【正文】 元/㎡的價格位居第二。四、分物業(yè)形態(tài)看，2014年全市新建商品住宅均價明顯下行，導(dǎo)致整體均價低位徘徊，四季度商品房網(wǎng)簽增加，定向房簽約占比減少，價格穩(wěn)步回升，趨近市場正常水平。內(nèi)六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽均價為5993元/㎡，非住宅11837元/㎡，%、%。㎡/243393套，㎡/156291套，銷售面積、供大于求的形勢十分明顯。二、分區(qū)域看，除寧鄉(xiāng)縣供求基本平衡以外，區(qū)域區(qū)縣均有不同程度的供過于求的現(xiàn)象。三、從月份看，除2014年，4月起供求指數(shù)開始攀升，已處于異常區(qū)間。10月后，供求關(guān)系有所緩和。近三年的數(shù)據(jù)顯示，㎡，211665套。分行政區(qū)來看，岳麓區(qū)商品房住宅待售量最高超過550萬㎡，其次是雨花區(qū)待售量約335萬㎡；分面積段來看，120144㎡戶型的商品住宅待售量最高約450萬㎡，其次是90120萬㎡戶型待售量為415萬㎡，144㎡以上戶型待售量接近400萬㎡。從上圖可以看出，市場主動權(quán)轉(zhuǎn)變。2009年市場升溫之后，開發(fā)商推貨熱情持續(xù)高漲，近三年供應(yīng)量與上一輪相比基本持平，但成交量同比減少三成，市場容量急劇下降，預(yù)計后期客源爭奪戰(zhàn)將更加慘烈。從趨勢看，供需矛盾開始凸顯。2014年10個月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場嚴峻程度可想而知。（二）內(nèi)六區(qū)存量情況從內(nèi)六區(qū)存量來看，存量持續(xù)累積，市場壓力倍增。從上表看，吸納周期到達歷史頂峰：截至2014年11月底，吸納周期將近19個月，其中天心區(qū)短期內(nèi)壓力最大，吸納周期達29個月，其它各區(qū)基本保持在1718個月之間。（三）住宅供應(yīng)特征從住宅供應(yīng)特征來看，受前期市場預(yù)期樂觀和土地成交大增影響，2014年住宅供應(yīng)同比上漲10%，其中以“金九銀十”增幅最為突出，%，高位供應(yīng)量2015年或?qū)⒊掷m(xù)。岳麓區(qū)獨占鰲頭，全年供應(yīng)量524萬方，且漲幅居首位。從各區(qū)年度數(shù)據(jù)來看，除開福、望城兩區(qū)下跌外，其它四區(qū)同比均上漲，芙蓉區(qū)基數(shù)最小，漲幅最大，%。同比小幅上升，樓市企穩(wěn)回升，系列政策疊加托底效果明顯。受政策影響，2014年四季度各區(qū)回升趨勢明顯。2014年受政策影響效果突出，內(nèi)六區(qū)成交均有不同幅度地下滑，芙蓉區(qū)跌幅最大，但四季度受限貸放松影響，各區(qū)均有不同幅度上升，其中岳麓區(qū)效果最明顯。受下半年各項政策出臺的影響，改善型需求擴增，與2013年同期相比，100120㎡及120144㎡兩種戶型銷量占比均微幅擴大。受限購政策影響，2014年小戶型投資型產(chǎn)品成交受阻，隨著限購限貸的放開，成熟片區(qū)的投資型產(chǎn)品存在機會點，可適當增加供應(yīng)量。從上圖可以看出，2014年前11月震蕩向下，12月陡然上升。四季度商品住宅簽約量占比增加，價格穩(wěn)步回升。2014年均價5993元/㎡，%，樓市低迷，眾多項目期待“以價換量”，價格下探明顯，年度均價與2012年基本持平。在內(nèi)六區(qū)中，除了王牌強區(qū)芙蓉區(qū)外，其余各區(qū)成交均價同比均跌。各區(qū)價格對比來看，內(nèi)六區(qū)同比均價中五區(qū)下跌。作為傳統(tǒng)成熟區(qū)域，芙蓉區(qū)價格依舊堅挺，%，其它五區(qū)均有不同程度的下跌。價格方面，先抑后穩(wěn)，逐漸回到正常水平。①.供求持續(xù)失衡，未來壓力倍增。截至11月底，內(nèi)六區(qū)住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個月。上半年受限貸調(diào)控影響，整體成交低位運行。③.同比量價均跌，均價先抑后穩(wěn)。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。 技術(shù)上可行。如果是技術(shù)上達不到的，應(yīng)被淘汰。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進行經(jīng)濟可行性檢驗，只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰價值最大：在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。根據(jù)估價對象所處的自然地理位置和社會經(jīng)濟位置，本次評估的估價目的，以及城市規(guī)劃的要求和委托方提供的權(quán)證資料，確定估價對象法定用途（即住宅用途）為其最高最佳使用用途。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價。估價對象為住宅用途，所在區(qū)域較為成熟，其市場化程度較高，同類用途的房地產(chǎn)交易案例容易搜集，故可選用市場比較法測算估價對象的房地產(chǎn)價值；同一區(qū)域內(nèi)，類似住宅房產(chǎn)出租比較普遍，房產(chǎn)租賃收益在未來一定時期內(nèi)通過一定方法可以求得，具有現(xiàn)實或潛在的出租收益，因此可以運用收益法進行評估。市場比較法是首先調(diào)查與估價對象相類似的交易實例，再結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查的資料，進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況調(diào)整，求出委估對象的比準價格。在資本化率不變，年收益按比例遞增，收益年期有限的情況下，其計算公式為：房地產(chǎn)價格＝凈收益/資本化率，即：其中：α表示年純收益，R表示報酬率，r表示年遞增率，n表示房地產(chǎn)收益年限六、估價測算過程 (一)市場比較法測算過程市場比較法是首先調(diào)查與估價對象相類似的交易實例，再結(jié)合評估人員現(xiàn)場勘查的資料，進行交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況調(diào)整，加權(quán)取值，求出委估對象的比準價格。案例A：西街花園,鋼混結(jié)構(gòu)，第14層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價8776元/平方米,交易日期2015年03月,精裝。案例C：西街花園,鋼混結(jié)構(gòu)，第15層/共16層，四室兩廳，約建于2008年，交易單價8115元/平方米,交易日期2015年03月,毛坯。案例A、B、C均為正常交易價格，故交易情況不作修正。案例A、B、C為近期正常交易，市場變化不明顯，故交易日期不作修正。（1）區(qū)位狀況調(diào)整：區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況，調(diào)整的主要內(nèi)容包括：繁華程度、交通條件、環(huán)境質(zhì)量、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施（屬于可比案例、估價對象以外的部分）、朝向、樓層、居住級別等影響房地產(chǎn)價格的因素。（3）實物狀況調(diào)整：實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況，實物狀況調(diào)整主要包括：建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施設(shè)備、裝修、層高、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、戶型及其他影響房地產(chǎn)價格的因素。3 =（8776+8812+8633）247。收益法是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時，運用適當?shù)倪€原利率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)的未來各期的正常純利益折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和來確定估價對象房地產(chǎn)的價格的一種方法。按一定的報酬率，求出該房地產(chǎn)的價值。根據(jù)調(diào)查分析，估價對象無租約限制，所以用比較法估算估價對象的客觀租金水平。3=年。根據(jù)對市場的調(diào)查及資料分析：①維修費：該類型房屋每年維修費一般為建筑物重置價格的1%，根據(jù)長沙建設(shè)安裝工程一般定額和取費標準，參考類似建筑工程的造價，確定鋼混結(jié)構(gòu)房屋重置價格為1400元／平方米。②管理費：該類房地產(chǎn)每年租賃管理費一般為取年有效毛收入的1%，則估價對象管理費=1%=／平方米。 ④稅金：主要為房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加，根據(jù)湘財稅（2014）6號文件規(guī)定，從2014年1月1日起，個人出租住房取得的租金收入按以下方式計征稅費：個人出租住房取得的月租金收入在20000元以下的，按5%的綜合征收率計征。個人出租住房取得的月租金收入在20000元(含)以上的，%的綜合征收率計征。個人出租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。估價對象的月租金收入在20000元以下，確定估價對象綜合稅率為5%。⑤年運營費用=年維修費＋年管理費＋年保險費＋年稅金估價對象=14+++=／平方米。公式：報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率投資帶來的優(yōu)惠率安全利率加風險調(diào)整值法又稱累加法，是以安全利率加上風險調(diào)整值作為報酬率的方法。%作為安全利率。詳見下表：項目數(shù)值安全利率無風險報酬率%風險調(diào)整值投資風險補償%管理負擔補償%缺乏流動性補償%易于獲得融資的優(yōu)惠率%所得稅抵扣的優(yōu)惠率%資本化率%凈收益變化趨勢分析近年來，隨著長沙市的經(jīng)濟發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，估價對象區(qū)域同類型商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)量迅速增長。因此估價對象區(qū)域類同類型住宅房地產(chǎn)供求也相應(yīng)增加，租金水平在近幾年類均按照一定比例遞增。收益年限的確定估價對象為鋼混結(jié)構(gòu),非生產(chǎn)性用房鋼混結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟耐用年限一般為60年,建于2008年,確定建筑物剩余經(jīng)濟耐用年限為54年。假定上述報酬率在使用年期內(nèi)保持不變，參照收益法公式，計算得估價對象的評估價值見如下：=(%%){1[(1+%)/(1+%)]^54)}=8562（元／平方米） 即用收益法計算得估價對象收益價格為8562元/平方米七、估價結(jié)果 估價對象通過以上兩種評估方法的測算，得出兩個計算結(jié)果相差不大，根據(jù)估價目的及估價對象的特點，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場的狀況，取兩種方法的簡單算術(shù)平均值（市場比較法50%：收益還原法50%）能更客觀、更真實的反映估價對象的價值，故本次估價最終結(jié)果采用兩種方法的簡單算術(shù)平均值（市場比較法50%：收益還原法50%）求得的價值來確定房地產(chǎn)的