【正文】 ，商業(yè)、辦公部分結(jié)構(gòu)已封頂，正在進行幕墻及后續(xù)機電安裝，內(nèi)部裝修工作。③B地塊西側(cè)地下車庫6500平方米。而北京ONE在該區(qū)域內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢，有望成為通州新城高端樓盤的領(lǐng)跑者。其中同時上述三聯(lián)合體于2013年2月6日與通州土儲中心簽訂了土地出讓金構(gòu)成部分的開發(fā)建設(shè)補償協(xié)議。針對上述三地塊，分別成立三個項目公司進行合作開發(fā)：鵬瑞利美融加（1）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司1”）、鵬瑞利美融加（2）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司2”）以及鵬瑞利美融加（3）(北京）置業(yè)有限公司（以下簡稱“項目公司3”），合作期限暫定為取得營業(yè)執(zhí)照后一年，之后雙方股東可一致決定是否延長經(jīng)營期限。注冊資金：4000萬元，法定代表人：楊磊，經(jīng)營范圍：項目投資、投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)、投資咨詢、經(jīng)濟貿(mào)易咨詢、物業(yè)管理、承辦展覽展示。2010年6月，北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司將其持有匯天公司的100%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京美融加投資有限公司。15%的案件（68起）訴訟金額為0，92%的案件（424起）訴訟金額10萬以下，較大金額的幾起案件均為退房款產(chǎn)生的。2004年8月至今任實地公司監(jiān)事。未結(jié)清貸款的貸款人為華融資產(chǎn)管理有限公司，貸款金額30,000萬元，此部分貸款已經(jīng)于2012年4月22日歸還。（5）預(yù)收賬款：截至2013年3月31日，預(yù)收賬款55,343萬元，相比2012年12月31日增加了39,109萬元，賬齡均在1年以內(nèi)，主要為預(yù)繳購房資金。盈利情況2012年公司主營業(yè)務(wù)收入53,270萬元，%，主營業(yè)務(wù)成本23,003萬元，%；毛利30,267萬元，%，凈利潤18,426萬元，%。截至2012年12月31日，公司負債總額69,584萬元，較上年下降28,441萬元，%：其中預(yù)收賬款較上年減少24,242萬元，%；其他應(yīng)付款增加4,645萬元，%；長期借款減少9,176萬元，%；負債的變動主要源于公司預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，及銀行借款減少。2003年7月，根據(jù)修改后的公司章程規(guī)定，由北京天驥物業(yè)管理有限公司和北京江雪建筑裝飾有限公司增資人民幣1100萬元，注冊資本由2900萬元變更為4000萬元。若我司集合信托計劃成立后，實際對外負債僅為12億元的信托負債，總體匡算負債率為不足10%。（1）、美然綠色家園，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮四村村南，建筑面積為11萬平方米，2005年12月開始銷售，2007年項目竣工；（2）、美然?動力街區(qū)，位于朝陽定福莊北街，2004年3月開始銷售，目前已經(jīng)竣工交付；（3）、美利新世界，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)廡殿路東側(cè)美利新世界，建筑面積21萬平方米，2004年9月開始銷售，目前已經(jīng)竣工交付；（4）、美然百度城，位于通州區(qū)運河大街94號，建筑面積5萬平方米，預(yù)售時間為2001年3月，目前已經(jīng)竣工交付；（5）美晟國際廣場，位于西城區(qū)西單北大街110號，2011年實現(xiàn)竣工交付，2008年12月，金融街控股股份有限公司收購了美晟國際廣場項目，收購價格為159,998萬元，為企業(yè)后期開發(fā)資金奠定了較強的實力；以上項目目前均已銷售完畢，并竣工交付，累計實現(xiàn)利潤超20億元。隨著逐漸完工，銷售狀況好轉(zhuǎn)趨勢明顯。對匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的銷售狀況、銷售回款和資金支出進行監(jiān)管。可售面積歷史單價銷售額/評估值B地塊住宅 52, 22, 1,156,027, B地塊商業(yè) 58, 37,076, A地塊 2,555,465,合計　3,748,569,2. 次級增信次級資金50,000萬元由北京實地項目實際控制人楊美玲以其所持有的匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司100%股權(quán)及40,000萬元股東借款認購。匯天科技100%股權(quán)，在信托成立時，已經(jīng)以次級形式加入信托計劃，全部股權(quán)已登記在我司名下。 （二）交易對手需求實地公司成立于2001年12月，注冊資本4,000萬元。實地公司目前正在開發(fā)北京One項目，項目已經(jīng)取得預(yù)售許可證，融資人以本項目部分土地和在建工程作為抵押；云端產(chǎn)業(yè)園項目已經(jīng)拿到土地證，工程形象進度也已經(jīng)出正負零，部分樓棟已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂。實際控制人以云端產(chǎn)業(yè)園項目公司，即匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“匯天公司”）100%的股權(quán)，以及對項目公司的股東借款認購信托計劃次級。 （一）項目來源本項目來源于交通銀行推薦。次級資金50,000萬元由北京實地項目實際控制人楊美玲以其所持有的匯天網(wǎng)絡(luò)科技有限公司100%股權(quán)及股東借款40,000萬元認購。綜上，A、B地塊抵押物價值合計374,，%。監(jiān)管項目公司的財務(wù)章、法人章、開戶許可證、網(wǎng)簽備案UKEY等。(六) 項目總結(jié)主要優(yōu)勢： 項目來源于交通銀行推薦，來源相對可靠； 項目地理位置優(yōu)越，位于通州區(qū)委正對面，京杭廣場（綠城項目）斜對面；距通州運河商務(wù)核心區(qū)不足1公里，離萬達通州項目僅700米；周邊項目土地成交樓面價均在9,000元/平米以上，總體上對房屋價格有一定的支撐作用； 項目較為成熟，屬于準現(xiàn)房，部分已交房入?。?2012年下半年以來房地產(chǎn)市場有所回暖，總體成交狀況趨于好轉(zhuǎn)，僅2012年下半年成交183套住房，成交面積21,，成交金額47,543萬元。已開發(fā)項目除了正開發(fā)的北京ONE項目外，實際控制人過往開發(fā)項目主要通過北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司進行，至今已完成多個住宅以及商業(yè)項目，總開發(fā)面積已近百萬平米，包括：序號項目名稱位置建筑面積預(yù)售時間入住時間1美然綠色家園 大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊宮四村村南136,6342005年12月31日2007年2美利新世界商業(yè)樓 大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)廡殿路東側(cè)美利新世界210,0002004年9月28日3 朝陽定福莊北300,0002004年3月5日2004年7月1日4 通州區(qū)運河大街94號50,0002001年8月3日5美晟國際廣場西城區(qū)西單北大街110號111,6872008年2011年合計808,321注：根據(jù)金融街上市公司公告，美晟國際廣場項目2008年12月被金融街控股股份有限公司收購，收購價格為159,998萬元。項目可售面積35萬平米，保守估計未來資產(chǎn)價值達到35億元； 大興舊宮地塊，地塊價值估計為8億元。2002年12月，根據(jù)股東會決議和修改后的公司章程規(guī)定，由北京天驥物業(yè)管理有限公司和北京江雪建筑裝飾有限公司增資人民幣900萬元，注冊資本由2000萬元變更為2900萬元。3. 項目公司財務(wù)狀況項目公司向我司提供了連續(xù)3年的審計報告和2012年12月未經(jīng)審計的財務(wù)報表，我司重點對2012年數(shù)據(jù)進了詳盡分析，數(shù)據(jù)如下：編制單位：北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 單位：萬元重要客戶和指標2011年12月（已審計）2012年12月（已審計）變動幅度一、資產(chǎn)負債情況（一）資產(chǎn)總額143,012138,396%流動資產(chǎn)139,578135,202%貨幣資金1,2998,602%預(yù)付賬款922926%其他應(yīng)收款4,2954,656%存貨133,062121,019%固定資產(chǎn)3,4333,194%（二）負債總額98,02569,584%流動負債58,84939,584%應(yīng)付賬款4100%預(yù)收賬款40,47516,233%應(yīng)付工資33應(yīng)付福利費10%其他應(yīng)付款18,33322,978%長期借款39,17630,000%（三）所有者權(quán)益44,98668,812%實收資本4,0004,000未分配利潤6,17624,602%資本公積34,43039,830%二、損益情況（一）主營收入13,10653,270%（二）主營成本7,74323,003%（三）主營業(yè)務(wù)稅金及附加7213,995%（四）銷售費用1,333651%（五）管理費用1531,067%（六）財務(wù)費用114（七）凈利潤2,53818,426%三、現(xiàn)金流情況（一）經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流1,13914,252（二）投資活動凈現(xiàn)金流75,400（三）籌資活動凈現(xiàn)金流12,350四、主要財務(wù)指標資產(chǎn)負債率%%流動比率 速動比率 毛利率%%資產(chǎn)負債情況分析截至2012年12月31日，公司資產(chǎn)總額138,396萬元，負債和所有者權(quán)益分別為69,584萬元和68,812萬元，%，符合貸款自有資金比例要求；%。（6）長期借款：截至2012年12月31日，該公司長期借款余額3億元，為中國華融資產(chǎn)管理公司借款，期限24個月，利率18%。其他應(yīng)收款主要構(gòu)成如下：序號 債務(wù)人名稱年 末 數(shù)欠款原因賬齡1北京美融加投資有限公司303,500,往來款1年以內(nèi)2鑫瑞鴻6,484,往來款1年以內(nèi)3預(yù)收房款已交稅金及附加41,507,預(yù)收房款稅金1年以內(nèi)4通州民防局500,往來款1年以內(nèi)5北苑中山街居委會150,往來款1年以內(nèi)（4）存貨：截至2013年3月31日，存貨科目余額125,049萬元，為項目開發(fā)成本。4. 項目公司信用記錄貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款為30,000萬元，已結(jié)清貸款為4,300萬元。2002年2月至2004年8月任北京美晟建筑工程有限公司副總經(jīng)理。項目案件標的金額相對較少。2010年6月，股東北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司將匯天公司注冊資本增資至10,000萬，2010年6月匯天科技有限公司將其49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京宋莊小城鎮(zhèn)投資開發(fā)有限公司。對外擔(dān)保情況：無抵押/質(zhì)押情況：無有無不良記錄： 無北京美融加投資有限公司北京美融加投資有限公司（以下簡稱“美融加公司”）成立于2009年12月10日，工商注冊號為110112012479306，注冊地址：北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)徐辛莊政府大街6號。5. 美融加公司項目情況2012年12月19日，美融加公司與鵬瑞利地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“鵬瑞利控股”）、鵬瑞利通州開發(fā)有限公司（以下簡稱“鵬瑞利通州公司”）、鵬瑞利通州開發(fā)（1）有限公司（以下簡稱“PTD1”）、鵬瑞利通州開發(fā)（2）有限公司（以下簡稱“PTD2”）以及鵬瑞利通州開發(fā)（3）有限公司（以下簡稱“PTD3 ”）簽訂了《關(guān)于北京通州綜合體項目的合作框架協(xié)議》，約定共同開發(fā)北京市通州區(qū)運河核心區(qū)的三個地塊（Ⅷ142地塊F3，Ⅷ13地塊FⅧ141地塊F3）。三地塊建設(shè)用地面積合計38,926㎡，規(guī)劃建筑面積278,000㎡，土地出讓金合計252,615萬元（土地出讓金由政府土地收益和土地開發(fā)建設(shè)補償金兩部分構(gòu)成）。區(qū)域內(nèi)東關(guān)大道、北關(guān)地下環(huán)隧、地鐵六號線等一系列基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已初具規(guī)模，為該區(qū)域未來發(fā)展提供了良好基礎(chǔ)。②B地塊1至5住宅樓：建筑規(guī)劃面積172,，其中地上建筑面積135,；，綠化率30%。（7）公司于2010年取得A地塊綜合樓地上部分及地下一層01商業(yè)用房預(yù)售許可證，；B地塊25住宅樓地上一層非配套商業(yè)及二層以上住宅部分預(yù)售許可證，準許預(yù)售面積97,；后因A地塊規(guī)劃調(diào)整，公司正在向建委申請變更A地塊預(yù)售許可證，預(yù)計將于6月中下旬取得變更后的預(yù)售證；B地塊1住宅樓和西側(cè)地下車庫尚未辦理預(yù)售許可證。經(jīng)過20102012年的價格波動和政策沉淀，通州樓市價格逐步回歸理性，2012年下半年開始，通州商品房價格和成交量開始溫和回升，并且逐步趨穩(wěn)。北京ONE住宅以低碳、環(huán)保、節(jié)能為主要建筑思路，外保溫結(jié)構(gòu)以及窗、外遮陽、門等高級硬件設(shè)施，也吸引了大量客戶的目光，技術(shù)上采用了天棚輻射系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)，以保證衡濕、衡溫、衡氧的項目特性，室內(nèi)溫度常年保持在2026度之間，濕度控制在40%60%之間，養(yǎng)分子在室內(nèi)空氣中的比例維持衡定不變，戶型面積從98平方米至180平方米不等，定位客群主要為改善性需求的二次置業(yè)人群，特別是關(guān)注健康、養(yǎng)生的人，由于項目所處的優(yōu)勢區(qū)位，高端產(chǎn)品的打造符合廣大客群的要求，因此受到了社會各界人士的追捧。目前市場上房源較多的項目包括入市不久的玉蘭灣、金成中心和即將入市的京杭廣場項目，北京ONE項目從地理位置和價格上均較以上三個項目有較大競爭力。 項目總投預(yù)測表總建筑面積279,　　可售面積217,（平方米）（平方米）　總投預(yù)測已投未投建筑面積單方成本可售面積單方成本總投資支出合計352,121166,532185,58912,60616,209項目開發(fā)成本193,539143,18850,3516,9298,909(一)土地費用32,97532,97501,1811,518其中：出讓金4,2594,2590152196土地開發(fā)補償費26,81026,81009601,234購地稅費128128056城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1,777177706482(二)前期工程費4,2354,126109152195規(guī)劃勘