【正文】 、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而給予適當?shù)脑鰷p修正。重新購建價格：⑴重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和。并非總是現(xiàn)在，可也能是過去。是社會一般的公平耗費，是客觀成本。⑵重建價格和重置價格。宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。適宜于有特殊保護價值的建筑物的估價。建筑物重新購建價格的求取方法：①單位比較法（單位面積法和單位體積法）②分部分項法④指數(shù)調(diào)整法建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊。即物質(zhì)磨損、有形損耗。②功能折舊。是由于消費觀念變更、規(guī)劃設計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的價值損失。即外部性折舊。包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政策變化等。①自然壽命和經(jīng)濟壽命。②實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。在成本法求取折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。注重建筑物的實際損耗程度。當修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復部分。⑶成新折扣法。⑷折舊方法的綜合運用。P163估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時：①建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計。③建筑物耐用年限長于土地使用年限時，應按土地使用權(quán)年限計算折舊。⑤建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其耐用年限晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。②利潤；③稅金；④地段差價。⑵經(jīng)濟適用住房價格的構(gòu)成：①征地費及拆遷補償安置費；②勘察設計及前期工程費；③建筑安裝工程費；④住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）；⑤管理費（以上4項之和的1%—3%）；⑥貸款利息；⑦稅金；⑧利潤（3%以下）。⑷城市房屋拆遷補償安置費構(gòu)成：①被拆遷房屋及附屬物的補償；②搬遷補助費；③臨時安置補助費或周轉(zhuǎn)房費；④拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費；⑤拆遷服務費；⑥拆遷管理費；政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。②完損等級：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備的完好、損壞程度分為：A嚴重損壞房及危險房，三成以下。⑶利息計算是否正確，注意利息率、計息周期，資金以何種方式投入，需要計息的項目（土地取得費，包括為購地而支付的稅費，開發(fā)成本、管理費用）；⑷利潤的計算是否正確，利潤率的確定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應。注意經(jīng)濟壽命和自然壽命、有效經(jīng)過年數(shù)和實際經(jīng)過年數(shù)的區(qū)別，建筑物折舊年限的確定；⑹銷售稅費的計算是否有誤，其計算基數(shù)應該是銷售收入；⑺模型的選用是否正確，各種模型所對應的開發(fā)程度，以及考慮的項目是否齊全；⑻計算是否有誤。假設開發(fā)法：難點是利潤的估算和開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的測算。對于有規(guī)劃設計條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設開發(fā)法估價。假設開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性取決于：⑴是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）。⑶良好的社會環(huán)境也影響著假設開發(fā)法的效果。假設開發(fā)法的操作步驟：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)建設期；④預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（市場比較法和長期趨勢法相結(jié)合求?。虎莨浪汩_發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；假設開發(fā)法進行估價的公式：①求生地價值的公式：A適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買生地應負擔的稅費②求毛地價值的公式：A適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式：毛地價值=開發(fā)完成后的熟地價值－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－土地開發(fā)利潤－買方購買毛地應負擔的稅費③求熟地價值的公式：熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤－買方購買熟地應負擔的稅費④求在建工程價值的公式：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－續(xù)建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費⑤求舊房價值的公式：舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售稅費－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費運用現(xiàn)金流量法應注意：①開發(fā)期和租售期究竟多長要估計準確；②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確；③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即估價時點，終點是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時間。確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費等發(fā)生的時間和數(shù)額，預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價或租金，以及各項收入和支出的折現(xiàn)或計算投資利息等服務。對于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法；對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可以先預測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價值。開發(fā)成本、管理費用可采用比較法來估算；銷售稅費根據(jù)當前政府的稅費政策和其他類似開發(fā)經(jīng)營活動所需支付的稅費情況來估算，通常按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比率來估算。應把握：包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費（一般假設在估價時點一次性付清），開發(fā)成本和管理費用（通常假設為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生，視同發(fā)生在該時間段的期中）。②計息周期的長短。⑸開發(fā)利潤。⑹投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。⑺折現(xiàn)率。與收益法中的資本化率的原理相同，具體應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，它包含資金的利息和開發(fā)利潤兩部分。在運用假設開發(fā)法時不應忽略某些無形收益。⑹估價時點的確定是否正確（購地日期、建設期、經(jīng)營期限的確定）；⑺公式的選用是否正確，計算過程是否有誤等。基準地價修正法：是建立基準地價的過程。一、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關(guān)規(guī)定。采取拍賣、招標、協(xié)議方式出讓。通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。土地出讓拍賣屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地供應方根據(jù)市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣；與強制拍賣則不同，強制拍賣底價評估時要考慮其短期強制處分標的物時造成的價值折減，而土地出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。拍賣方式出讓國有土地使用權(quán)時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日；招標方式出讓國有土地使用權(quán)時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日；協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)時，其協(xié)議底價估價時點為宗地協(xié)議出讓日；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)準予轉(zhuǎn)讓時，補交土地使用權(quán)出讓金的估價時點，為受讓方可辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)開始日。國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性估價范圍。④搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性。成本法在國有土地使用權(quán)出讓價格評估上的應用。 二、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。買賣、贈與和其他方式。轉(zhuǎn)讓評估的特點。②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。估價人員只對估價信息和結(jié)論合乎估價技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負責，而對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價決策不負直接責任。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格評估應采用假設開發(fā)法。相當于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機關(guān)的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。三、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。住宅用房地租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策；租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租合同必須按規(guī)定備案，轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外。租賃價格評估特點。住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應嚴格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價格空間。租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。租期最長為20年。④幾種租金內(nèi)涵。評估方法。①收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法?？鄢椖吭谑找娣ㄖ幸炎髁苏f明。②成本法評估時的成本構(gòu)成。四、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)正常市場價格進行，但應在報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。①權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、臨管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。①依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設定抵押權(quán)；②以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押；③以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押；④以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應當將抵押時國有土地上的房屋同時抵押；⑤鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。①以享受國有優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限；②有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業(yè)的經(jīng)營期限；③以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限；④以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。⑥以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。（本部分是在報告中說明時出現(xiàn)，不改變評估價值，即公開市場價值）①注重預期風險。估價時，對預期不確定的因素要充分考慮。尤其對有價無市的狀況進行分析。對抵押期較長或抵押物耐用經(jīng)濟年限較短的部分在估價時應予以分析、考慮。抵押評估中常見的類型與方法。②劃撥土地上的房地產(chǎn)抵押評估時，可采用A房產(chǎn)與土地開發(fā)費用分別估價再綜合的方法，可采用成本法、市場比較法。③部分房地產(chǎn)抵押評估時，應注意該部分房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意土地的分攤和公共配套設施、人流、物流交通通道的合理的享用問題。要注意部分在整體中的作用，如果是輔助部分，則不能單獨抵押，如大堂、廁所等。獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認可，方可設定抵押，估價時考慮補交土地征用費、土地出讓金等因素。注意集體土地使用權(quán)抵押條件。采用成本法中開發(fā)商利潤的取值時，因其利潤在完全竣工時才可能全部體現(xiàn)，估價時應采取保守原則。五、(不包括土地價值)法律依據(jù)。保險范圍。土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的標的；投機風險（如房地產(chǎn)市場價格變化）和必然或已知損失（如房屋自然損耗）不屬于房地產(chǎn)保險范圍。應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包括土地價值。房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。按不可修復評估時，結(jié)果中扣除殘值（拆除重建）。①直接損失是自然風險和社會風險的作用導致財產(chǎn)本身的直接損失。如：當一建筑物嚴重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失；間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。保險價值和保險金額。②保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的的實際投保金額，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務的最高限額。六、①法律依據(jù)。②計稅依據(jù)。③為課征營業(yè)稅而進行的房地產(chǎn)估價，與為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而進行的房地產(chǎn)估價類似。①法律依據(jù)。②主要是合理地劃分土地等級。①法律依據(jù)。②關(guān)鍵是扣除項目金額的估算。①法律依據(jù)。②計稅依據(jù)。③房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次扣除一定比例（10—30%）后的余額，%征收，適用于企業(yè)出租或自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收；租金收入征收稅率為12%，適用于事業(yè)單位出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收。①法律依據(jù)。②計稅依據(jù)。③估價時點：簽訂契約的時間。七、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。法律對補償標準、補償范圍、補償方式等都作了詳細的規(guī)定，估價師在此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)。①土地補償費（前三年平均產(chǎn)值的6—10倍）；②征用耕地的安置補助費（4—6倍）；③青苗補