【正文】 房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。三、我國立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？ 參考答案：第一問：商品房先出賣后抵押也稱商品房的先賣后抵：是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。因此，根據(jù)我國現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的 《商品房解釋》第八條規(guī)定，只要先賣后抵的行為導致買受人無法取得房屋的，出賣人就屬于惡意違約，要承擔懲罰性賠償責任。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。 　　抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！边@是我國現(xiàn)行法律對懲罰性賠償進一步確定。 案例分析十一案例：多重抵押權(quán)與土地出讓金債權(quán)，如何排序 【案情】1999年6月，某國有企業(yè)因經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)緊張，以本單位的招待所（劃撥土地使用權(quán)）作為抵押，向某商業(yè)銀行貨款500萬元。獲得拍賣款1 050萬元。 【判決】審理過程中，土地使用權(quán)評估價值289萬元。如到期未還，%，延期兩個月；延期后仍不能歸還的，朱某有權(quán)變賣抵押房屋，從房款中受償。朱某知道趙已無力還款，便向趙的家屬提出變賣抵鉀的房屋用來還款，趙的家屬沒有異議。2003年8月，袁某的朋友葛某想來該市發(fā)展，就委托袁某幫助其購買住房一套。2004年2月，葛某在另外某市找到更理想的工作，遂要求退房，但袁某表示手續(xù)錢款均已辦妥，自己無能為力。本案中，袁某是黃某和葛某的代理人，存在雙方代理的情形，但袁某事先就將此情況告訴了黃某和葛某，并得到兩人的認可。中海雅園的業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書，對該公約的條款、規(guī)定承諾嚴格履行、遵守。第一屆中海雅園管委會屆滿后，未召開產(chǎn)權(quán)人大會，選舉新的管委會委員。中海世紀公司辯稱：中海雅園管委會不具備對我公司提出本訴訟的主體資格。中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)公司在2001年5月20日和被告簽訂物業(yè)委托合同，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一合法物業(yè)管理公司，并應(yīng)按委托合同繼續(xù)履行物業(yè)管理義務(wù)。故不同意原告的訴訟請求。但實踐中，物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，往往還有一段過程。前期物業(yè)管理法律關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂，這時的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。尤其需要注意的是，該合同明確約定了管理期限為五年。《物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。本案中，作為建設(shè)單位的中海興業(yè)公司所制定的《房屋使用、管理、維修公約》經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室核準同意，而發(fā)生相應(yīng)的效力 業(yè)主臨時公約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，這是因為建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設(shè)單位能夠制定業(yè)主公約的基本依據(jù)?！彼摹⒈景钢泻Ｑ艌@管委會訴請法院判決中海世紀公司無條件撤出小區(qū)？為什么？參考答案：不能。在本案中，前期物業(yè)服務(wù)合同仍然處于約定期限范圍內(nèi)。中海雅園管委會也不能訴請法院判決中海世紀公司無條件撤出小區(qū)。本案中，中海雅園管委會未經(jīng)業(yè)主大會決議，是無權(quán)解聘物業(yè)管理企業(yè)的，其未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)與其他公司所簽訂物業(yè)管理委托合同也是無效的。符合公約規(guī)定。 三、本案的物業(yè)管理委托合同約定的5年管理服務(wù)期限提前終止？參考答案：需待中海雅園物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會成立，選聘出新的物業(yè)管理企業(yè)后，在業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與該物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的條件下，才能使前期物業(yè)服務(wù)合同提前終止?！稐l例》第二十三條規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為，通常情況下，業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬，經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過，公約的修改權(quán)也屬于業(yè)主大會。建設(shè)單位一開始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設(shè)單位享有一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權(quán)、能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據(jù)。因此，在物業(yè)建成之后，業(yè)主大會成立之前，就需要進行物業(yè)管理活動。由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只能在被業(yè)主大會選聘之后，和業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。這個階段的物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。有效。我方目前對中海雅園進行物業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權(quán)人的意見，我方行為并無不當。原告的合法存續(xù)期間已經(jīng)于2002年6月15日屆滿，已經(jīng)不具備合法存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見中關(guān)于其他組織的規(guī)定。中海雅園管委會在選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約的約定，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人大會通過并授權(quán)。2001年6月15日，海淀小區(qū)辦批準中海雅園組建物業(yè)管理委員會，第一屆物業(yè)管理委員會任期一年。1999年2月，中海興業(yè)公司報經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡稱海淀小區(qū)辦）核準同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修公約。【判決】法院經(jīng)審理查明上述事實，駁回了葛某的訴訟請求。同時，袁某也將此事告訴了黃某，黃某表示同意。 【判決】法院經(jīng)審理查明上述事實，支持了陳某的優(yōu)先購買權(quán)，駁回了陳某要求趙某賠償?shù)脑V訟請求。1999年6月，趙將設(shè)定抵鉀的兩間房屋租給陳某居住，租期2年，陳某知道該房已設(shè)定抵鉀。 【分析】在本案中，招待所的土地以劃撥方式獲得，因此，抵鉀權(quán)人在拍賣抵鉀房屋時，應(yīng)該按照《擔保法》第56條：“ 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。同年10月，國有資產(chǎn)管理局要求兩銀行將300萬元作為土地出讓金上繳，但遭拒絕。某分理處在發(fā)放貨款前，委托某房地產(chǎn)評估公司評佑了該招待所，價值為1 020萬元，遂發(fā)放了借款。《商品房銷售管理辦法》（2001年6月）第二十條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人?！边@一條款在開創(chuàng)了我國懲罰性賠償之先河?！段餀?quán)法》第一百九十一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。 《擔保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認定抵押合同有效成立?！倍?、本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？參考答案：不能。懲罰性損害賠償具有補償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我公司房屋是進行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售的房屋。海開公司于2000年6月28日把海淀區(qū)上地南路6號院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海開公司無證據(jù)說明該抵押已解除。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。海淀房地產(chǎn)公司于2000年6月28日變更為海開公司。 案例分析十案例分析商品房買賣中懲罰性賠償與雙倍返還趙云梧訴北京海開房地產(chǎn)集團公司商品房買賣合同糾紛案 【案情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程項目建設(shè)的被拆遷戶。乙公司仍是A樓房的產(chǎn)權(quán)人，可以要求取回。該項表決由出席會議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。第三十六條　公司成立后，股東不得抽逃出資。（司考）問題：(1)丁公司的設(shè)立是否有效？為什么？ (2)丙退出丁公司的做法是否合法？為什么？ (3)丁公司股東會關(guān)于為甲公司提供擔保的決議是否有效？為什么？ (4)陳某和賈某所申報的債權(quán)是否構(gòu)成破產(chǎn)債權(quán)？