【正文】 總投資預(yù)測(cè)項(xiàng)目總投資352,121萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用32,975萬(wàn)元，%；前期工程費(fèi)4,235萬(wàn)元，%；房屋開發(fā)費(fèi)（包含建安成本）155,003萬(wàn)元，%；，%；開發(fā)稅費(fèi)94,123萬(wàn)元，%；期間費(fèi)用64,459萬(wàn)元，%；其他費(fèi)用550萬(wàn)元，%。2） 自有資金投入的說(shuō)明本項(xiàng)目總投為352,121萬(wàn)元，項(xiàng)目實(shí)際已經(jīng)投入166,532萬(wàn)元，除去項(xiàng)目前期的銀行借款30,000萬(wàn)元，融資人實(shí)際投入136,532萬(wàn)元，%，滿足項(xiàng)目自有資金投入30%以上的要求。從2010年以來(lái)核心區(qū)及北苑地區(qū)土地入市成交價(jià)格看，按照規(guī)劃總建筑面積折算平均樓面單價(jià)在7,786元/平米至11,800元/平米不等，這對(duì)該區(qū)域房?jī)r(jià)形成有力支撐，本項(xiàng)目樓面地價(jià)僅為1,179元/每平米，遠(yuǎn)低于目前入市成交項(xiàng)目的樓面地價(jià)。雖然2010年調(diào)控以來(lái)項(xiàng)目銷售情況較為低迷，但2012年下半年通州樓盤價(jià)格和銷量有所回暖，目前價(jià)格較為合理且有競(jìng)爭(zhēng)力。另外從我司了解到的情況看，核心區(qū)范圍內(nèi)百合灣、運(yùn)河灣二期和富力金禧等盤2012年下半年銷售情況較好，所剩房源有限。3） 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析目前通州區(qū)樓盤分為兩條主線：通州運(yùn)河核心區(qū)區(qū)域和地鐵八通線沿線區(qū)域，核心區(qū)內(nèi)近期入市的樓盤主要有富力金禧、K2清水灣、K2百合灣、京杭廣場(chǎng)、運(yùn)河灣二期，八通線沿線有代表性的樓盤有金隅大成、K2玉蘭灣等，上述項(xiàng)目分布在北京ONE周邊，因此價(jià)格也具有一定可比性。寫字樓主要定位于高端企業(yè)的辦公需求以及有一定資金實(shí)力的投資客。寫字樓處于長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線，是通州新城核心區(qū)的5A級(jí)產(chǎn)品，未來(lái)將由美國(guó)艾馬克物業(yè)公司管理，為后期項(xiàng)目升值提供了砝碼。北京ONE （2）目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目定位為：北京泛CBD區(qū)域東部的城市綜合體地標(biāo)，致力于打造高端商業(yè)、住宅及辦公樓。2） 項(xiàng)目配套設(shè)施情況項(xiàng)目周邊配套齊全，東直門中醫(yī)院通州院區(qū)、潞河醫(yī)院、中國(guó)人民解放軍第二六三醫(yī)院等多家醫(yī)院為住戶醫(yī)療提供便利，另外項(xiàng)目周邊有北京市一級(jí)一類幼兒園、多家小學(xué)、市重點(diǎn)中學(xué)、市示范高中等多家幼兒園學(xué)校，為住戶子女教育提供有力保障。項(xiàng)目所在地交通便捷，①周邊有多條高速公路：京通快速路、京哈高速、通燕高速、通順路等多條道路將項(xiàng)目與北京市區(qū)、機(jī)場(chǎng)、燕郊、天津新港、東北等地連為一體；②京承鐵路、京秦電氣化鐵路、在通州城內(nèi)交匯，京津城際鐵路也橫穿通州而過(guò)。隨著新城建設(shè)逐步深入，通州區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)定位提高，整體形勢(shì)向好，區(qū)域定位由傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)向辦公、商業(yè)、居住乃至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合化發(fā)展轉(zhuǎn)變，升值潛力較大。2003年通州房地產(chǎn)市場(chǎng)正式起步，當(dāng)時(shí)通州商品房均價(jià)在30004000元/平米左右；2004年2007年，北京市政府機(jī)關(guān)東遷通州的消息及聚焦通州等說(shuō)法讓通州房?jī)r(jià)迅速上漲；2008年金融危機(jī)來(lái)襲，通州房?jī)r(jià)領(lǐng)降北京市場(chǎng)，平均房?jī)r(jià)下降數(shù)千元；2009年底，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際新城概念提出，通州房?jī)r(jià)從2009年的均價(jià)5000元/平方米飆升至20000元/平方米，部分樓盤均價(jià)超過(guò)30000元/平米；20102011年，國(guó)十條和限購(gòu)政策出臺(tái)，通州樓市又拉開下序幕，部分樓盤降價(jià)幅度超過(guò)7000元/平米。2. 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場(chǎng)從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，受貨幣政策寬松和銷售情況好轉(zhuǎn)影響，2012年度房企資金情況有所好轉(zhuǎn)，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款都有明顯增加，另外自2012年下半年開始，多家銀行恢復(fù)首套房利率85折優(yōu)惠，直接支持了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖；從土地成交情況看，2012年6月份以后土地成交逐漸穩(wěn)定回升，上半年土地成交72宗，下半年成交91宗，開發(fā)商拿地?zé)崆榛厣?從住宅成交情況看，2012年12月北京市新建商品房市場(chǎng)繼續(xù)回暖，整月共成交商品住宅14398套，%，%；㎡，%，%，期房住宅和現(xiàn)房住宅成交套數(shù)均上漲，且達(dá)到2011年以來(lái)的成交高點(diǎn)。（二）項(xiàng)目市場(chǎng)情況1. 宏觀經(jīng)濟(jì)概況2010年以來(lái)國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲政策進(jìn)深幅調(diào)控，致使樓市持續(xù)低迷，但自2012年下半年開始，以往的調(diào)控政策逐步消化，在未有更加嚴(yán)格的調(diào)控政策出臺(tái)的環(huán)境下，商品房購(gòu)房的剛性需求逐步顯現(xiàn)。項(xiàng)目取得證件明細(xì)文 件 名 稱編 號(hào)簽發(fā)單位簽發(fā)時(shí)間批復(fù)京發(fā)改［2009］370號(hào)北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市建設(shè)委員會(huì)國(guó)有土地使用證京通國(guó)用(2005出)第080號(hào)通州區(qū)國(guó)土局建設(shè)用地規(guī)劃許可證2006規(guī)（通）地字0002號(hào)通州區(qū)規(guī)委建設(shè)工程規(guī)劃許可證2009規(guī)（通）建字0154號(hào)2009規(guī)（通）建字0180號(hào)2011規(guī)（通）建字0080號(hào)2012規(guī)（通）建字0163號(hào)通州區(qū)規(guī)委施工許可證[2009]施建字1522號(hào)[2009]施建字1279號(hào)[2009]施建字1452號(hào)北京市住建委預(yù)售許可證京房售證字（2010）253號(hào)北京市住建委工程進(jìn)度計(jì)劃北京ONE項(xiàng)目除B地塊西側(cè)地下車庫(kù)尚未取得施工許可證外，目前住宅樓15樓內(nèi)部精裝修工程已基本完工，商業(yè)、辦公部分結(jié)構(gòu)已封頂，正在進(jìn)行幕墻及后續(xù)機(jī)電安裝，內(nèi)部裝修工作。（6）該項(xiàng)目目前除B地塊西側(cè)地下車庫(kù)6,500平方米外，其余部分均以取得建設(shè)工程施工許可證，此部分地下車庫(kù)與項(xiàng)目主體分離，擬后期建設(shè)。（4） 2006年2月8日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（2006規(guī)（通）地字0002號(hào)），證件記載項(xiàng)目用地面積42,，與發(fā)改委批復(fù)一致。（2） 2001年4月28日北京宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司同通州房屋土地管理局簽訂了《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》合同編號(hào)：通房地出（合）字（2001）第54號(hào)，繳齊了土地出讓金。③B地塊西側(cè)地下車庫(kù)6500平方米。包括：①A地塊：商業(yè)、辦公綜合樓，建筑規(guī)模117,804平米，其中：地上建筑面積81,200平方米，地下建筑面積36,604平方米。 項(xiàng)目總占地面積51,，其中建設(shè)用地面積為42,，土地用途為：商業(yè)、住宅、辦公。項(xiàng)目地上部分由1棟商業(yè)辦公樓和5棟住宅樓組成。而北京ONE在該區(qū)域內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，有望成為通州新城高端樓盤的領(lǐng)跑者。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃以及重點(diǎn)地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復(fù)，區(qū)域內(nèi)京杭廣場(chǎng)項(xiàng)目已開工建設(shè)，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。具體為2013年4月11日，北京美融加投資有限公司和鵬瑞利通州開發(fā)（4）有限公司聯(lián)合體中標(biāo)Ⅷ10地塊F3，建設(shè)用地面積20,243㎡，規(guī)劃建筑面積122,400㎡，成交價(jià)112,，投標(biāo)保證金人民幣28,000萬(wàn)元；2013年4月15日，北京美融加投資有限公司和通州濱海灣開發(fā)有限公司聯(lián)合體中標(biāo)Ⅷ11地塊F3，建設(shè)用地面積16,160㎡，規(guī)劃建筑面積56,700㎡，成交價(jià)52,280萬(wàn)元，投標(biāo)保證金人民幣13,000萬(wàn)元；北京美融加投資有限公司和通州濱海灣開發(fā)有限公司聯(lián)合體中標(biāo)Ⅷ12地塊F3，建設(shè)用地面積13,351㎡，規(guī)劃建筑面積60,300㎡，成交價(jià)55,600萬(wàn)元，投標(biāo)保證金人民幣14,000萬(wàn)元。截至目前，上述三公司已經(jīng)取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司正在成立中。其中同時(shí)上述三聯(lián)合體于2013年2月6日與通州土儲(chǔ)中心簽訂了土地出讓金構(gòu)成部分的開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議。上述聯(lián)合體競(jìng)拍成功三地塊，并于2012年11月5日簽訂了上述三地塊的土地出讓合同。項(xiàng)目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)均為：PTD方持股比例在中標(biāo)前為80%，中方為20%，中標(biāo)后的股權(quán)比例分別為76%和24%。具體合作方式為美融加公司與PTDPTD2以及PTD3分別組成三個(gè)聯(lián)合體共同參與項(xiàng)目土地三個(gè)地塊的投標(biāo)。針對(duì)上述三地塊，分別成立三個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開發(fā)：鵬瑞利美融加（1）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目公司1”）、鵬瑞利美融加（2）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目公司2”）以及鵬瑞利美融加（3）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目公司3”），合作期限暫定為取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后一年，之后雙方股東可一致決定是否延長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)期限。4. 美融加公司管理層介紹美融加公司的法人代表為楊磊，與實(shí)際控制人楊美玲的關(guān)系為姐妹。3. 美融加公司信用記錄截至2013年4月底，美融加公司無(wú)銀行借款，無(wú)征信報(bào)告。股權(quán)結(jié)構(gòu)楊磊出資10,000萬(wàn)，持股100%經(jīng)營(yíng)期限自2009年12月10日至2059年12月09日1. 美融加公司歷史沿革美融加公司成立于2009年12月10日，由楊磊出資4,000萬(wàn)元設(shè)立；原股東楊磊將10%公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東楊維品；2013年3月，新股東北京漕運(yùn)碼頭投資發(fā)展有限公司出資6,000萬(wàn)元增資，本次增資完成后，公司注冊(cè)資本增加至10,000萬(wàn)元，楊磊、楊維品和北京漕運(yùn)碼頭投資發(fā)展有限公司的持股比分別為36%、4%和60%。注冊(cè)資金：4000萬(wàn)元，法定代表人：楊磊，經(jīng)營(yíng)范圍：項(xiàng)目投資、投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)、投資咨詢、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢、物業(yè)管理、承辦展覽展示。4. 匯天公司信用記錄貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款無(wú)，已結(jié)清貸款無(wú)。此外，由于匯天公司年初剛交付土地出讓金，也在一定程度上影響了資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成，綜合以上原因，我們認(rèn)為匯天公司的資產(chǎn)狀況處于合理水平。所有者權(quán)益交上期沒(méi)有沒(méi)有明顯變動(dòng)，但資產(chǎn)、負(fù)債規(guī)模都有大幅增長(zhǎng)，公司資產(chǎn)較上年增加25,，%，；存貨增加25,，變動(dòng)幅度150%；該變動(dòng)主要源于匯天公司年初交納土地出讓金和其他相關(guān)費(fèi)用形成。2010年6月，北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司將其持有匯天公司的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京美融加投資有限公司。經(jīng)營(yíng)期限自2007年10月29日至2037年10月28日2. 匯天公司歷史沿革匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“匯天公司”）成立于2007年10月，由北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司（出資1,020萬(wàn)，占股51%）和匯天科技有限公司（出資980萬(wàn)，占股49%）出資成立，注冊(cè)資本為2,000萬(wàn)元。項(xiàng)目公司匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司成立時(shí)間2007年10月住所北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)徐辛莊大街1號(hào)209室法定代表人楊磊企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊(cè)資本10000萬(wàn)元實(shí)收資本10000萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)范圍技術(shù)開發(fā)；應(yīng)用，投資管理；資產(chǎn)管理；開發(fā)、銷售計(jì)算機(jī)軟硬件及外部設(shè)備；市場(chǎng)信息咨詢。匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司1. 匯天公司基本情況 匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“匯天公司”）成立于2007年10月，工商注冊(cè)號(hào)為110000010587101，注冊(cè)地址：北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)徐辛莊大街1號(hào)209室，經(jīng)營(yíng)地址：北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊忠路19號(hào)。15%的案件（68起）訴訟金額為0，92%的案件（424起）訴訟金額10萬(wàn)以下，較大金額的幾起案件均為退房款產(chǎn)生的。接手開發(fā)鼎晟國(guó)際項(xiàng)目，因此導(dǎo)致此項(xiàng)目交房與辦證延期，從2006年起鼎晟國(guó)際項(xiàng)目業(yè)主陸續(xù)因項(xiàng)目交房延期、辦證延期以及未及時(shí)支付延期違約金提出訴訟。鼎晟國(guó)際項(xiàng)目為原北京實(shí)地公司于2001年開始開發(fā)的，2002年，實(shí)地公司資金鏈斷流，鼎晟國(guó)際項(xiàng)目一期成為爛尾樓。截至2013年5月4日楊美玲女士涉及一起執(zhí)行案件，執(zhí)行金額12,219,212元，目前顯示已結(jié)案。2004年8月至今任實(shí)地公司監(jiān)事。198501至200201任首汽集團(tuán)副總經(jīng)理。張偉生，現(xiàn)任項(xiàng)目公司監(jiān)事，性別：男，197907至198008在上海理工大學(xué)任教。由于系本項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)際控制人收購(gòu)項(xiàng)目之前形成，因此與現(xiàn)實(shí)際控制人沒(méi)有實(shí)質(zhì)關(guān)系，對(duì)現(xiàn)實(shí)際控制人信用狀況不構(gòu)成影響。未結(jié)清貸款的貸款人為華融資產(chǎn)管理有限公司，貸款金額30,000萬(wàn)元，此部分貸款已經(jīng)于2012年4月22日歸還。小結(jié)：我司認(rèn)為實(shí)地公司財(cái)務(wù)記錄較為規(guī)范，能夠真實(shí)反映公司財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，且項(xiàng)目盈利水平較高，對(duì)我司貸款償還有良好的保障。（8） 資本公積：截至2013年3月31日。其他應(yīng)付款構(gòu)成前五位金額及欠款原因如下：序號(hào) 債權(quán)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1代收契稅維修基金等費(fèi)用27,204, 代收款1年以內(nèi)2許愛國(guó)2,567,往來(lái)款1年以內(nèi)3苑亞斌323,往來(lái)款1年以內(nèi)3中煤正辰258,往來(lái)款1年以內(nèi)4新浪活動(dòng)款140,往來(lái)款1年以內(nèi)上述列表中的徐愛國(guó)、苑亞斌兩個(gè)自然人名下的其他應(yīng)付款并非公司真實(shí)負(fù)債，而是公司取得的其他收入沒(méi)有計(jì)入損益科目列入本科目所致。（5）預(yù)收賬款：截至2013年3月31日，預(yù)收賬款55,343萬(wàn)元，相比2012年12月31日增加了39,109萬(wàn)元，賬齡均在1年以內(nèi)，主要為預(yù)繳購(gòu)房資金。預(yù)付賬款構(gòu)成如下：序號(hào) 債務(wù)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1恒安公司7,167,貨款23年2天驥物業(yè)公司 420,貨款3年以上3三洋電梯公司 165, 貨款3年以上（3）其他應(yīng)收款：截至2013年3月31日，該公司其他應(yīng)收款余額35,928萬(wàn)元，相比2012年12月31日增加了31,272萬(wàn)元，主要原因是北京美融加投資有限公司是目標(biāo)地塊的競(jìng)拍主體，實(shí)地公司作為關(guān)聯(lián)公司將資金30,350萬(wàn)元用于美融加拍地使用。本報(bào)告形成前，我們?nèi)〉昧藢?shí)地公司最新一期財(cái)務(wù)報(bào)表，并對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)分析如下：資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 單位:元資產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益流動(dòng)資產(chǎn)：　流動(dòng)負(fù)債：　貨幣資金42,179,短期借款　應(yīng)收票據(jù)　應(yīng)付賬款996,應(yīng)收股利　預(yù)收賬款553,431,應(yīng)收利息　應(yīng)付工資33,預(yù)付賬款9,257,應(yīng)付利潤(rùn)　其他應(yīng)收款359,282,應(yīng)交稅金16,532,存貨1,265,059,其他應(yīng)交款173,待攤費(fèi)用　其他應(yīng)付款29,563,流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1,675,778,一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債　長(zhǎng)期投資