【正文】 200000 上海海門證大濱江置業(yè)有限公司71 廣州 碧桂園鳳凰城 1200000 碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司71 福州 名城港灣 1200000 名城地產(chǎn)71 成都 中海國際社區(qū) 1200000 中海地產(chǎn)成都公司81 廣州 嶺南新世界 1150000 廣州集賢莊新世界城市花園發(fā)展有限公司82 北京 星河城 1120000 北京璽盟置業(yè)有限公司83 深圳 波托菲諾 1110000 深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司83 重慶 南方天鵝湖 1027200 無錫順馳地產(chǎn)有限公司96 北京 山的理想 1010000 北京永泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司97 長沙 金鷹城圣爵菲斯 1000500 金鷹城置業(yè)有限公司97 北京 香江別墅 1000500 香江國際發(fā)展有限公司99 重慶 申燁　　洞察B：樓市成熟的標(biāo)志　　樓市涌現(xiàn)“航母”不是偶然的現(xiàn)象，它是消費者社區(qū)觀念的增強(qiáng)和房地產(chǎn)市場競爭的必然結(jié)果。前些年發(fā)售的微利房小區(qū)，雖然房子有居住面積不大、采光通風(fēng)不好等缺點，但很快銷售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小區(qū)具有了規(guī)?；A(chǔ)，所以產(chǎn)生了“效益”配套設(shè)施齊備、管理服務(wù)優(yōu)良，能夠滿足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。信和公司市場經(jīng)營部的孫海經(jīng)理介紹說，信和公司于周1996年買下布吉那塊不被人看好的地后，經(jīng)過認(rèn)真的市場調(diào)研，并參照香港和記（黃埔）將地產(chǎn)規(guī)?；?jīng)營的做法，開發(fā)了“麗湖花園”。第2操作環(huán)節(jié)：開發(fā)大型項目常見戰(zhàn)略難題剖析難題A：規(guī)劃難以超前　　大的項目容易做整體全盤規(guī)劃沒錯?！　‰y題B：客戶難以定位　　尋找客戶是任何產(chǎn)品的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由于大型地產(chǎn)項目同樣必須考慮到市場風(fēng)險，因此在戶型定位上基本上都會盡可能爭取更多的消費群。否則規(guī)模經(jīng)營，最終變成發(fā)展商的簡單合作開發(fā)?！　‰y題E：價格難以把握　　一個大型項目，前期如何定價？高了被動，低了不賺錢。規(guī)模大，則配套齊全，會所、泳池、球場、綠化、景觀、商業(yè)設(shè)施等一應(yīng)俱全，過起“日子”來十分舒適、方便。在規(guī)劃上統(tǒng)一安排，組團(tuán)、分區(qū)、定位等十分明確，不會出現(xiàn)那種各自為陣、劃地為牢的混亂局面。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會有一定的銷售壓力，但它對買家的吸引力顯然應(yīng)該更大。對定位為這一細(xì)分市場的小項目而言，唯一出路是降價，但是能否奏效還很難說，因為這些人更關(guān)注居住質(zhì)量?！　‘?dāng)大項目挾各種優(yōu)勢橫掃市場時，絕大多數(shù)小項目將難以爭敵，市場空間將被急劇壓縮?！　?yōu)勢C：大型項目的開發(fā)優(yōu)勢　　在大量小項目存在的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平難以提高。　　發(fā)展商，尤其是有實力的發(fā)展商都希望做大項目。整個社區(qū)由多個圍合式布局的小組團(tuán)構(gòu)成，每個組團(tuán)內(nèi)是綠化庭園，組團(tuán)間是道路和綠化帶。建筑物的分布與排列方式、路網(wǎng)設(shè)置、綠化空間的穿插等都需要精心規(guī)劃，營造舒適宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃布局方式也不斷創(chuàng)新，行列式布局過于呆板、單調(diào)，現(xiàn)在很少采用。大項目還可以在規(guī)劃設(shè)計及其它方面突出特色，不需要過份突出自身建筑形象，不會象小項目那樣走極端，為突出自身面周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)。以后，隨著住宅小區(qū)日益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后面幾期工程發(fā)售時可以不打或少打廣告，提高價格，獲取越來越高的投資回報。百仕達(dá)花園一期發(fā)售時，廣告手法也是如此，現(xiàn)在二期發(fā)售，廣告就少了。項目無論大小，都必須配備各類物業(yè)管理人員，如保安員、清潔工、水電維修工等。物業(yè)管理公司收不到物業(yè)管理兼，又會進(jìn)一步降低質(zhì)量，引發(fā)惡性循環(huán)?！　母咚俟啡擞e路5加米左右，到達(dá)新規(guī)劃居住區(qū)地域的人口處，迎賓路以西為有名的番禺市夢幻影城。　　居住區(qū)北面靠青綠色的山坡、南面為高差不大且較開闊的向陽玻，規(guī)劃設(shè)計依山勢按地形分級處理，一些小土坡盡量保留，順其等高線布置道路與居住區(qū)。整個地域之東，興業(yè)大道之北有兩個高差不大的土坡；地域之東北部為一大片較完整的山坡地。困地制宜，創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住環(huán)境，力爭成為 21世紀(jì)初居住生活水準(zhǔn)的文明居住小區(qū)。　　本居住區(qū)規(guī)劃的定位檔次是中高級豪華住宅，消費對象瞄準(zhǔn)廣州市及外資、合資企業(yè)的白領(lǐng)階層、中檔以上收入的人群和為提高生活環(huán)境質(zhì)素的二次以上置業(yè)人士，因此居住區(qū)規(guī)劃由始至終都圍繞人們居住的舒適性、安全性、環(huán)境優(yōu)美等因素來考慮，無論建筑單體、居住環(huán)境、物業(yè)管理均按高標(biāo)準(zhǔn)的生活和環(huán)境素質(zhì)來進(jìn)行設(shè)計，以滿足孩層次消費者的各項功能配套需要，同時要體現(xiàn)住戶的高尚、尊貴的定位形象。本居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計給興建單位提供了較大的靈活性和可操作性，容易實施。300500戶為一個組團(tuán)，便于管理。上述的小區(qū)結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)也便于興建單位分期建設(shè)施工。　　C、居住小區(qū)組團(tuán)內(nèi)的宅前小路設(shè)2．5米寬的單行道。其一端接?xùn)|南角的興業(yè)大道，作為整個居住區(qū)的消防、安全、輔助出口；另一端留一出口與將來的可持續(xù)發(fā)展用地接通，為方便串通各居住小區(qū)，從主干道往南下移300250米，在兩個大土坡之間穿行一條環(huán)行道，其尾端與步行街接通，頭部與興業(yè)大道伸入的環(huán)行道接通。第6操作環(huán)節(jié)：大型項目規(guī)?；_發(fā)的五大支柱支柱A：發(fā)展商的開發(fā)能力　　包括資金實力、開發(fā)經(jīng)驗、顯然，那些實力不夠的中小開發(fā)商是無力拿下大型開發(fā)項目的，僅地價一項就可將他們拒之于市場門外，因此土地將向?qū)嵙π酆竦拇蟮禺a(chǎn)商集中?！　”热缫恍┎]有開發(fā)經(jīng)驗的實業(yè)公司，手頭有了錢，想“進(jìn)軍”房地產(chǎn)來賺錢，于是它可以參與拍賣、招標(biāo)，獲得單項開發(fā)資格?！　∵@兩個問題都不容易解決，為什么？最重要的一點就在于企業(yè)的市場化程度不高，目前真正上市的房地產(chǎn)公司不多，公司的購并、聯(lián)合缺乏一種有效的途徑?！　≈е鵈：消費空間的制約　　房地產(chǎn)開發(fā)和樓盤規(guī)模不可能無限制地擴(kuò)張，它必然受消費總量的制約。現(xiàn)在樓還在蓋和賣，但一個巨大的運動會所已經(jīng)建起來了，并已部分投入使用。除麗江花園星海洲外，廣州碧桂國也引入了智能住宅概念，主要包括兩個方面：　　a、具有一卡通功能的碧桂國金穗卡　　b、社區(qū)生活困電子系統(tǒng)化光大花園“大榕樹下，健康人家”　　光大花園的規(guī)模很大，但這還不是它的主要賣點，它的最重要賣點是小區(qū)內(nèi)的大榕樹（地塊原來就固有的），因此策劃代理單位上給它提煉的主題廣告訴求語是“大榕樹下，健康人家”?！　∈址˙ ：完善項目開發(fā)的設(shè)施配套　　齊全的配套，解決了客戶生活的后顧之憂。其中會所建筑面積達(dá)4萬平方米，歐式風(fēng)格。足不出戶，吃喝玩樂全搞掂。其4層高的白色外墻，典雅華貴，令業(yè)主備增身份。　　祈福車站：幾十輛大中巴每天往返廣州、深圳、香港等地。祈福新村在推賣翠怡居小洋房和CC9等類型別墅時，就派發(fā)有《番禺市橋（鎮(zhèn)）吃喝玩樂指南》廣告單張，以此引導(dǎo)消費。會所各種社區(qū)文化娛樂活動不斷，正逐步向系統(tǒng)性、計外性、特色性過渡，營造了海景花國特有的文化娛樂氛圍。會所擬以金地海景為發(fā)，帶動金地花園、金海灣花園、金地翠國、金地工業(yè)區(qū)（未來金地商業(yè)區(qū)），形成有特色的“大金地社區(qū)”文化娛樂氛圍，實現(xiàn)金地產(chǎn)品牌的全面提升26 / 26