【正文】 ， 南 臨 北 部 灣 ， 背 靠 大 西 南 ， 是 大 西 南 出 海 的 重 要的 交 通 樞 紐 ， 同 時(shí) 也 是 粵 瓊 港 及 東 南 亞 西 進(jìn) 的 理 想 門 戶 。1958年 廣 西 壯 族 自 治 區(qū) 成 立 ， XX成 為 自 治 區(qū) 首 府 至 今 。11 XX自 古 以 來 就 是 桂 西 南 和 云 、 貴 、 川 、 桂 地 區(qū) 的 一 個(gè) 流 通 中 心 及 主 要 商品 集 散 地 ， 清 朝 時(shí) 就 辟 為 通 商 口 岸 ， 而 今 則 是 一 座 正 在 迅 速 崛 起 的 現(xiàn) 代 化城 市 。 隨 著 城 市 建 設(shè) 的 發(fā) 展 ， 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 的 不 斷 完善 ， 加 上 XX享 受 沿 海 城 市 、 少 數(shù) 民 族 、 沿 邊 開 發(fā) 等 多 種 優(yōu) 惠 政 策 ， 更 多 的投 資 者 看 好 這 里 。⑵ 經(jīng) 濟(jì) 和 社 會(huì) 發(fā) 展 狀 況2022年 末 ， 全 市 總 人 口 人 ， 比 上 年 增 加 人 ， 其 中 市區(qū) 人 口 人 ， 比 上 年 增 加 人 。 2022年 ， 據(jù) 抽 樣 調(diào) 查 ， 全年 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 8796元 ， 比 上 年 增 加 890元 ， 增 長 %； 農(nóng)民 人 均 純 收 入 2524元 ， 比 上 年 增 加 203元 ， 增 長 %； 在 崗 職 工 年 平 均工 資 11638元 ， 比 上 年 增 長 %。2022年 ， 全 市 實(shí) 現(xiàn) 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 356億 元 ， 按 可 比 價(jià) 格 計(jì) 算 ， 比 上 年增 長 %。 產(chǎn)業(yè) 結(jié) 構(gòu) 進(jìn) 一 步 調(diào) 整 ， 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 中 三 次 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 比 例 為::。 財(cái) 政 收 入 持 續(xù) 較 快 增 長 。 財(cái) 政 支出 元 ， 增 長 %。 在 生 活 水 平 繼 續(xù) 提 高 的 同 時(shí) ， 城 鄉(xiāng)居 民 儲(chǔ) 蓄 存 款 有 較 大 的 增 加 。⑶ 房 地 產(chǎn) 市 場 分 析作 為 城 市 先 導(dǎo) 產(chǎn) 業(yè) 的 XX市 房 地 產(chǎn) 業(yè) 近 幾 年 發(fā) 展 迅 速 ， 在 全 國 房 地 產(chǎn) 市場 普 遍 低 迷 的 情 況 下 ， 近 幾 年 XX市 房 地 產(chǎn) 市 場 相 對 而 言 走 低 幅 度 不 大 ， 特別 是 切 實(shí) 可 行 的 地 價(jià) 管 理 政 策 把 XX市 土 地 市 場 逐 漸 帶 入 了 科 學(xué) 化 、 規(guī) 范 化的 軌 道 ， 從 而 帶 動(dòng) 了 整 個(gè) 房 地 產(chǎn) 市 場 健 康 、 有 序 的 發(fā) 展 ， 對 促 進(jìn) XX市 經(jīng)濟(jì) 的 發(fā) 展 、 特 別 是 是 城 市 建 設(shè) 的 發(fā) 展 起 到 了 巨 大 的 推 動(dòng) 作 用 。 總 體 來 說 ，XX目 前 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 量 與 城 市 規(guī) 模 相 比 ， 仍 然 處 于 較 低 水 平 。 寫 字 樓 、12 商 業(yè) 用 房 過 剩 ， 租 金 低 廉 ， 多 以 出 租 為 主 。③ XX市 的 房 價(jià) 依 然 持 續(xù) 在 較 低 的 水 平 ， 雖 然 這 幾 年 房 價(jià) 每 年 在 上 漲 ， 但XX市 商 品 住 宅 平 均 房 價(jià) 依 然 在 2100元 /m2左 右 ， 框 架 高 層 寫 字 樓 則 在 3000元 /m2左 右 ， 目 前 房 價(jià) 上 漲 的 趨 勢 還 在 持 續(xù) 之 中 ， 且 未 有 停 止 的 跡 象 。所 有 這 些 ， 都 將 刺 激 XX 市 商 業(yè) 、 住 宅 、 工 業(yè) 土 地 的 投 資 和 消 費(fèi) ， 房 地產(chǎn) 價(jià) 格 將 會(huì) 穩(wěn) 中 有 升 ， 并 有 保 值 和 增 值 的 潛 力 。 委 估 房 地 產(chǎn) 位 于 Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ Ⅹ 第 12 樓 B8 號 ，現(xiàn) 作 寫 字 樓 用 ， 這 和 規(guī) 劃 的 使 用 狀 況 一 致 。五 、 估 價(jià) 方 法 選 用 估 價(jià) 人 員 在 實(shí) 地 勘 察 的 基 礎(chǔ) 上 ， 對 委 托 方 提 供 的 各 種 資 料 進(jìn) 行 了 認(rèn) 真 分析 ， 根 據(jù) 估 價(jià) 期 日 委 估 房 地 產(chǎn) 用 途 、 估 價(jià) 目 的 、 資 料 狀 況 和 XX 市 房 地產(chǎn) 市 場 的 實(shí) 際 情 況 ， 決 定 采 用 市 場 比 較 法 和 收 益 還 原 法 來 測 算 委 估 房 地 產(chǎn)的 價(jià) 格 。收 益 法 ： 預(yù) 計(jì) 估 價(jià) 對 象 未 來 的 正 常 凈 收 益 ， 選 用 適 當(dāng) 的 資 本 化 率 將 其 折現(xiàn) 到 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 后 累 加 ， 以 此 估 算 估 價(jià) 對 象 的 客 觀 合 理 價(jià) 格 或 價(jià) 值 的 方 法 。3=3211 元 /m2㈡ 收 益 法由 于 該 寫 字 樓 可 用 于 出 租 ， 能 比 較 合 理 地 確 定 其 租 金 收 入 ， 故 也 可 用 收益 法 求 取 其 價(jià) 格 。① 房 屋 修 繕 費(fèi) 是 指 為 保 障 房 屋 正 常 使 用 每 年 需 支 付 的 修 繕 費(fèi) 。 分 為 兩 部 分 ： 一是 出 租 經(jīng) 營 過 程 中 消 耗 品 價(jià) 值 的 貨 幣 支 出 ； 另 一 是 管 理 人 員 的 工 資 。依 據(jù) 稅 法 及 XX 市 稅 務(wù) 部 門 資 料 ， 公 有 房 屋 出 租 應(yīng) 納 稅 金 房 產(chǎn) 稅 按 年 租 金 的12％ ， 營 業(yè) 稅 按 年 租 金 的 5％ ， 教 育 附 加 按 營 業(yè) 稅 的 3％ ， 城 市 維 護(hù) 建 筑稅 按 營 業(yè) 稅 的 7％ ， 以 上 稅 費(fèi) 小 計(jì) 為 %， 防 洪 保 安 費(fèi) 按 年 收 入 的1‰， 則 ：%+1‰= 元上 述 ① 、 ② 、 ③ 、 ④ 總 費(fèi) 用 合 計(jì) 為 元 純 收 益－ ＝ 元 原 利 率 的 確 定還 原 利 率 是 收 益 還 原 法 中 一 個(gè) 重 要 的 因 素 ， 目 前 國 內(nèi) 、 國 際 確 定 還 原 利率 的 方 法 很 多 ， 這 里 主 要 采 用 復(fù) 合 投 資 收 益 率 法 ， 其 公 式 為 ：還 原 利 率 ＝ 一 年 期 貸 款 利 率 70％ ＋ 期 望 得 到 的 利 潤 30％一 年 期 貸 款 利 率 為 %； 期 望 得 到 的 利 潤 設(shè) 為 10％ ， 則 ：還 原 利 率 ＝ %70%＋ 10%30%＝ ％ 定 收 益 年 限委 估 對 象 建 筑 物 剩 余 使 用 年 限 為 44 年 ， 委 估 宗 地 剩 余 使 用 年 限 為41 年 。 算 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 格據(jù) 估 計(jì) ， 未 來 若 干 年 委 估 房 地 產(chǎn) 的 凈 收 益 將 與 現(xiàn) 在 接 近 ， 因 此 選 用 現(xiàn) 在年 客 觀 純 收 益 作 為 預(yù) 期 純 收 益 ， 則收益價(jià)格=6 ％[1－1/（1＋％） 41]= 元取 整 為 926529 元 。=2504 元 /m215 七 、 估 價(jià) 結(jié) 果 確 定 地 產(chǎn) 正 常 價(jià) 格 的 確 定由 市 場 比 較 法 測 算 出 的 房 地 產(chǎn) 單 價(jià) 為 3211 元 /m2， 由 收 益 法 測 算 出 的房 地 產(chǎn) 單 價(jià) 為 2504 元 /m2， 兩 者 差 異 較 大 ， 根 據(jù) 兩 種 估 價(jià) 結(jié) 果 與 市 場 價(jià) 格的 接 近 程 度 ， 結(jié) 合 估 價(jià) 人 員 經(jīng) 驗(yàn) ， 取 二 者 的 加 權(quán) 平 均 值 ， 市 場 比 較 法 為80%， 收 益 法 為 20%， 并 取 整 ， 則 ： 委 估 房 地 產(chǎn) 的 單 價(jià) =321180%＋ 250420%=3070 元 /m2委 估 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 =3070=1135808 元取 整 為 1136000 元 地 產(chǎn) 拍 賣 底 價(jià) 的 確 定根 據(jù) 估 價(jià) 目 的 和 委 估 對 象 現(xiàn) 狀 ， 確 定 拍 賣 底 價(jià) 為 估 價(jià) 值 的 80%， 則 最后 的 房 地 產(chǎn) 拍 賣 底 價(jià) 和 單 價(jià) 為 ：房 地 產(chǎn) 拍 賣 底 價(jià) =113600080%=908800 元取 整 為 909000 元房 地 產(chǎn) 拍 賣 單 價(jià) =909000247。16 以 上 均 為 復(fù) 印