【正文】 萬(wàn)都是正常，還可以在一期發(fā)售時(shí)透支二期、三期工程的廣告費(fèi)，打響物業(yè)品牌和發(fā)展商名聲，以后廣告的地方，都可以見(jiàn)到四季花城的廣告。　　步驟D：物業(yè)管理　　項(xiàng)目達(dá)到一定規(guī)模，就可以有效地降低物業(yè)管理成本，從而降低物業(yè)管理費(fèi)。　　現(xiàn)在很多小發(fā)展商往往成立物業(yè)管理公司來(lái)管理自己開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理費(fèi)高，還發(fā)生物業(yè)管理服務(wù)不到位的惰況，導(dǎo)致很多住戶(hù)投訴甚至拒交物業(yè)管理費(fèi)。由于華南快速干線之華南大橋已通車(chē)，加上原有珠江三角洲四通八達(dá)的高速路網(wǎng)，因此該居住區(qū)交通十分方便、暢順。　　新規(guī)劃的居住區(qū)地域西臨迎賓路，南臨小片自然村（局部尚單層的鞋廠），東南臨興業(yè)大道，東北角為有一定高差的小山崗（可利用的山崗地約100畝左右，不計(jì)入規(guī)劃紅線用地范圍內(nèi)），其東面為較平坦的耕地與自然村，可作為居住區(qū)今后持續(xù)發(fā)展的用地（未征用）。其上坡之西為現(xiàn)有的廣州番禺大新玻璃鋼廠，地形較平坦；地塊之東是一個(gè)高差不大的小土坡。精心處理好人、建筑、環(huán)境三者的關(guān)系。為達(dá)到上述兩個(gè)目的，在居住區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)時(shí)就充分考慮上述因素，使整個(gè)居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)成為一個(gè)半開(kāi)放、半封閉的居住區(qū)管理模式，具有集居住、休息、娛樂(lè)、購(gòu)物、游覽、觀賞于一體的高品位的新環(huán)境、新概念。由于建筑單體戶(hù)型類(lèi)別多姿多彩，可隨市場(chǎng)的來(lái)求定位來(lái)建設(shè)。以上的居住區(qū)劃分模式使每個(gè)居住組團(tuán)的用地面積控制在710公頃左右。其服務(wù)半徑一般控制在500米左右?！　、居住小區(qū)內(nèi)的通道設(shè)6米寬的半環(huán)形雙車(chē)道?！　樨瀼亍斑m用、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀”的建設(shè)方針，結(jié)合已有的地形地貌，為使居住區(qū)聯(lián)系便捷，因此規(guī)劃的內(nèi)環(huán)路西起三人口的迎賓路，位于第一、二居住小區(qū)之間往東行，途經(jīng)五星級(jí)酒店之南側(cè)繞山腳走，與山腳下的康樂(lè)中心及第三、四、五居住小區(qū)聯(lián)系。這樣的處理除了使內(nèi)環(huán)路暢順外，也解決了從居住區(qū)人口的視線遮擋問(wèn)題?！　≈е鵅：土地供應(yīng)制度　　發(fā)展商土地的取得和現(xiàn)實(shí)占有情況顯得頗為復(fù)雜，例如，一些單位特別是國(guó)企在歷史上吃進(jìn)了大量土地，現(xiàn)在它可以通過(guò)賣(mài)地來(lái)獲利，這就致使一些土地流入市場(chǎng)?！　≈е鵆：市場(chǎng)制度　　這一問(wèn)題要說(shuō)明的是，如果深圳樓市要走規(guī)?；缆?，應(yīng)具備一種什么樣的外部調(diào)撥條件？如何促進(jìn)樓盤(pán)規(guī)?；_(kāi)發(fā)？其實(shí)主要就是兩個(gè)問(wèn)題一是大的發(fā)展商如何購(gòu)并小開(kāi)發(fā)商，從而不斷發(fā)展壯大；二是小的一開(kāi)發(fā)商之間如何聯(lián)合。所以即使公司合并成功，也不可能把土地搬到一塊去開(kāi)發(fā)。但這次并不是一個(gè)噱頭，而是動(dòng)了真格的。它是以麗江花園的成熟社區(qū)為基礎(chǔ)，由強(qiáng)大的2兆寬頻光纖內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)為技術(shù)支撐，通過(guò)具有安全防衛(wèi)、管理服務(wù)、購(gòu)物娛樂(lè)、電子商務(wù)、低費(fèi)用的無(wú)限次高速上網(wǎng)等智能系統(tǒng)和技術(shù)的應(yīng)用，將家居生活變得更方便、更自由自在、更人性化，充滿(mǎn)智慧。　　上所述的幾個(gè)大盤(pán)，如麗江花園、祈福新村、碧桂園，是在做大規(guī)模題材、郊居化題材、度假休閑題材、外銷(xiāo)題材等?！　∫詮V州碧桂園為例，其生活配套—一廣州碧枝園俱樂(lè)部亦可稱(chēng)得上是“會(huì)所巨無(wú)霸了。真可謂內(nèi)容無(wú)所不包，服務(wù)無(wú)微不至。其會(huì)所名為“祈福新村度假俱樂(lè)部”，建筑規(guī)模8萬(wàn)平方米，服務(wù)設(shè)施達(dá)別多項(xiàng)?！　￠L(zhǎng)者同樂(lè)會(huì)：為屋村內(nèi)60周歲以上的老人開(kāi)辟的活動(dòng)組織和場(chǎng)所。由于珠三角一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)興旺，所以祈福的住戶(hù)完全不必局限在屋村范圍內(nèi)消費(fèi)?！　∪睾＞皶?huì)所試業(yè)于今年5月底，一開(kāi)始即以一流的設(shè)施、完善的服務(wù)，贏導(dǎo)了海景住戶(hù)的贊許，為環(huán)境優(yōu)美、建筑風(fēng)格獨(dú)特的海景住宅小區(qū)注入了新的活力。今后將針對(duì)少年、兒童、清年、老年四類(lèi)人群開(kāi)展一系列活動(dòng)，逐步形成一些有特色的項(xiàng)目（如桌球人、老年太極拳等），營(yíng)造獨(dú)特的社區(qū)文化娛樂(lè)氣氛。為金地地產(chǎn)品牌提升起了一定的作用?！　∈址–：構(gòu)建大項(xiàng)目成熟的社區(qū)文化　　深圳各住宅小區(qū)或多或少開(kāi)展了一些社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)，但較少形成自己的風(fēng)格與體系，而社區(qū)會(huì)所在住宅小區(qū)中的角色定位，也都在不斷探索之中?！　∑渌O(shè)施，如祈福超市、家私中心、換氣站、肉菜市場(chǎng)等等，凡住戶(hù)生活上所需皆一應(yīng)俱全。廣州碧桂圓的生活配套 會(huì)場(chǎng) 內(nèi)容會(huì)所（4萬(wàn)平方米）　　商鋪、自選商場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)、家私廣場(chǎng)、西餐廳、茶藝館、鮑翅海洋酒家、夜總會(huì)、壁球室、桑拿室、保齡球館、乒乓球室、桌球室、游戲機(jī)室、夜總會(huì)、恒溫泳池、電影院、閱覽室等等花園廣場(chǎng)（7萬(wàn)平方米）　　醫(yī)務(wù)所、歐式噴水池、大型停車(chē)場(chǎng)、水上樂(lè)園、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、燒烤場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、農(nóng)機(jī)園、大型觀賞景區(qū)等管理處的服務(wù)內(nèi)容　　客戶(hù)服務(wù)、家政服務(wù)、送餐服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、保安服務(wù)、工程管理服務(wù)、房屋管理服務(wù)、裝修服務(wù)、綠化服務(wù)、交通服務(wù)等祈福新村度假俱樂(lè)部的設(shè)施 項(xiàng)目 內(nèi)容舉例孩童類(lèi) 夏威夷水上樂(lè)園、寶寶天地、電子游樂(lè)城、開(kāi)心樂(lè)園　　文化類(lèi) 雪茄屋、紅酒坊、茶藝館、閱覽室商務(wù)類(lèi) 會(huì)議大廳、小會(huì)議室、秘書(shū)服務(wù)、多媒體應(yīng)用設(shè)備　　餐飲類(lèi) 越南餐廳、意大利餐廳、日本餐廳、臺(tái)灣餐廳休閑類(lèi) 知己吧（上網(wǎng)酒吧）、奧斯卡影院運(yùn)動(dòng)類(lèi) 潛水館、室內(nèi)攀巖、射箭、高爾夫、壁球場(chǎng)、網(wǎng)球健康類(lèi) 室內(nèi)恒溫羅馬泳池、中藥浸浴、健身室、健康吧除了集中于俱樂(lè)部的服務(wù)設(shè)施外，祈福新村還有很多生活配套服務(wù)，例如：　　教育設(shè)施：包括祈福學(xué)校、祈福學(xué)校第一分校、祈福英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣東工業(yè)大學(xué)祈福分院（大專(zhuān)制）等，都是高規(guī)格、高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。廣州碧枝園亦以其高素質(zhì)的硬件和軟件，實(shí)現(xiàn)“給你一個(gè)五星級(jí)的家”的承諾。置身其中，猶如到了一個(gè)有很多房間的宮殿，或者象一個(gè)巨型的超級(jí)市場(chǎng)?！　潜P(pán)規(guī)模如此之大，而且又離廣州城區(qū)有一定距離，因此一定要有十分齊全的配套?！∮^諸廣州樓市，可以發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售題材也是相當(dāng)多。運(yùn)動(dòng)會(huì)所里面幾乎包含了所有主要的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，經(jīng)常舉辦培訓(xùn)班，并聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名教練執(zhí)教。.最龐大的資料庫(kù)下載第7操作環(huán)節(jié) 大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)手法示范手法A：提煉項(xiàng)目銷(xiāo)售的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)樓盤(pán)名稱(chēng) 賣(mài)點(diǎn)奧林匹克花園 運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)點(diǎn)麗江花園星海洲 E生活光大花園 大榕樹(shù)下，健康人家碧桂園 給您一個(gè)五星級(jí)的家?jiàn)W林匹克花園——“運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”　　該項(xiàng)目位于番禺，離麗江花園很近，由廣東金業(yè)集團(tuán)有限公司和中體產(chǎn)業(yè)股份有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)。而諸多中小開(kāi)發(fā)商，在購(gòu)并一事上支持的少、反對(duì)的多，他們不想受制于人，只想自己干，在土地里刨出一個(gè)“金娃娃”。對(duì)于這些實(shí)業(yè)公司或投資公司來(lái)說(shuō)，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的唯一“門(mén)檻”就是資金多寡。當(dāng)然，這并不是說(shuō)那些中小開(kāi)發(fā)商在這種格局下無(wú)所作為了，它們可以通過(guò)合并、合伙、合作的形式聯(lián)合起來(lái)共同開(kāi)發(fā)。申于該內(nèi)環(huán)路的首尾均與原有的兩條已建道路（迎賓路、興業(yè)大道）相接，所以居住區(qū)的三干道較經(jīng)濟(jì)、便捷。（在組團(tuán)內(nèi)不穿行，僅局部有小場(chǎng)地）　　通過(guò)以上道路分級(jí)規(guī)范化，可滿(mǎn)足居住區(qū)內(nèi)部的交通聯(lián)系（通過(guò)居住區(qū)的“穿梭巴”接送住戶(hù)出入與城市路網(wǎng)相通）。　　C部分　　根據(jù)居住區(qū)的規(guī)模、小區(qū)功能結(jié)構(gòu)，結(jié)合地形的特點(diǎn)，居住區(qū)道路系統(tǒng)的設(shè)置原則是盡量做到