【正文】 只要發(fā)展商大力地支持與配合，加上我們博天策劃 — 余江觀音閣項(xiàng)目組的大量工作，相信在 “ 多管齊下 ” 的營銷攻勢下，必定會增加客源，刺激銷售，以早日達(dá)到預(yù)期目的。 結(jié)尾： “ 君欲善其事，必先利其器 ” 。預(yù)計(jì)此時整體銷售已到 85% 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 左右，開發(fā)商此時的壓力大大減小，維持第二階段的銷 售價格，是為了整體價格更好的接近開發(fā)商原計(jì)劃的均價，甚至超過整體原計(jì)劃平均價格。由于此時有后期的一段銷售，整體銷售已有了一定的基礎(chǔ)，銷售已有了一定的范圍，此時觀望前期價格，作一個合適的價格幅度上調(diào)。在本次活動強(qiáng)勢宣傳及廣告宣傳的效果下，勢必會刺激一部分意向消費(fèi)群，提高銷售率，促使第一階段預(yù)測銷售量能達(dá)到銷售的 30%左右。 B、 臨時性組織人員在這些企業(yè)門口或人員集中的地方派發(fā)單頁，內(nèi)容同上。 圖冊厚，頁數(shù)多，畫面盡可放大，輔之以優(yōu)美的文字說明?？梢耘c各時裝店、手機(jī)店協(xié)商在其入口處或大廳內(nèi)設(shè)立不銹鋼展示臺，上面擺放攝影手冊，供顧客翻閱。 可以將拍攝的精美的小區(qū)圖片放大或做成油畫效果，用像框的形式在名表、珠寶店中心縣掛，起到一定的作用。 D：名表、時裝、手機(jī)店展示海報(bào)及攝影手冊 各大名表、時裝、手機(jī)店等時尚購物店是我們潛在客戶經(jīng)常光顧的地方，如果在此做足 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 文章，也可以為我們帶來不少客源，考慮到名表、時裝、手機(jī)店的特殊性，我們宣傳手段也要做一些針對性調(diào)整。 噴繪內(nèi) 容 “ 中景豪庭效果圖 ” ，以 “ 輕松置業(yè) ” 廣告語，電話熱線，地理位置。目前，我公司開發(fā)的中景豪庭，正在進(jìn)一步的熱賣中，您美麗的家園將添不少的新成員！ 誠意邀請各位親朋好友入住這個大家庭，若是您本人的購買，我們會在原定優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，另外給你 1%的優(yōu)惠；若是您介紹的親友購買，中廈房地產(chǎn)公司將減免您 1平米的房價，以表謝意，希望您能一如既往地支持我們的工作，將中景豪庭建設(shè)成為更加美麗的家園！ 如有不詳之處，請到售樓處咨詢或致電 XXXXXX XXXXXX XXXXXX。 第二節(jié) 業(yè)主告知，口碑宣傳 利用前期業(yè)主促進(jìn)后期銷售，也是值得一試的銷售手法，因?yàn)榻?jīng)過親友的介紹，更有說服力，而且業(yè)主能夠通過自己的親自感受帶給潛在客戶的一種家的氛圍，增加親和力與認(rèn)同感，在余江此種途徑是傳播推廣最快也是最有效的一種，所以做好業(yè)主的感情聯(lián)絡(luò)工作，輔助之以一定的讓利活動，必然起到一定的效果，具體操作如下： 以圖片的形式由保安送至前期業(yè)主的信服箱，告之中景豪庭的社區(qū)概念及價格優(yōu)惠信 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 息，以及業(yè)主介紹客戶我們可以給予的優(yōu)惠措施（以下方法操作簡單，可以采用） 。 配套設(shè)施的宣傳 著重在小區(qū)的健身廣場娛樂會所上做文章，以迎合當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)及購房心理。 買房送裝修 套餐或由開發(fā)商設(shè)計(jì)好不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計(jì) 入按揭，減輕客戶負(fù)擔(dān)。 價格策略 以含蓄的方式突出 “ 中景豪庭，尊而不貴 ” 的價格優(yōu)勢。 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 我們主要考慮三種媒體進(jìn)行周期廣告宣傳：（ 1）余江電視的電視游字廣告；（ 2）余江的戶外橫幅懸掛；（ 3）視點(diǎn)訪談；為了更好地配合本階段的銷售工作。 C：對本 盤銷售不好的戶型，朝向不好的戶型拿出數(shù)套，在各展點(diǎn)設(shè)立 “ 一周優(yōu)惠樓盤展示牌 ” 告知目標(biāo)客戶在一周內(nèi)購買這些住房可獲得 3～ 5個點(diǎn)的額外優(yōu)惠，且數(shù)量有限，先購先得，具體價格由售樓處靈活掌握。 三、 促銷活動 促銷活動是保證展點(diǎn)工作更加順利進(jìn)行的重要手段，如果說只是由物業(yè)顧問站在那里機(jī)械地派發(fā)資料，勢必不會起到良好的效果，現(xiàn)將促銷活動試述如下： A：每周末進(jìn)行一次有獎問答活動，先由參與客戶填寫一份問答，方可獲得一次抽獎機(jī)會，抽中獎?wù)呖色@ 5元現(xiàn)金或其它小禮品一份。 D：資料準(zhǔn)備：展點(diǎn)派 送 “ 中景豪庭 ” 的戶型單元， 6P彩頁，派送小禮品，手袋等。將誠意客戶指引到售樓中心。展點(diǎn)確定后，人員培訓(xùn)及巡排由項(xiàng)目組負(fù)責(zé)。 D：中洲：比較注重居住環(huán)境的人群聚集地，將有一大部分潛在的客戶群體在此產(chǎn)生，強(qiáng)大的 “ 社區(qū)概念 ” 宣傳，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境介紹，將產(chǎn)生意想不到的效果。 B：余江老干部活動中心廣場，位于余江中心地段，屬市民健身、娛樂 比較集中的地方，人流量大，客戶層次多為追求生活高質(zhì)量的人。并加以貫徹落實(shí)，是中景豪庭一期能否最終真正啟動銷售，持續(xù)銷售的正途。 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 理性賣點(diǎn) A：中高檔物業(yè) —— 高尚人文社區(qū)； B：低價格 —— 在余江購一套 100㎡公寓的價格，在這里您也可擁有一套高檔的現(xiàn)代都市公寓； C：豪宅的風(fēng)范、別墅般的享受、公園里的情趣 —— 都市新貴的 “ 名片 ” 。 規(guī)劃賣點(diǎn) A：低密度、高綠化； B：以余江的人文資源、自然資源為文脈，以 “ 建筑文化 ” 為底蘊(yùn)，創(chuàng)意出現(xiàn)代的 “ 文化建筑 ” ； C：噴泉雕塑，流云疊水； D：半百綠化擋不住的誘惑； F：私家車直達(dá)住宅，有類似別墅的優(yōu)越感； G：專業(yè)服務(wù)，消解你的后顧之憂。 B：城市、環(huán)境、俺的家 —— 純生態(tài)型園林式住宅之典范。本項(xiàng)目的營銷定位，主要是通過整合與項(xiàng)目開發(fā)、營銷有磁的各種 要素，進(jìn)行立體整合營銷。 制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng) 在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項(xiàng)目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性、對質(zhì)量、成本、價格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個接點(diǎn)都能按時、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益，社會效益，從而保證品牌的延伸。 二、 品牌經(jīng)營戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn) 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃 導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的 CIS戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹立品牌。 品牌 —— 附加值：對于一個開發(fā)商而言，以往業(yè)績的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會直接影響物業(yè)的售價。 一、 以樹立品牌為主導(dǎo) 運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn) —— 品牌形象。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場兩側(cè)的臨時停車場，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進(jìn)入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多帶來的隱患因素。 機(jī)動車系統(tǒng) 機(jī)動車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全，機(jī)動車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進(jìn)入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域，上述區(qū)域中，機(jī)動車中遇緊急事故或服務(wù)需要進(jìn)（消防、急救等）才可通行車輛。 步行道 系統(tǒng) 步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定的情況下，干道與步行道并置，步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。 小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。 建筑單體也根據(jù)這一特點(diǎn)，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。這個位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計(jì)一個外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。 水電用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計(jì)在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng)。 商鋪的銷售不但會為開發(fā)商帶來較高的利潤回報(bào)，還可以促進(jìn)住宅樓盤的銷售。 商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為了方便業(yè)主。（余江人比較喜好打牌，余江的八小時以外的娛樂在此得到充分體現(xiàn)） 會所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對內(nèi)不對外，考慮到物業(yè)管理成本，會所規(guī)劃為兩層高，總建面積在 11000平方 米。 會所 中國最龐大的 實(shí)用下載資料庫 (負(fù)責(zé)整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 會所是業(yè)主休閑、聚會、交友的社交場所，也是康體、娛樂場所。 三、配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn) 從層次上看，本地塊 規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜多建，但大型的健身廣場不可忽視。我們將原來的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。 項(xiàng)目整體規(guī)劃思路與建議 第一節(jié) 規(guī)劃主導(dǎo)思想 一、 課題 —— 規(guī)劃中力求達(dá)到的目標(biāo) 我們該以怎樣的規(guī)劃思路塑造未來的小區(qū)環(huán)境？是否能共沐朝露夕陽，擁有與自然息息相關(guān)的那份恬靜？是否會擁有田園風(fēng)光，靜享鳥語花香，蟬聲蛙鳴的那份溫馨？是否能笑看花開花落，體會碩果累累的 豐收喜悅？是否能每天體驗(yàn)?zāi)欠菖c健康同步呼吸的休閑，人與人是否會心手相連，共建遠(yuǎn)親不如近鄰的大家庭？這是夢想？還是明天的現(xiàn)實(shí)？ 二、 文脈 我們試圖在設(shè)計(jì)中體現(xiàn)一種具有生命跡象的總體脈絡(luò)，并在總體視覺及局部造