【正文】 （ 7）目標(biāo)客戶(hù)。 （ 5）購(gòu)買(mǎi)商鋪的主要用途 您購(gòu)買(mǎi)商鋪的主要用途是投資%%兩者兼而有之%自營(yíng)%投資自營(yíng)兩者兼而有之 分析： 消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商鋪的主要功能是“投資和自營(yíng)”兼而有之，在抽樣中占 %；不準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)，完全依靠投資獲益的占 %；而自營(yíng)的僅占 %；這反映了人們對(duì)房地產(chǎn)投資的期望，因此，抓住時(shí)機(jī)，為這部分消費(fèi)者提供房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)十分重要。而“人民廣場(chǎng)附近”目前盡管尚無(wú)商業(yè)項(xiàng)目，可是消費(fèi)者認(rèn)為它是“購(gòu)買(mǎi)商鋪的首選位置”的仍有 %，可見(jiàn)人民廣場(chǎng)作為新的商業(yè)中心前景可觀，但是由于認(rèn)定該地段的消費(fèi)者所占比例不高，所以在這里開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目有一定的風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)地段決定價(jià)值，尤其是地段決定購(gòu)買(mǎi)欲望的重要性。同時(shí)，這也反映了近三年內(nèi)商鋪投資的潛力巨大。因此餐飲業(yè)和娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｓ谑?，了解消費(fèi)者的購(gòu)物時(shí)段，合理制定促銷(xiāo)策略在 商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)與管理中顯得尤為重要。因此，保證商品質(zhì)量，制定合理價(jià)格，提供良好的購(gòu)物環(huán)境是聚集商場(chǎng)人氣，保證商場(chǎng)生意興旺的重要條件。建議在商場(chǎng)規(guī)劃中，以食品、服裝和日用百貨為重點(diǎn)，鞋帽和家居飾品為輔。 （ 3）消費(fèi)者主要購(gòu)買(mǎi)商品 您平常最喜歡購(gòu)買(mǎi)的商品主要是哪幾類(lèi)%%%%%%%%%%%%%%%日用百貨 服裝 食品 鞋帽 家居飾品 其他您平常最喜歡購(gòu)買(mǎi)的商品主要是哪幾類(lèi) 分析 ：消費(fèi)者平常最喜歡購(gòu)買(mǎi)的商品主要為食品、服裝和日用百貨，在所調(diào)查的消費(fèi)者中它們分別占 %、 %和 %。其次，“價(jià)格適中、購(gòu)物環(huán)境好”也是人們購(gòu)物的重要理由，他們也占到了 %和 %。 佳樂(lè)家超市的優(yōu)勢(shì)輻射功能使周邊地塊盡得其利，地段價(jià)值提升日益明顯。 （ 3） 文化程度： 文 化 程 度%大專(zhuān)%高中及以下%本科%碩士以上%高中及以下大專(zhuān)本科碩士以上 分析： 進(jìn)行商鋪投資的客戶(hù)文化水平并不是很高，高中及以下人群所占比例最多，為 %；大專(zhuān)次之，為 %； （ 4）家庭收入狀況： 家庭月收入%%%%%2020~3000元3001~4000元4001~5000元5001~8000元8001~10000元 分析： 被調(diào)查者高收入者較多，家庭月收入在 5000元以上的占 %； 3000~5000元的占 %； 被調(diào)查者大多為私營(yíng)業(yè)主，所以高收入者偏多理所當(dāng)然，這也反映了商鋪投資市場(chǎng)前景樂(lè)觀。總體分布平衡，符合調(diào) 查要求。 調(diào)查時(shí)間： 2020年 5月 12 日 —— 2020年 5月 24日 本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷 1000份，收回有效問(wèn)卷 982份。 調(diào)查對(duì)象抽樣范圍：服飾、鞋帽、小商品、家電、手機(jī)、化妝品、花藝、工藝品、圖書(shū)、 IT、餐飲、娛樂(lè)、休閑服務(wù)等各行各業(yè)。 二、 項(xiàng)目調(diào)查方式 調(diào)查方法：本次調(diào)查我們?cè)O(shè)計(jì)了“消費(fèi)者購(gòu)租商鋪意向調(diào)查問(wèn)卷”。 4150萬(wàn)的僅占 %，顯示當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的兩極分化明顯，樓盤(pán)的品質(zhì)對(duì)高端客戶(hù)的吸引是明顯的。 建議在住宅的價(jià)格定位上滿(mǎn)足大眾所需，結(jié)合公司的實(shí)際情況，快速回籠現(xiàn)金。 （ 18）您認(rèn)為下列哪些因素可以體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的水平？ 分析： 整體的市場(chǎng)上對(duì)物業(yè)的呼聲越來(lái)越高了，可當(dāng)?shù)氐奈锕芩絽s停在初級(jí)水平，有待進(jìn)一步的提高，其中硬件要屬智能化的水平，軟件方面體現(xiàn)在物管公司的管理水平上。 遙控家居設(shè)備是則是市場(chǎng)的新龐，但需要考慮的是它的運(yùn)行成本。 （ 16）您認(rèn)為智能化住宅主要表現(xiàn)在哪些方面 %%%%%%%%%%%%互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)智能保安管理可視電話遙控家居設(shè)備 分析： XX當(dāng)?shù)氐男^(qū)智能化的表現(xiàn)不高，但市場(chǎng)的需求卻有上升的趨勢(shì)，這集中在智能保安管理方面。 二房的選擇也是一個(gè)不弱顯示，但廣場(chǎng)附近的高土地成本使得二房的面積不能過(guò)小。 ( 14 ) 下列價(jià)格中您購(gòu)買(mǎi)廣場(chǎng)市政府附近樓盤(pán)的可能有多大2 8 0 1 ～3 0 0 0 元/ 平方米%3 0 0 1 ～3 2 0 0 元/ 平方米%2 6 0 1 ～2 8 0 0 元/ 平方米%2 4 0 0 ～2 6 0 0 元/ 平方米%2 4 0 0 ～2 6 0 0 元/ 平方米2 6 0 1 ～2 8 0 0 元/ 平方米2 8 0 1 ～3 0 0 0 元/ 平方米3 0 0 1 ～3 2 0 0 元/ 平方米 分析 ：好產(chǎn)品應(yīng)該有好價(jià)格支撐才做得到，但市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度一直是很高的，在 XX 住宅樓盤(pán)中單價(jià)超 過(guò) 3000 元的住宅房銷(xiāo)售狀況不樂(lè)觀，最好表現(xiàn)的怡和星國(guó)際最初的起價(jià)也是在 3000元以下，而我們項(xiàng)目的定價(jià)必然也是一個(gè)消費(fèi)者關(guān)注的核心問(wèn)題。 （ 12）請(qǐng)您對(duì)人民廣場(chǎng)、市政府附近這個(gè)地方 進(jìn)行評(píng)價(jià) 分析： 人民廣場(chǎng)的區(qū)位是本項(xiàng)目的最大的賣(mài)點(diǎn)，其它的價(jià)值有待于開(kāi)發(fā)、引導(dǎo)，目前尚有許多不足。 （ 11）入戶(hù)花園與購(gòu)房欲望 商品住宅內(nèi)有約3～4㎡的花園（入戶(hù)花園），是否會(huì)增加您選購(gòu)這套房間的興趣0%不知道%不太會(huì)增加%肯定不會(huì)增加%肯定會(huì)大大增加%可能會(huì)增加%肯定不會(huì)增加不太會(huì)增加不知道可能會(huì)增加肯定會(huì)大大增加 分析 ： 從這一方面可以看出消費(fèi)者越來(lái)越重視生活的環(huán)境了，過(guò)半數(shù)的人認(rèn)為有一個(gè)入戶(hù)的花園會(huì)提高生活的質(zhì)量。 顯示結(jié)果表明，陽(yáng)臺(tái)的功用不再停留在滿(mǎn)足洗衣等生活層面上，觀景的功用明顯的提到了重要的位置上來(lái)。 客廳的面積也是 XX消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題，因?yàn)槠?遍的消費(fèi)者認(rèn)為大客廳是高檔住宅的代名詞。 （ 8）主要考慮房間內(nèi)部因素 選擇一套住宅時(shí) , 主要考慮房間內(nèi)部的什么因素陽(yáng)臺(tái)面積%客廳朝向%通風(fēng)%采光%樓層%客廳面積%采光 通風(fēng)樓層 客廳面積客廳朝向陽(yáng)臺(tái)面積分析 ： 在中國(guó)受傳統(tǒng)文化的影響，住宅的朝向消費(fèi)是普遍關(guān)心的 。 小區(qū)的配套與發(fā)展商的信譽(yù)和實(shí)力基本等同的被消費(fèi)者重視。 交通和配套也逐步被消費(fèi)看重。 （ 6）主要考慮位置因素 在決定購(gòu)買(mǎi)住宅的位置時(shí)，主要考慮什么因素價(jià) 格%戶(hù)型%治安狀況%自然環(huán)境%生活方便%交通狀況%周邊配套設(shè)施% 價(jià) 格戶(hù)型治安狀況自然環(huán)境 生活方便交通狀況周邊配套設(shè)施 分析 ： 在一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不快的市場(chǎng)，消費(fèi)者首先 考慮的一定是價(jià)格。 分期付款卻成為當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)，這與當(dāng)?shù)厝藢?duì)“按揭”和 “分期”的概念不清有一定關(guān)系。 建議在新戶(hù)型的推廣上，注意用實(shí)際說(shuō)話，在樣板間上多做文章，注意細(xì)節(jié)的處理。 二房的低端產(chǎn)品與四房的高端產(chǎn)品的需求基本持平。 建議在住宅的面積選擇上要注意這些信息，合理的引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。 121130平方位居第二位，也是目前市場(chǎng)最熱銷(xiāo)的一種。 隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟，小高層已被消費(fèi)者接受，并在近期的銷(xiāo)售中呈良好的上升趨勢(shì)，但能看出來(lái)， 推廣的難度還是較大，多層仍為消費(fèi)者的首選樓盤(pán) 。 從表上分析看來(lái)市場(chǎng)的需求量是有一定上升趨勢(shì)的，但漲幅不大。 第二節(jié) 消費(fèi)者調(diào)查基本情況概述 一、客戶(hù)投資意向 （ 1）購(gòu)房時(shí)間 購(gòu) 房 時(shí) 間半年內(nèi)%6 個(gè)月~ 1 年%1 年~ 2 年%2 年~ 3 年%3 年以上% %半年內(nèi)6 個(gè)月~ 1 年1 年~ 2 年2 年~ 3 年3 年以上 分析 ： 從上表可以看出打算在 2年以?xún)?nèi)購(gòu)房的客戶(hù)占到 50%以上。 （ 3） 調(diào)查者的收入水平 家庭月收入狀況100 0元 以下%1001~2020元%2020~2500元%2501~3000元%3001~3500元%3501~4000元%1000元以下1001~2020元2020~2500元2501~3000元3001~3500元3501~4000元 分析 ： XX的人均收入在全省不是很高， 10012020元的中等收入占 %，具有代表性。這二類(lèi)客戶(hù)各占一半。 調(diào)查時(shí) 間： 2020年 5月 3日 —— 2020年 5月 10日 本次調(diào)查發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷 500份，收回有效問(wèn)卷 490份。 調(diào)查對(duì)象抽樣范圍：國(guó)家公務(wù)員、行政事業(yè)單位人員、私營(yíng)業(yè)主、公司白領(lǐng)及其他各行各業(yè)人員。 二、調(diào)查方式 調(diào)查方法：本次調(diào)查我們?cè)O(shè)計(jì)了“住宅消費(fèi)者購(gòu)房調(diào)查問(wèn)卷”。 其它因素 如銀行利率的調(diào)整等因素，都將對(duì)本項(xiàng)目造成影響。 政策因素 國(guó)家的土地政策、房地產(chǎn)法規(guī)的頒布也可能對(duì)本項(xiàng)目造成影響。 不可抵抗力 地震、暴風(fēng)雪、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抵抗力有可能對(duì)項(xiàng)目造成影響。 從無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)到有序競(jìng)爭(zhēng) 從原始的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，到商品房市場(chǎng)的發(fā)展，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念的提升、實(shí)力派（如怡和星 國(guó)際）的崛起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品牌意識(shí)也在增強(qiáng)，相關(guān)土地政策、房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將打破原始的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，逐漸向市場(chǎng)化發(fā)展，優(yōu)勝劣汰。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)也漸有起色 在售樓部的裝修、銷(xiāo)售物料的準(zhǔn)備、銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)、大型的戶(hù)外廣告、外地策劃公司的介入，這些都反映出本地的房地 產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況。發(fā)展商極力營(yíng)造與配套個(gè)性化的 XX人精神樂(lè)園，兼容各種性格。繁華中心點(diǎn)，水邊的香格里拉。坐銷(xiāo)。 項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷(xiāo)手法 戶(hù)外廣告（路牌廣告）、網(wǎng)絡(luò)廣告。住宅僅余 20套 。一次性付款無(wú)折扣。 銷(xiāo)售價(jià)格 最低價(jià) 2350，最高價(jià) 3300，層差 70元。 小區(qū)配套 內(nèi)設(shè)會(huì)所，區(qū)內(nèi)商鋪。 采暖方式 集中供暖。 主力戶(hù)型朝向 南北朝向。共四棟，中間兩棟為塔式。 陽(yáng)光外灘 項(xiàng)目名稱(chēng) 陽(yáng)光外灘 電話 8213333 8253333 發(fā)展商 香港中升（灘坊）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 策劃代理 廈門(mén) 大風(fēng)堂 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì) 承建商 山東諸誠(chéng)建筑有限公司 山東景芝建工集團(tuán) 廣告策劃 廈門(mén)大風(fēng)堂 物業(yè)管理 威廉物管 物管費(fèi) /㎡ 地理位置 XX市東風(fēng)東街白浪河畔（北下河） 車(chē)位數(shù) 租價(jià)： 80元 /月 售價(jià) ， 275個(gè) 車(chē)戶(hù)比 1： 開(kāi)盤(pán)日期 交樓日期 現(xiàn)房 占地面積 建筑面積 容 積 率 戶(hù) 數(shù) 樓層與棟數(shù) 綠化率 實(shí)用率 35畝 5萬(wàn)㎡ 322套 4棟 45% 戶(hù)型及面積 主力戶(hù)型及面積分布 戶(hù) 型 面 積 數(shù) 量 戶(hù)型比例 二房二廳 80110 36 % 三房二廳 133139 185 % 四房二廳 133158 65 % 四房二廳 186 24 % 五房二廳 189 12 % 產(chǎn)品特點(diǎn) 規(guī) 劃 行列布局。 內(nèi)設(shè)名門(mén)現(xiàn)代城會(huì)所，小區(qū)實(shí)行全封閉式管理。 20年后舒適生活首映式。 項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷(xiāo)手法 戶(hù)外廣告（路牌廣告），無(wú)看樓通道，外墻包裝 (期房時(shí)有 )。 銷(xiāo)售進(jìn)度 65% 目標(biāo)市場(chǎng)分析 中高收入消費(fèi)者。均價(jià) 2750 付款方式及折扣 按揭首付 30%， 20年。 銷(xiāo)售價(jià)格 按套銷(xiāo)售。 交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 小區(qū)配套 會(huì)所內(nèi)設(shè)游泳館、棋牌室、咖啡廳、健身房、桌球室、乒乓球室，室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)。 主力戶(hù)型朝向 南北朝向。外墻為面磚。園林設(shè)計(jì)地中 海式風(fēng)格。 名門(mén)現(xiàn)代城 項(xiàng)目名稱(chēng) 名門(mén)現(xiàn)代城 電話 82286666 8278666 發(fā)展商 山東名屋置業(yè) 策劃代理 富陽(yáng)物業(yè)咨詢(xún)有限公司 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 法國(guó) Camp。在小區(qū)園林設(shè)計(jì)上，引入蘇杭園林藝術(shù)， 將婉約的江南氣息 與北方建筑風(fēng)格結(jié)合在一起，形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)。 從目前其戶(hù)外廣告來(lái)看：采用簡(jiǎn)約 時(shí)尚、清新亮麗現(xiàn)代建筑風(fēng)格。 銷(xiāo)售進(jìn)度 一期 85%，二期內(nèi)部