【正文】 廣告。大項(xiàng)目可能是多層、小高層或高層。大項(xiàng)目占地面積大、建筑覆蓋率較低，盡管也受到規(guī)劃指標(biāo)和地形地勢(shì)的限制，但這是對(duì)項(xiàng)目整體而言，不涉及到具體的建筑物和綠地，因而規(guī)劃設(shè)計(jì)師和發(fā)展商可以充分施展其聰明才智。大項(xiàng)目限制少，發(fā)展商可以充分發(fā)揮其聰明才智，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀、配置設(shè)施、物業(yè)管理等方面達(dá)到或超過(guò)同行的先進(jìn)水平，創(chuàng)出物業(yè)品牌，打響發(fā)展商的名聲。大多數(shù)小項(xiàng)目將面臨這樣一種局面：要么空置積壓，讓市場(chǎng)一點(diǎn)一點(diǎn)地消化，或者等待奇跡出現(xiàn)；要么降價(jià)求售，在周邊大項(xiàng)目橫空出世之前早日出手?！　?yōu)點(diǎn)之六：經(jīng)營(yíng)成本低?！　?yōu)點(diǎn)之三：管理好?！　《遥绻霈F(xiàn)合作方之間的見(jiàn)地不同，很容易把項(xiàng)目做成“四不象”。然而，大的地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是分期開(kāi)發(fā)，拉長(zhǎng)戰(zhàn)線，開(kāi)發(fā)周期達(dá)5年左右。而當(dāng)時(shí)許多冠以“花園”、“新村”、“廣場(chǎng)”的商品房，規(guī)劃面積僅幾萬(wàn)平方米，樓房也不過(guò)幾幢，沒(méi)有了規(guī)模，便難以滿足業(yè)主除房子之外的需求，反過(guò)來(lái)商品房的銷售便成了難題。太陽(yáng)城 1000000 上海聯(lián)通房地產(chǎn)有限公司、重慶榮桂置業(yè)有限公司99 天津 時(shí)代奧城 1000000 天津融創(chuàng)奧城投資有限公司99 沈陽(yáng) 保利花園 1000000 廣州保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司99 沈陽(yáng) 尚品天城 1000000 沈陽(yáng)永嘉特爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、99 沈陽(yáng) 河畔新城 1000000 沈陽(yáng)華新聯(lián)美置業(yè)有限公司99 深圳 半島城邦 1000000 深圳市益田房地產(chǎn)股份有限公司99 深圳 百仕達(dá)花園 1000000 深圳百仕達(dá)實(shí)業(yè)有限公司99 上海 上海春天 1000000 上海綠地集團(tuán)（集團(tuán)有限公司）99 杭州 星星港灣 1000000 浙江星星港灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 武夷花園（武夷水岸花城） 1000000 北京武夷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 長(zhǎng)安新城 1000000 北京大成開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司99 北京 華貿(mào)國(guó)際公寓 1000000 北京國(guó)華置業(yè)有限公司99 北京 珠江國(guó)際城 1000000 北京珠江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 國(guó)美第一城 1000000 鵬潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 山水文園 1000000 北京凱亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司99 北京 曉月苑 1000000 宛平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司99 廣州 美林湖畔 1000000 廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第1操作環(huán)節(jié)：洞察大型項(xiàng)目出現(xiàn)的深層原因　　洞察A：界定大規(guī)模社區(qū)　　何謂大規(guī)模社區(qū)？根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部1993年7月16日聯(lián)合發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，按居住戶數(shù)、人口規(guī)模及占地面積，將住宅區(qū)分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)居住區(qū)。果嶺山水 1300000 鄭州黃河大觀有限公司59 上海 贊成——黃興綠園 1300000 上海五方房地產(chǎn)有限公司59 上海 陽(yáng)光威尼斯 1300000 上海意景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司59 南京 東郊小鎮(zhèn) 1300000 百勝麒麟（南京）建設(shè)發(fā)展有限公司59 南昌 居住主題公園 1300000 南昌平海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司59 合肥 祥源讓我們一起來(lái)破解大型住宅項(xiàng)目利潤(rùn)之謎。如何令這么大的地盤(pán)成為超級(jí)聚寶盆而非被其套牢，操盤(pán)者必須是集團(tuán)軍總指揮級(jí)的領(lǐng)袖。魅力之城 1340000 上海萬(wàn)科城市花園發(fā)展有限公司55 天津 太陽(yáng)城 1340000 天津順馳發(fā)展股份有限公司57 杭州 西溪山莊 1330000 杭州西溪山莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司58 上海 經(jīng)緯城市綠洲 1312000 經(jīng)緯置地有限公司59 鄭州 思念天鵝湖 1027200 無(wú)錫順馳地產(chǎn)有限公司96 北京 山的理想 1010000 北京永泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司97 長(zhǎng)沙 金鷹城圣爵菲斯 1000500 金鷹城置業(yè)有限公司97 北京 香江別墅 1000500 香江國(guó)際發(fā)展有限公司99 重慶 申燁前些年發(fā)售的微利房小區(qū)，雖然房子有居住面積不大、采光通風(fēng)不好等缺點(diǎn)，但很快銷售一空，走俏的原因主要在于由于微利房小區(qū)具有了規(guī)模基礎(chǔ)，所以產(chǎn)生了“效益”配套設(shè)施齊備、管理服務(wù)優(yōu)良，能夠滿足業(yè)主在居住環(huán)境上的需求。第2操作環(huán)節(jié)：開(kāi)發(fā)大型項(xiàng)目常見(jiàn)戰(zhàn)略難題剖析難題A：規(guī)劃難以超前　　大的項(xiàng)目容易做整體全盤(pán)規(guī)劃沒(méi)錯(cuò)。否則規(guī)模經(jīng)營(yíng)，最終變成發(fā)展商的簡(jiǎn)單合作開(kāi)發(fā)。規(guī)模大，則配套齊全，會(huì)所、泳池、球場(chǎng)、綠化、景觀、商業(yè)設(shè)施等一應(yīng)俱全，過(guò)起“日子”來(lái)十分舒適、方便。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會(huì)有一定的銷售壓力，但它對(duì)買家的吸引力顯然應(yīng)該更大?！　‘?dāng)大項(xiàng)目挾各種優(yōu)勢(shì)橫掃市場(chǎng)時(shí)，絕大多數(shù)小項(xiàng)目將難以爭(zhēng)敵，市場(chǎng)空間將被急劇壓縮?！　“l(fā)展商，尤其是有實(shí)力的發(fā)展商都希望做大項(xiàng)目。建筑物的分布與排列方式、路網(wǎng)設(shè)置、綠化空間的穿插等都需要精心規(guī)劃，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境。大項(xiàng)目還可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)及其它方面突出特色，不需要過(guò)份突出自身建筑形象，不會(huì)象小項(xiàng)目那樣走極端，為突出自身面周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)。百仕達(dá)花園一期發(fā)售時(shí)，廣告手法也是如此，現(xiàn)在二期發(fā)售，廣告就少了。物業(yè)管理公司收不到物業(yè)管理兼，又會(huì)進(jìn)一步降低質(zhì)量，引發(fā)惡性循環(huán)?！　【幼^(qū)北面靠青綠色的山坡、南面為高差不大且較開(kāi)闊的向陽(yáng)玻，規(guī)劃設(shè)計(jì)依山勢(shì)按地形分級(jí)處理，一些小土坡盡量保留，順其等高線布置道路與居住區(qū)。困地制宜，創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，力爭(zhēng)成為 21世紀(jì)初居住生活水準(zhǔn)的文明居住小區(qū)。本居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)給興建單位提供了較大的靈活性和可操作性，容易實(shí)施。上述的小區(qū)結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)也便于興建單位分期建設(shè)施工。其一端接?xùn)|南角的興業(yè)大道，作為整個(gè)居住區(qū)的消防、安全、輔助出口；另一端留一出口與將來(lái)的可持續(xù)發(fā)展用地接通，為方便串通各居住小區(qū)，從主干道往南下移300250米，在兩個(gè)大土坡之間穿行一條環(huán)行道，其尾端與步行街接通，頭部與興業(yè)大道伸入的環(huán)行道接通?！　”热缫恍┎](méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)業(yè)公司，手頭有了錢，想“進(jìn)軍”房地產(chǎn)來(lái)賺錢，于是它可以參與拍賣、招標(biāo)，獲得單項(xiàng)開(kāi)發(fā)資格。　　支柱E：消費(fèi)空間的制約　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和樓盤(pán)規(guī)模不可能無(wú)限制地?cái)U(kuò)張，它必然受消費(fèi)總量的制約。除麗江花園星海洲外，廣州碧桂國(guó)也引入了智能住宅概念，主要包括兩個(gè)方面：　　a、具有一卡通功能的碧桂國(guó)金穗卡　　b、社區(qū)生活困電子系統(tǒng)化光大花園“大榕樹(shù)下，健康人家”　　光大花園的規(guī)模很大，但這還不是它的主要賣點(diǎn)，它的最重要賣點(diǎn)是小區(qū)內(nèi)的大榕樹(shù)（地塊原來(lái)就固有的），因此策劃代理單位上給它提煉的主題廣告訴求語(yǔ)是“大榕樹(shù)下，健康人家”。其中會(huì)所建筑面積達(dá)4萬(wàn)平方米，歐式風(fēng)格。其4層高的白色外墻，典雅華貴，令業(yè)主備增身份。祈福新村在推賣翠怡居小洋房和CC9等類型別墅時(shí)，就派發(fā)有《番禺市橋（鎮(zhèn)）吃喝玩樂(lè)指南》廣告單張，以此引導(dǎo)消費(fèi)。會(huì)所擬以金地海景為發(fā)，帶動(dòng)金地花園、金海灣花園、金地翠國(guó)、金地工業(yè)區(qū)（未來(lái)金地商業(yè)區(qū)），形成有特色的“大金地社區(qū)”文化娛樂(lè)氛圍，實(shí)現(xiàn)金地產(chǎn)品牌的全面提升26 / 26