與拍賣、招標，獲得單項開發(fā)資格。只要它有足夠的錢，又有足夠的興趣和信心，那么它大可進軍房地產領域，所以說市場進入門檻是不高?！　∵@兩個問題都不容易解決，為什么？最重要的一點就在于企業(yè)的市場化程度不高，目前真正上市的房地產公司不多，公司的購并、聯(lián)合缺乏一種有效的途徑?！　≈е鵇：房地產產品特點　　這種產品不像普通的非耐用消費品，它不可移動，“一錘定音”后再難改變?！　≈е鵈：消費空間的制約　　房地產開發(fā)和樓盤規(guī)模不可能無限制地擴張，它必然受消費總量的制約。其開發(fā)主題正如其名稱所顯示時是體育運動。現(xiàn)在樓還在蓋和賣，但一個巨大的運動會所已經建起來了，并已部分投入使用。麗江花園星海洲——－E生活　　星海洲的3棟高層樓宇即粵風閣、粵雅閣、粵頌閣引入了“E一生活”概念，即電子化（ ELECTRONIC LIFE）生活。除麗江花園星海洲外，廣州碧桂國也引入了智能住宅概念，主要包括兩個方面：　　a、具有一卡通功能的碧桂國金穗卡　　b、社區(qū)生活困電子系統(tǒng)化光大花園“大榕樹下，健康人家”　　光大花園的規(guī)模很大，但這還不是它的主要賣點，它的最重要賣點是小區(qū)內的大榕樹（地塊原來就固有的），因此策劃代理單位上給它提煉的主題廣告訴求語是“大榕樹下，健康人家”。當然，有的做得相當精彩，有的做的差強人意?！　∈址˙ ：完善項目開發(fā)的設施配套　　齊全的配套，解決了客戶生活的后顧之憂。差不多每一個樓盤都做得十分到位，營造出了一種企業(yè)獨立開發(fā)大型屋村的生活模式。其中會所建筑面積達4萬平方米，歐式風格。等掛國的生活配套如下：　　據(jù)稱，廣州碧枝園的會所規(guī)模比順德碧桂園3間會所面積之和還要大。足不出戶，吃喝玩樂全搞掂?！　≡僖云砀Ｐ麓鍨槔?，由于開發(fā)較早，規(guī)模更大，因此配套更為齊全、完備。其4層高的白色外墻，典雅華貴，令業(yè)主備增身份?！　∑砀＾r莊：包括各種各樣以“農業(yè)、田園”為主題的設施和活動，如自耕種區(qū)、磨豆坊、陶藝窖、創(chuàng)作工藝坊、牛欄、雞舍等，約達26項之多?！　∑砀＼囌荆簬资v大中巴每天往返廣州、深圳、香港等地?！　〈送猓砀Ｐ麓暹€充分利用周邊市、鎮(zhèn)的社會配套設施。祈福新村在推賣翠怡居小洋房和CC9等類型別墅時，就派發(fā)有《番禺市橋（鎮(zhèn)）吃喝玩樂指南》廣告單張，以此引導消費。所以至今提及有典型社區(qū)，仍只有對社區(qū)規(guī)模、建筑風格等方面的印象，而無包合鮮明特征的社區(qū)文化建筑風格等方面的印象。會所各種社區(qū)文化娛樂活動不斷，正逐步向系統(tǒng)性、計外性、特色性過渡，營造了海景花國特有的文化娛樂氛圍。會所在試業(yè)后的短短3個月內，各種社區(qū)活動不斷。會所擬以金地海景為發(fā)，帶動金地花園、金海灣花園、金地翠國、金地工業(yè)區(qū)（未來金地商業(yè)區(qū)），形成有特色的“大金地社區(qū)”文化娛樂氛圍，實現(xiàn)金地產品牌的全面提升26 / 26