【正文】 2前期費(fèi)用17,061,3建安工程費(fèi)191,314,4市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2,989,5開發(fā)間接費(fèi)用4,232,　合計(jì)427,378,（3）其他應(yīng)付款：截至2013年3月31日，該公司其他應(yīng)付款余額35,，其中，美融加投資、鑫瑞加源、實(shí)地均為實(shí)際控制人名下關(guān)聯(lián)企業(yè)，其他應(yīng)付款主要構(gòu)成如下：序號(hào)債務(wù)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1美融加投資409,000,借款122鑫瑞加源14,187,借款123代美晟支付80,開發(fā)設(shè)計(jì)費(fèi)用124實(shí)地開發(fā)69,089,往來(lái)款015設(shè)計(jì)費(fèi)、土地費(fèi)442,設(shè)計(jì)費(fèi)、土地費(fèi)126應(yīng)付未付職工薪酬91,應(yīng)付未付職工工資01合計(jì)353,827,匯天公司的報(bào)表反映，截至2013年3月31日，公司資產(chǎn)總額44,774,52萬(wàn)元，負(fù)債和所有者權(quán)益分別為35,。就本項(xiàng)目的法律盡調(diào)來(lái)看，律師認(rèn)為，項(xiàng)目案件標(biāo)的金額較小，案件產(chǎn)生的主要原因?yàn)樵瓕?shí)地公司爛尾樓延期交付引起的，且本項(xiàng)目為貸款項(xiàng)目，因此對(duì)本項(xiàng)目無(wú)重大影響。7. 仲裁、訴訟等情況說(shuō)明截至2013年5月4日項(xiàng)目公司共涉及462起執(zhí)行案件，目前法院系統(tǒng)中顯示15個(gè)案件狀態(tài)為執(zhí)行中，涉及執(zhí)行中案件金額7,501,，實(shí)際目前均已經(jīng)執(zhí)行完畢，少量案件法院執(zhí)行局目前還沒有在系統(tǒng)上進(jìn)行上傳報(bào)結(jié)案手續(xù)，因此顯示15個(gè)案件狀態(tài)為執(zhí)行中。對(duì)外擔(dān)保情況：無(wú)抵押/質(zhì)押情況：無(wú)有無(wú)不良記錄：項(xiàng)目公司有已結(jié)清不良貸款3,000萬(wàn)元，為本項(xiàng)目實(shí)際控制人收購(gòu)實(shí)地公司之前，實(shí)地公司的逾期貸款，此筆貸款已經(jīng)于2005年償還。 （6）其他應(yīng)付款：截至2013年3月31日，該公司其他應(yīng)付款2,956萬(wàn)元，賬齡均為1年以內(nèi)，主要為往來(lái)款。該項(xiàng)目土地取得時(shí)間較早，成本較低，整體盈利水平較高。截至2012年12月31日，公司所有者權(quán)益68,812萬(wàn)元，較上年增加23,826萬(wàn)元，%；其中未分配利潤(rùn)較上年增加18,426萬(wàn)元，%，主要因公司2012年房屋銷售產(chǎn)生。2004年8月，根據(jù)公司股東會(huì)決議和修改后的公司章程規(guī)定，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目具體情況介紹如下：（三）項(xiàng)目公司北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1. 項(xiàng)目公司基本情況 北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)地公司”）成立于2001年12月，工商注冊(cè)號(hào)為1100002348659，注冊(cè)地址北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)都市園望都一街2號(hào)，經(jīng)營(yíng)地址：北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊忠路19號(hào)。 儲(chǔ)備土地實(shí)際控制人名下北京美晟建筑工程公司持有位于北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮第四村西南的地塊，占地面積15,，持有舊宮鎮(zhèn)舊忠路西側(cè)地塊，占地面積6,594平方米，土地為辦公用地。進(jìn)入2013年以來(lái)北京one項(xiàng)目成交良好，共認(rèn)購(gòu)簽約386套，房屋均價(jià)為23,761元/平米。派駐現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管人員，對(duì)項(xiàng)目公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進(jìn)行監(jiān)管。匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司名下的云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)尹各莊村，；，地下建筑面積13萬(wàn)平方米。信托資金用于云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的工程款。實(shí)際控制人為楊美玲，2000年1月楊美玲注冊(cè)成立了北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，實(shí)際控制企業(yè)包括北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、北京美融加投資有限公司、匯天網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司和北京漕運(yùn)碼頭投資發(fā)展有限公司等（以上統(tǒng)稱“美晟集團(tuán)”），本次借款主體實(shí)地公司為楊美玲于2004年收購(gòu)獲得。北京ONE項(xiàng)目地處通州核心區(qū)域，地理位置十分優(yōu)越。直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日目 錄一、項(xiàng)目背景 6（一）項(xiàng)目來(lái)源 7（二）交易對(duì)手需求 7二、信托方案 7(一) 信托基本要素 7(二) 交易結(jié)構(gòu)圖 8(三) 信托資金運(yùn)用 9(四) 風(fēng)控措施 9(五) 信托計(jì)劃的退出 11(六) 項(xiàng)目總結(jié) 11三、交易對(duì)手情況調(diào)查 12（一）項(xiàng)目相關(guān)方股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 12（二）項(xiàng)目公司實(shí)際控制人 12（三）項(xiàng)目公司 14北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 141. 項(xiàng)目公司基本情況 142. 項(xiàng)目公司歷史沿革 143. 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)狀況 154. 項(xiàng)目公司信用記錄 215. 項(xiàng)目公司稅收政策 216. 管理層介紹 217. 仲裁、訴訟等情況說(shuō)明 228. 22匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 231. 匯天公司基本情況 232. 匯天公司歷史沿革 233. 匯天公司財(cái)務(wù)狀況 244. 匯天公司信用記錄 27北京美融加投資有限公司 281. 美融加公司歷史沿革 282. 美融加公司財(cái)務(wù)狀況 293. 美融加公司信用記錄 304. 美融加公司管理層介紹 305. 美融加公司用款項(xiàng)目情況 30四、標(biāo)的項(xiàng)目 32北京one項(xiàng)目 33（一） 北京one項(xiàng)目基本情況 33 項(xiàng)目現(xiàn)狀 33 控規(guī)指標(biāo) 35 開發(fā)計(jì)劃 36 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 38（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況 381. 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 382. 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng) 393. 項(xiàng)目市場(chǎng)情況 40（三）項(xiàng)目分析 44 項(xiàng)目’四三二’情況說(shuō)明 44 總投資預(yù)測(cè) 45 已投入資金的合理性 46 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表 48 銀行貸款安排 49 銷售預(yù)測(cè) 50國(guó)際健康城項(xiàng)目云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目 56（二） 國(guó)際健康城項(xiàng)目基本情況 56 項(xiàng)目現(xiàn)狀 56 控規(guī)指標(biāo) 58 開發(fā)計(jì)劃 59 設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況 60（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況 60（三）項(xiàng)目分析 63 總投資預(yù)測(cè) 63 已投入資金的合理性 64 項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用預(yù)測(cè)表 66 銀行貸款安排 67 銷售預(yù)測(cè) 67五、還款來(lái)源 69六、抵押物擔(dān)保分析 70七、本信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 71（一） 信托風(fēng)險(xiǎn)分析 71 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 71 政策風(fēng)險(xiǎn) 71 受托人經(jīng)營(yíng)及操作風(fēng)險(xiǎn) 71 保管人經(jīng)營(yíng)及操作風(fēng)險(xiǎn) 71 利率風(fēng)險(xiǎn) 72 其它風(fēng)險(xiǎn) 72（二） 主要風(fēng)險(xiǎn)防范措施 72 信用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 72 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 72八、結(jié)論及建議 7一、項(xiàng)目背景 根據(jù)融資方北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)地公司”）的實(shí)際用款需求，擬發(fā)行中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃，本信托計(jì)劃總規(guī)模為17億元（優(yōu)先級(jí)12億元，次級(jí)5億元），其中優(yōu)先級(jí)資金8億元用于北京One項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)工程款，4億元用于實(shí)際控制人名下匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的名下云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。而北京ONE在該區(qū)域內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，有望成為通州新城高端樓盤的領(lǐng)跑者。(二) 交易結(jié)構(gòu)圖中融信托設(shè)立、管理①優(yōu)先級(jí)受益人認(rèn)購(gòu)匯天100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)實(shí)際控制人中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃無(wú)限連帶責(zé)任擔(dān)保認(rèn)購(gòu)次級(jí)受益人還本付息⑥信托貸款歸還股東借款增資入股匯天4億元股東借款認(rèn)購(gòu)保管土地及在建工程抵押保管銀行北京實(shí)地匯天公司(三) 信托資金運(yùn)用中融信托成立中融北京實(shí)地集合資金信托計(jì)劃，一期優(yōu)先級(jí)成立規(guī)模40,000萬(wàn)元，其中，優(yōu)先級(jí)資金40,000萬(wàn)元由中融信托向合格投資者募集資，用于向匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司進(jìn)行增資。根據(jù)該機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，A地塊抵押物評(píng)估值為255,。項(xiàng)目公司主要銀行賬戶增加監(jiān)管人員印鑒，控制項(xiàng)目公司的銷售回款及資金支出。本項(xiàng)目第一還款來(lái)源：北京one項(xiàng)目銷售收入；第二還款來(lái)源：云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的銷售收入；第三還款來(lái)源：運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目開發(fā)銷售資金。出身建筑的楊女士1996年3月創(chuàng)辦了北京美晟建筑公司，后于2000年1月又創(chuàng)辦北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，開始從事房地產(chǎn)業(yè)。實(shí)際控制人資產(chǎn)負(fù)債狀況說(shuō)明實(shí)地控制人名下資產(chǎn)已接近70億元，主要為包括：北京one項(xiàng)目待售存貨：項(xiàng)目已接近完工，剩余存貨值超過40億元；美融加通州核心商務(wù)區(qū)地塊：地塊價(jià)值為47億元，按照美融加所持股權(quán)比例，美融加可占權(quán)益為17億元；云端產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目：該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2013年8月即將開始預(yù)售，目前部分結(jié)構(gòu)封頂。2002年4月，根據(jù)公司股東會(huì)決議，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓并增資，新股東黃一夫出資人民幣1600萬(wàn)元，；，累計(jì)出資400萬(wàn)元，注冊(cè)資本由1000萬(wàn)元變更為2000萬(wàn)元。楊美玲收購(gòu)實(shí)地公司股權(quán)后，僅有一次變更記錄，且為關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓。（5）其他應(yīng)付款：截至2012年12月31日，該公司其他應(yīng)付款22,978萬(wàn)元，賬齡均為1年以內(nèi)，主要為往來(lái)款。預(yù)付賬款構(gòu)成如下：序號(hào) 債務(wù)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1恒安公司7,167,貨款23年2天驥物業(yè)公司 420,貨款3年以上3三洋電梯公司 165, 貨款3年以上（3）其他應(yīng)收款：截至2013年3月31日，該公司其他應(yīng)收款余額35,928萬(wàn)元，相比2012年12月31日增加了31,272萬(wàn)元，主要原因是北京美融加投資有限公司是目標(biāo)地塊的競(jìng)拍主體，實(shí)地公司作為關(guān)聯(lián)公司將資金30,350萬(wàn)元用于美融加拍地使用。小結(jié)：我司認(rèn)為實(shí)地公司財(cái)務(wù)記錄較為規(guī)范，能夠真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，且項(xiàng)目盈利水平較高，對(duì)我司貸款償還有良好的保障。198501至200201任首汽集團(tuán)副總經(jīng)理。接手開發(fā)鼎晟國(guó)際項(xiàng)目，因此導(dǎo)致此項(xiàng)目交房與辦證延期，從2006年起鼎晟國(guó)際項(xiàng)目業(yè)主陸續(xù)因項(xiàng)目交房延期、辦證延期以及未及時(shí)支付延期違約金提出訴訟。經(jīng)營(yíng)期限自2007年10月29日至2037年10月28日2. 匯天公司歷史沿革匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“匯天公司”）成立于2007年10月，由北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司（出資1,020萬(wàn)，占股51%）和匯天科技有限公司（出資980萬(wàn)，占股49%）出資成立，注冊(cè)資本為2,000萬(wàn)元。4. 匯天公司信用記錄貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款無(wú)，已結(jié)清貸款無(wú)。4. 美融加公司管理層介紹美融加公司的法人代表為楊磊，與實(shí)際控制人楊美玲的關(guān)系為姐妹。上述聯(lián)合體競(jìng)拍成功三地塊，并于2012年11月5日簽訂了上述三地塊的土地出讓合同。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復(fù)，區(qū)域內(nèi)京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目已開工建設(shè)，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。包括：①A地塊：商業(yè)、辦公綜合樓，建筑規(guī)模117,804平米，其中：地上建筑面積81,200平方米，地下建筑面積36,604平方米。（6）該項(xiàng)目目前除B地塊西側(cè)地下車庫(kù)6,500平方米外，其余部分均以取得建設(shè)工程施工許可證，此部分地下車庫(kù)與項(xiàng)目主體分離，擬后期建設(shè)。2003年通州房地產(chǎn)市場(chǎng)正式起步，當(dāng)時(shí)通州商品房均價(jià)在30004000元/平米左右；2004年2007年，北京市政府機(jī)關(guān)東遷通州的消息及聚焦通州等說(shuō)法讓通州房?jī)r(jià)迅速上漲；2008年金融危機(jī)來(lái)襲，通州房?jī)r(jià)領(lǐng)降北京市場(chǎng)，平均房?jī)r(jià)下降數(shù)千元；2009年底，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際新城概念提出，通州房?jī)r(jià)從2009年的均價(jià)5000元/平方米飆升至20000元/平方米，部分樓盤均價(jià)超過30000元/平米；20102011年，國(guó)十條和限購(gòu)政策出臺(tái)，通州樓市又拉開下序幕，部分樓盤降價(jià)幅度超過7000元/平米。北京ONE （2）目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目定位為：北京泛CBD區(qū)域東部的城市綜合體地標(biāo)，致力于打造高端商業(yè)、住宅及辦公樓。另外從我司了解到的情況看，核心區(qū)范圍內(nèi)百合灣、運(yùn)河灣二期和富力金禧等盤2012年下半年銷售情況較好，所剩房源有限。 總投資預(yù)測(cè)項(xiàng)目總投資352,121萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用32,975萬(wàn)元，%；前期工程費(fèi)4,235萬(wàn)元，%；房屋開發(fā)費(fèi)（包含建安成本）155,003萬(wàn)元，%；，%；開發(fā)稅費(fèi)94,123萬(wàn)元，%；期間費(fèi)用64,459萬(wàn)元，%；其他費(fèi)用550萬(wàn)元，%。雖然2010年調(diào)控以來(lái)項(xiàng)目銷售情況較為低迷，但2012年下半年通州樓盤價(jià)格和銷量有所回暖，目前價(jià)格較為合理且有競(jìng)爭(zhēng)力。寫字樓處于長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線，是通州新城核心區(qū)的5A級(jí)產(chǎn)品，未來(lái)將由美國(guó)艾馬克物業(yè)公司管理，為后期項(xiàng)目升值提供了砝碼。隨著新城建設(shè)逐步深入，通州區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)定位提高，整體形勢(shì)向好，區(qū)域定位由傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)向辦公、商業(yè)、居住乃至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合化發(fā)展轉(zhuǎn)變，升值潛力較大。項(xiàng)目取得證件明細(xì)文 件 名 稱編 號(hào)簽發(fā)單位簽發(fā)時(shí)間批復(fù)京發(fā)改［2009］370號(hào)北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)國(guó)有土地使用證京通國(guó)用(2005出)第080號(hào)通州區(qū)國(guó)土局建設(shè)用地規(guī)劃許可證2006規(guī)（通）地字0002號(hào)通州區(qū)規(guī)委建設(shè)工程規(guī)劃許可證2009規(guī)（通）建字0154號(hào)2009規(guī)（通）建字0180號(hào)2011規(guī)（通）建字0080號(hào)2012規(guī)（通）建字0163號(hào)通州區(qū)規(guī)委施工許可證[2009]施建字1522號(hào)[2009]施建字1279號(hào)[2009]施建字1452號(hào)北京市住建委預(yù)售許可證京房售證字（2010）253號(hào)北京市住建委工程進(jìn)度計(jì)劃北京ONE項(xiàng)目除B地塊西側(cè)地下車庫(kù)尚未取得施工許可證外，目前住宅樓15樓內(nèi)部精裝修工程已基本完工