【正文】 總投資預(yù)測項目總投資352,121萬元，其中土地費用32,975萬元，%；前期工程費4,235萬元，%；房屋開發(fā)費（包含建安成本）155,003萬元，%；，%；開發(fā)稅費94,123萬元，%；期間費用64,459萬元，%；其他費用550萬元，%。2） 自有資金投入的說明本項目總投為352,121萬元，項目實際已經(jīng)投入166,532萬元，除去項目前期的銀行借款30,000萬元，融資人實際投入136,532萬元，%，滿足項目自有資金投入30%以上的要求。從2010年以來核心區(qū)及北苑地區(qū)土地入市成交價格看，按照規(guī)劃總建筑面積折算平均樓面單價在7,786元/平米至11,800元/平米不等，這對該區(qū)域房價形成有力支撐，本項目樓面地價僅為1,179元/每平米，遠(yuǎn)低于目前入市成交項目的樓面地價。雖然2010年調(diào)控以來項目銷售情況較為低迷，但2012年下半年通州樓盤價格和銷量有所回暖，目前價格較為合理且有競爭力。另外從我司了解到的情況看，核心區(qū)范圍內(nèi)百合灣、運河灣二期和富力金禧等盤2012年下半年銷售情況較好，所剩房源有限。3） 周邊競爭項目分析目前通州區(qū)樓盤分為兩條主線：通州運河核心區(qū)區(qū)域和地鐵八通線沿線區(qū)域，核心區(qū)內(nèi)近期入市的樓盤主要有富力金禧、K2清水灣、K2百合灣、京杭廣場、運河灣二期，八通線沿線有代表性的樓盤有金隅大成、K2玉蘭灣等，上述項目分布在北京ONE周邊，因此價格也具有一定可比性。寫字樓主要定位于高端企業(yè)的辦公需求以及有一定資金實力的投資客。寫字樓處于長安街延長線，是通州新城核心區(qū)的5A級產(chǎn)品，未來將由美國艾馬克物業(yè)公司管理，為后期項目升值提供了砝碼。北京ONE （2）目標(biāo)客戶定位本項目定位為：北京泛CBD區(qū)域東部的城市綜合體地標(biāo)，致力于打造高端商業(yè)、住宅及辦公樓。2） 項目配套設(shè)施情況項目周邊配套齊全，東直門中醫(yī)院通州院區(qū)、潞河醫(yī)院、中國人民解放軍第二六三醫(yī)院等多家醫(yī)院為住戶醫(yī)療提供便利，另外項目周邊有北京市一級一類幼兒園、多家小學(xué)、市重點中學(xué)、市示范高中等多家幼兒園學(xué)校，為住戶子女教育提供有力保障。項目所在地交通便捷，①周邊有多條高速公路：京通快速路、京哈高速、通燕高速、通順路等多條道路將項目與北京市區(qū)、機(jī)場、燕郊、天津新港、東北等地連為一體；②京承鐵路、京秦電氣化鐵路、在通州城內(nèi)交匯，京津城際鐵路也橫穿通州而過。隨著新城建設(shè)逐步深入，通州區(qū)域房地產(chǎn)市場定位提高，整體形勢向好，區(qū)域定位由傳統(tǒng)住宅市場向辦公、商業(yè)、居住乃至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合化發(fā)展轉(zhuǎn)變，升值潛力較大。2003年通州房地產(chǎn)市場正式起步，當(dāng)時通州商品房均價在30004000元/平米左右；2004年2007年，北京市政府機(jī)關(guān)東遷通州的消息及聚焦通州等說法讓通州房價迅速上漲；2008年金融危機(jī)來襲，通州房價領(lǐng)降北京市場，平均房價下降數(shù)千元；2009年底，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城概念提出，通州房價從2009年的均價5000元/平方米飆升至20000元/平方米，部分樓盤均價超過30000元/平米；20102011年，國十條和限購政策出臺，通州樓市又拉開下序幕，部分樓盤降價幅度超過7000元/平米。2. 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場從經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，受貨幣政策寬松和銷售情況好轉(zhuǎn)影響，2012年度房企資金情況有所好轉(zhuǎn)，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款都有明顯增加，另外自2012年下半年開始，多家銀行恢復(fù)首套房利率85折優(yōu)惠，直接支持了房地產(chǎn)市場的回暖；從土地成交情況看，2012年6月份以后土地成交逐漸穩(wěn)定回升，上半年土地成交72宗，下半年成交91宗，開發(fā)商拿地?zé)崆榛厣?從住宅成交情況看，2012年12月北京市新建商品房市場繼續(xù)回暖，整月共成交商品住宅14398套，%，%；㎡，%，%，期房住宅和現(xiàn)房住宅成交套數(shù)均上漲，且達(dá)到2011年以來的成交高點。（二）項目市場情況1. 宏觀經(jīng)濟(jì)概況2010年以來國家陸續(xù)出臺嚴(yán)厲政策進(jìn)深幅調(diào)控，致使樓市持續(xù)低迷，但自2012年下半年開始，以往的調(diào)控政策逐步消化，在未有更加嚴(yán)格的調(diào)控政策出臺的環(huán)境下，商品房購房的剛性需求逐步顯現(xiàn)。項目取得證件明細(xì)文 件 名 稱編 號簽發(fā)單位簽發(fā)時間批復(fù)京發(fā)改［2009］370號北京市發(fā)展和改革委員會、北京市建設(shè)委員會國有土地使用證京通國用(2005出)第080號通州區(qū)國土局建設(shè)用地規(guī)劃許可證2006規(guī)（通）地字0002號通州區(qū)規(guī)委建設(shè)工程規(guī)劃許可證2009規(guī)（通）建字0154號2009規(guī)（通）建字0180號2011規(guī)（通）建字0080號2012規(guī)（通）建字0163號通州區(qū)規(guī)委施工許可證[2009]施建字1522號[2009]施建字1279號[2009]施建字1452號北京市住建委預(yù)售許可證京房售證字（2010）253號北京市住建委工程進(jìn)度計劃北京ONE項目除B地塊西側(cè)地下車庫尚未取得施工許可證外，目前住宅樓15樓內(nèi)部精裝修工程已基本完工，商業(yè)、辦公部分結(jié)構(gòu)已封頂，正在進(jìn)行幕墻及后續(xù)機(jī)電安裝，內(nèi)部裝修工作。（6）該項目目前除B地塊西側(cè)地下車庫6,500平方米外，其余部分均以取得建設(shè)工程施工許可證，此部分地下車庫與項目主體分離，擬后期建設(shè)。（4） 2006年2月8日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（2006規(guī)（通）地字0002號），證件記載項目用地面積42,，與發(fā)改委批復(fù)一致。（2） 2001年4月28日北京宏鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司同通州房屋土地管理局簽訂了《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》合同編號：通房地出（合）字（2001）第54號，繳齊了土地出讓金。③B地塊西側(cè)地下車庫6500平方米。包括：①A地塊：商業(yè)、辦公綜合樓，建筑規(guī)模117,804平米，其中：地上建筑面積81,200平方米，地下建筑面積36,604平方米。 項目總占地面積51,，其中建設(shè)用地面積為42,，土地用途為：商業(yè)、住宅、辦公。項目地上部分由1棟商業(yè)辦公樓和5棟住宅樓組成。而北京ONE在該區(qū)域內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢，有望成為通州新城高端樓盤的領(lǐng)跑者。該區(qū)域3平方公里控規(guī)、綜合交通規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施專項規(guī)劃以及重點地塊控規(guī)已全部獲得市規(guī)委批復(fù)，區(qū)域內(nèi)京杭廣場項目已開工建設(shè)，并確定了彩虹之門、華業(yè)塔、富華低密水鄉(xiāng)、鵬瑞利商業(yè)綜合體等一系列重點建設(shè)項目。具體為2013年4月11日，北京美融加投資有限公司和鵬瑞利通州開發(fā)（4）有限公司聯(lián)合體中標(biāo)Ⅷ10地塊F3，建設(shè)用地面積20,243㎡，規(guī)劃建筑面積122,400㎡，成交價112,，投標(biāo)保證金人民幣28,000萬元；2013年4月15日，北京美融加投資有限公司和通州濱海灣開發(fā)有限公司聯(lián)合體中標(biāo)Ⅷ11地塊F3，建設(shè)用地面積16,160㎡，規(guī)劃建筑面積56,700㎡，成交價52,280萬元，投標(biāo)保證金人民幣13,000萬元；北京美融加投資有限公司和通州濱海灣開發(fā)有限公司聯(lián)合體中標(biāo)Ⅷ12地塊F3，建設(shè)用地面積13,351㎡，規(guī)劃建筑面積60,300㎡，成交價55,600萬元，投標(biāo)保證金人民幣14,000萬元。截至目前，上述三公司已經(jīng)取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書以及營業(yè)執(zhí)照，公司正在成立中。其中同時上述三聯(lián)合體于2013年2月6日與通州土儲中心簽訂了土地出讓金構(gòu)成部分的開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償協(xié)議。上述聯(lián)合體競拍成功三地塊，并于2012年11月5日簽訂了上述三地塊的土地出讓合同。項目公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)均為：PTD方持股比例在中標(biāo)前為80%，中方為20%，中標(biāo)后的股權(quán)比例分別為76%和24%。具體合作方式為美融加公司與PTDPTD2以及PTD3分別組成三個聯(lián)合體共同參與項目土地三個地塊的投標(biāo)。針對上述三地塊，分別成立三個項目公司進(jìn)行合作開發(fā)：鵬瑞利美融加（1）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司1”）、鵬瑞利美融加（2）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司2”）以及鵬瑞利美融加（3）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司3”），合作期限暫定為取得營業(yè)執(zhí)照后一年，之后雙方股東可一致決定是否延長經(jīng)營期限。4. 美融加公司管理層介紹美融加公司的法人代表為楊磊，與實際控制人楊美玲的關(guān)系為姐妹。3. 美融加公司信用記錄截至2013年4月底，美融加公司無銀行借款，無征信報告。股權(quán)結(jié)構(gòu)楊磊出資10,000萬，持股100%經(jīng)營期限自2009年12月10日至2059年12月09日1. 美融加公司歷史沿革美融加公司成立于2009年12月10日，由楊磊出資4,000萬元設(shè)立；原股東楊磊將10%公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新股東楊維品；2013年3月，新股東北京漕運碼頭投資發(fā)展有限公司出資6,000萬元增資，本次增資完成后，公司注冊資本增加至10,000萬元，楊磊、楊維品和北京漕運碼頭投資發(fā)展有限公司的持股比分別為36%、4%和60%。注冊資金：4000萬元，法定代表人：楊磊，經(jīng)營范圍：項目投資、投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)、投資咨詢、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢、物業(yè)管理、承辦展覽展示。4. 匯天公司信用記錄貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款無，已結(jié)清貸款無。此外，由于匯天公司年初剛交付土地出讓金，也在一定程度上影響了資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成，綜合以上原因，我們認(rèn)為匯天公司的資產(chǎn)狀況處于合理水平。所有者權(quán)益交上期沒有沒有明顯變動，但資產(chǎn)、負(fù)債規(guī)模都有大幅增長，公司資產(chǎn)較上年增加25,，%，；存貨增加25,，變動幅度150%；該變動主要源于匯天公司年初交納土地出讓金和其他相關(guān)費用形成。2010年6月，北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司將其持有匯天公司的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京美融加投資有限公司。經(jīng)營期限自2007年10月29日至2037年10月28日2. 匯天公司歷史沿革匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“匯天公司”）成立于2007年10月，由北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司（出資1,020萬，占股51%）和匯天科技有限公司（出資980萬，占股49%）出資成立，注冊資本為2,000萬元。項目公司匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司成立時間2007年10月住所北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)徐辛莊大街1號209室法定代表人楊磊企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊資本10000萬元實收資本10000萬元經(jīng)營范圍技術(shù)開發(fā)；應(yīng)用，投資管理；資產(chǎn)管理；開發(fā)、銷售計算機(jī)軟硬件及外部設(shè)備；市場信息咨詢。匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司1. 匯天公司基本情況 匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“匯天公司”）成立于2007年10月，工商注冊號為110000010587101，注冊地址：北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)徐辛莊大街1號209室，經(jīng)營地址：北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊忠路19號。15%的案件（68起）訴訟金額為0，92%的案件（424起）訴訟金額10萬以下，較大金額的幾起案件均為退房款產(chǎn)生的。接手開發(fā)鼎晟國際項目，因此導(dǎo)致此項目交房與辦證延期，從2006年起鼎晟國際項目業(yè)主陸續(xù)因項目交房延期、辦證延期以及未及時支付延期違約金提出訴訟。鼎晟國際項目為原北京實地公司于2001年開始開發(fā)的，2002年，實地公司資金鏈斷流，鼎晟國際項目一期成為爛尾樓。截至2013年5月4日楊美玲女士涉及一起執(zhí)行案件，執(zhí)行金額12,219,212元，目前顯示已結(jié)案。2004年8月至今任實地公司監(jiān)事。198501至200201任首汽集團(tuán)副總經(jīng)理。張偉生，現(xiàn)任項目公司監(jiān)事，性別：男，197907至198008在上海理工大學(xué)任教。由于系本項目現(xiàn)實際控制人收購項目之前形成，因此與現(xiàn)實際控制人沒有實質(zhì)關(guān)系，對現(xiàn)實際控制人信用狀況不構(gòu)成影響。未結(jié)清貸款的貸款人為華融資產(chǎn)管理有限公司，貸款金額30,000萬元，此部分貸款已經(jīng)于2012年4月22日歸還。小結(jié)：我司認(rèn)為實地公司財務(wù)記錄較為規(guī)范，能夠真實反映公司財務(wù)經(jīng)營狀況，且項目盈利水平較高，對我司貸款償還有良好的保障。（8） 資本公積：截至2013年3月31日。其他應(yīng)付款構(gòu)成前五位金額及欠款原因如下：序號 債權(quán)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1代收契稅維修基金等費用27,204, 代收款1年以內(nèi)2許愛國2,567,往來款1年以內(nèi)3苑亞斌323,往來款1年以內(nèi)3中煤正辰258,往來款1年以內(nèi)4新浪活動款140,往來款1年以內(nèi)上述列表中的徐愛國、苑亞斌兩個自然人名下的其他應(yīng)付款并非公司真實負(fù)債，而是公司取得的其他收入沒有計入損益科目列入本科目所致。（5）預(yù)收賬款：截至2013年3月31日，預(yù)收賬款55,343萬元，相比2012年12月31日增加了39,109萬元，賬齡均在1年以內(nèi)，主要為預(yù)繳購房資金。預(yù)付賬款構(gòu)成如下：序號 債務(wù)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1恒安公司7,167,貨款23年2天驥物業(yè)公司 420,貨款3年以上3三洋電梯公司 165, 貨款3年以上（3）其他應(yīng)收款：截至2013年3月31日，該公司其他應(yīng)收款余額35,928萬元，相比2012年12月31日增加了31,272萬元，主要原因是北京美融加投資有限公司是目標(biāo)地塊的競拍主體，實地公司作為關(guān)聯(lián)公司將資金30,350萬元用于美融加拍地使用。本報告形成前，我們?nèi)〉昧藢嵉毓咀钚乱黄谪攧?wù)報表，并對相關(guān)數(shù)據(jù)分析如下：資產(chǎn)負(fù)債表編制單位:北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 單位:元資產(chǎn)負(fù)債及所有者權(quán)益流動資產(chǎn)：　流動負(fù)債：　貨幣資金42,179,短期借款　應(yīng)收票據(jù)　應(yīng)付賬款996,應(yīng)收股利　預(yù)收賬款553,431,應(yīng)收利息　應(yīng)付工資33,預(yù)付賬款9,257,應(yīng)付利潤　其他應(yīng)收款359,282,應(yīng)交稅金16,532,存貨1,265,059,其他應(yīng)交款173,待攤費用　其他應(yīng)付款29,563,流動資產(chǎn)合計1,675,778,一年內(nèi)到期的長期負(fù)債　長期投資