【正文】 ：我們將原來的規(guī)劃和現(xiàn)在的規(guī)劃列成圖表進(jìn)行比較。三、配套設(shè)施的規(guī)劃特點(diǎn)從層次上看，本地塊規(guī)模不大，公共大型的服務(wù)配套設(shè)施不宜多建，但大型的健身廣場(chǎng)不可忽視。 會(huì)所會(huì)所是業(yè)主休閑、聚會(huì)、交友的社交場(chǎng)所，也是康體、娛樂場(chǎng)所。（余江人比較喜好打牌，余江的八小時(shí)以外的娛樂在此得到充分體現(xiàn)）會(huì)所與商業(yè)配套不同，其設(shè)施和服務(wù)對(duì)內(nèi)不對(duì)外，考慮到物業(yè)管理成本，會(huì)所規(guī)劃為兩層高，總建面積在11000平方米。 商業(yè)配套的出現(xiàn)，其初衷是為了方便業(yè)主。商鋪的銷售不但會(huì)為開發(fā)商帶來較高的利潤(rùn)回報(bào)，還可以促進(jìn)住宅樓盤的銷售。 水電用房是小區(qū)必不可少的設(shè)施，但必須規(guī)劃設(shè)計(jì)在不顯眼的地方，以防業(yè)主有不安全的心理反應(yīng)。這個(gè)位置，從外部看不到，而且該位置面積較大，如果利用緊鄰圍墻的一小塊地設(shè)計(jì)一個(gè)外形美觀的設(shè)備用房，是比較可行的。建筑單體也根據(jù)這一特點(diǎn)，規(guī)劃高低起伏的空間輪廓。小區(qū)全部采用架空層，既節(jié)省了小區(qū)整體建造成本，又解決了一層因氣候造成的潮濕因素，還可利用架空層停車及綠化。 步行道系統(tǒng)步行道系統(tǒng)與干道基本上是分離的，但在特定的情況下，干道與步行道并置，步行道與開放空間的聯(lián)系使它獲得了一系列變化豐富的空間。 機(jī)動(dòng)車系統(tǒng)機(jī)動(dòng)車與自行車、步行交通三者之間在平面上和空間中的分離，確保了居住區(qū)內(nèi)居民的安全，機(jī)動(dòng)車交通在居住區(qū)內(nèi)被限制到最低程度，不允許進(jìn)入景觀區(qū)、休閑區(qū)，在平時(shí)被用作步行的交通系統(tǒng)，行人主出入口等區(qū)域，上述區(qū)域中，機(jī)動(dòng)車中遇緊急事故或服務(wù)需要進(jìn)（消防、急救等）才可通行車輛。外來車輛可停放在行人主出入口前廣場(chǎng)兩側(cè)的臨時(shí)停車場(chǎng)，特殊情況下由業(yè)主帶領(lǐng)方可進(jìn)入小區(qū)，以減少小區(qū)內(nèi)因車輛過多帶來的隱患因素。一、 以樹立品牌為主導(dǎo)運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，而是通過項(xiàng)目開發(fā)、銷售的商業(yè)行為過程，獲取更多的無形資產(chǎn)——品牌形象。品牌——附加值：對(duì)于一個(gè)開發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。二、 品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn) 制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的CIS戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹立品牌。 制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)在策劃思路確定后，應(yīng)立即制定項(xiàng)目開發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)過程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性、對(duì)質(zhì)量、成本、價(jià)格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個(gè)接點(diǎn)都能按時(shí)、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，從而保證品牌的延伸。市場(chǎng)營(yíng)銷在中國(guó)經(jīng)歷了示銷、推銷、營(yíng)銷到今天的整合營(yíng)銷四個(gè)過程，這顯現(xiàn)了中國(guó)市場(chǎng)的演變。一、 賣點(diǎn)整合 概念賣點(diǎn)A：展望未來，升值無限——購(gòu)物、休閑、健身、娛樂一條街。C：完善配套、開心品味、時(shí)尚生活——人性化物業(yè)管理。 感性賣點(diǎn)A：白塔河岸，世外山水園林、畫中精品住宅、怡然居住圣地；B：都市新貴的風(fēng)雅逸境——生活因您而更精彩。D：輕松置業(yè)——買房不再是夢(mèng)想，750元拿鑰匙！廣告語：住宅：買房不再是夢(mèng)想、750塊錢拿鑰匙網(wǎng)點(diǎn)：購(gòu)中景豪庭XXXXXXXXXXXXX全程SP促銷戰(zhàn)略對(duì)策并加以貫徹落實(shí)，是中景豪庭一期能否最終真正啟動(dòng)銷售，持續(xù)銷售的正途。B：余江老干部活動(dòng)中心廣場(chǎng)，位于余江中心地段，屬市民健身、娛樂比較集中的地方，人流量大，客戶層次多為追求生活高質(zhì)量的人。D：中洲：比較注重居住環(huán)境的人群聚集地，將有一大部分潛在的客戶群體在此產(chǎn)生，強(qiáng)大的“社區(qū)概念”宣傳，優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境介紹，將產(chǎn)生意想不到的效果。位置 面積 月租金 聯(lián)系方式 備注十字路口 10㎡ 　 　 　余江老干部活動(dòng)中心廣場(chǎng) 10㎡ 　 　 　中童鎮(zhèn) 10㎡ 　 　 　中洲 10㎡ 　 　 　　 　 　 　 　合計(jì) 　 　 　 　二、 展點(diǎn)人員配置A：人員安排：每周六、日期各安排2名置業(yè)顧問到各展點(diǎn)。B：接待工作：展點(diǎn)物業(yè)顧問員負(fù)責(zé)各展點(diǎn)的現(xiàn)場(chǎng)接待工作。C：售樓處置業(yè)顧問不僅要負(fù)責(zé)宣傳“社區(qū)概念”，接待各展點(diǎn)來的客戶，并要追蹤迫其落定，直至成交。同時(shí)要懸掛、張貼“中景豪庭”小區(qū)整體規(guī)劃圖，以突出中景豪庭環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景怡人的特色。B：對(duì)每位愿意到現(xiàn)場(chǎng)看樓的客戶，也可告之其到售樓處，可獲得其它禮品或“入場(chǎng)券”等。D：同時(shí)各展點(diǎn)可放置“看房專車”一部，對(duì)誠(chéng)意客戶可承諾專車接送，以增強(qiáng)其看房興趣與可能（車輛安排由發(fā)展商解決）。我們這一時(shí)期的廣告重點(diǎn)主要集中在以下三個(gè)方面： 概念營(yíng)銷針對(duì)余江現(xiàn)今市場(chǎng)對(duì)社區(qū)的無概念，設(shè)計(jì)“新生活、新人居”生活手冊(cè)，發(fā)放給余江的市民，讓余江的市民在追求高質(zhì)量的生活及居住環(huán)境的同時(shí)把目光和吸引力全部放到此中景豪庭的房地產(chǎn)項(xiàng)目來，形成短期內(nèi)余江街頭巷尾爭(zhēng)相議論的話題，使其關(guān)注率達(dá)到最大化。以含蓄的方式突出“中景豪庭，尊而不貴”的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。買房送裝修套餐或由開發(fā)商設(shè)計(jì)好不同格調(diào)的裝修由客戶選擇，將裝修資金計(jì)入按揭，減輕客戶負(fù)擔(dān)。與銀行達(dá)成共識(shí)，在一段時(shí)期內(nèi)購(gòu)房，享受銀行的三年免息政策，其實(shí)此差價(jià)開發(fā)商已計(jì)入房?jī)r(jià)中，只不過炒作了一個(gè)噱頭。引入名校概念觀音閣是一個(gè)較為特殊的片區(qū)，未來周邊配套雖會(huì)改善，但周邊卻沒有高檔次的學(xué)校，這對(duì)該片區(qū)教育子女問題不能不說是一種缺憾，如果發(fā)展商能聯(lián)系到諸如實(shí)驗(yàn)小學(xué)等名校，解決業(yè)主子女就學(xué)問題，將對(duì)整個(gè)片區(qū)產(chǎn)生良好的反應(yīng)，同時(shí)會(huì)極大地刺激一部分潛在的購(gòu)買欲望，而我們可將它作為我們的宣傳賣點(diǎn)。尊敬的目前，我公司開發(fā)的中景豪庭，正在進(jìn)一步的熱賣中，您美麗的家園將添不少的新成員！誠(chéng)意邀請(qǐng)各位親朋好友入住這個(gè)大家庭，若是您本人的購(gòu)買，我們會(huì)在原定優(yōu)惠的基礎(chǔ)上，另外給你1%的優(yōu)惠；若是您介紹的親友購(gòu)買，中廈房地產(chǎn)公司將減免您1平米的房?jī)r(jià)，以表謝意，希望您能一如既往地支持我們的工作，將中景豪庭建設(shè)成為更加美麗的家園！XXXXXXXXXXXX。根據(jù)前期調(diào)查分析及售樓處業(yè)資料顯示，目前余江周邊城鎮(zhèn)個(gè)體戶或私人購(gòu)買率占總購(gòu)買率的30%左右，考慮到前期廣告投放量對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)影響較小，因而本次開盤后計(jì)劃配合媒本廣告等活動(dòng)，進(jìn)一步深入到鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)部開展一些活動(dòng)，增強(qiáng)廣告的滲透力，具體操作如下：A：宣傳車用一輛專車，上面采用大噴繪（規(guī)格未定）至鄉(xiāng)鎮(zhèn)各街道宣傳，并用喇叭。B：派發(fā)單頁(yè)用8P單頁(yè)，針對(duì)準(zhǔn)客戶區(qū)派發(fā)，附部分調(diào)查問卷C：抽獎(jiǎng)活動(dòng)在鬧市區(qū)集中進(jìn)行類似前部分例如老干部活動(dòng)中心廣場(chǎng)門口的促銷活動(dòng)，處理盡可靈活些。1） 展示海報(bào)amp。 這里的展示海報(bào)最好以燈箱廣告為主，配以多組射燈，增強(qiáng)光彩奪目的效果，這樣能更好地突出我們樓盤的尊貴素質(zhì)，可以起到24小時(shí)宣傳效果。61618。2） 攝影手冊(cè)這里的攝影手冊(cè)是指類似于各大影樓門前展示的制作精良的手冊(cè)。展示臺(tái)要作精良，與名表中心氛圍相襯。二、挖掘余江內(nèi)“全國(guó)名牌企業(yè)”的潛在客戶群根據(jù)調(diào)查分析顯示，全國(guó)名牌企業(yè)內(nèi)部的相當(dāng)大一部分人士或非本地戶口一類人，由于婚姻或工作等多方面逐漸穩(wěn)定的影響,到此地落戶,形成一股相當(dāng)實(shí)力的潛在客戶群體,這類人觀念前衛(wèi),收入穩(wěn)定,其置業(yè)水平與我們鎖定的目標(biāo)客戶頗為相似,因而仔細(xì)挖掘此類客戶群體,可能會(huì)產(chǎn)生新的效果,具體操作如下:A、 建議在此類人群活動(dòng)頻繁地帶，做路牌廣告，用頻繁的視覺沖擊加深人們對(duì)我們樓盤的印象。第四節(jié) 售控同步第一階段：開盤的一個(gè)月內(nèi)，維持現(xiàn)狀價(jià)位，既不上升，更不要下調(diào)。第二階段：視第一階段的銷售效果，適當(dāng)上漲價(jià)格，使整體平均價(jià)格控制在開發(fā)商原計(jì)劃的平均價(jià)格范圍內(nèi)。第三階段：視第二階段的銷售量建議維持第二階段的價(jià)格水平。第四階段：掃尾期，建議開發(fā)商為促進(jìn)提前辦理入伙，在前兩階段的價(jià)格上，稍作下調(diào)，以期進(jìn)一步刺激觀望客戶，加速一期房屋銷售目標(biāo)的完成。我們以上的主體營(yíng)銷策略都是為更好地完成我們的銷售計(jì)劃而制定的。