【正文】 斷增強(qiáng)，效益每年以30%以上的速度遞增，凈資產(chǎn)增長了90倍?！靶胚B四海，義結(jié)五洲”是信義集團(tuán)的宗旨。2002年實現(xiàn)銷售收入38億元，利稅近3億元。建議盡快完成項目論證工作，加快工程進(jìn)度，抓住商機(jī)，獲取投資利益最大化。與市政府商定我方投資6100萬元工程項目以換取土地的具體事宜，如地塊、面積、位置等。投資計劃表(2004年5月至2005年4月)：表1月份567891011121234占總投資的比例(%)20162005年的收益按下表處理：表1月份(2005年)5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份占測算收益的百分比30405060708090100. 項目投資與收益的模型計算年折現(xiàn)率為10%。. 娛樂城收益日營業(yè)額取為10萬，上座率為60%，利潤率為30%。流動資金按建安費用的10%計算，. 收益測算十國風(fēng)情園收益主要包括客房收入、餐飲收入、娛樂城收入、門票收入、觀景塔平臺收入。讓游客始終能保持新鮮感，吸引老顧客，提高顧客忠誠度。. 目標(biāo)客戶分為四種類型：高檔會議接待、南博會接待、旅游接待、分時度假酒店。公共設(shè)施及場所建設(shè)和經(jīng)營由本公司負(fù)責(zé)。兩者之間相輔相成。桂林想開辟海濱游線組團(tuán)，因為欽州沒有接待能力擱淺至今，集群之間的轉(zhuǎn)移接待客戶也是本項目的資源之一。欽州由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢，%，%的全國水平要高出許多。本項目三面臨海，能觀賞海景，地理位置優(yōu)于接待基地。l 政府主導(dǎo)開發(fā)，給予政策稅收支持。1998－2001年，%的速度增長，%。l 旅游市場機(jī)遇據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng)占到全球旅游業(yè)總收入的1/2，沿海37個國家的旅游總收入占全球旅游總收入的81％。相比北海海灘露天而言，娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。其收益應(yīng)不少于8340萬元?；A(chǔ)出地面時開始預(yù)售(開工二個月后)，這樣可以提前獲得現(xiàn)金流入，減少自有流動資金投入量，同時這也是目前欽州房地產(chǎn)市場的通常做法。這一投入以及一期的利潤作為二三期的滾動式開發(fā)費用。欽江一江兩岸高端房地產(chǎn)項目一期工程銷售經(jīng)營過程中涉及的主要稅種有：房產(chǎn)稅（租金收入的12%，%）、營業(yè)稅（營業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分的30%至60%）、企業(yè)所得稅等（應(yīng)納稅所得額的33%）等。l 總共200－300畝土地開發(fā)分三期進(jìn)行，首期100畝做聯(lián)體別墅，戶型在190－260平方米，每戶價格在50萬元左右，建設(shè)成本 1350元。一江兩岸高端房地產(chǎn)項目采用為政府進(jìn)行欽江永福大橋下游二公里范圍內(nèi)的河道整治項目，以工程款換取土地使用權(quán)。由于長期看好中國的房地產(chǎn)市場，市場風(fēng)險極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競爭。l 壟斷性：沒有這種高端產(chǎn)品，市場稀缺。南寧最近3年才漲，3000元，現(xiàn)5000。近年來，中國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，地價和房價呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。溫州市政府搬遷前新區(qū)房價2000元/平方米左右，市政府入住時房價4000元/平方米，現(xiàn)維持在6000元/平方米以上，稍高于老城中心區(qū)。. 劣勢：l 對欽州以及廣西的房地產(chǎn)市場、建設(shè)市場相對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商來講不算太熟悉。前期已投入3000萬元人民幣進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，供水、供電、通訊等項目配套設(shè)施已可完全滿足需要。三娘灣是海豚之鄉(xiāng)，這里聚居著近千只珍稀海豚。年均氣溫22186。項目完成后年產(chǎn)值25億元。l 瀝青廠中外合資建設(shè)100萬噸瀝青廠，一期投資1億元，項目已經(jīng)完工，年產(chǎn)值將達(dá)26億元。l APP金光紙業(yè)投資方為印度尼西亞客商，總投資額80億，兩年后投入使用，將成為世界上最大的紙漿加工基地，目前征地工作已經(jīng)結(jié)束。“九五”期間，欽州市GDP年均增長 % ％，按可比口徑，五年累計新增總量，GDP比“八五”%。南寧、北海兩個機(jī)場距離欽州均各約 100 公里，且有高速公路與機(jī)場相通。欽州港是個不可多得的天然深水良港，是孫中山先生《建國方略》中規(guī)劃的“南方第二大港”。濱海公路建成后，將極大地促進(jìn)桂南經(jīng)濟(jì)區(qū)的旅游發(fā)展，為中國南方省份的游客進(jìn)入北部灣提供了便捷的陸路交通。工業(yè)生產(chǎn)快速增長，%， 其中電力、冶金、機(jī)械等特色優(yōu)勢行業(yè)對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)較大。它位于中國大陸沿海地區(qū)的西南端，面向東南亞，背靠大西南，處于中國東南沿海地區(qū)和中國大西南地區(qū)的交匯地帶，是中國西南最便捷的出海通道。建設(shè)專業(yè)博覽會網(wǎng)站，通過網(wǎng)站開展形象宣傳、招商引資和電子商務(wù)等活動。據(jù)介紹，首屆“南博會”設(shè)置國際標(biāo)準(zhǔn)展位2000 個；到會各國客商約2萬人。東盟10國除老撾外全部是海國，欽州港又是最近東盟的港口，地理優(yōu)勢十分明顯。%。2002年11月，中國和東盟10國領(lǐng)導(dǎo)人在柬埔寨金邊共同簽署了《中國與東盟全面經(jīng)濟(jì)合作框架協(xié)議》，標(biāo)志著中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)進(jìn)程正式啟動。收到本計劃書后，收件方應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定： 在未取得信義華信投資集團(tuán)有限公司的書面許可前，收件人不得將本計劃書之內(nèi)容復(fù)制、泄露、散布； 收件人如無意進(jìn)行本計劃書所述之項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回。所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向書的投資者使用。首屆峰會將與中國－東盟博覽會在南寧同期舉辦。%。l 港口優(yōu)勢。有五大項內(nèi)容，具體為：l 貨物貿(mào)易：展示各國優(yōu)勢產(chǎn)品，促進(jìn)進(jìn)出口成交；l 投資洽談：推介各國投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國際資本；l 服務(wù)貿(mào)易及其他合作：交流技術(shù)成果和管理經(jīng)驗，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領(lǐng)域的合作；l 專題論壇：圍繞自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的熱點問題，邀請政府官員、專家學(xué)者和企業(yè)家進(jìn)行交流與對話；l 文化交流：博覽會期間舉辦南寧國際民歌藝術(shù)節(jié)，充分展現(xiàn)中國與東盟各國民族文化風(fēng)采。市內(nèi)道路建設(shè)全面加快。. 廣西壯族自治區(qū)簡介. 地理位置廣西是中國五個少數(shù)民族自治區(qū)之一。%，成為“九五”以來快速增長的年份之一。. 交通運輸欽州是廣西沿海的交通樞紐，桂海高速公路、欽防高速公路和南防鐵路、欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機(jī)場、南寧機(jī)場距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。欽州市交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)代化海陸空大交通運輸網(wǎng)已基本形成。桂海高速公路公路貫穿欽州，二級公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)。. 經(jīng)濟(jì)狀況二十世紀(jì)九十年代以來，欽州全面實施“開放帶動、港口帶動、科教帶動”戰(zhàn)略，加快港口為重點的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長。以下是一些主要項目情況。一期投產(chǎn)后年產(chǎn)值36億元。l 酒精廠木薯加工項目，6月份投產(chǎn)，二期下半年開建。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。. 主要旅游資源三娘灣旅游區(qū)擁有國家五級旅游資源1個，即海豚灣。目前已經(jīng)規(guī)劃的項目有海濱大浴場、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂部、海豚觀光島、水上運動基地、漁家樂船隊及航線、大型海鮮城等。l 有高端市場運作經(jīng)驗，通過市政建設(shè)換取廉價土地，并且擁有優(yōu)先擇地的權(quán)利。例如馬來西亞政府吉隆坡的國家行政中心遷移產(chǎn)生拉動效應(yīng)。欽州房地產(chǎn)市場啟動時間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭的影響；二是區(qū)劃屢變，欽州原屬湛江，歸屬在廣東和廣西之間變換多次；三是欽州人性格偏向保守，投資意識淡薄，近年始有轉(zhuǎn)變。目前欽州市場狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場炒作，沒有任何泡沫。多年的邊貿(mào)使欽州的居民經(jīng)濟(jì)條件較好，欽州的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。中國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)業(yè)更是一支獨秀，2003年房地產(chǎn)業(yè)是中國的十大暴利行業(yè)之一。由本公司承攬市政工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)費6100萬政府按每畝30萬元價格劃拔土地200－300畝，用于房地產(chǎn)開發(fā)。如果在掛牌時，本公司實際取得的土地價格超過30萬元/畝，政府承諾通過市政配套費、稅收減免的方式予以補(bǔ)貼，保證使本公司獲得土地的價格不超過30萬元/畝。建設(shè)成本見下表，表編號項目名稱建筑面積(平方)單方造價(元)總投資(萬元)備注1土建工程50,0256002給排水工程50,025503電氣工程50,025404室內(nèi)裝修50,025300土地33,35045015005合計由上表可以計算出每平方的成本價為1290元. 稅費問題信義華信作為外地企業(yè)，可根據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政策（詳見《欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設(shè)政策宣傳手冊》。. 項目總投入考慮到一江兩岸高端房地產(chǎn)項目分成二步三期實現(xiàn)，因此其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項目6100萬元(在兩個枯水期投入，考慮到目前該項目尚處于規(guī)劃階段，所以將項目的利潤部分作為不可預(yù)見費用)。. 開發(fā)計劃一江兩岸高端房地產(chǎn)項目計劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50畝地，計劃于2004年9月份開始動工(主要考慮到該項目應(yīng)與欽江河道整治項目有一定的延時)。同時，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動式開發(fā)，在此后的四年內(nèi)完成。三娘灣產(chǎn)品組合良好，景觀類型齊全。三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設(shè)項目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策。n 國內(nèi)旅游業(yè)持續(xù)升溫。如桂林的山水游在中國享有盛譽，游客眾多，每年大約有10－20萬游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)沒有賓館、餐飲等服務(wù)，桂林方面的要求無法得到滿足，十國風(fēng)情園項目可以更好地滿足桂林游客的需要。但受到土地征用和資金困難影響，目前處于停工狀態(tài)。按此測算，三娘灣年接待游客達(dá)95萬人次以上。l 集群接待三娘灣自從2003年7月份被發(fā)現(xiàn)以來，海豚群體數(shù)量多，有北部灣最大的漁場，世界上僅有的幾個觀賞海豚的地方。反之，本項目的成敗也在相當(dāng)程度上取決于三娘灣旅游區(qū)的人氣。有條件的自己建設(shè)，自己經(jīng)營，也可由本公司建設(shè)，交外方經(jīng)營。l 娛樂。在園區(qū)定期開展各國文化交流活動，如舉辦“馬來西亞月”、“泰國月”等活動，邀請所在國的文化藝術(shù)團(tuán)體表演。表編號項目名稱建筑面積(平方米)單方造價(千元)總投資(萬元)備注五星級客房(別墅式)2,0003,500700四星級客房4,0003,0001200三星級客房6,5002,8001,820會所、大堂、會議室2,0002,500500美食街3,0001,000300娛樂城3,0002,800840其它用房3,000695觀景平臺200園林綠化1,000土地使用費133,400800總計23,5007,. 其它開發(fā)費用 其它開發(fā)費用包括項目的不可遇見費、一些必要的前期費用、前期的廣告投入、稅費等，根據(jù)經(jīng)驗這些費用計為建安費用的15%. 項目總投資項目總投資包括建安費用、其它開發(fā)費用和流動資金。因此。流動資金按前期投入的10%計算。2004年6月隨同廣西自治區(qū)、欽州市政府去東南亞六國進(jìn)行風(fēng)情園項目經(jīng)營招商。同時，在這兩個項目中土地的潛在升值潛力也是該兩個項目的一個潛在收益，以下是欽州市土地局的一塊面積為10畝的土地實際升值過程：表1年份1999年2001年2002年2003年掛牌價(萬元/10畝)198214280500(出價)如果充分考慮伴隨中國經(jīng)濟(jì)增長、人民幣升值、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育等因素帶來的土地升值潛力，加之本公司兩項目的原始地價、政府資源、壟斷地位、先行者優(yōu)勢，兩項目將更顯魅力。2003年，公司擁有總資產(chǎn)26億元，固定資產(chǎn)19億元。附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖附件三、濱江鳥瞰 免費的商務(wù)管理資料